Zašto lokalni zakoni definiraju vaša stanarska prava

Iznajmljivanje kuće je jedna od najznačajnijih finansijskih obaveza koje većina ljudi čini. Ipak, mnogi stanari pretpostavljaju da su njihova prava ujednačena širom zemlje. U stvarnosti, vaša prava kao stanara u velikoj mjeri zavise od specifičnih zakona vaše države, okruga i grada. Dok federalni zakon pruža osnovu kao što je zabrana poštenog stambenog akta o diskriminaciji lokalni propisi ispunjavaju kritične detalje. Oni upravljaju svime od toga koliko stanodavac može naplatiti sigurnosni depozit do toga koliko brzo mora da ga vrati, kakve popravke moraju da naprave, i kako mogu da vas legalno isele.

Ignorišući lokalne propise, možete biti ranjivi, klauzula o zakupu koja se čini nepravedna, možda je u vašoj nadležnosti nezakonita, a vlasnik i vlasnik e-maila e-maila e-maila e-maila, možda je potpuno zakonit tamo gdje živite, ali je ilegalno samo nekoliko kilometara dalje, shvatajući kako lokalni zakoni oblikuju vaše iskustvo iznajmljivanja nije samo dobar savjet, to je ključna zaštita za vaš dom, vaše financije i vaš duševni mir.

Slojevi zakona o stanarima: federalni, državni i lokalni

Zakon o stanarstvu djeluje na tri nivoa. Savezni zakoni postavljaju nepregovarajuće standarde. Zakon o poštenom stanovanju zabranjuje diskriminaciju na osnovu rase, boje, nacionalnog porijekla, religije, spola, obiteljskog statusa i invaliditeta. U.S. odjel pravde provodi ovaj zakon. Državni zakoni zatim dodaju još jedan sloj, često dajući stanarima više prava nego što to zahtijeva savezni zakon. Na primjer, mnoge države zahtijevaju od vlasnika da osiguraju pisani zakup, odrede periode milosti za plaćanje stanarine, i ograničavaju kasne pristojbe.

Lokalni zakoniobičaji koje su donosila gradska vijeća, okružni odbori ili glasačke mjere mogu dati stanarima još jače zaštite. To su zakoni koji najizravnije utječu na svakodnevni život: ograničenja kontrole najma, samo-uzrok pravila iseljenja, obavezna pomoć u premještanju i zahtjevi za inspekciju. Oni se razlikuju široko. Stanar u Seattleu uživa različita prava od stanara u Houstonu. Čak i unutar istog metropolitanskog područja, grad poput Oaklanda može imati zaštitu stanara koje susjedna predgrađa ne uživaju.

Zašto su lokalni zakoni najvažniji

Zakoni o državnoj i federalnoj sigurnosti postavljaju samo minimalne standarde, lokalni zakoni često određuju stvarne stanare vlasti.

Uobičajeni tipovi lokalnih tenantskih zakona

Lokalne uredbe obično rješavaju najčešći bol između stanara i vlasnika.

Kontrola i stabilizacija stanarine

Možda je najpoznatija lokalna zaštita stanara kontrola najma. Ovo ograničava koliko stanodavac može povećati najam svake godineili u nekim slučajevima, sprečava povećanje. Gradovi kao što su New York, San Francisco, Los Angeles, i Washington, imaju neki oblik kontrole najma. Ali pravila se razlikuju. New York City's Rent Stabilizacija Zakon vrijedi za zgrade izgrađene prije 1974. sa šest ili više jedinica. San Francisco's Rent Ordinance pokriva većinu zgrada izgrađenih prije 1979. Čak i unutar države poput Kalifornije, koja je prošla državnu rent cap (AB 1482), pojedini gradovi mogu proći striktije granice. Na primjer, Los Angeles County's renta renta renta se odnosi na stanove izgrađene prije listopada 1978. godine, uz godišnja povećanja vezana za Index potrošačke cijene.

Ako živite u zoni pod kontrolom stanarine, vaš zakup mora jasno navesti da je jedinica pod ovim pravilima.

Propisi o sigurnosnim depozitima

Lokalni zakoni često zatvaraju sigurnosne depozite. Neke države ograničavaju depozite na dvomjesečnu najamninu; gradovi kao mnogi nadležnosti] idu dalje. Naprimjer, u San Franciscu depozit za nenamješten stan ne može premašiti najamninu od jednog mjeseca. U Bostonu, ograničenje je mjesec dana najamnina, a stanodavac mora platiti kamatu na depozit. Lokalni zakoni također diktiraju koliko brzo se depozit mora vratiti nakon preseljenjaučestalo 14 do 30 dana i zahtijevaju precizirane račune za bilo koje odbitke. Kršenje tih pravila može dovesti do troška štete (tripli iznos) na sudu.

Postupak evikcije i zahtjevi za pravednim uzrocima

Mnogi gradovi su donijeli \"samo uzrok\" uredbe o iseljenju. To znači da stanodavac ne može izbaciti stanara bez zakonski priznatog razloga, kao što su neplaćanje stanarine, kršenje zakupa ili useljavanje vlasnika. Bez zaštite samo zbog toga, stanodavac u mjesec dana zakupa može izbaciti iz bilo kojeg razloga (ili bez razloga) s odgovarajućim upozorenjem. Gradovi poput Seattlea, Portlanda i Berkeleya zahtijevaju pravedan razlog. Ovi zakoni često postavljaju i najmanje periode za obavještenja na primjer, 60 ili 90 dana za neopravdano iseljenje kao što je preseljenje vlasnika. Oni također mogu zahtijevati pomoć za premještanje stanarima raseljenih bez zabrane iseljenja.

Standardi i popravci habitabilnosti

Svaka nadležnost imajamstvo nastanjivosti“ koje obavezuje stanodavce da održavaju sigurno i sanitarno stanovanje. Lokalni kodovi tačno navode šta to znači: radne vodovode, grijanje, struju, pravilno odlaganje smeća, kontrolu štetočina i strukturni integritet. Neki gradovi zahtijevaju godišnje inspekcije (npr. programi za registraciju najma). Ako stanodavac ne obavi potrebne popravke, stanari mogu imati pravo da prekinu najam, popravku i odbiju, ili da prekinu zakup. Međutim, specifični postupci variraju. Na nekim mjestima, morate dati pismenu obavijest i omogućiti razumno vrijeme za popravku prije nego što poduzmu akciju. Uvijek se posavjerujte sa svojim lokalnim odjelom za stanovanje ili organizacijom stanara prije ukidanja najma.

Zaštite od odmazde

Nezakonito je da se vlasnik kuće osveti stanaru za ostvarivanje njihovih prava prijavljuje kršenje koda, pristupanje uniji stanara ili žalba na loše uslove. Lokalni zakoni često šire zaštitu odmazde izvan federalnih ili državnih standarda. Na primjer, neki gradovi pretpostavljaju odmazdu ako se iseljavanje dogodi u roku od 60 do 180 dana nakon što stanar podnese žalbu.

Pravedna stambena i antidiskriminacija ekstenzije

Zakon o stanovanju na federalnom sajmu pokriva zaštićene klase na nacionalnom nivou. Međutim, lokalni zakoni često dodaju više zaštićenih kategorija, kao što su izvor prihoda (uključujući bonove iz Sekcije 8), seksualnu orijentaciju, rodni identitet, imigracijski status, starost ili zanimanje. Neki gradovi također zahtijevaju od stanodavaca da prihvate subvencije za najam ili zabrane diskriminacije nad porodicama sa djecom. Na primjer, Seattle i San Francisco imajuizvor prihoda\" zaštite koje čine nezakonitim da odbiju stanara isključivo zato što koriste stambeni booner.

Kako istražiti lokalne stanarske zakone

Pronalaženje lokalnih zakona o stanarima ne zahtijeva diplomu prava.

Posjetite službene vladine web stranice

Vaša web stranica gradske ili okružne vlade obično ima stranicu za stambena ili stanarska prava. PotražiteOdbor za stanare“,Udruženje za stanare“ iliOdsek za stanovanje“. Mnogi gradovi objavljuju vodiče na običnom jeziku, pisma za uzorke i često postavljana pitanja. Na primjer, Unija stanara San Francisca pruža sveobuhvatne resurse. Za federalne informacije, U.S. Odjel za stanovanje i urbani razvoj ima brošure za stanare.

Savjetuj se sa organizacijama pravne pomoći

Neprofitne klinike za pravnu pomoć nude besplatne ili jeftine savjete. grupe kao što su Društvo za pravnu pomoć (New York City), Pravne službe Sjeverne Kalifornije, ili Odbor advokata za građanska prava često vode hotline i walk-in klinike. Oni mogu objasniti vaša lokalna prava i pomoći vam u izradi zahtjeva pisma.

Prisustvujte sastancima ili radionicama Sindikata stanara

Mnogi gradovi imaju sindikate stanara ili udruženja, te grupe vode radionice, objavljuju ažuriranja o novim propisima i zalažu se za jaču zaštitu, a prisustvovanje sastanku može vas povezati sa drugima koji su se suočili sa istim pitanjima.

Pažljivo pročitajte svoj zalog

Vaš zakup može upućivati na specifične lokalne zakone na primjer,Ova jedinica je predmet Pravilnika o stabilizaciji najma“ iliSigurnosni depozit koji se drži po Gradskom kodu poglavlje 123.“. Ako vaš zakup spominje broj uredbe, potražite ga online. Zakup ne može da prevlada lokalni zakon; ako klauzula krši lokalni propis, ta klauzula je neovlaštena.

Šta učiniti ako su vaša prava prekršena

Ako mislite da je stanodavac prekršio vaša prava, ponašajte se metodično.

  1. Dokumentiraj sve. Zadrži kopije svog najma, renta priznanice, e-mailove, tekstualne poruke i fotografije bilo kakvih problema. Napomena datumi i vremena razgovora.
  2. Pošaljite pisanu žalbu. Koristite certificiranu poštu ili e-mail uz račun za čitanje. Iznesite jasno i navedite da je problem jasan i referenciran specifični zakon za koji vjerujete da je prekršen.
  3. Kontaktirajte svoje lokalno stambeno odjeljenje. Mnogi gradovi imaju službenike za provedbu kodova koji mogu pregledati vašu jedinicu i izdati naredbe stanodavcu.
  4. Pozovite hotlajn stanara. Organizacije pravne pomoći često imaju besplatne hotlajne koje mogu dati savjete specifične za vaš grad.
  5. Razmotri posredovanje. Neki gradovi nude besplatne usluge posredovanja između stanara i veleposjednika kroz centre za rješavanje sporova zajednice.
  6. Zaustaviti najam ili popraviti i odbitisamo ako to dopusti vaši lokalni zakoni. Nikada to ne činite bez prve potvrde postupka. Greška bi mogla dovesti do iseljenja.
  7. Tražite pravnu zastupljenost. Ako to pitanje eskalira, advokat koji je specijalizovan za pravo stanara može pomoći. Mnogi rade na nepredviđenoj naknadi ili nude besplatne početne konsultacije.

Posebne situacije: COVID-19, prirodne katastrofe i Najam moratorija

Lokalni zakoni se mogu brzo promijeniti tokom hitnih slučajeva. Tokom pandemije COVID-19, desetine gradova i država uvesti privremene iseljavanja moratorija, iznajmljivanja zakona i zaštite stanara koji nisu mogli platiti zbog gubitka posla. Neki od tih zakona i dalje su na snazi, iako u modificiranom obliku. Na primjer, New Yorkov COVID-19 Program hitne pomoći za najam (CERAP) i Zakon o stanarskoj sigurnoj luci spriječili su iseljavanje zbog neplaćanja u vanrednom stanju. Tenanti u Los Angelesu još uvijek mogu podnijeti zahtjev za rentation olakšanje i zaštićeni su od iseljavanja do određenog datuma ako imaju neodređenu prijavu.

Slično tome, nakon prirodnih katastrofa kao što su požari ili uragani, lokalne vlade često izdaju privremene zabrane zakupa i produljuju rokove za obavještenja.

Sporazumi o izdavanju i lokalni zakon: Što treba gledati

Čak i dobro napisani zakup mora da se pridržava lokalnih zakona.

  • poput klauzule o pravima: Stanodavac ne može učiniti da se potpišete pravo odobreno lokalnim zakonom. Ako zakup kažePlaćenik se slaže da se odrekne svih prava na zadržavanje stanarine\", ali vaš grad dopušta najamninu koja zadržava za popravke, ta klauzula je nevažeća.
  • Nezakonite kasne naknade:] Neki gradovi zatvaraju kasne naknade (npr., ne više od 50 ili 5% kirije). zakup koji naplaćuje stan od 100 dolara kasne naknade može biti nelegalan.
  • Rano ukidanje kazni: Ako zbog nasilja u porodici raskinete najamninu, raspoređivanje vojske, ili nesigurne uvjete, mnogi lokalni zakoni dopuštaju vam da prekinete bez kazne.
  • Zahtijevi za ulaske obavijesti: Stanodavci moraju dati razumnu obavijest prije ulaska u vašu jedinicuobično 24 do 48 sati, ali neki gradovi zahtijevaju pisanu obavijest.

Resursi koje svaki stanar treba da zna

Nekoliko pouzdanih izvora može vam pomoći da shvatite i provedete svoja prava.

  • HUD Tenants Rights Page Pregled federalnih zaštita i linkova sa lokalnim HUD uredima.
  • Nolov renantski pravni centar Obični engleski članci o sigurnosnim depozitima, iseljenjima, iseljenjima, i nastanjivosti, ažurirani sa državnim specifičnim informacijama.
  • Lokalna komora Mnogi nude advokatske usluge za upućivanje stanara na pitanja stanara, često uz nisko-troškovno početno savjetovanje.
  • Državno državno tužilaštvo objavljuje zemljoposjednik-tenant priručnike i provodi zakone o zaštiti potrošača.
  • Unija stanara i stanara zajedno Organizacija za prava stanara u Kaliforniji pruža uzorna pisma i ažuriranja o zakonodavstvu.
  • Zajedničke pravne službe Neprofitne s uredima u mnogim većim gradovima, nudeći besplatnu pravnu pomoć za stanare niskih prihoda.

Zaključak

Lokalni zakoni su temelj prava stanara, oni određuju koliko kirija može da se podigne, koliko brzo mora da se vrati depozit, kakve popravke mora da napravi vlasnik i kako se iseljavanje može nastaviti, dok federalni i državni zakoni pružaju sigurnosnu mrežu, vaš grad ili okružna vlada su ti koji imaju najizravniju moć nad vašim iskustvom najma, i koji se nikada ne boje da traže pomoć od mnogih resursa dizajniranih da zaštite stanare, vaš dom je previše važan da bi se prepustili slučaju.