Разбиране на Зониране и местно планиране: Какво означава това за вас

Разбиране на Зониране и местно планиране: Какво означава това за вас

Зониране и местни правила за планиране оформят общностите, където живеем, работим и инвестираме. За собственици на имоти, разработчици и жители, разбирането на тези правила не е задължително . Това е от съществено значение за вземане на информирани решения, избягване на скъпоструващи нарушения, и максимизиране на потенциала на всяко парче земя. Тези разпоредби влияят на всичко от височината на сграда до дали можете да управлявате домашен бизнес или да добавите аксесоар жилище единица към вашия имот. Докато кодове за зониране и цялостни планове могат да изглеждат плътни и технически, те служат критична цел: организиране на градски растеж, защита на ценности на имотите, и предотвратяване на конфликти между несъвместимите използва земя, като фабрика до училище.

Независимо дали купувате къща, планирате ремонт или обмисляте търговска инвестиция, знаейки основите на зонирането и местното планиране, ще ви помогне да се ориентирате към процеса на одобрение, да идентифицирате възможностите и да се съобразите с местните закони. Тази статия предоставя цялостен преглед на това какво е зониране, как работи местното планиране, ключовите категории, които ще срещнете, както и практическите стъпки, които можете да предприемете за проучване и работа с регулациите във вашия район.

Какво е Зонинг?

Зониране е практиката на разделяне на общината на области или зони, всяка със собствен набор от правила, уреждащи земеползването, размера на сградата, плътността и видовете дейности, разрешени. Тези правила са кодифицирани в районна наредба или закон, който е правен документ, приет от град или областно правителство. Зониращите закони са основният инструмент, който местните правителства използват за изпълнение на своите по-широки цели за планиране.

Произходът и целта на Зонинг

Съвременното зониране в САЩ проследява корените си до началото на 20 век, когато градовете се сблъскват с бърза индустриализация и нерегулиран растеж.Основната точка 1916 Ню Йоркско Зониране Резолюция е един от първите цялостни закони за зониране, създаден да защитава светлината и въздуха по улиците и да отделя фабриките от жилищни квартали. През 1926 г. Върховният съд на САЩ потвърди конституционността на зонирането в случая на Село Евклид срещу Амблер Реалти Ко., установявайки, че местните правителства имат правомощието да регулират използването на земята за обществено благо. Днес, зонирането е почти интернационална практика в обединените райони в цялата страна.

Основните цели на зонирането включват:

• Защита на общественото здраве и безопасност[ чрез отделяне на опасни промишлени употреби от домовете и училищата.
• Опазване на ценностите на собствеността, като гарантира, че несъвместимите употреби не подкопават стабилността на квартала.
• Управление на гъстотата на населението[ и задръствания чрез контрол на височината на сградата, покритие на лотарията и паркинг.
• Пътен растеж[ към райони с адекватна инфраструктура като пътища, вода и канализационни системи.
• Създавайки общностен характер чрез защита на историческите райони, открито пространство и природни ресурси.

Как се структурират законите за намаляване на емисиите

Типичната наредба за зониране се състои от две основни части: текст, който определя правилата и картата, която показва къде се намира всеки районен район. Текстът включва разрешените употреби за всяка област (това, което можете да направите на земята), размерите (заобиколни стандарти, граници на височината, размер на партидата), както и процедурите за одобрение на специални разрешителни или отклонения. Картата разделя общността в цветно кодирани зони, които отразяват предвидената схема за ползване на земята.

Зонинговите райони обикновено се организират неортално, като жилищните зони варират от еднофамилни до многофамилни, а нежилищни зони, вариращи от квартални търговски до тежки промишлени. Някои общности също използват надземни райони, които прилагат допълнителни правила по-ниски от еднофамилни до големи, или исторически съхранени по-големи позименни . .

Категории на ключовите зони

Въпреки че специфичните наименования и определения се различават в зависимост от юрисдикцията, повечето зониранени кодове включват следните широки категории.

Жилищни зони

Жилищните зони са предназначени за жилища. Те обикновено се разделят на подкатегории, базирани на плътност и тип сграда:

• Единични жилища (R-1): Отделени домове на отделни партиди, често с минимални изисквания за размер на партидата. Тези зони са най-ограничителни по отношение на плътността и обикновено забраняват апартаменти, бизнеси и повечето нежилищни приложения.
• Мултисемейно жилище (R-2, R-3 и т.н.): Позволява дюплекси, градски къщи, апартаменти и кондоминиуми. Плътността се контролира от съотношение на пода (FAR), брой единици на акър, или други показатели.
• Мобилен дом и произведени паркове:[ зони, специално предназначени за фабрично строителство, с разпоредби за размер на парцела, комунални услуги и дизайн на общността.

Търговски зони

Търговските зони включват предприятия, търговци на дребно и услуги.

• Съседство търговски:[ Малки продажби на дребно и услуги, предназначени да обслужват околния жилищен район, като например магазини за ъглови сгради, кафенета и салони.
• Обща търговска: По-голям търговски обект, офиси, ресторанти и развлечения използва по-големите коридори.
• Централен бизнес район (CBD): Търговски зони с висока плътност и зони със смесена употреба в центъра на града, често с максимални граници на височина и изисквания за минимална плътност, за да се насърчи градската жизненост.

Промишлени зони

Тези зони обикновено са разположени далеч от жилищните райони и в близост до магистрали, железопътни линии или пристанища. Подкатегориите включват леки промишлени (напр. сглобяване, научноизследователска и развойна дейност) и тежки промишлени (напр. химически инсталации, стоманени машини).

Земеделски зони

Земеделските зони запазват земята за земеделие, ранчо и свързани с нея дейности. Тези зони често имат големи минимални размери на партидите (напр. 10 акра или повече) и ограничават развитието извън земеделското стопанство.

Зона на смесено използване

Много модерни зониране кодове включват смесени области, които позволяват комбинация от жилищни, търговски, а понякога и леки промишлени приложения в една и съща сграда или област. Смесено-употреба зонира обиколни квартали, намалява пътуванията с автомобили, и насърчава оживени улични пейзажи. Тези зони са все по-популярни в градски инсталационни проекти за развитие.

Как работи местното планиране?

Местното планиране е по-широк процес на предвиждане и управление на бъдещото развитие и развитие на общността. Докато зонирането е регулаторният инструмент, планирането осигурява визията и рамката на политиката.

Цялостното планиране

Обширният план (наричан също общ план, генерален план или план с дълъг обхват) е водещият документ за решенията за ползване на земята в дадена общност. Обикновено той обхваща 10-20-годишен хоризонт и разглежда теми като:

• Прогнози за населението и заетостта
• Жилищни нужди и стратегии за достъпност
• Транспортни мрежи и инфраструктура
• Опазване на околната среда и природни ресурси
• Приоритети за икономическото развитие
• Общностен характер и насоки за проектиране

Изчерпателният план не е самата наредба за зониране, но той установява основата за решения за зониране. Зонинг трябва да бъде в съответствие с цялостния план и промените в зонирането често се оценяват спрямо целите на плана. Американската асоциация за планиране предоставя обширни ресурси за това как общностите развиват и прилагат цялостни планове.

Процесът на одобряване на планирането

Когато собственик на имот или предприемач предлага проект, той обикновено преминава през процес на многоетапен преглед, включващ както персонала по планиране, така и назначена комисия по планиране или борд.

• Предварително заседание на заданието: Предварително обсъждане с персонала по планиране, за да се преразгледа предложението, да се идентифицират потенциалните проблеми и да се очертаят необходимите одобрения.
• Предлагане на заявление:[ Официално подаване на планове, доклади и такси, както е посочено в наредбата за зониране.
• Преглед на персонала:Планажният персонал преглежда заявлението за спазване на зонирането, цялостния план и други регламенти. Те могат да поискат ревизии или допълнителна информация.
• Обществено изслушване: Повечето свързани с зониране одобрения изискват публично изслушване пред комисията по планиране или борда на корекции. В близост до собствениците на имоти и други заинтересовани страни имат възможност да коментират.
• Решение и условия:[ Одобряващият орган може да одобрява, одобрява условията или да отказва прилагането. Условията могат да включват озеленяване, намаляване на трафика или промени в дизайна.
• Обжалване:[ Решения често могат да бъдат обжалвани пред градския съвет или по-висш орган в определен срок.

Въздействие върху собствениците на имоти

Зониране и планиране на регулации имат пряко и значително въздействие върху собствениците на имоти, независимо дали те строят нов дом, разширяване на съществуваща структура, или промяна на използването на имот. Разбирането на тези въздействия помага на собствениците да вземат интелигентни решения и да избягват правни или финансови затруднения.

Стойности на имотите и пазарната възможност

Зониране може или да се увеличи или ограничение стойност на имота. Имоти, зонирани за по-висока плътност или търговски използване може да командва по-висока цена, поради потенциала си за развитие, докато имот в ограничителна еднофамилна зона може да има ограничени опции, но се възползват от квартална стабилност и предвидимост. Промени в зониране год. като например upzoning, което позволява повече единици горно може да увеличи стойност, докато lowzoning (ограничени приложения) може да го намали. Собствениците на имоти трябва да наблюдават в очакване на промени в зонирането в тяхната област, тъй като те могат да повлияят както на текущата употреба и бъдещата препродава стойност.

Опции и ограничения за развитие

Зониране определя правилата за това, което може да бъде построено върху имот, включително:

• Завъртания:[ Минимални разстояния между сгради и линии на недвижими имоти, улици или други характеристики.
• Ограничителни размери:[ Максимална височина на сградата, измерена в футове или истории.
• Лотово покритие: Процентът на многото, които могат да бъдат покрити от сгради или непроницаеми повърхности.
• Съответствие на площ (FAR):[ Съотношението на общата площ на сградата към зоната на партидата, която контролира плътността.
• Изисквания към паркинга:[ Минимален брой на паркоместата за паркиране извън улицата въз основа на използването.
• Обезопасяване и скрининг:[ Изисквания за буфери, дървета и визуални екрани между различни видове употреба.

Всеки собственик на имот трябва да получи копие от регулациите за зониране на парцела си преди започване на какъвто и да е проект или строителна работа. Отделите за местно планиране обикновено предоставят информация за зониране онлайн или при поискване. С.С. Отделение за жилищно и градско развитие предлага също насоки за това как зонирането засяга развитието на жилищата и планирането на общността.

Домашно базирани бизнеси и аксесоари

Много собственици на имоти искат да работят на домашен бизнес, отдаване под наем на стая, или изграждане на аксесоар жилище единица (ADU). Зониране регламенти варират широко по тези теми. Някои зони позволяват домашното професии като право, при условие, че ограниченията върху знаци, трафик, и служители. Други забраняват всяка търговска дейност изцяло. ADUs . понякога нарича баба апартаменти или апартаменти в свекърва . . са станали по-широко разрешени през последните години, но все още може да изисква специално разрешение или да отговарят на специфични триизмерни стандарти. Винаги проверявайте с местния отдел за планиране, преди да започнете всеки бизнес или изграждане на допълнителна единица.

Как да проверим правилата за Зониране на имот

Изследването на зонирането на конкретен имот е ясно, ако знаете къде да търсите. Следвайте тези стъпки, за да съберете информацията, която ви е необходима:

• Идентифицирайте парцела: Използвайте адреса на имота, номера на парцела на оценителя (APN) или правното описание, за да намерите имота на официалната карта на зонирането.
• Проверете районния район: Картата на зонирането ще покаже районното наименование (напр. R-1, C-2, M-1). Запишете това.
• Прочетете текста на зонирането: Намерете частта от наредбата, която съответства на тази област. Обърнете внимание на разрешени употреби, триизмерни стандарти и всякакви специални разпоредби.
• Потърсете овърлей: Проверете дали имотът е обект и на пренаселени райони като наводнени, исторически райони или зони за преглед на дизайна.
• Преглед на цялостния план:[ Въпреки че не е правно обвързващо за отделните парцели, планът посочва бъдещи намерения за ползване на земята и може да сигнализира за потенциални промени в зонирането.
• Свържете се с отдела по планиране: Персоналът по планирането може да отговори на въпроси, да изясни двусмислените разпоредби и да посъветва процеса на одобрение за конкретни проекти.

Много общности предлагат онлайн картографиране инструменти, които ви позволяват да влезете в адрес и да видите районното, разрешени приложения, и други регулаторни данни.

Вариарси, специални разрешителни и резониране

Не всяко желано използване или развитие се вписва добре в съществуващите правила за зониране. Когато собственик на имот се нуждае от гъвкавост, съществуват няколко правни механизми, за да поиска облекчение или промяна.

Варианти

А отклонение е освобождаване от конкретно изискване за зониране горм обикновено триизмерен стандарт като спънка, височина, или много покритие год. . , че иначе ще предизвика неразумно трудност за собственика на имота. Variances се предоставят от борда на зониране обжалване или борда на корекции. За да се получи отклонение, собственикът обикновено трябва да докаже, че:

• Имотът има уникални физически характеристики (напр. необичайна форма, стръмен склон), които създават трудности, които не се споделят с други свойства.
• Разликата няма да промени основния характер на квартала.
• Трудностите не са създадени самостоятелно (т.е. собственикът не е причинил това състояние).
• Разликите са минимумът, необходим за облекчаване на трудностите.

Вариантите не са начин да се заобиколи зонирането за удобство, нито могат да разрешат използването, което не е разрешено в областта. Използвайте отклонения (позволява забранено използване) са много по-трудни за получаване от пространствени отклонения.

Специални разрешителни

Много ЗОУ наредби позволяват определени видове употреба само със специално разрешително (наричано още разрешение за условно ползване или специално изключение). Това са приложения, които са съвместими общо с областта, но изискват преглед на всеки отделен случай, за да се гарантира, че отговарят на конкретни критерии год., например църква в жилищна зона, дневен център в търговска зона или телекомуникационна кула във всяка зона.

Резониране

Резонирането е законодателна дейност, която променя районния район, приложен към определена собственост или област. Резонирането обикновено се инициира от собственика на имота, отдела по планиране или градския съвет. Изисква публично изслушване и одобрение от местния законодателен орган (напр. градски съвет или окръжна комисия). Резонирането е по-сложно от промяна или специално разрешение и често включва политически съображения, съседска опозиция и преразглеждане на съгласуваността с цялостния план.

Собствениците на имоти, които обмислят резониране, трябва да се ангажират с планиране на персонала рано, да се консултират с адвокат или планов агент за използване на земята, и да подготвят силен случай за това как промяната подкрепя целите на общността.

Общи предизвикателства и как да се справим с тях

Навигацията на регулациите за зониране и планиране не винаги е гладка. Ето някои от най-често срещаните предизвикателства, пред които са изправени собствениците на имоти и разработчиците, както и практически стратегии за тяхното справяне.

Несъответствия на използваните и структурите

Несъответствието на използването или структурата е законно, когато е установено, но вече не съответства на действащите правила за зониране. Например, ъглов магазин, който е съществувал преди зоната да бъде преограждан. Несъответствията с използването обикновено се допускат да продължат, но те могат да бъдат обект на ограничения като: никакво разширяване, никакво възстановяване след значителни щети и прекратяване след период на изключване. Собствениците на имоти с несъответстващ статус трябва да документират внимателно и да разберат правилата, за да се избегне загуба на законното право да продължи.

Съседска опозиция

Предложенията за ново развитие, особено за по-високото измерение или търговските проекти, често са изправени пред противопоставяне от страна на съседите. Докато участието на обществеността е легитимна част от процеса на планиране, опозицията може да забави или дерайлира проекти.

• Насочете се към съседите по-рано, преди да е подадена официалната молба.
• Провеждайте срещи на общността, за да обясните проекта и да изслушате притесненията.
• Направете проектни модификации за решаване на валидни въпроси като трафик, сенки, или личен живот.
• Работи с организатор или адвокат, който разбира местния политически пейзаж.

Оспорвани или объркани правила

Някои общности работят под зониране кодове, които са на десетилетия, с непоследователни правила, архаичен език, или противоречиви разпоредби. В тези ситуации собствениците на имоти могат да се борят да определят това, което е действително позволено. Най-добрият подход е да се поиска писмена решителност от отдела за планиране, която може да осигури официална интерпретация. Ако кодът е сериозно проблемен, помисли за насърчаване на актуализиране на кода чрез местната комисия за планиране.

Работа с отдел "Местно планиране"

Отделът за местно планиране е вашият основен център за контакт за въпроси за зониране, разрешителни и одобрения. Изграждането на положителни, кооперативни отношения с персонала за планиране може да направи процеса много по-гладко.

Съвети за ефективно общуване

• Направи си домашното първо. Прочетете наредбата за зониране и план преди срещата си, така че можете да задавате информирани въпроси.
• Бъдете почтителни и търпеливи. Планиращите служители често са претоварени и недостатъчно финансирани.
• Попитайте за времевата линия. Разберете колко време отнема всяка стъпка, от преразглеждане на заявлението до публично изслушване и окончателно решение.
• Вземи всичко в писмен вид. Verbal ръководство от персонала е полезно, но писмените решителности и бележки ви защитават, ако въпросите възникнат по-късно.
• Предварителни публични срещи. Слушане на комисионна за планиране или срещи на борда ви помага да разберете процеса на вземане на решения и очакванията на местните длъжностни лица.

Бъдещето на Зонинг и планиране

В САЩ общностите пренареждат своите разпоредби в отговор на предизвикателства като например жилищното настаняване, климатичните промени, расовия капитал и икономическите промени.

Достъпност и реформа на зонирането

Много държави и градове се стремят към зониране на реформите за увеличаване на предлагането на жилища и разнообразието. Мерките включват позволяване на ADUs с право, легализиране на duplexes и триножници в еднофамилни зони, намаляване на минималните размери на партиди, и премахване на минимумите за паркиране извън улицата. Защитниците твърдят, че тези промени правят жилищата по-достъпни и намаляват разпространяването.

Устойчивост на климата и планиране на околната среда

В това се включват политики за насърчаване на компактното, устойчиво развитие на транзита, което намалява емисиите на превозни средства; регламентите за наводнения, които ограничават изграждането в уязвими райони; и изискванията за зелена инфраструктура за управление на бурите. [Програмата за интелигентен растеж на Агенцията за защита на околната среда предлага ресурси за интегриране на екологичните цели с планиране на земеползването.

Равнопоставено и справедливо жилище

Историческите практики за зониране . . като изключване зониране, че забранени многофамилни жилища или минимални размери на партиди, които са цени на нископлатени домакинства . . са допринесли за сегрегация и неравенство. Днес, много общности провеждат одити на собствения капитал на техните зониране кодове и пренаписване на регламенти за насърчаване на приобщаващ, достъпни проекти квартали. Федерални справедливи закони за жилища също изискват зониране не дискриминират въз основа на раса, увреждане, или други защитени характеристики.

Заключение

Зониране и местни правила за планиране са основополагащи за начина, по който нашите общности са построени и поддържани. За собствениците на имоти, разработчици и жители, разбирането на тези правила не е само за спазване на правилата . Става дума за вземане на информирани решения, защита на инвестициите, както и принос към дългосрочното здраве на общността. Независимо дали купувате първия си дом, предлагате ново развитие, или просто любопитно за това, което може да бъде построен в съседство, започнете с проучване на зонирането на въпросния имот, преглеждане на цялостния план и контакт с местния отдел за планиране. С правилното знание и подход, можете да се движите системата ефективно и да избегнете скъпи изненади.

Пейзажът на зонирането и планирането се развива, с реформи, насочени към достъпност, устойчивост и собствен капитал. Оставайки информирани за тези промени, които заемат възможности и се адаптират към смяната на регулациите. Като се ангажирате с процеса рано и работейки съвместно с професионалистите по планиране, можете да превърнете сложността на зонирането в управляема и стратегическа част от всеки проект за недвижими имоти или развитие.