Zakoni o upotrebi zemljišta i zoninga čine okosnicu planiranja i razvoja zajednice. Za vlasnike nekretnina, investitore nekretnina, kupce kuća i programere, shvatanje ovih propisa nije opcionalno to je suštinsko. Nedostaci sa zoniranjem mogu zaustaviti projekat, pokrenuti novčane kazne, ili čak prisiliti na uklanjanje struktura. Za stanovnike, zoniranje oblikuje karakter komšiluka, utičući na sve od saobraćajnih obrazaca do imovinskih vrijednosti.

Ovaj sveobuhvatni vodič istražuje osnove zakona o zoniranju i upotrebi zemljišta, objašnjava kako oni rade u praksi, i pruža akcione korake za njihovo upravljanje u vašoj zajednici.

Šta su Zakoni o upotrebi zemlje i zemlje?

Zakoni o zoni su lokalni propisi koji dijele općinu na određene okruge ili zone. Svaka zona dolazi sa specifičnim skupom pravila kojima se uređuje šta se može izgraditi i kako se zemlja može koristiti. Zakon o upotrebi zemljišta je širi pojam koji obuhvata zoniranje kao i druge propise kao što su podgrađe kontrole, zaštita okoliša i historijska pravila očuvanja. Zajedno, ti zakoni stvaraju pravni okvir koji vodi fizički i ekonomski razvoj zajednice.

Osnovni ciljevi zoniranja i zakona o upotrebi zemljišta uključuju:

  • Javno zdravlje i sigurnost:] Razdvajanje nekompatibilnih upotreba, kao što je držanje industrijskih fabrika podalje od škola i bolnica.
  • Naredni rast:] Spriječavajući slučajno razvoj koji snižava infrastrukturu.
  • Zaštita vrijednosti vlasništva: Osiguravanje da susjedne upotrebe ne utječu negativno na kućne vrijednosti.
  • Ekvironmentalno upraviteljstvo: Štiteći močvarna područja, poplavna polja, i druga osjetljiva područja.

Ti zakoni datiraju iz ranog 20. vijeka u SAD-u, sa Vrhovnim sudom koji potvrđuje njihovu ustavnost u predmetu znamenitosti Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (1926). Od tada, zoniranje je postalo standardno sredstvo za lokalne vlade širom zemlje.

Vrste okruga Zoning

Dok svaka općina definira vlastite kategorije zona, većina slijedi sličnu strukturu. Razumijevanje tih zajedničkih okruga je prvi korak u ocjenjivanju bilo koje imovine.

Stambene zone

Stambene zone su određene za stanovanje, često su dodatno podijeljene za kontrolu gustoće i građevnog tipa:

  • Simal-family stambeni (R-1): Samostojeća kuća na pojedinim parcelama.Ove zone često imaju zahtjeve minimalne veličine lota i ograničenu visinu gradnje.
  • Multi-obitelj stambenih (R-2, R-3):] Omogućuje duplekse, gradske kuće i stambene zgrade.
  • Stambeni prostor za mješovitu upotrebu: Kombinira stambene prostore sa komercijalnim ili maloprodajnim prostorom, uobičajene u urbanim infiltriranjem.

_Umetni...

Trgovačke zone smještaju preduzeća i maloprodaju. Podkategorije uključuju:

  • Komercijalna reklama susjedstva: Malorazredna maloprodaja kao što su trgovine u kutu i kafići.
  • Generalna reklama: Veća maloprodaja, restorani, i uredi.
  • Centralni poslovni okrug (CBD): Gradsko jezgro visokog gustoće sa visokim zgradama i teškim pješačkim prometom.

Industrijska Zona

Industrijske zone su rezervisane za proizvodnju, skladištenje i logistiku, obično su locirane daleko od stambenih područja da bi se smanjila buka, saobraćaj i zagađenje. lake industrijske zone dozvoljavaju montažu i istraživačke objekte, dok teške industrijske zone omogućavaju preradu i izradbu velikih razmjera.

Poljoprivredne zone

Poljoprivredne zone štite poljoprivredno zemljište i ruralni karakter.Dozvoljavaju uzgoj usjeva, stoku i srodne aktivnosti. Neke poljoprivredne zone omogućavaju ograničeni stambeni razvoj, ali su veličine punog zemljišta obično velikečesto 10 hektara ili više.

Okrugi posebne namjene

Mnoge zajednice takođe stvaraju okruge posebne namjene za jedinstvene potrebe:

  • Historijski okruzi:]Očuvati arhitektonsko naslijeđe strogim smjernicama za dizajn.
  • Zone za potpalu: Ograničeni razvoj u područjima sklonim poplavama.
  • Planirani razvoji jedinica (PUD): Dopustiti fleksibilno zoniranje za projekte velike mješovite namjene sa pregovaračkim odobrenjima.

Kako Zakoni o Zoningu utječu na razvoj imovine

Zoning propisi idu daleko dalje od jednostavnog navođenjaova zemlja je za kuće Nameću detaljne standarde koji direktno utiču na ono što možete izgraditi i kako možete koristiti svoju imovinu.

Veličina zgrade, visina i pozadina

Svaki okrug u kojem se nalaze zone uključuje dimenzionalne zahtjeve:

  • Setbacks: Minimalna udaljenost zgrada mora biti od imovinskih linija, ulica ili drugih struktura. front, bočni, i stražnji zastoj variraju po okrugu.
  • Granice visine: Maksimalna visina gradnje, često izražena u stopalima ili pričama.
  • Omjer površine od 2,0 na parceli od 10.000 kvadratnih metara znači da možete izgraditi i do 20 000 kvadratnih metara podnog prostora, raspoređenog preko više priča.
  • Izgubljeno pokrivanje: Postotak mnogo toga što se može pokriti zgradama ili nepropusnim površinama.

Parking i saobraćaj Zahtjevi

Komercijalni i višeroditeljski razvoji obično su potrebni da bi se osigurao minimalni broj parking mjesta. Neki gradovi imaju i maksimalna ograničenja parkiranja za podsticanje tranzitne upotrebe. Studije uticaja na saobraćaj mogu biti potrebne za veća kretanja, a od developera se može tražiti da plati za poboljšanja puteva ili saobraćajnih signala.

Koristi dozvole i uvjetne dozvole za korištenje

Nisu sve upotrebe dozvoljene u svakoj zoni. Većina zonskih kodova stvara tri kategorije upotrebe:

  • dopušteno pravom: Upotrebe koje su automatski dozvoljene ako svojstvo ispunjava sve dimenzionalne i druge zahtjeve.
  • Kondicionalne upotrebe (posebne iznimke): Upotrebe koje zahtijevaju javno saslušanje i odobravanje od table za zoniranje. Primjeri uključuju crkve u stambenim zonama ili vrtiće u komercijalnim zonama.
  • Zabranjena upotreba: Upotrebe koje nisu dozvoljene ni pod kojim okolnostima.

Varijante i promjene u zračenju

Ako vaša imovina ne ispuni specifični uslov za zoniranje, možete se prijaviti za varijancu. Varijanca daje dozvolu za odstupanje od pravila na primjer, gradeći bliže liniji imovine nego što zahtijeva zastoj. Da biste dobili varijancu, obično morate dokazati da ograničenje stvara nepotrebnu nedaću jedinstvenu za vašu imovinu.

Ako želite koristiti svoju zemlju na način koji trenutno zoniranje ne dopušta, možete zatražiti zonski amandman ili određivanje. Ovo je zakonodavni proces koji zahtijeva odobrenje od gradskog vijeća ili županijske komisije, često nakon preporuke komisije za planiranje.

Uloga sveobuhvatnih planova

Zakoni o zoningu ne postoje u vakuumu. Oni su vođeni sveobuhvatan plan (koji se također naziva opći plan ili master plan). Ovaj dugodometni dokument prikazuje viziju zajednice za budući rast, uključujući korištenje zemljišta, transport, stambeni i ekonomski razvoj. Zakoni o zoniranja moraju biti u skladu sa sveobuhvatnim planom. Ako razmatrate veliki razvoj, pregled sveobuhvatnog plana će vam reći da li se vaš projekat usklađuje sa dugoročnim ciljevima zajednice.

Kako istražiti Zoning za specifičnu imovinu

Prije kupovine zemljišta ili početka projekta, temeljna istraživanja su kritična.

Korak 1: Identificirajte Zoning Distrikt

Kontaktirajte lokalno ministarstvo za planiranje ili posjetite općinsku web stranicu. Većina gradova pruža online mape zona gdje možete unijeti adresu i vidjeti oznaku okruga. Zapišite tačan broj zona, kao što suR-1A iliC-2.

Korak 2: Čitaj Pravilnik o zoni

Nađite dio općinskog koda koji odgovara vašem okrugu.

  • Dozvoljena i uvjetna upotreba.
  • Dimenzijski zahtjevi (postavljeni, visina, FAR).
  • Parking i uređenje.
  • Pravila potpisa.

3. korak: Provjerite za preklopne oblasti

Oblačni okruzi dodaju dodatna pravila na vrhu baze za zoniranje. Zajednički preklapanji uključuju:

  • Historijski očuvanje preklapa: Zahtijeva pregled dizajna za vanjske promjene.
  • Floodplain oblays: Zahtijevaju certifikate o povišenju i otpornosti na poplave.
  • Environmentalni preljevi: Zaštitite potoke, strme padine, ili stanište divljih životinja.

Korak 4: Razgovarajte sa osobljem

Osoblje odjela za planiranje može odgovoriti na pitanja, objasniti procedure i unaprijed zastaviti potencijalna pitanja.

Zajednička pitanja zoninga i kako ih riješiti

Čak i marljivi vlasnici nekretnina nailaze na probleme.

Neusklađenost

A nekonformirajuća upotreba je upotreba koja je bila legalna kada je uspostavljena ali nije više dopuštena pod trenutnim zoniranjem. Na primjer, mala prodavnica namirnica u okrugu koja je od tada preuređena za stambenu upotrebu. Većina propisa dozvoljava nesukladnost upotrebe da se nastavi, ali one mogu ograničiti širenje, obnovu nakon katastrofe, ili nastavak rada nakon perioda napuštanja.

Prekršaji

Izgradnja bez dozvole ili korištenje imovine na način da se prekrši zakon o zoni može rezultirati novčanim kaznama, nalogom za zaustavljanje i pravnom akcijom. Ako primite obavijest o prekršaju, ne zanemarujte je. Možda ćete morati da se prijavite za odstupanje, izmenu upotrebe ili žalbu na odluku.

Susjedski sporovi

Često se javljaju problemi sa Zoningom između susjeda.

  • Ograda ili struktura koja krši zahtjeve za nazadovanje.
  • Poslovni aktivnosti u stambenoj zoni, kao što je kućna radionica za popravke automobila.
  • Buka, parking, ili problemi sa mirisom iz obližnjeg biznisa.

U mnogim slučajevima, prvi korak je da se razgovara sa susjedom, ako to ne uspije, uložiti žalbu lokalnoj zonskoj službi.

Zakon o korištenju zemljišta izvan Zoninga

Dok je zoniranje najvidljiviji aspekt zakona o upotrebi zemljišta, u velikoj ulozi igraju i drugi propisi.

Propisi podjele

Zakoni o poddeli uređuju kako se zemljište deli na parcele, a od građevinskog centra zahtevaju da obezbedi ulice, komunalije, odvodnju i drugu infrastrukturu, pre nego što možete da prodate zemljište u novom razvoju, podgradska platforma mora biti odobrena od strane lokalne vlade.

Propisi o okolišu

Federalni, državni i lokalni ekološki zakoni mogu ograničiti razvoj.

  • Mokraća: Reguliran od strane Američkog vojnog korpusa inženjera po Zakonu o čistoj vodi.
  • Ogorčena vrsta: Razvoj može biti ograničen u staništima zaštićenih vrsta.
  • Upravljanje olujnim vodama:] Mnoge nadležnosti zahtijevaju zadržavanje na licu mjesta ili liječenje olujnih voda koje se istječu.

Povijesno očuvanje

Svojstva u imenovanim historijskim okruzima ili navedena u Nacionalnom registru historijskih mjesta suočavaju se s dodatnim ograničenjima. Eksterijerne promjene, rušenje i novu gradnju mora pregledati historijska komisija za očuvanje.

Odobravni proces: Šta očekivati

Razvijanje zemljišta ili mijenjanje njegove upotrebe rijetko je jednostavna stvar. Većina projekata zahtijeva višestruka odobrenja:

  1. Pred-aplikacijski sastanak: Predstavite svoj prijedlog planiranju osoblja za povratne informacije.
  2. Siste plan pregled: Prijavi detaljne planove koji prikazuju tlocrt zgrade, parking, uređenje okoliša i odvodnju.
  3. Javno saslušanje: Za uvjetnu upotrebu, varijacije ili rezoniranje, potrebno je javno saslušanje. susjedi i drugi dionici mogu govoriti za ili protiv prijedloga.
  4. Preporuka komisije za planiranje: Komisija za planiranje razmatra slučaj i daje preporuku izabranom tijelu.
  5. Gradsko vijeće ili odluka okružne komisije:] Konačni glas o rezoniranju ili velikim zbivanjima tipično donosi izabrano upravljačko tijelo.
  6. Građevinske dozvole: Nakon što su postavljena odobrenja za zoniranje, možete se prijaviti za građevinske dozvole za izgradnju projekta.

Cijeli proces može trajati bilo gdje od nekoliko sedmica do preko godinu dana, u zavisnosti od složenosti i nivoa javnog interesa.

Zašto Zoning stvari za kućne kupce

Ako kupujete kuću, zoniranje utječe na vas na načine koje ne biste očekivali:

  • Vlasničke vrijednosti: Kuće u stabilnim, dobro isplaniranim četvrtima imaju tendenciju da bolje drže svoju vrijednost.
  • Razvoj budućnosti: Provjerite šta je dozvoljeno na susjednim posjedima. prazno zemljište pored može postati benzinska stanica ili zgrada visokogradnje ako to dozvoljava zonalizacija.
  • Početna preduzeća: Ako planirate voditi posao od svog doma, provjerite da li to zonarstvo dozvoljava i koja ograničenja se primjenjuju.
  • Dodaci i renoviranja: Proširenje vašeg doma može zahtijevati varijante ako postojeća struktura ne zadovoljava trenutne zaostatke ili ograničenja visine.

Kako se uključiti u lokalne odluke o zoningu

Zoning nije samo za programere i zvaničnike, stanovnici imaju glas u tome kako njihova zajednica raste, evo kako da učestvuju:

  • Prikaži na sastanke komisije za planiranje i gradskog vijeća. Ovi sastanci su javni i često uključuju mogućnosti za javno komentiranje.
  • Pridružite se udruženju susjedstva. Ove grupe često pregledavaju i komentiraju predložena zbivanja.
  • Služite na odboru ili komisiji.] Mnoge zajednice imaju otvore na komisiji za planiranje, zonski odbor za žalbe, ili historijsku komisiju za očuvanje.
  • Govorite tokom sveobuhvatnih ažuriranja plana. Ove ažuriranja se dešavaju svakih 510 godina i postavljate smjer za buduće promjene u zoni.

Resursi za daljnje učenje

Zakon o zoniranju varira od jedne do druge nadležnosti, a sljedeći resursi mogu vam pomoći da shvatite pravila u vašem području:

  • Lokalni odjel za planiranje:] Najbolji izvor za karte, propise i formulare za primjenu.
  • Municipalni kod:] Većina lokalnih kodova dostupna je online putem usluga kao što su Municode ili The Municode Library.
  • Statuti za upotrebu državnog zemljišta:] Državni zakoni uspostavljaju pravni okvir za lokalno zoniranje.Na primjer, sistem korištenja zemljišta Oregona je jedinstven i visoko centraliziran.
  • profesionalni konsultanti: advokati za upotrebu zemljišta, planeri i konsultanti za zoniranje mogu pružiti ekspertsko vodstvo za složene projekte.
  • Obrazovne publikacije: Američko udruženje za planiranje objavljuje knjige i članke o zoniranju najboljih praksi. Pogledajte njihove resurse na planning.org.

Završne misli

Zakoni o upotrebi zemljišta i zoninga nisu birokratske prepreke to su alati koje zajednice koriste za oblikovanje svoje budućnosti. Razumijevanje tih pravila osnažuje vas da donosite informirane odluke o imovini, izbjegavate skupe greške i da smisleno učestvujete u razvoju vašeg susjedstva.

Bilo da gradite dom, započinjete posao ili jednostavno kupujete imanje, uzmite vremena da naučite šifru za zoniranje, razgovarajte sa osobljem za planiranje, pročitajte sveobuhvatni plan, prisustvujte javnom saslušanju, saznanje koje ćete steći biće jedna od najvrednijih stvari koje ćete doneti u bilo koje poduhvate nekretnina.