El rol base de Zoning a la Terra Ús

Les lleis que es poden construir en el marc invisible que forma els barris, districtes comercials i àrees industrials que interactuem amb el dia. En el seu nucli, aquestes lleis determinen el que es pot construir, com es poden fer grans estructures, i quines activitats són permissibles en una part de terra. Sense alumonisme, un gratacels podria alçar- se al costat d' una sola família, o una planta química podria operar al carrer des d' una escola. Mentre que la urbanització és una qüestió de matèria local, les lleis federals representen restriccions crítiques que els propietaris, els desenvolupadors i els governs locals han de navegar. Aquest article proporciona un examen general de les dues lleis locals i egrítiques locals, intergraptiques, i pràctiques per a la seva competència.

Comprendre les regles locals de Zoning

Les legislacions locals odefinacions són els instruments principals de control d'ús de terra als Estats Units. Enacted per Consells de la ciutat, comissions del comtat, o plaques d'autitució, aquestes lleis reflecteixen les prioritats úniques i geografia de cada comunitat.

Context històric: La naixement de la Zoning Modern

El moviment d' urban modern dels Estats Units va començar amb el moviment [[FLT: 0] Euclid v. Abler Realty Co. [[FLT: 1] El Tribunal Suprem de la Cort de la Suprema el 1926, que va amagar la constitucionalitat de l' concloonització global. Aquest cas de referència va involucrar el poble d' Euclid, Ohio, que havia adoptat un agricultura o instrictional que va restringir el desenvolupament industrial en àrees residencials. El tribunal va governar que l' agricultura era un exercici legítim de la policia per protegir la salut pública, la seguretat moral, i el benestar general. Aquesta decisió va donar als governs locals a la terra incompatible, utilitza extensament el líder de l' adopció de l' adopció de l' RAroval- RAfèclid de l' Afècia de la zona nacional.

Tipus comuns de classificació local de Zoning

Les organitzacions locals solen dividir la terra en diverses zones bàsiques, cadascuna amb requeriments específics permesos i dimensionals:

  • [[FLT: 0] [Reterna les zones d' alta qualitat (R- 1, R- 2, R- 3, etc.) [[[[[FLT: 1] Aquestes densitat d'habitatge, que van aparèixer des de una sola família separada de les cases separades per molts grans (R-1) a edificis d' alta qualitat d' apartament (R- 3 o superior). Les restriccions sovint inclouen moltes mides mínimes, els requeriments de retorn, límits d' alçada i la proporció de terra- espai.
  • [[FLT: 0] Commercial zones (C-1, C-2, etc.) [[[FLT: 1] Dissenyat per al venedor, oficina i empresa de servei. Poden especificar empreses permeses (p. ex., restaurants, bancs, botigues de detall) i restringir la indústria pesada o l' ús residencial.
  • [[FLT: 0] [Duesal· les zones (I-1, I-2) [[[FLT: 1] Idest aquí per fabricar, la guerra i altres activitats industrials. Aquestes àrees normalment tenen menys restriccions en el soroll, les emissions i el tràfic, però encara han de respectar les normes ambientals.
  • [[FLT: 0] Agriculturals (A-1, A-2) [[[[FLT:]]] Application Reservad per a granges, es desquint i activitats relacionades. Sovint tenen grans mides mínimes per a conservar l' espai obert i prevenir l' expansió suburbà.
  • [[FLT: 0] ús zones [[FLT: 1] Una innovació moderna que permet tant ús residencials com comercials en el mateix edifici o districte, promoure la constantitat i reduir la dependència de cotxes.

Més enllà de Euclidan Zoning: alternativa a les places

Moltes comunitats han anat més enllà de la separació tradicional Euclidiana per adoptar camps d'àrea d'educació més flexible:

  • [[FLT: 0] Performància d' alt nivell [[FLT: 1] ] Estableix els estàndards per a l' impacte considerables (p. ex., nivells de soroll, generació de tràfic, execució d'aigua de tempesta) en comptes d' usar els valors específics de preducció. Un desenvolupador pot construir qualsevol projecte mentre es compleixi amb les interpretacions de punts de referència.
  • [[FLT: 0] [Auliacions d'habitatge [[FLT: 1]] [=CETANANANANANANANANANULL (p. ex., augment de densitat, requeriments d'aparcament) a canvi de beneficis públics com unitats d'habitatge, places públiques o característiques de construcció verda.
  • [[FLT: 0] [[[FLT:] Focus a la forma física dels edificis (el terreny, el frontació) en comptes de l' ús de terra. Aquests codis intenten crear entorns previsibles i sovint s' usen en el desenvolupament urbà i al transitori.

Key Local Zoning Mechanismes i processos

El sistema d'al·linització local no és un conjunt estàtic de regles; implica processos administratius i quasi- processos judicials:

  • [[FLT: 0] [[FLT: 1] ] un propietari de la propietat pot cercar ajuda dels requeriments d' usuari específics (p. ex., setback, alçada) si les forces estrictes provocarien problemes indeguda. Les variacions es donen per la comissió d' apel·lacions després d' una audiència pública i han de trobar criteris d' estatenditutiu (p. ex. dificultat pràctica, sense dediment al públic).
  • [[FLT: 0] usa (Exigències especials) [[[[FLT: 1]] usa alguns usos (p. ex., esglésies, escoles,cars) només es permeten si es troben condicions addicionals per minimitzar els impactes en les propietats circumdades. La junta d' apel·lacions o de comissió de cada petició.
  • [[FLT: 0] Noconformeu l' ús [[[FLT: 1] A la propietat legal quan s' ha adoptat l' urban o d' alguna independància, però ja no es poden traduir les regles (p. ex., una petita botiga de queviures en una zona d' ara fora de latinència). De tota manera, les expansió o modificacions significatives poden ser restringits.
  • [[FLT: 0] Spot d'Enviaments [[FLT: 1]] AhnYa quan un petit paquet està sol per a una classificació d' alguna classificació d' alguna d' estudis diferent, pot ser qüestionada com a COPEFspot ELS d' Immigració il·legal si no està en l' interès públic. Les Cort busquen la consistència del pla complet.
  • [FLT: 0] Zoning esmenes (rezoning) [[[[[FLT:] Canviant el disseny de l' àrea d' una propietat requereix una audiència pública i aprovació pel cos legislatiu local. En moltes jurisdiccions, la comissió de planificació fa una recomanació, i el consell de la ciutat o els vots del consell del sistema sobre l' esmena final del mapa.

Forçament local i apel·lació

Les forces d' zonacions locals normalment són gestionades per un administrador o inspector d' administrador de construcció. Violacions poden resultar en bones, ordre de control o acció legal. Apel· lació de decisions administratives van primer a la junta d'apel·lacions, i després als tribunals estatals. El pla local més ampli serveix com a document guia per a decisions d' usuari; els tribunals sovint donen de difusió als funcionaris locals sempre que la decisió no sigui arbitrària o capritxosa.

Regulació Federal Aquesta forma de Zoning local

Mentre que el govern federal no activa urbans odefinies, diverses lleis federals representen restriccions que les habitatges locals han d'encaixar.

Lleis mediambientals i Gnomes

  • [[FLT: 0] Llei de Política Ambiental (NEPA) [[[[[FLT: 1]]] Quan un govern local utilitza fons federals (p. ex., HUD concedeix, Departament de Transportal) per a un projecte que afecta significativament l' entorn, NEPA requereix una avaluació mediambiental o un extracte de medi ambient. Les accions locals com construir una nova carretera o una planta de tractament poden activar la autopista NEPA.
  • [[FLT: 0]Clean Water Ac acte (CWA) [[[[[[FLT]] Section 404 de la CWA regulacions de CWA regular i omplir activitats en el ANSI de les aigües dels Estats Units, 2001-2005) incloent les zones humides. Una zona local de urbanització que permet al desenvolupament sensible pot ser premenada o necessària un permís federal dels enginyers dels EUA. L' Agència de Protecció Ambiental dels EUA (A) té autoritat de seguretat.
  • [[FLT: 0] Endangered Species (ESA) [[[[[FLT:] Development aprovat per DAal local que pot perjudicar una espècie d'extinció llistada o el seu hàbitat crític pot ser subjecte a revisió federal. Per exemple, una aprovació del comtat de l' habitatge d' una gran divisió en un hàbitat conegut de Califòrnia gagcatcher podria activar una consulta formal amb els serveis U.S.S. Fish i Vifed.
  • [[FLT: 0] [Resource Conserva i Reverbery Action (RCRA) [[FLT: 1]] identificador local per a serveis de residus sòlids ha de complir amb estàndards federals per a la gestió de residus perillosos. S'asseunt d' abocadors o incineradors sovint requereix coordinació amb EPA.

Drets civils i el Hout amb justícia

  • [[FLT: 0] AlarFair Hoing Ac acte (FHA) [[[[[FLT: 1] ] ] ] ] ] ] The FHA prohibit la discriminació en la seva arribada, color, religió, sexe, origen nacional, estat familiar, i discapacitat. L' àrea local o les independències locals que tenen un efecte discriminatiu si no és que l'estandardització de l'EKUD pugui ser qüestionada. Per exemple, un altiplà o una eficàcia que exclocreix el grup de persones amb discapacitats que poden violar la FHAA. Els serveis d' Urban i Desenvolupament (DHU) presenten a la guia i guia a la discriminació sense drets públics.
  • [[FLT: 0] Americans amb Llei de Disabilitats (ADA) [[[[FLT: 1] ] Zoning for getds publices (retail, oficines, etc.) no ha de crear barreres per als individus amb discapacitats. Mentre es crea codis de control i les adreces de lloc directes, les regles d' accessibilitat de la zona de les urbans que limiten la localització dels serveis relacionats amb discapacitats (p. ex., centres de rehabilitació) podrien ser problemàtics.
  • [[FLT: 0] Environmental Justícia [[[[FLT: 1] L' ordre Executiu 12898 (1994) requereix que les agències federals considerin la justícia ambiental en les seves accions. El problema local que concentri les indústries contaminades en ingressos baixos o barris de minories poden ser sotmeses a la queixa federal o a la investigació dels drets civils si té un impacte desestimat.

Preempació Federal de Zoning local

En algunes àrees, la llei federal preemptitza explícitament les zones locals. Els exemples més importants inclouen:

  • [[FLT: 0] Telecomunicacions de 1996 [[FLT: 1] Els governs locals no poden distingir la sensibilitat entre els proveïdors de serveis sense fils personals o prohibir l' emplaçament de les torres sense fil. De tota manera, poden regular la localització i les estètica sempre que no es prohibeixin efectivament el servei.
  • [[FLT: 0] Round i regulació de canonada [[FLT: 1] "2002 La Llei de Comitització interestatal de la Comissió de Comerç i la Llei de gas natural preempt local de les zones del ferrocarril i de les canonades interestatals. Una ciutat no pot anar a la zona per una línia de trenes o una estació de gas natural si és part d' un sistema interestatal.
  • [[FLT: 0] No s'han d'aplatiu les reserves Americanes [[[FLT:]] gnupg Tribal terres normalment s'exmouen de l' estat i d'al·lacions locals, tot i que hi ha complexes sobreposen les seves jurisdiccionals. La Llei de Drets Civils indies i diverses decisions judicials tracten les terres tribals com a entitats sobiranes.

Condicions de finançament Federals

Molts governs locals reben subvencions federals per a la infraestructura, desenvolupament comunitari i allotjaments a través de programes gestionats per HUD, el Departament de Transportació (DOT), i la EPA. Aquestes subvencions sovint tenen condicions adjuntades en relació a l'Energació. Per exemple, HUD KPUcs Community Development Grant (CDBG) requereix que els governs locals reclamin que es prenguin mesures per a una major arribada de capital (AFF). Això inclou la revisió i la modificació de les egències que habitatges o les oportunitats de tracència adència a l' habitatge. El DABP DIR recomana les Comunitats per a desenvolupar el programa amb diferents i la seva insta· lació.

Els propietaris de propietats i els desenvolupadors es troben sovint atrapats entre urbans locals odefinies i mandats federals. Aquí hi ha punts de fricció comuns i com adreçar- los:

  • [[FLT: 0] Affordable habitatge contra. habitatge local [[FLT: 1] Les lleis d'habitatge Federals poden requerir un govern local per permetre el desenvolupament d' alta independència en zones de sol generació o permetre unitats d'habitatges (ADU). Algunes lleis d' estat preptem restriccions locals a ADU. Els desenvolupadors han de comprovar tant els requeriments estatals com federals abans d' invertir en un projecte.
  • [[FLT: 0] L' impacte històric històric de la revisió [[[FLT: 1] Un projecte que passa la revisió de l' àrea local pot requerir un permís federal (p. ex., l' emplenat dels aiguamolls). Els desenvolupadors han de dirigir- se a causa de la diligència abans, incloent- hi el consulta amb l'exèrcit dels motors o EPA si hi ha aiguamolls o espècies en perill d'extinció.
  • [[FLT: 0]Wireles instal·lacions sense sentit s'asseuen [[[[FLT: 1] Els taulers d'al· lació locals poden rebre la pressió de l' agent sobre les torres de cel·lular, però la llei federal limita els permisos. La Comissió Federal de comunicacions (FCC) ha establert els rellotges de revisió de la negació de l' 1.00 locals que excedeixen aquestes línies temporals poden ser qüestionades en els tribunals federals.
  • [[FLT: 0] Discernitza les demandes d' efecte [[[FLT: 1] ] = ] ] = d' un urban o d' alguna independància local és neutral a la cara, si té un impacte desprotribució de baixa en una classe protegida, pot ser validat sota la Protecció de ClausA o la mateixa Protecció del Claus. Per exemple, un codi d' agricultura que requereix grans mides mínims en una comunitat on les famílies són desproporcionades poc ingressos baixos pot ser qüestionades com a perpetuant la segregació.

Passos de tàctica pels propietaris de propietats i desenvolupadors

  1. [[FLT: 0] Inici amb una anàlisi d' urbanització global [[[FLT: 1] [DUB] abans de comprar terra, marqueu el mapa d' urbans locals, pla complet i recobriment. Les sobrelays poden afegir requeriments addicionals (p. ex., preservació històrica, gestió de inundacions, gestió de les zones d' empremtes interdacions, i els conjunts de seguretat).
  2. [[FLT: 0] S'ha produït un ús de la planificació local abans de [[FLT: 1] Els departaments de planificació de l' agent de la llista de la llista de la llista de la humanitat poden proporcionar orientació preliminar sobre els usos, les màquines de densitat i els procediments de variància. Quan es tracta d' una relació cooperativa pot adoptar i reduir els costos de forma senzilla.
  3. [[FLT: 0]Assa els federals activant [[[[FLT: 1] ] Determina si el projecte implica finançament federal, aiguamolls, espècies en perill d'extinció o infraestructura interestatal. Si, consulteu amb agències federals o un advocat especialitzant en la llei d' ús de terra. Un consultor mediambiental pot dirigir una fase IAcordació.
  4. [FLT: 0] No manté els registres de totes les comunicacions [[FLT: 1] En cas d' un repte legal sobre efectes discriminatius o retards inapropiats, un paper que mostra els esforços de bona fe per complir amb les lleis federal pot ser valuós.
  5. [[FLT: 0] En efecte d' un permís condicional o de variància [[[FLT: 1] ] Si l' ús proposat no està permès, explorar si es pot adoptar o ser viable. Estigueu preparats per presentar proves de dificultats (per a una variància) o compatibilitat (per a ús condicional) a una audiència pública.
  6. [[FLT: 0]MonitorAupstor canvis [[[FLT:]] Els codis d' alt nivell local s' actualitzen periòdicament. S' han de subscriure' s a les seves polítiques de planificació de la ciutat, assistir a les audiències públiques, i participar en el procés d' actualització del pla global per a protegir les vostres inversions.

El paisatge de les àrees d'habitatge està evolucionant ràpidament, impulsat per crisis de risc, canvi climàtic i innovació tecnològica:

  • [[FLT: 0] Aplozoning for densitat [[[FLT: 1] 2001-200 estats (California, Oregon, Washington i altres) estan activant lleis que preempten urbans locals de cada generació per permetre doble, triples i quatreplexes en zones residencials anteriors. Aquesta tendència és probablement continuar com a una resposta a habitatges.
  • [[FLT: 0] Clima i urbanització verda [[[FLT: 1] Els governs locals estan autocleccionant projeccions d'augment de nivell del mar, risc de foc i la manyològic de calor en urbans. Per exemple, ROclima- altument adaptatiu, l' liquidació pot necessitar elevat primer sòl en les inundacions, l' infraactitud del foc en interfícies de terra salvatge i el sostre verd en els nuclis urbans.
  • [FLT: 0] Zonant per a l'energia renovables [[[FLT: 1] Instal·lacions solar i energia del vent sovint afronten restriccions d'evaments locals que el conflicte amb els objectius d'energia estatal i federal. Alguns estats ara prohibeixen prohibir les granges locals a les granges solars, mentre que el govern federal anima els incentius d' impostos.
  • [FLT: 0] Short- empresa de lloguer de lloguer de lloguer [[FLT: 1] Platforma a l' Airbnbbb han forçat els governs locals a crear noves categories de urbans per a lloguers curts. Aquestes regles sovint afronten reptes legals per interferir en els drets interestatal o propietat dels drets, i els tribunals estan donant forma als límits.
  • [[FLT: 0] Hi ha una reforma d'urbanització inqüents [[FLT: 1]] que creix el coneixement de les pràctiques racistes històricament (p. ex., en vermell, els aquelarres racials) ha fet esforços per rezone per a les comunitats inclusius. L' UPD pstrulis, Biging, requereix que els governs locals reben fons per a avaluar i modificar patrons de segregació, incloent- hi els canvis de urbanització.

La Invenció interwoven Fabric de la Terra Useu la regulació

Les lleis que estan molt més que les barreres buròcraques, són l'expressió d'una visió dels jeroglífics comunitaris per al seu futur, equilibrat contra els drets fonamentals dels propietaris de propietats i els mandats sobrerelacions de la llei federal. Els governs locals mantenen l' autoritat principal sobre la terra, però els drets civils, els drets civils i les lleis del comerç estableixen els límits dins de les quals la discreció local opera. La navegació amb èxit d' aquest sistema complex requereix que les claus de gran importància i de les restriccions d' escala més altes imposades per Washington. Si esteu planejant una solafaixada o una unió de desenvolupament, la recerca, el consell legal i la protecció local, i les agències Federals són per convertir tant d' un obstacle estratègic en un actiu.