Εξερευνώντας το Ρόλο του Αυστραλιανού Δημοσίου στην Αντιμετώπιση της Κρίσης της Στέγασης της Προσιτότητας

Ενώ το Δημόσιο παρέχει ανάλυση αυτών των μέτρων, δεν ορίζει μονομερώς φορολογική πολιτική ⁇ πολιτικές αποφάσεις παραμένουν με την κυβέρνηση. Ωστόσο, οι δαπάνες του Δημοσίου και μοντελοποίηση διαμορφώνουν σε μεγάλο βαθμό τη συζήτηση και τον τελικό σχεδιασμό οποιασδήποτε μεταρρύθμισης.

Κατανομή του προϋπολογισμού για προγράμματα στέγασης

Κάθε ομοσπονδιακός προϋπολογισμός περιλαμβάνει σημαντικές δαπάνες που απευθύνονται στην οικονομική δυνατότητα στέγασης, πολλές από τις οποίες σχεδιάζονται και διοικούνται από το Δημόσιο Ταμείο.

• Χρηματοδότηση του ]Housing Australia Future Fund[ (HAFF), ενός επενδυτικού ταμείου ύψους 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων που αποφέρει κέρδη για την κατασκευή 30.000 κοινωνικών και προσιτών κατοικιών ενοικίων για πέντε χρόνια.
• Επιχορηγήσεις σε κράτη και εδάφη που υπάγονται στην [[LFT:0]] Εθνική Συμφωνία Στέγης και Αστέγων[[LFT:1]] (NHHA), την οποία συντονίζει το Δημόσιο με το Υπουργείο Κοινωνικών Υπηρεσιών για να εξασφαλίσει τη συνοχή με τις αρχές δημοσιονομικής βιωσιμότητας.
• Άμεσες επιδοτήσεις μέσω του προγράμματος Rental Assistance, με δείκτη τις αυξήσεις των ενοικίων από το Δημόσιο κάθε χρόνο.
• Χρηματοδότηση του NHFIC ] Προσιτό στεγαστικό ομόλογο , το οποίο μειώνει το κόστος κεφαλαίου για τους κοινοτικούς παρόχους κατοικιών.

Με τον έλεγχο των κονδυλίων του προϋπολογισμού, το Δημόσιο επηρεάζει την κλίμακα, το χρονοδιάγραμμα και την προϋπόθεση των επενδύσεων στέγασης.

Προμήθεια ⁇ Πλάτη Levers: Υποδομές και απελευθέρωση γης

Η παροχή στέγης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη διαθεσιμότητα γης, τους κανονισμούς σχεδιασμού και την ικανότητα υποδομής. Το Δημόσιο δεν ελέγχει άμεσα τις εγκρίσεις ζωνών ή κτιρίων ⁇ αυτές οι εξουσίες κατοικούν με τις κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις. Ωστόσο, μπορεί να επηρεάσει την προμήθεια μέσω των ομοσπονδιακών φορολογικών μέσων:

Επενδύσεις υποδομής και στεγαστική πυκνότητα

Τα μεγάλα έργα υποδομής μεταφορών και χρησιμότητας που χρηματοδοτούνται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση (π.χ. μέσω των υποδομών Αυστραλίας και των εθνικών συμφωνιών εταιρικής σχέσης) στοιχίζονται και αξιολογούνται από το Δημόσιο Ταμείο. Οι αποφάσεις για τα οποία τα έργα έχουν προτεραιότητα ⁇ και ποιες απαιτήσεις πυκνότητας συνδέονται με τη χρηματοδότηση ⁇ μπορούν να ξεκλειδώσουν την ανάπτυξη σε περιοχές με πράσινο πεδίο ή πλήρωση που διαφορετικά θα παραμείνουν καθυστερημένες.

Περιβαλλοντικές και εκτιμήσεις χρήσης γης

Το Υπουργείο Οικονομικών συμμετέχει σε ανάλυση ρυθμιστικών επιπτώσεων για να σταθμίσει τους περιβαλλοντικούς στόχους έναντι των στόχων παροχής στέγης, υποστηρίζοντας για εξορθολογισμένες οδούς εκτίμησης, όπου ενδείκνυται. Η μοντελοποίηση της ζήτησης στέγασης έναντι της προβλεπόμενης προσφοράς ενημερώνει τη κυβέρνηση για το κατά πόσον τα τρέχοντα χρονοδιαγράμματα έγκρισης είναι ουσιώδης περιορισμός.

Απαίτηση ⁇ Παρέμβαση: Οικονομική βοήθεια και Μακροπροληπτικές συνδέσεις

Πέρα από τις φορολογικές παραχωρήσεις, το Δημόσιο επιβλέπει άμεσα προγράμματα οικονομικής βοήθειας που επηρεάζουν τη ζήτηση στέγασης.

Πρώτη buyer σπίτι επιχορηγήσεις και εγγυήσεις

Το πρόγραμμα εγγύησης κατοικίας (συμπεριλαμβανομένων των πρώτων εγγυήσεων, των περιφερειακών εγγυήσεων, και των εγγυήσεων για το σπίτι) έχει επεκταθεί γρήγορα, με 50.000 θέσεις διαθέσιμες το 2024 ⁇ 25. Το δημόσιο ταμείο διαχειρίζεται τα ανώτατα όρια όγκου, τα κριτήρια επιλεξιμότητας και τα όρια δανεισμού. Ενώ αυτά τα συστήματα βοηθούν οριακά αγοραστές να εισέλθουν στην αγορά, οι επικριτές υποστηρίζουν ότι κυρίως την αύξηση της ζήτησης και την αύξηση των τιμών ⁇ μια ένταση η ίδια ανάλυση του δημοσίου έχει αναγνωρίσει.

Αλληλεπίδραση με την Τράπεζα Αποθεμάτων και το ΑΠΡΑ

Το Δημόσιο δεν καθορίζει επιτόκια ή κανόνες προληπτικής εποπτείας, αλλά συνεργάζεται με την Τράπεζα Αποθεμάτων της Αυστραλίας (RBA) και την Αρχή Προκατασκευαστικής της Αυστραλίας (APRA) μέσω του Συμβουλίου των Ρυθμιστικών Αρχών Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας. \" υπερθέρμανση της αγοράς στεγαστικής αγοράς ⁇ ιδίως ο δανεισμός επενδυτών ⁇ έχει οδηγήσει το APRA να επιβάλει όρια ταχύτητας στους τόκους ⁇ μόνο δάνεια και αυστηρότερα ρυθμιστικά μέτρα για την εξυπηρέτηση. \" ομάδα χρηματοπιστωτικής σταθερότητας του Δημοσίου διαμορφώνει τον συστημικό κίνδυνο από υψηλό χρέος νοικοκυριών και μπορεί να συστήσει ότι το APRA προσαρμόζει τις μακροπροληπτικές ρυθμίσεις.

Συντονισμός μεταξύ των ομοσπονδιακών και των κρατικών κυβερνήσεων

Η οικονομική δυνατότητα στέγασης δεν μπορεί να επιλυθεί μόνο από την Κοινοπολιτεία. Τα κράτη ελέγχουν τη χρήση γης, τη δημόσια στέγαση, τη μεταφορά φόρων (δασμολογική υπηρεσία), και προστασία των ενοικιαστών. Το Δημόσιο Ταμείο ηγείται των ομοσπονδιακών-κρατικών διαπραγματεύσεων για τη στέγαση των φορολογικών μεταβιβάσεων, συμπεριλαμβανομένου του NHHA και των νέων διμερών στεγαστικών συμφωνιών που ανακοινώθηκαν το 2024.

• Σχεδιασμός μετρικών επιδόσεων για την παράδοση κρατικών κατοικιών, που συνδέονται με δόσεις χρηματοδότησης.
• Αξιολογώντας τις κρατικές προτάσεις για μεταρρύθμιση του φόρου γραμματοσήμων (π.χ. μετάβαση σε φόρο γης ευρείας βάσης) και αξιολογώντας τις δημοσιονομικές επιπτώσεις στα κράτη.
• Συντονισμός των ημερομηνιών του Υπουργικού Συμβουλίου για τη στέγαση και την έλλειψη στέγης, ώστε να ευθυγραμμιστούν οι κύκλοι του ομοσπονδιακού προϋπολογισμού με τα χρονοδιαγράμματα των κρατικών μεταρρυθμίσεων.

Η ικανότητα του Δημοσίου να διαπραγματεύεται συμφωνίες έχει βελτιωθεί με τη δημιουργία της μονάδας Στέγαση Αυστραλίας μέσα στο τμήμα, η οποία λειτουργεί ως ένας ειδικός κόμβος πολιτικής για διαδικασιακά ζητήματα.

Πρόσφατες σημαντικές πρωτοβουλίες: HAFF, NHHA Μεταρρύθμιση, και το Εθνικό στεγαστικό σύμφωνο

Οι σημαντικότερες ομοσπονδιακές στεγαστικές πρωτοβουλίες υπό την κυβέρνηση του Αλμπανέζ έχουν το Υπουργείο Οικονομικών στον πυρήνα τους.

Στέγαση Αυστραλίας Future Fund (HAFF)

Το Ταμείο όχι μόνο σχεδίασε την κεφαλαιακή δομή του Ταμείου (στοχεύοντας μια ετήσια απόδοση 5%) αλλά και έτρεξε τη δημοσιονομική δαπάνη που έπεισε το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής για τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα του. Το Ταμείο στοχεύει να παραδώσει 30.000 σπίτια σε πέντε χρόνια, με άλλα 10.000 για τις απαντήσεις της έλλειψης στέγης.

Εθνική Συμφωνία Στέγης και Αστέγων (NHHA) Αντικατάσταση

Το 2024, η κυβέρνηση δεσμεύτηκε για ένα νέο NHHA με αυξημένη χρηματοδότηση (2 δισεκατομμύρια δολάρια σε πέντε χρόνια) και ισχυρότερες συνθήκες που απαιτούν από τα κράτη να ενισχύσουν τις μεταρρυθμίσεις σχεδιασμού.Το Δημόσιο σχεδίασε τη νέα μέθοδο χρηματοδότησης ⁇ με βάση το μερίδιο του πληθυσμού, τους δείκτες έντασης ενοικίασης και τις ιστορικές επενδύσεις στέγασης ⁇ για τη διόρθωση προηγούμενων ανισορροπιών. Επίσης, εισήγαγε μια απαίτηση για τα κράτη να αναφέρουν δημόσια τους χρόνους απελευθέρωσης γης και έγκρισης, ένα μέτρο διαφάνειας που το Δημόσιο υποδεικνύεται από τη διεθνή βέλτιστη πρακτική.

Εθνικό σύμφωνο στέγασης

Το σύμφωνο ξεκίνησε το 2022 και ενημερώθηκε το 2024, είναι μια εταιρική σχέση μεταξύ των ομοσπονδιακών, κρατικών και τοπικών κυβερνήσεων, μαζί με τον τομέα της ιδιοκτησίας και των κοινοτικών παρόχων κατοικιών, με στόχο την οικοδόμηση 1.2 εκατομμυρίων νέων καλά εγκατεστημένων κατοικιών μέχρι το 2029. Το Δημόσιο Ταμείο παρέχει τις μακροοικονομικές προβλέψεις της αύξησης του πληθυσμού και του σχηματισμού των νοικοκυριών που υποστηρίζουν τους στόχους του Συμφώνου, και συντονίζει τριμηνιαίες εκθέσεις προόδου.

Προκλήσεις και Κριτικές της Προσέγγισης του Δημοσίου

Παρά το αναλυτικό βάθος και τη διοικητική του ικανότητα, το Δημόσιο αντιμετωπίζει περιορισμούς στην αντιμετώπιση της δυνατότητας στέγασης.

Πολιτική θρυμματισμού και βραχυχρόνιων οριζόντων

Η πολιτική στέγασης χωρίζεται σε πολλαπλά τμήματα ⁇ Τreasury, Social Services, Infrastructure, Climate Change ⁇ οδηγώντας σε ασυνεπή μηνύματα. Για παράδειγμα, ενώ το Δημόσιο επιδιώκει φοροαπαλλαγές από τη ζήτηση για επενδυτές, το Υπουργείο Κοινωνικών Υπηρεσιών χρηματοδοτεί την μίσθωση βοήθειας που εισρέει έμμεσα στους ίδιους επενδυτές. Το Δημόσιο Ταμείο έχει επικριθεί για την μη ώθηση ενός ολοκληρωμένου πακέτου μεταρρυθμίσεων που ευθυγραμμίζει την προσφορά, τους φόρους και τα συστήματα πρόνοιας.

Η διαφορά για να αντιμετωπίσει τις δοκιμασμένες φορολογικές ρυθμίσεις

Και τα δύο μεγάλα κόμματα απέφυγαν σημαντικές μεταρρυθμίσεις σε αρνητική κατεύθυνση και την έκπτωση της CGT, παρά τις επανειλημμένες συστάσεις του Δημοσίου κατά τη διάρκεια των δεκαετιών για τον περιορισμό ή τη σταδιακή κατάργηση τους. Οι ομοσπονδιακές εκλογές του 2019 κατέδειξαν το πολιτικό κόστος τέτοιων αλλαγών, και το Δημόσιο λειτουργεί πλέον με σαφείς κυβερνητικές οδηγίες για να μην μοντελοποιήσουν έσοδα ⁇ ουδέτερες εναλλακτικές λύσεις.

Έλλειψη άμεσου ελέγχου των περιορισμών εφοδιασμού

Το Δημόσιο μπορεί να ενθαρρύνει τη μεταρρύθμιση, αλλά δεν μπορεί να την υποχρεώσει. Οι συνθήκες του NHHA ήταν αδύναμες στην πράξη, με αρκετά κράτη να μην πληρούν τις απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων χωρίς κυρώσεις. Η μόχλευση του Δημοσίου περιορίζεται στην παροχή παρακράτησης ⁇ ένα αμβλύ εργαλείο που μπορεί να διαταράξει τους κρατικούς προϋπολογισμούς αντί να ενθαρρύνει την πραγματική αλλαγή.

Ζήτηση ⁇ Παράπλευρες Επιδοτήσεις Μπορεί να Φουσκώσει τις Τιμές

Η οικονομική μοντελοποίηση από το Δημόσιο Ταμείο και ακαδημαϊκούς φορείς όπως το Αυστραλιανό Ινστιτούτο Στέγασης και Αστικής Έρευνας (AHURI) δείχνει με συνέπεια ότι οι επιχορηγήσεις και οι εγγυήσεις για τους πρώτους-οικιακούς αγοραστές αυξάνουν την αγοραστική ικανότητα χωρίς να αυξάνουν την προσφορά, οδηγώντας σε κεφαλαιοποίηση των τιμών.

Μελλοντικές Οδηγίες: τι θα μπορούσε να κάνει το Δημόσιο διαφορετικά

Κοιτάζοντας μπροστά, το Δημόσιο Ταμείο θα μπορούσε να ενισχύσει τον αντίκτυπό του μέσω αρκετών μεταρρυθμίσεων:

• Ολοκληρωμένη στρατηγική στέγασης: Παρουσιάστε μια ενιαία, διατμηματική στρατηγική δυνατότητας πρόσβασης σε κάθε προϋπολογισμό, με σαφείς στόχους για την προμήθεια, το κόστος ενοικίων και τα ποσοστά ιδιοκτησίας στο σπίτι.
• Φορολογικές μεταρρυθμίσεις: Υπόδειγμα και δημοσίευση μιας σταδιακής μετάβασης μακριά από την αρνητική προσαρμογή και την έκπτωση CGT, σε συνδυασμό με τις διατάξεις κλειδώματος ⁇ σε για να αποφευχθεί η διατάραξη των υφιστάμενων επενδυτών.
• Συνοπτική χρηματοδότηση υποδομών: Απαιτεί οποιαδήποτε ομοσπονδιακή χρηματοδότηση για αστικές μεταφορές ή επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας να εξαρτάται από τις κρατικές αλλαγές στις ζώνες που επιτρέπουν στέγαση μέσης πυκνότητας κοντά σε κόμβους μεταφορών.
• Καλύτερη ολοκλήρωση με τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα: Τυποποίηση κοινής επιτροπής Οικονομικών ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇

Αυτά τα βήματα θα μπορούσαν να αξιοποιήσουν τα δυνατά σημεία του Δημοσίου στην οικονομική ανάλυση και το σχεδιασμό του προϋπολογισμού, ενώ παράλληλα θα ωθούσαν τα όρια της τρέχουσας εντολής του.

Συμπέρασμα

Το Αυστραλιανό Δημόσιο είναι ένας απαραίτητος παράγοντας στο δίκτυο πολιτικής για την οικονομική στέγαση. Ο έλεγχος του πάνω σε δημοσιονομικές ρυθμίσεις, πιστώσεις προϋπολογισμού, και διακυβερνητική χρηματοδότηση του δίνει τη δύναμη να διαμορφώσει τόσο την πλευρά της προσφοράς και της ζήτησης πλευρά της αγοράς στέγασης. Μέσω οχημάτων όπως το στεγαστικό Αυστραλία Future Fund, το Εθνικό στεγαστικό σύμφωνο, και το σύστημα εγγύησης του σπιτιού, το Δημόσιο Ταμείο έχει παράσχει σημαντική νέα χρηματοδότηση και στοχοθετημένες ενισχύσεις. Ωστόσο, η επιμονή των υψηλών τιμών, αύξηση του στρες ενοικίασης, και μείωση των ποσοστών ιδιοκτησίας στο σπίτι δείχνουν ότι οι τρέχουσες προσεγγίσεις είναι ανεπαρκείς. Για να εκπληρώσει το Δημόσιο Ταμείο το δυναμικό του, πρέπει να οδηγήσει βαθύτερες διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις - ειδικά σε φορολογικά, ομοσπονδιακό-κρατικό συντονισμό, και τη σύνδεση μεταξύ υποδομών και κατοικιών ⁇ μαζί από το να διαχειρίζεται απλά δημοφιλή προγράμματα ζήτησης ⁇ side. Μόνο τότε μπορεί η Αυστραλία να κινηθεί πέρα από τη διαχείριση της κρίσης προς την επίλυσή του.

Για περαιτέρω ανάγνωση, βλέπε την έκθεση Intergeneal Report [ του Υπουργείου Οικονομικών [[LFT:]] σχετικά με τις τάσεις της στέγασης, την ανάλυση του AHURI για [[LFT:3]] φορολογικές ρυθμίσεις και δυνατότητα οικονομικής προσιτότητας[[[LFT:4]], και την έρευνα της Επιτροπής Παραγωγικότητας για το 2022 [[LFT:5] [.[[LFT:7]]