Ролята на местните правителства в регулирането на краткосрочните наеми

Разширяването на ролята на местните правителства в оформянето на краткосрочните пазари на наем

Краткосрочните наеми, изброени на платформи като Airbnb, Vrbo и Booking.com са трансформирали гостоприемството през последното десетилетие. Това, което започна като ниша опция за бюджетно-съзнателни пътници е нараснало в мултимилиардна индустрия, която сега засяга почти всеки град и град. За пътуващите, тези наеми предлагат гъвкави, често по-автентични жилища. За собствениците на имоти, те представляват нов поток доходи. Но за местните правителства бързото разпространение на краткосрочните наеми създаде регулаторен пъзел, който засяга възможностите за настаняване, стабилността на квартала, данъчните приходи и дори обществената безопасност.

С настъпването на зрелостта на сектора местните правителства се преместват от пасивни наблюдатели в активни регулатори. Техните правомощия произтичат от отдавна установени полицейски правомощия да се легализират за здравето, безопасността и благосъстоянието на своите общности. Днес градовете по света са пионерски наредби, които балансират икономическите вноски на краткосрочните наеми с необходимостта да се защити дългосрочното жилищно настаняване, да се запази ролята на квартала и да се гарантира лоялна конкуренция с традиционното настаняване.

Защо местните правителства Interveene в краткосрочните пазари под наем

Когато собственик преобразува единица в нает на пълен работен ден, тази единица се отстранява от дългосрочния пазар на жилища и не работи в ненатоварено състояние. В градовете, които вече са изправени пред недостиг на жилища, това преобразуване може да покачи наема и да направи по-трудно за семействата да намерят стабилни домове. Отвъд жилищата, честото движение на гостите може да генерира шум, паркинг задръствания, и боклуци въпроси, които обтягат съседите и градските услуги.

Защита на жилищното настаняване и снабдяването

Най-често цитираната причина за регулиране на краткосрочните наеми е тяхното въздействие върху наличността на жилища. Изследванията от Урбанския институт и други изследователски организации са документирали, че в градовете с високи изисквания всеки 1% увеличение на списъците с Airbnb може да съответства на измеримо увеличение на наема. Целия дом под наем, където собственикът не живее на място, са особено проблемни, защото ефективно превръщат жилищните единици в търговски имоти. За да се отговори на това, много местни наредби сега изискват краткосрочните наеми да бъдат основното жилище на домакина, или те ограничават броя на допустимите нощи за наем годишно, за да се обезкуражат пълно работно време.

Запазване на способността за живот в квартала

Докато повечето гости са отговорни, отвесният обем на оборота може да наруши социалната тъкан на блок. Шумни оплаквания, неправилно изхвърляне на боклук и недостиг на паркинг са сред най-честите проблеми, докладвани от съседите. Местните правителства използват правила като ограничения за настаняване, тихи часове и задължителни графици за събиране на боклук, за да смекчат тези въздействия.

Осигуряване на справедливо състезание с традиционното квартири

Хотели, мотели, и нощувка-и-закуски работят под добре установен набор от безопасност, зониране, и данъчни закони. Краткосрочните наемни места исторически се експлоатират в сива зона, плащат нито такси за наемане на работа, нито се придържат към същите пожар и здравни кодове. Това създаде неравномерно поле. Местните правителства са отговорили чрез разширяване на хотелските такси за наемане на места за краткосрочно настаняване и изискване домакините да отговарят на стандартите за безопасност гостне като работещи детектори за дим, аларми за въглероден оксид, и ясни планове за евакуация. Тези мерки гарантират, че всички доставчици на настаняване допринасят справедливо за градските услуги и защита на гостите.

Генериране на приходи за обществени услуги

Таксите за заемане на заеми, които често се наричат хотелски или туристически данъци, са критичен източник на приходи за много градове. Чрез събирането на тези данъци от краткосрочните наеми, местните правителства могат да финансират насърчаване на туризма, подобрения на инфраструктурата и достъпни програми за жилищно настаняване. Градове като Остин, Тексас и Сиатъл, Вашингтон, успешно са партнирали с платформи за автоматизиране на данъци, опростяване на спазването на домакините и завземане на приходи, които преди това са били загубени.

Общи регулаторни мерки: подробен поглед

Докато всеки град пригодява правилата си към местните условия, се появява набор от общи регулаторни инструменти. Тези мерки се отнасят до различни аспекти на краткосрочното предизвикателство за наемане на наем.

Системи за регистрация и лицензиране

Основаването на ефективен регламент е да се знае кой наема и къде. Регистрацията или лицензирането изисква от домакините да кандидатстват за разрешително, да плащат такса и да предоставят информация за контакт и доказателство за собственост или съгласие на наемодателя. Някои градове, като Ню Йорк, изискват от домакините да се регистрират в местна агенция, която след това издава уникален идентификационен номер, който трябва да се появи на всички обяви. Тази система създава отчетност и улеснява прилагането на други правила. Неуспехът да се регистрирате може да доведе до значителни глоби . Ню Йорк наскоро започна налагане на санкции до $5,000 за нарушения. Забележителен пример е Ню Йорк Сити офис на специални задължения, който използва регистрационни данни за идентифициране на незаконни нелегални нелегални нелегални нелегални имоти.

Най-добри практики за регистрационни програми

Ниските такси за насърчаване на спазването: Високите такси могат да тласнат домакините под земята. Задаване на разумни годишни такси (например $50 .$200) намалява бариерите.
Интеграция с платформи за включване в списъка:[ Запитване платформи за проверка на регистрацията, преди да се позволи на списъка да отиде на живо (без регистрация, без вписване) модел.
Публични арматурни табла: Някои градове, като Сан Франциско, предоставят обществена карта на регистрирани единици за увеличаване на прозрачността.

Изисквания за първично пребиваване и тапи за деня на наема

За да се предотврати превръщането на дългосрочното настаняване в де факто хотели, много юрисдикции ограничават краткосрочните наеми до основното жилище на домакина (където гостоприемникът живее най-малко шест месеца годишно). Освен това, градовете могат да ограничат броя на нощите, през които може да се наеме цяло звено годишно.

Сан Франциско: Хостовете могат да наемат само своето основно жилище, и не повече от 90 нощувки в годината, когато домакинът не е тук.
Правилото за 90-дневен срок важи за цели обяви за дома, освен ако домакините нямат разрешение за планиране.
Портланд, Орегон:[ Краткосрочните наеми са ограничени до 30 дни годишно за несобственици в жилищни зони.

Тези тавани са предназначени за запазване на жилищата под наем за дългосрочно пребиваващи, като същевременно позволяват на собствениците на жилища да допълват понякога доходите си.

Правила за зониране и използване на земята

Кодовете за зониране, разделени исторически от използването на жилища, не са известни в тази линия. Местните правителства са актуализирали наредбите за зониране, за да определят къде са разрешени краткосрочните наеми.

Само зони за търговско и смесено ползване:[ Позволяване на краткосрочни наеми в зони, които вече са зонирани за хотели или туризъм.
Жилищни зони с ограничения:[ Позволяване им само ако гостоприемникът живее на място или само в определени нива на плътност.
Разрешителни за ползване на дребно:[ Изискване на специално одобрение за краткосрочни наеми в жилищни райони, предмет на общностен вход.

Зонинг е мощен инструмент, но може да бъде политически спорен. Собствениците групи могат да се противопоставят на всякакви ограничения, докато жилищните защитници настояват за забрани.

Стандарти за безопасност и здраве

За разлика от хотелите, много краткосрочни наеми не се проверяват за пожарна безопасност, контрол на вредителите или структурни опасности. Местните правителства все повече мандат, че домакините отговарят на основните изисквания за безопасност преди получаване на лиценз. Национална асоциация за противопожарна защита предвижда насоки, които много градове приемат. Типичните изисквания включват:

Работят детектори за дим във всяка зона за спане и на всяко ниво
Аларми за въглероден оксид, където има уреди за изгаряне на гориво
Пожарогасители на всеки етаж
Ясно маркирани аварийни изходи
Охрана на прозорци в единици, заети от деца

Някои градове сега изискват от домакините да представят доклад от инспекцията на пожарния шериф като част от процеса на лицензиране.

Данъчно облагане и споделяне на данни

Много градове са сключили доброволни споразумения за събиране на такси с платформи като Airbnb и Vrbo, които след това автоматично се предоставят данъци от името на домакините. Това обаче работи само ако градът има право да налага събирането. Някои юрисдикции са въвели в невалидни наредби, изискващи платформи за събиране на данъци или плащане на санкции. Разпоредбите за споделяне на данни . Където платформите трябва да предоставят подробна информация за нелегални и невалидни дейности, са от решаващо значение за одитите и идентифицирането на неподправени домакини. Националната лига на градовете публикува образец на законодателство, който включва такива разпоредби.

Предизвикателствата пред изпълнението и реалностите на изпълнението

Едно е да се пише регламент, а да се придържаме към него е друго. Местните правителства са изправени пред значителни пречки при прилагането на краткосрочните правила за наем.

Ограничен персонал и ресурси

Повечето градове нямат специални екипи за изпълнение за краткосрочни наеми. Отговорност често попада на служители по правоприлагане на кодове, които вече са претоварени с оплаквания за нарушения на жилищните кодекси, незаконен дъмпинг и други въпроси. Без допълнителен персонал, нивата на спазване страдат. Някои градове са отговорили чрез създаване на специализирани "краткосрочни единици за наем," финансирани от регистрационни такси или данъчни приходи. Например, Денвър, Колорадо, използва част от своя данък за наемане на персонал, за да финансира екип за спазване на изискванията, който сравнява лицензи данни с онлайн обяви.

Играта на котка и мишка за незаконните наемници

Нерегистрирани и незаконни наеми продължават, защото те са трудни за откриване. Домакините могат да използват множество обяви, промени адреси, или наем чрез платформи, които не споделят данни. Sophisticated домакини създават множество сметки, за да заобикалят ежедневните шапки. За борба с това, градовете инвестират в софтуер, който стърже данни платформа и знамена обяви, които нямат лицензен номер. Въпреки това, това повдига опасения за поверителност и може да доведе до правни предизвикателства от платформи. Напрежението между достъпа до данни и неприкосновеността на личния живот остава една от най-сложните пречки за правоприлагането.

Политическа и индустриална ретроспекция

В някои градове индустрията е съдена да блокира изискванията за регистрация или лимитите за ден. Например, през 2023 г. съдебно дело в Калифорния оспорва строгите разпоредби на Санта Моника, въпреки че градът в крайна сметка надделя. Местните правителства трябва да очакват правни предизвикателства и политики за плавателни съдове, които могат да издържат на контрол по Четвъртата поправка (забрана) и търговската клауза (законодателството за междудържавен пазар).

Изследвания на случаи в резултат на ефективно регулиране

Няколко града са приложили цялостни стратегии, които предлагат ценни уроци.

Ню Йорк: Модел на изпълнение на трикове

Ню Йорк Сити има един от най-ограничителните регулаторни режими в САЩ. Законът на града за 2010 г. забранява краткосрочните наеми на цели апартаменти за по-малко от 30 дни, освен ако домакинът не е налице. Въпреки това, прилагането първоначално е слабо. През 2022 г. градът премина Локално право 18, което изисква домакините да се регистрират в кметската служба за специални действия и забранява резервирането на платформи от обработка на транзакции за нерегистрирани обяви. Резултатът: хиляди незаконни обяви са премахнати, а градът е придобил цялостна база данни за целенасочено прилагане. Критиците твърдят, че законът намалява възможностите за туризъм, но поддръжниците подчертават намаляването на незаконни хотели и запазването на жилища под наем.

Сан Франциско: Главна резиденция и 90-дневно правило

Законите на Сан Франциско, приети през 2015 г., изискват от домакините да се регистрират в града и да докажат, че наемът е основната им резиденция. Наемът на целия дом е ограничен до 90 нощувки годишно, освен ако домакинът не има разрешение за условно ползване. Градът също така възлага на платформи като Airbnb и Vrbo да събират и прехвърлят данък 14% хотел. Ключова функция е политиката "три стачки": домакини, които нарушават правилата многократно могат да бъдат постоянно забранени. Сан Франциско редовно публикува данни за съответствие, което прави прилагането му прозрачно и движено от данни.

Барселона: Пионер в "Кърбящи туристически под наем"

Барселона, Испания, е била начело на регулирането на краткосрочните наеми за защита на жилищни квартали. Градът е лицензирана почивка под наем преди взрива Airbnb, но експлозията на обявите е претоварила системата. През 2016 г. Барселона е прекратила нови лицензи и е започнала агресивна кампания за принудително изпълнение, затваряйки хиляди незаконни единици. Градът използва и подход, основан на зониране: само имоти в исторически и търговски райони са допустими за лицензи; зони само за жилищни помещения са забранени.

Нарастващи тенденции и технологични инструменти

Регулаторните рамки се развиват заедно с технологиите. Умните градски решения помагат на местните правителства да прилагат правилата по-ефективно, като същевременно намаляват тежестта върху отговарящите на изискванията домакини.

Автоматизирани платформи за издаване на разрешения и за съответствие

Все по-голям брой градове използват хоствани платформи, които автоматизират процеса на регистрация, интегрират с резервиране платформи за проверка на лицензирането и генерират доклади за съответствие. Тези системи могат да изпращат автоматични напомняния за подновяване на лицензите, флаг подозрителни обяви, и предоставят публичен портал за жителите да докладват въпроси. Компании като Granicus[ предлага решения, специално предназначени за краткосрочно управление на наема.

Технология за мониторинг на шума и заетостта

Тези устройства, инсталирани в единици за наблюдение на шума под наем със съгласието на домакин, измерват децибелните нива и предупреждават домакините или правоприлагащите агенции, когато шумът надвишава праговете. Подобни сензори за настаняване могат да гарантират, че броят на гостите не надвишава позволената граница.

Сътрудничество с платформи

В Амстердам, Airbnb доброволно се качва на целия дом на наем 30 нощи годишно за домакини, които не са регистрирани като професионални оператори. Платформата също споделя данни с града за всички сделки. Такива партньорства намаляват разходите за изпълнение на задълженията за градовете и помагат платформи демонстрират добро гражданство.

Най-добри практики за проектиране и прилагане на краткосрочни политики за наем

Въз основа на опита на водещите градове се появяват няколко добри практики за местните правителства, които обмислят нови разпоредби.

Използвайте проучване на въздействието върху местното жилищно строителство. Преди да изготвите наредба, съберете данни за броя на краткосрочните наеми, техния дял от жилищния фонд и техния ефект върху наемите и лихвите за свободни работни места.
Заинтересованите страни да се ангажират рано и често. Включват квартални асоциации, жилищни заслуги, хотелски асоциации, платформи за отдаване под наем, и собственици на имоти. Прозрачни публични изслушвания могат да изградят изкупуване и намаляване на рисковете от съдебни спорове.
Започвай със скромни, приложими правила. Просто изискване за регистрация, което се прилага активно, е по-ефективно от цялостна забрана, която се пренебрегва.
Внедряване в системите за данни. Споразуменията за споделяне с платформи са критични. Помислете за наредби, които изискват платформите да предоставят тримесечни доклади за всички резервации, включително имена на приемници, адреси и резервации.
Създайте специален фонд за изпълнение. Използвайте регистрационни такси и данъчни приходи, за да наема инспектори, софтуер за закупуване и подкрепа на юридически персонал.
Инкорпоративните автоматични прегледи на залезите. Регламентите следва да включват клаузи, които изискват периодичен преглед и корекция въз основа на нови доказателства. Краткосрочните промени на пазара на наем бързо; строгите правила стават остарели.

Заключение: Балансираща възможност с обществено здраве

Те предлагат значими икономически ползи за домакините и удобството на пътуващите. Но нерегулираният растеж има реални разходи: изгубени жилища, подтиснати наеми и разрушени квартали. Местните правителства са основните институции с властта и демократичния мандат да постигнат баланс. Както показа тази статия, регулаторният пейзаж е разнообразен, като градовете приемат всичко от леката до допирна регистрация до близките зони. Най-успешните политики са тези, които са информирани, приложени усърдно и адаптирани с течение на времето.

В бъдеще технологиите ще продължат да променят както краткосрочния сектор за отдаване под наем, така и регулирането му. Платформите могат да разработят инструменти за самозамърсяване и градовете могат да използват изкуствения интелект за откриване на незаконните обяви. Но основната отговорност на местното правителство остава непроменена: да защитава дългосрочните интереси на жителите, като същевременно позволява благотворна икономическа активност. С предвидимо регулиране градовете могат да гарантират, че краткосрочните наеми остават положителна сила в техните общности, а не източник на неоторизирани.