Η ινδική αγορά ακινήτων, ακρογωνιαίος λίθος της οικονομίας του έθνους, έχει υποστεί βαθιές αλλαγές την τελευταία δεκαετία. Μόλις χαρακτηρίζεται από αδιαφάνεια, κατακερματισμένες πρακτικές και συναλλαγές σε μετρητά, ο τομέας τώρα διαμορφώνεται από μια σειρά τολμηρών φορολογικών μεταρρυθμίσεων. Αυτές οι μεταρρυθμίσεις, με επικεφαλής τις κεντρικές και κρατικές κυβερνήσεις, έχουν ως στόχο να φέρουν διαφάνεια, να προσελκύσουν εγχώριες και ξένες επενδύσεις, και να προστατεύσουν τα συμφέροντα εκατομμυρίων οικιακών αγοραστών. Η κατανόηση των αποτελεσμάτων αυτών των φορολογικών μεταρρυθμίσεων δεν είναι μόνο μια ακαδημαϊκή άσκηση.Είναι απαραίτητη για τους επενδυτές, τους προγραμματιστές και τους φορείς χάραξης πολιτικής που περιηγούνται σε αυτό το ταχέως εξελισσόμενο τοπίο. Αυτό το άρθρο παρέχει μια εις βάθος ανάλυση των βασικών φορολογικών μεταρρυθμίσεων ⁇ από το φόρο αγαθών και υπηρεσιών (GST) και το νόμο Real Estate (Regulation and Development) Act (RERA) για να κερδίσει φορολογικές αλλαγές και άλλα φορολογικά μέτρα ⁇ και τις πολύπλευρες επιπτώσεις τους στην ινδική αγορά ακινήτων.

Βασικές φορολογικές μεταρρυθμίσεις Αναδιαμόρφωση Ινδιάνικων ακινήτων

Φόρος αγαθών και υπηρεσιών (GST)

Η εισαγωγή του Φόρου Αγαθών και Υπηρεσιών (GST) τον Ιούλιο του 2017 ήταν μια μεταρρύθμιση ορόσημο που υπέβαλλε μια σειρά από έμμεσους φόρους όπως ΦΠΑ, φόρο υπηρεσιών και ειδικό φόρο κατανάλωσης. Για τον τομέα των ακινήτων, η GST έφερε τόσο απλούστευση και πολυπλοκότητα. Τον Απρίλιο του 2019, το Συμβούλιο GST περιόρισε τους συντελεστές για τις υποκατασκευές κατοικιών: η προσιτή κατοικία τοποθετήθηκε σε ποσοστό 1% GST (χωρίς την Πίστωση Φόρου Εισόδου, ITC) και μη προσιτά στέγαση σε 5% (χωρίς ITC). Αυτό μείωσε σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση των αγοραστών σε σύγκριση με την εποχή πριν από την GST, όπου οι πολλαπλοί φόροι θα μπορούσαν να προστεθούν σε πάνω από 12%.

Ωστόσο, η κατάργηση της ITC για τους προγραμματιστές στο πλαίσιο του νέου καθεστώτος σήμαινε ότι οι κατασκευαστές δεν μπορούσαν πλέον να αντισταθμίσουν τους φόρους που καταβάλλονται σε εισροές όπως τσιμέντο και χάλυβα. Αυτό το αυξημένο κόστος κατασκευής, ειδικά για τα οικονομικά στεγαστικά έργα όπου τα περιθώρια είναι λεπτά. Για τις έτοιμες για μετακίνηση ιδιότητες, η GST δεν είναι εφαρμόσιμη, η οποία έχει γείρει την προτίμηση του αγοραστή προς τις ολοκληρωμένες μονάδες. Το καθεστώς GST βελτίωσε επίσης τη διαφάνεια απαιτώντας από τους προγραμματιστές να διατηρούν κατάλληλα φορολογικά τιμολόγια και αρχεία συμμόρφωσης, μειώνοντας το πεδίο εφαρμογής για τις υπο-πίνακες συμφωνίες. Σύμφωνα με το GST Council, η απλοποιημένη διάρθρωση των συντελεστών κατέστησε ευκολότερη την κατανόηση του φορολογικού στοιχείου της αγοράς τους για τους ιδιοκτήτες.

Νόμος περί ακινήτων (κανονισμός και ανάπτυξη) (RERA)

Η RERA έχει τεθεί σε εφαρμογή το 2016 και υλοποιείται σε περισσότερα κράτη μέχρι το 2017, RERA είναι αναμφισβήτητα η πιο μεταμορφωτική ρυθμιστική μεταρρύθμιση για την ινδική ακίνητη περιουσία. RERA εντολές ότι όλα τα έργα κατοικιών με έκταση γης πάνω από 500 τετραγωνικά μέτρα ή οκτώ διαμερίσματα πρέπει να καταχωρηθεί στην κρατική ρυθμιστική αρχή ακινήτων. Οι προγραμματιστές πρέπει να αποκαλύψει σχέδια έργου, χρονοδιαγράμματα, εγκρίσεις, και οικονομικές λεπτομέρειες.

Για παράδειγμα, η τυποποίηση των ορισμών περιοχής χαλί και την εγγραφή του έργου έχει διευκολύνει τους αγοραστές να επωφεληθούν από τα οφέλη φόρου δανείων στο σπίτι, καθώς οι τράπεζες έχουν πλέον επαληθεύσει την κατάσταση του έργου. RERA επίσης περιστολή της χρήσης μαύρου χρήματος με την επιβολή αυστηρών λογιστικών κανόνων και των κανόνων αναφοράς. Ως αποτέλεσμα, περισσότερες συναλλαγές κινούνται μέσω επίσημων τραπεζικών διαύλων, αυξάνοντας τη φορολογική βάση. Μια έκθεση του ιππότη Frank Ινδία σημείωσε ότι RERA έχει βελτιώσει σημαντικά το αίσθημα του αγοραστή, με πάνω από 60% των homebuyers εκφράζοντας μεγαλύτερη εμπιστοσύνη στην αγορά. Κρατικό επίπεδο RERA αρχές όπως [[LFT:0]]Maharashtra RERA έχουν ορίσει δείκτες αναφοράς για την έγκαιρη ολοκλήρωση του έργου, μειώνοντας τις καθυστερήσεις που πλήττουν προηγουμένως τον τομέα.

Κεφαλαιαγορές Φορολογικές και τιμαριθμικές παροχές

Στην Ινδία, ακίνητα που διατηρούνται για περισσότερο από δύο χρόνια ταξινομούνται ως μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία κεφαλαίου. Το κέρδος φορολογείται στο 20% με όφελος τιμαριθμικής αναπροσαρμογής, η οποία προσαρμόζει την τιμή αγοράς για τον πληθωρισμό (χρησιμοποιώντας το Δείκτη Πληθωρισμού Κόστους που δημοσιεύεται από το Τμήμα Φόρων Εισοδήματος).

Το όφελος τιμαριθμικής αναπροσαρμογής αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα για τους μακροπρόθεσμους επενδυτές ακινήτων, μειώνοντας ουσιαστικά την πραγματική φορολογική υποχρέωση σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει αυστηρότερους κανόνες κατά τη διάρκεια των ετών. Για παράδειγμα, ο Προϋπολογισμός 2023 περιόρισε το όφελος τιμαριθμοποίησης σε μόνο εκείνες τις περιπτώσεις όπου το ακίνητο πωλείται μετά την κατοχή του για περισσότερο από δύο χρόνια, και μόνο εάν ο αγοραστής πληρώνει φόρο στο πλήρες αντάλλαγμα πώλησης. Επιπλέον, οι εξαιρέσεις που προβλέπονται στα τμήματα 54 και 54F επιτρέπουν την επανεπένδυση κερδών σε άλλη κατοικία για την αναβολή του φόρου υπεραξίας. Οι διατάξεις αυτές έχουν ενθαρρύνει τον κύκλο εργασιών των ακινήτων και ενθαρρύνουν την επανεπένδυση στη στέγαση. Από την άλλη πλευρά, συχνές αλλαγές στον ορισμό της περιόδου κατοχής (π.χ. μείωση από τρία χρόνια σε δύο έτη) έχουν δημιουργήσει αβεβαιότητα. Για τον τελευταίο Δείκτη Πληθωρισμού του κόστους, ανατρέξτε στον ]

Άλλες αξιοσημείωτες μεταρρυθμίσεις: Συναλλαγές Benami, REITs, και φορολογικές μειώσεις

Η τροποποίηση του νόμου περί συναλλαγών Benami (Απαγόρευση) του 2016, ήταν μια ισχυρή φορολογική μεταρρύθμιση που είχε ως στόχο να περιορίσει το μαύρο χρήμα στα ακίνητα. Επιτρέπει στην κυβέρνηση να κατασχέσει τα βενάμι (ιδιοκτημένα κατά προσέγγιση) ακίνητα χωρίς αποζημίωση.

Η εισαγωγή των επενδυτικών καταπιστευμάτων ακινήτων (REIT) το 2014, με επακόλουθες φορολογικές διευκρινίσεις, δημιούργησε μια νέα κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για τους επενδυτές. Τα REIT διανέμουν τουλάχιστον το 90% του εισοδήματος τους από μισθώματα σε κατόχους μονάδων, με ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση (μεικτό φόρο διανομής που αφαιρέθηκε το 2020).

Στον προϋπολογισμό του 2019, εισήχθη ένα νέο τμήμα 80.000 ευρώ, που επιτρέπει μια πρόσθετη μείωση των τόκων για οικονομικά οικονομικά στεγαστικά δάνεια υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Αυτά τα φορολογικά οφέλη έχουν τονώσει τη ζήτηση τόσο για τα μέσα του τομέα όσο και για τις προσιτές κατοικίες.

Επίδραση σε διάφορα ενδιαφερόμενα μέρη

Κτήριο τιμών

Για τους homebuyers, η συνδυασμένη επίδραση των περικοπών συντελεστή GST, προστασία της RERA, και ενισχυμένες φορολογικές μειώσεις έχει σε μεγάλο βαθμό θετική. Η μειωμένη GST (1% σε προσιτές, 5% σε μη προσιτά υποκατασκευές) μείωσε το προκαταβολικό κόστος. εντολή της RERA να αποκαλύψει καθυστερήσεις του έργου και να χρησιμοποιήσει λογαριασμούς μεσεγγύησης έχει ελαχιστοποιήσει τον κίνδυνο των καθυστερημένων έργων - ένας κοινός εφιάλτης στην προ-RERA εποχή. Οι αγοραστές επωφελούνται επίσης από βελτιωμένες προοπτικές μεταπώλησης λόγω επισημοποιημένων τίτλων ιδιοκτησίας.

Ωστόσο, παραμένουν προκλήσεις. Ο συντελεστής GST που εφαρμόζεται στις υποκατασκευές μπορεί να είναι αποτρεπτικός σε σύγκριση με τις έτοιμες για μετακίνηση κατοικίες που δεν προσελκύουν GST. Επιπλέον, η μετατόπιση του κόστους συμμόρφωσης προς τους προγραμματιστές στο πλαίσιο του νέου συστήματος GST έχει συχνά μεταβιβαστεί στους αγοραστές με τη μορφή υψηλότερων βασικών τιμών. Η πολυπλοκότητα των φορολογικών απαλλαγών από τα κέρδη κεφαλαίου (π.χ., ο κανόνας των δύο ιδιοκτησιών σύμφωνα με το τμήμα 54 που περιορίζεται σε ένα ακίνητο από τον προϋπολογισμό 2023) έχει επίσης κάνει τον φορολογικό σχεδιασμό πιο απαιτητικό για τα άτομα που πωλούν ακίνητα για την αναβάθμιση της κατοικίας τους.

Προγραμματιστές

Οι προγραμματιστές έχουν αντιμετωπίσει ένα μικτό αντίκτυπο. Στη θετική πλευρά, η RERA και η GST έχουν αποκόψει φορείς εκμετάλλευσης πτήσης-διανυκτερεύσεων, επωφελούμενοι από οργανωμένους προγραμματιστές με ισχυρά αρχεία συμμόρφωσης. Ο τομέας έχει δει την ενοποίηση, με φημισμένους προγραμματιστές να κερδίζουν μερίδιο αγοράς. \" διαφάνεια που έχουν φέρει αυτές οι μεταρρυθμίσεις έχει επίσης διευκολύνει τους προγραμματιστές να συγκεντρώσουν κεφάλαια από τράπεζες και θεσμικούς επενδυτές, μειώνοντας την εξάρτηση από την άτυπη χρηματοδότηση.

Στο κάτω κάτω, το κόστος συμμόρφωσης έχουν εκτοξευθεί. Εγγραφή του έργου υπό RERA, τακτικές θύελλες, και οι έλεγχοι απαιτούν ειδικές ομάδες. Σύμφωνα με GST, η άρνηση της Input Tax Credit ανάγκασε τους προγραμματιστές να απορροφήσουν φόρους εισόδου, συμπίεση περιθώρια ⁇ ειδικά για προσιτή στέγαση. Η κυβέρνηση προσπάθησε να μετριάσει αυτό επιτρέποντας ένα σύστημα σύνθεσης, αλλά πολλοί προγραμματιστές βρήκαν την άρνηση ITC επώδυνη. Η απαίτηση για τη διατήρηση ξεχωριστών λογαριασμών για κάθε έργο υπό RERA έχει επίσης αυξήσει διοικητικά βάρη. Μικροί και μεσαίους προγραμματιστές, χωρίς κλίμακα, έχουν επηρεαστεί δυσανάλογα, με κάποιους εξερχόμενη από την αγορά εξ ολοκλήρου.

Επενδυτές

Οι επενδυτές ακινήτων ⁇ είτε πρόκειται για μεμονωμένους πτερύγια ακινήτων είτε για θεσμικά ταμεία ⁇ έπρεπε να προσαρμοστούν σε ένα πιο ρυθμισμένο φορολογικό περιβάλλον. \" αυστηρότερη απαλλαγή από τα κέρδη κεφαλαίου, ιδίως το ανώτατο όριο για τις επανεπενδύσεις πολλαπλών κατοικιών, έχει μειώσει τις ευκαιρίες διαιτησίας φόρων. Ωστόσο, το όφελος τιμαριθμοποίησης για τις μακροπρόθεσμες συμμετοχές παραμένει ελκυστικό για τους επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα.

Η αύξηση των REITs έχει παράσχει μια ρευστή εναλλακτική λύση. Τα μερίσματα REIT φορολογούνται στα χέρια των επενδυτών με ισχύοντες συντελεστές πλάκας (μετά την αφαίρεση του φόρου διανομής μερίσματος), και τα κέρδη κεφαλαίου σε μονάδες REIT αντιμετωπίζονται παρόμοια με μετοχές ιδίων κεφαλαίων (1 έτος κατοχής για μακροπρόθεσμη, 10% φόρος επί των κερδών άνω των ⁇ 1 λακ). Αυτό έχει καταστήσει εμπορικά ακίνητα επενδύσεις προσβάσιμες σε μικρούς επενδυτές. Επιπλέον, η ώθηση της κυβέρνησης για προσιτή στέγαση μέσω φορολογικών κινήτρων (όπως 100% έκπτωση στα κέρδη από οικονομικά στεγαστικά έργα σύμφωνα με το Τμήμα 80-IBA μέχρι τον Μάρτιο 2024) έχει ωθήσει πολλούς κατασκευαστές να ανατρέψουν σε αυτό το τμήμα, προσφέροντας στους επενδυτές νέες ευκαιρίες.

Ειδικές επιδράσεις τομέα

Κατοικίες εναντίον εμπορικών ακινήτων

Οι φορολογικές μεταρρυθμίσεις έχουν επηρεάσει διαφορετικά τα οικιστικά και εμπορικά τμήματα. Ο τομέας των κατοικιών έχει το πρωταρχικό επίκεντρο των μεταρρυθμίσεων RERA και GST, με στόχο την προστασία aam aadmi (κοινός άνθρωπος) αγοραστές. Εμπορική ακίνητη περιουσία, σε αντίθεση, έχει επωφεληθεί από τη φορολογία REIT, GST πίστωση φόρου εισόδου (διαθέσιμη για εμπορική ιδιοκτησία στο καθεστώς πριν από το 2019), και την κατάργηση των πολυπλοκοτήτων γύρω από το φόρο υπηρεσιών και ΦΠΑ.

Το φορολογικό πλαίσιο για τις υπεραξίες των εμπορικών ακινήτων είναι παρόμοιο με το οικιστικό, αλλά η απουσία εξαιρέσεων όπως το τμήμα 54 για επανεπένδυση σε ακίνητα κατοικιών έχει ωθήσει μερικές φορές τους επενδυτές προς τα οικιστικά περιουσιακά στοιχεία. Ωστόσο, οι υψηλότερες αποδόσεις μίσθωσης σε ακίνητα εμπορικών συναλλαγών και η ρευστότητα των REIT έχουν ισοσκελίσει την εξίσωση.

Προσιτό σπίτι εναντίον Πολυτελούς Στέγης

Οι φορολογικές μεταρρυθμίσεις ήταν ιδιαίτερα ευνοϊκές για την προσιτή στέγαση. Ο συντελεστής GST 1% (χωρίς ITC) είναι ο χαμηλότερος σε όλους τους τομείς. Επιπλέον, για την προώθηση της προσιτής στέγασης στο πλαίσιο του Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), η κυβέρνηση παρέτεινε την περίοδο για την αξίωση φορολογικών παροχών για τα στεγαστικά δάνεια μέχρι τον Μάρτιο του 2022.

Η κατάργηση των έργων πολυτελείας επηρέασε περισσότερο τα έργα πολυτελείας, επειδή περιλαμβάνουν υψηλότερες εισροές αξίας. Ωστόσο, τα άτομα υψηλής καθαρής αξίας συχνά αντλούν φορολογικά οφέλη μέσω στρατηγικών αναβολής των κερδών κεφαλαίου και όχι μειώσεις των στεγαστικών δανείων, έτσι ο αντίκτυπος έχει αμαυρωθεί.

Προκλήσεις και Κριτικές

Παρά τη θετική τροχιά, οι φορολογικές μεταρρυθμίσεις στην ινδική ακίνητη περιουσία δεν είναι χωρίς κριτική. GST πολυπλοκότητες εξακολουθούν: η δομή των δύο GST επιτόκιο (1% έναντι 5%) και η έλλειψη της ITC έχουν οδηγήσει σε ερμηνευτικές διαφορές και διαφορές. Πολλοί προγραμματιστές αγωνίζονται με τη μετάβαση, ειδικά όταν μερική ολοκλήρωση συνέβη κατά τη διάρκεια της ημερομηνίας εφαρμογής GST. RERA υλοποίηση είναι άνιση σε όλες τις πολιτείες? ενώ Maharashtra και Karnataka έχουν ισχυρές πλατφόρμες, μικρότερα κράτη υστέρηση στην επιβολή. Οι υποχρεωτικές λογαριασμούς μεσεγγύησης έχουν επιβραδύνει τις ταμειακές ροές για τους προγραμματιστές, προκαλώντας καθυστερήσεις του έργου σε ορισμένες περιπτώσεις.

Για παράδειγμα, η κατάργηση του πλεονεκτήματος τιμαριθμικής αναπροσαρμογής για ακίνητα που πωλήθηκαν μετά από μια ορισμένη ημερομηνία (αν και αργότερα αποκαταστάθηκαν) προκάλεσε σύγχυση. Ο περιορισμός στην ενότητα 54 απαλλαγές σε ένα μόνο νέο ακίνητο (από τον προϋπολογισμό 2023) θεωρήθηκε πλήγμα για τους επενδυτές ακινήτων που σχεδίαζαν να ενοποιήσουν πολλαπλά περιουσιακά στοιχεία.

Επιπλέον, ο νόμος Benami, ενώ είναι αποτελεσματικός, έχει επικριθεί για το χαμηλό ποσοστό καταδίκης και για τη διαδικαστική παρενόχληση των πραγματικών κατόχων ακινήτων. Η αποτυχία να ενσωματωθεί πλήρως GST με RERA έχει επίσης οδηγήσει σε ανακολουθίες αναφοράς. Συνολικά, ο ρυθμός της μεταρρύθμισης έχει μερικές φορές ξεπεράσει την ικανότητα του κλάδου να προσαρμοστεί, οδηγώντας σε βραχυπρόθεσμη διαταραχή.

Μελλοντικές Προοπτικές και Αναμενόμενες Μεταρρυθμίσεις

Το Συμβούλιο της GST εξετάζει ένα ενιαίο ποσοστό για τις υποκατασκευαστικές ιδιότητες, πιθανώς περίπου 3% με την ITC, που θα μπορούσε να απλοποιήσει το σύστημα.

Η κυβέρνηση μπορεί επίσης να ενισχύσει τις φορολογικές μειώσεις για τους πρωτοετείς ιδιοκτήτες ακινήτων σύμφωνα με τους τομείς 80ΕΟΧ και 80Γ για την αναβίωση της ζήτησης σε υποτονικές αγορές. \" ψηφιοποίηση των καταχωρήσεων ακινήτων και η σύνδεση με το Aadhaar και το PAN αναμένεται να περιορίσει περαιτέρω το μαύρο χρήμα, με τη δημιουργία μιας εθνικής βάσης δεδομένων ακινήτων που μπορεί να διασταυρωθεί με τις φορολογικές δηλώσεις εισοδήματος.

Ο επερχόμενος άμεσος φορολογικός κώδικας (που αναμένεται να αντικαταστήσει το νόμο περί φορολογίας εισοδήματος) θα μπορούσε να απλοποιήσει τη φορολογία των κερδών κεφαλαίου με την κατάργηση πολλαπλών περιόδων κατοχής και την τυποποίηση των συντελεστών. \" προσιτή στέγαση τμήμα θα παραμείνει πιθανώς προτεραιότητα, με πιθανή επέκταση του τμήματος 80-IBA οφέλη.

Συμπέρασμα

Οι φορολογικές μεταρρυθμίσεις που εφαρμόστηκαν την τελευταία δεκαετία έχουν μετασχηματίσει θεμελιωδώς την ινδική αγορά ακινήτων από έναν κατά μεγάλο μέρος μη ρυθμιζόμενο, φορολογικό τομέα-εξόδων-προέλευσης σε έναν τομέα που είναι προοδευτικά διαφανής και δομημένος. GST, RERA, αλλαγές στα κέρδη κεφαλαίου, και οι συμμαχικές μεταρρυθμίσεις έχουν βελτιώσει την εμπιστοσύνη των αγοραστών, προσέλκυσε επίσημες επενδύσεις, και μείωσε το ρόλο του μαύρου χρήματος. Ναι, υπήρξαν προβλήματα συμμόρφωσης ⁇ βάρη συμμόρφωσης, έξοδα διέλευσης, και τα κενά υλοποίησης σε επίπεδο κράτους-αλλά τα μακροπρόθεσμα σημεία τροχιάς προς ένα πιο υγιές οικοσύστημα.

Για τους ενδιαφερόμενους, η ενημέρωση για αυτές τις μεταρρυθμίσεις δεν είναι προαιρετική. Οι επενδυτές πρέπει να προγραμματίσουν το χαρτοφυλάκιό τους λαμβάνοντας υπόψη την τιμαριθμική αναπροσαρμογή των κερδών κεφαλαίου και τις επιλογές REIT. Οι προγραμματιστές χρειάζονται ισχυρούς μηχανισμούς συμμόρφωσης για να ευδοκιμήσουν. Οι αγοραστές σπιτιού θα πρέπει να αξιοποιήσουν τις φορολογικές μειώσεις και τις προστασία RERA που είναι διαθέσιμες σε αυτούς. \" ινδική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια πορεία εκσυγχρονισμού, και οι φορολογικές μεταρρυθμίσεις είναι η κινητήρια δύναμη που αλλάζει. Καθώς εκτυλίσσονται περαιτέρω μεταρρυθμίσεις, ο τομέας είναι έτοιμος να γίνει ένας από τους πιο ελκυστικούς επενδυτικούς προορισμούς στην Ασία.