Table of Contents
Γιατί η Δημαρχιακή Αρχή Ζητεί να Στέγαση Προσιτότητα
Σε αντίθεση με τους μεγάλους μηχανισμούς πολιτικής της εθνικής κυβέρνησης, οι δήμαρχοι λειτουργούν σε τοπικό επίπεδο, όπου οι προκλήσεις της στέγασης είναι πιο αισθητές και όπου μπορούν να σχεδιαστούν προσαρμοσμένες λύσεις. \" μοναδική θέση τους επιτρέπει να συντονίζουν τη χρήση γης, τις άμεσες δημόσιες επενδύσεις και να διαπραγματεύονται με τους προγραμματιστές και τις ενώσεις κατοικιών. Καθώς το Ηνωμένο Βασίλειο εξακολουθεί να αντιμετωπίζει έλλειψη προσιτών κατοικιών, η κατανόηση του τρόπου με τον οποίο οι δήμαρχοι μπορούν —και κάνουν ⁇ να οδηγήσουν την αλλαγή είναι απαραίτητη για τους φορείς χάραξης πολιτικής, τους πολεοδόμους και τους κατοίκους.
Η Κλιμάκωση της Πρόκλησης: Η τρέχουσα κατάσταση της προσιτού στέγασης στις πόλεις του Ηνωμένου Βασιλείου
Σύμφωνα με την Εθνική Οικιστική Ομοσπονδία, η Αγγλία και μόνο χρειάζεται περίπου 145.000 οικονομικά σπίτια κάθε χρόνο, αλλά λιγότεροι από 50.000 είναι σήμερα παραδοτέα. Σε μεγάλες πόλεις όπως το Λονδίνο, το Μάντσεστερ, το Μπέρμιγχαμ και το Μπρίστολ, κλιμακώνοντας τις τιμές των σπιτιών και αυξάνοντας τις ιδιωτικές μισθώσεις έχουν ωθήσει την ιδιοκτησία του σπιτιού μακριά από την πρόσβαση για πολλά νοικοκυριά μεσαίου και χαμηλότερου εισοδήματος. Η λίστα αναμονής κοινωνικών κατοικιών βρίσκεται σε πάνω από 1,2 εκατομμύρια νοικοκυριά σε εθνικό επίπεδο.
Στέγαση Άγχος και ο Ρόλος της Τοπικής Ηγεσίας
Οι τοπικές πολιτικές όπως η Βοήθεια για την Αγορά ή τον σχεδιασμό μεταρρύθμισης είναι σημαντικές, αλλά συχνά δεν ανταποκρίνονται στις συγκεκριμένες συνθήκες κάθε πόλης. Οι δήμαρχοι μπορούν να δράσουν πιο ευπρεπώς: ελέγχουν τις τοπικές αναπτυξιακές εταιρείες, επηρεάζουν τον στρατηγικό σχεδιασμό και μπορούν να χειριστούν καινοτόμα μοντέλα χωρίς να περιμένουν τη νομοθεσία του Ουεστμίνστερ. \" ευελιξία αυτή είναι ιδιαίτερα πολύτιμη στις πόλεις όπου οι τιμές της γης, τα δημογραφικά στοιχεία και τα υπάρχοντα αποθέματα κατοικιών ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό.
Βασική πολιτική Levers Διαθέσιμο για τους Δημάρχους
Οι πιο αποτελεσματικοί δήμαρχοι συνδυάζουν ταυτόχρονα αρκετούς από αυτούς τους μοχλούς.
Στρατηγικός χωροταξικός σχεδιασμός και συνέλευση γης
Οι δήμαρχοι μπορούν να εντοπίσουν χώρους του Μπράουνφιλντ, να ορίσουν περιοχές ανάπτυξης και να δώσουν εντολή για ελάχιστα ποσοστά προσιτού στέγασης σε νέες εξελίξεις μέσω πολιτικών τοπικών σχεδίων. Στο Λονδίνο, το σχέδιο του Δημάρχου του Λονδίνου απαιτεί όλες τις νέες εξελίξεις για να προσφέρει τουλάχιστον 35% προσιτή στέγαση σε προγράμματα 10 μονάδων ή περισσότερων, υπό την προϋπόθεση της βιωσιμότητας. Ομοίως, η Μεγαλύτερη Συνδυασμένη Αρχή του Μάντσεστερ έχει χρησιμοποιήσει το χωρικό της πλαίσιο για να δώσει προτεραιότητα στην αναγέννηση του Μπράουνφιλντ και να θέσει σε προσιτές κατοικίες στόχους σε δέκα δήμους της.
Οι δήμαρχοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν υποχρεωτικές εντολές αγοράς (CPO) για να φέρουν μπροστά τα εδάφη που έχουν καθυστερήσει ή δεν έχουν χρησιμοποιηθεί, ιδιαίτερα όταν οι προγραμματιστές κατέχουν σε χερσαίες τράπεζες. Ο δήμαρχος της πόλης Sheffield έχει χρησιμοποιήσει τις εξουσίες CPO για να ξεκλειδώσει χώρους για την στέγαση μικτής μίσθωσης. Ο νόμος της κυβέρνησης για την ισοπέδωση και την αναγέννηση 2023 έχει επίσης ενισχύσει τις δημαρχιακές υποχρεωτικές εξουσίες αγοράς, καθιστώντας τη συνέλευση γης για την προσιτή στέγαση πιο εφικτή.
Εισφορές inclusive Zoning και προγραμματιστής
Σε πολλές πόλεις του Ηνωμένου Βασιλείου, αυτό επιτυγχάνεται μέσω συμφωνιών του τμήματος 106 — νομικές υποχρεώσεις που συνδέονται με τις άδειες σχεδιασμού. Οι δήμαρχοι μπορούν να καθορίσουν σαφείς πολιτικές που διασφαλίζουν ότι οι διαπραγματεύσεις βάσει του τμήματος 106 παράγουν σημαντικό αριθμό προσιτού σπιτιού. Για παράδειγμα, η “Στρατηγική της Συνδυασμένης Αρχής West Midlands” θέτει στόχο ότι το 20% όλων των νέων κατοικιών στην περιοχή θα πρέπει να είναι οικονομικά προσιτές, με υψηλότερο ποσοστό στις εξελίξεις σε δημόσια γη. Ορισμένοι δήμαρχοι έχουν επίσης προωθήσει «αξιολογήσεις βιωσιμότητας» για να διασφαλιστεί ότι οι προγραμματιστές δεν μπορούν να εκμεταλλευτούν λόγους εμπορικής βιωσιμότητας για να αποφύγουν οικονομικά προσιτές εισφορές στέγασης.
Εξάλειψη και Δημοσιονομικές Δυνάμεις
Οι συμφωνίες της επανάστασης που χορήγησε στους δημάρχους τις εξουσίες τους έδωσαν επίσης κάποια δυνατότητα να διατηρήσουν ένα μερίδιο των ποσοστών των επιχειρήσεων και την κορυφή του φόρου του συμβουλίου. Οι δήμαρχοι μπορούν να υποθέσουν αυτά τα έσοδα για τη χρηματοδότηση προσιτά προγράμματα στέγασης. Ο Δήμαρχος του Μεγαλύτερη Μάντσεστερ, Andy Burnham, χρησιμοποίησε εκ των προτέρων χρηματοδότηση για τη δημιουργία ενός στεγαστικού επενδυτικού ταμείου που έχει παραδώσει πάνω από 2.000 προσιτές κατοικίες. Ομοίως, ο δήμαρχος της πόλης του Λίβερπουλ ξεκίνησε ένα πρόγραμμα ανάπλασης με έδρα τη στέγαση που υποστηρίζεται από 44 εκατομμύρια λίρες. \" δημοσιονομική εκ νέου σε σύγκριση με τους δημάρχους των ΗΠΑ ή των γερμανικών πόλεων, αλλά η τάση προς μεγαλύτερη τοπική δημοσιονομική αυτονομία είναι πιθανό να συνεχιστεί, δίνοντας στους δημάρχους πιο άμεση επενδυτική ικανότητα.
Χρηματοδότηση προσιτή κατοικία: Δήμευση προϋπολογισμού και πρότυπα εταιρικής σχέσης
Ενώ οι δήμαρχοι δεν μπορούν να εκτυπώσουν χρήματα, μπορούν να κατευθύνουν τους υπάρχοντες προϋπολογισμούς, να προσελκύσουν ιδιωτικές επενδύσεις και να εκμεταλλευτούν τις εθνικές επιχορηγήσεις.
Λογαριασμοί στεγαστικών εσόδων και στέγαση υπό καθεστώς κατ’ οίκον
Μερικοί δήμαρχοι επιβλέπουν τις συνδυασμένες αρχές που περιλαμβάνουν συμβούλια με διατηρημένο απόθεμα κατοικιών. Μπορούν να επηρεάσουν τις δαπάνες του λογαριασμού εσόδων κατοικιών (HNA), εξασφαλίζοντας ότι τα πλεονάσματα από την υπάρχουσα κατοικία του συμβουλίου επανεπενδύονται σε νέα κατασκευή και ανακαίνιση. Ωστόσο, οι μεταρρυθμίσεις αυτοχρηματοδότησης 2012 HRA έδωσε σε κάθε συμβούλιο έλεγχο πάνω από το δικό του HRA, έτσι η επιρροή του δημάρχου είναι συχνά έμμεση μέσω στρατηγικού συντονισμού. Σε πόλεις όπως το Μπρίστολ, ο δήμαρχος έχει συνεργαστεί με το συμβούλιο για να ορίσει ένα υψηλότερο ποσοστό των πλεονασμάτων HRA που διατίθενται σε νέες κοινωνικές κατοικίες.
Προγράμματα Επιταχυντής Στέγης και Αντιστοίχιση Επιταχυντικών Επιταχυντικών Επιχορηγήσεων
Πολλοί δήμαρχοι έχουν ξεκινήσει τοπικά προγράμματα επιταχυντή κατοικιών που παρέχουν μικρής κλίμακας χρηματοδότηση χάσματος ή χαμηλού κόστους δάνεια σε ενώσεις στέγασης και την κοινότητα-ηγείται προγραμματιστές. Για παράδειγμα, το πρόγραμμα “Building Council Homes for Londoners” του Δημάρχου του Λονδίνου διέθεσε £ 4,8 δισεκατομμύρια για τέσσερα χρόνια για να ξεκινήσει νέες κατοικίες συμβούλιο. Ο Δήμαρχος του Βορρά της Tyne Συνδυασμένη Αρχή χρησιμοποίησε ένα ταμείο επιταχυντή £10 εκατομμύρια για να απο-κινδυνέψει τοποθεσίες για προσιτή στέγαση.
Συνεργασίες δημόσιου-ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) και κοινές επιχειρήσεις
Οι στρατηγικοί συνεταιρισμοί είναι σημαντικοί παράγοντες για την κλιμάκωση της παράδοσης. Οι δήμαρχοι μπορούν να μεσολαβήσουν μεταξύ του δημόσιου τομέα (τοπικά συμβούλια, συνδυασμένες αρχές) και των ιδιωτικών προγραμματιστών ή θεσμικών επενδυτών. \" κοινή επιχείρηση \"GM One\" στο Μεγαλύτερη Μάντσεστερ συγκεντρώνει τη συνδυασμένη αρχή, την ευρύτερη συνδυασμένη αρχή του Μάντσεστερ, και πέντε ενώσεις κατοικιών για την παροχή 1.200 κατοικιών μικτής μίσθωσης. Οι δήμαρχοι χρησιμοποιούν επίσης το κενό βιωσιμότητας χρηματοδότησης για να κάνουν τα προγράμματα που διαφορετικά θα ήταν αβίωτα λόγω του υψηλού κόστους γης ή των χαμηλών τιμών πώλησης οικονομικά εφικτές. Αυτή η προσέγγιση έχει χρησιμοποιηθεί από το πρόγραμμα επιχορήγησης στεγαστικής ένωσης της πόλης του Λίβερπουλ για την προώθηση χώρων σε μειονεκτούσες περιοχές.
Κοινοτική εμπλοκή: Αντιμετώπιση του NIMBYism και της Συναίνεσης για την Οικοδόμηση
Οι δήμαρχοι είναι μοναδικά τοποθετημένοι να το αντιμετωπίσουν αυτό με το να ηγούνται των δημόσιων συζητήσεων και να επιδεικνύουν τα οφέλη της οικονομίας από την προσιτή στέγαση.
Διαφανής Προγραμματισμός και Πρόωρη Διαβούλευση
Οι δήμαρχοι μπορούν να διατάξουν να διεξάγουν δημόσιες εκθέσεις πριν από την υποβολή των αιτήσεων σχεδιασμού, και μπορούν να διασφαλίσουν ότι οι κάτοικοι της περιοχής έχουν πρόσβαση σε σαφείς πληροφορίες σχετικά με το οικονομικό μείγμα κατοικιών, τα μεγέθη μονάδων και τις αξιώσεις. Το πρόγραμμα «Καλή Ανάπτυξη από Design» του Δημάρχου του Λονδίνου περιλαμβάνει ένα πρότυπο για την ανάληψη κοινοτικής δέσμευσης. Στο Μάντσεστερ, το γραφείο του δημάρχου διηύθυνε μια «Μεγάλη Μανκουνική Οικιστική Συζήτηση» για τη συμμετοχή των κατοίκων στη διαμόρφωση της στρατηγικής στέγασης της πόλης.
Κοινοτικές Καταπιστεύσεις Γης (CLT) ως Αντισταθμιστής του ΝΙΜΒΥισμού
Μια καινοτόμος προσέγγιση που έχουν υποστηρίξει οι δήμαρχοι είναι η επέκταση των κοινοτικών Οικόπεδα Καταπιστεύματα - μη κερδοσκοπικοί, τοπικά ελεγχόμενες οργανώσεις που αναπτύσσουν και διαχειρίζονται προσιτές κατοικίες. CLTs είναι λιγότερο πιθανό να αντιμετωπίσει την τοπική αντιπολίτευση, επειδή η ίδια η κοινότητα είναι άμεσα συμμετέχουν. Ο δήμαρχος της πόλης του Λίβερπουλ έχει υποστηρίξει τα έργα CLT στο Toxteth και Anfield. Δήμαρχος του Μπρίστολ έχει παράσχει γη και επιχορηγήσεις για να δημιουργήσει μια σειρά από CLTs σε όλη την πόλη, παρέχοντας μόνιμα προσιτές σπίτια έξω από την ανοιχτή αγορά.
Δημαρχιακή Μηνύματα και Ηγεσία Μέσων Ενημέρωσης
Οι δήμαρχοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις δημόσιες πλατφόρμες τους για να μετατοπίσουν την αφήγηση γύρω από την προσιτή στέγαση. Αντί να διαμορφώσουν την ανάπτυξη ως απειλή για τον τοπικό χαρακτήρα, μπορούν να τονίσουν τα κοινωνικά και οικονομικά οφέλη: σταθερές αμοιβές, μειωμένη έλλειψη στέγης, μεικτές κοινότητες και τοπική δημιουργία θέσεων εργασίας κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Ισχυρή δημαρχιακή ηγεσία μπορεί να βοηθήσει στην αντιμετώπιση της γλώσσας “αυτοί και εμείς” που συχνά κυριαρχεί στις συζητήσεις σχεδιασμού. Για παράδειγμα, ο Δήμαρχος των West Midlands έχει τρέξει διαφημιστικές εκστρατείες για την οικοδόμηση υποστήριξης για νέα στέγαση, και ο Δήμαρχος του Λονδίνου έχει μιλήσει επανειλημμένα υπέρ της αύξησης της κοινωνικής στέγασης σε γη πράσινη ζώνη, όπου ενδείκνυται.
Μελέτες Περιπτώσεων: Δήμαρχοι που Διαφέρουν
Αρκετοί δήμαρχοι του Ηνωμένου Βασιλείου έχουν αποδείξει ότι η ισχυρή τοπική ηγεσία παράγει μετρήσιμα αποτελέσματα.
Μεγαλύτερη Μάντσεστερ: Πρώτη στρατηγική στέγασης του Andy Burnham
Από την εκλογή του το 2017, ο Andy Burnham έχει κάνει την κατοικία οικονομικά οικονομικά ένα κεντρικό πυλώνα της δημαρχίας του. Η στρατηγική του Homes for All περιλαμβάνει έναν στόχο 30.000 οικονομικά προσιτά σπίτια για πέντε χρόνια, υποστηριζόμενος από ένα Ταμείο Στεγαστικής Επενδύσεων £ 300 εκατομμύρια. Ο δήμαρχος έχει επίσης πιέσει για την Περιφερειακή επίδομα Πρόληψης Αστέγων, μια μονοκατοικία που συνδυάζει στέγαση με την υποστήριξη υγείας και κοινωνικής φροντίδας. Η στρατηγική έχει πιστωθεί με τη μείωση του σκληρού ύπνου στην περιοχή της πόλης κατά 10% και την παράδοση πάνω από 5.000 οικονομικά σπίτια στα δύο πρώτα χρόνια της στρατηγικής.
Λονδίνο: Σχέδιο και χρηματοδότηση του Sadiq Khan στο Λονδίνο
Ως άμεσα εκλεγμένος δήμαρχος του Λονδίνου, ο Sadiq Khan έχει χρησιμοποιήσει το πλήρες βάρος του σχεδίου του Λονδίνου για να διασφαλίσει ότι η προσιτή παράδοση κατοικιών έχει προτεραιότητα ακόμη και κατά τη διάρκεια των κάμψεων της αγοράς. Η κυβέρνησή του αύξησε το London Help to Buy scope για τους εργαζόμενους-κλειδιά και καθιέρωσε το πρόγραμμα «Building Council Homes for Londoners», το οποίο έχει ξεκινήσει πάνω από 10.000 σπίτια του συμβουλίου. Ο δήμαρχος επίσης μοχλούμωσε τη στρατηγική στέγασης του Λονδίνου για να εισαγάγει έναν νέο ορισμό της προσιτής στέγασης που περιλαμβάνει μοντέλα κοινωνικών ενοικίων. Παρά τις προκλήσεις από την αύξηση του κόστους κατασκευής, η προσέγγιση του δημάρχου έχει διατηρήσει τον προσιτό αγωγό στέγασης ενεργό.
Liverpool City Region: Η πρώτη προσέγγιση του Steve Rotheram στο Brownfield
Η στρατηγική «Regeneration Strategy του Lierpool City Brownfield» έχει ξεκλειδώσει πάνω από 100 εκτάρια μολυσμένης και υποχρησιμοποιημένης γης, υποστηρίζοντας περισσότερα από 2.000 νέα σπίτια — το 60% των οποίων είναι οικονομικά προσιτές. Χρησιμοποιώντας τις δυνάμεις CPO και τις εκτοπισμένες επιχορηγήσεις στέγασης, το γραφείο του δημάρχου έχει επιταχύνει την ανάπτυξη σε τοποθεσίες που είχαν καθυστερήσει για χρόνια. Η προσέγγιση έχει επίσης βοηθήσει στην επίτευξη των περιβαλλοντικών στόχων της περιοχής, καθώς η ανάπτυξη του brownfield μειώνει την πίεση στην πράσινη ζώνη.
Προκλήσεις και Περιορισμοί: Τι δεν μπορούν να κάνουν οι Δήμαρχοι Μόνοι
Κανένας δήμαρχος δεν μπορεί να λύσει την οικονομική κρίση της στέγασης μόνος του.
Εξάρτηση από την κεντρική κυβερνητική χρηματοδότηση
Οι στεγαστικές δαπάνες των δημάρχων εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από εθνικές επιχορηγήσεις όπως το πρόγραμμα προσιτοί οίκοι και το ταμείο στεγαστικής υποδομής. Όταν η κεντρική κυβέρνηση μειώνει τα ποσοστά επιδότησης ή αλλάζει τους κανόνες επιλεξιμότητας, τα προγράμματα δημάρχου μπορούν να καθυστερήσουν.
Περιορισμένος έλεγχος επί του ιδιωτικού μισθωμένου τομέα και του κανονισμού για την κοινωνική στέγαση
Οι δήμαρχοι έχουν μικρή εξουσία στον ιδιωτικό τομέα, ο οποίος αντιπροσωπεύει ένα αυξανόμενο μερίδιο της στέγασης στις πόλεις του Ηνωμένου Βασιλείου. Τα μισθώματα είναι σε μεγάλο βαθμό απορρυθμισμένα, και η επιβολή των προτύπων ποιότητας εμπίπτει στα τοπικά συμβούλια με περιορισμένη ικανότητα. Ομοίως, η ρύθμιση της κοινωνικής στέγασης αντιμετωπίζεται από τον ρυθμιστή της κοινωνικής κατοικίας σε εθνικό επίπεδο, που σημαίνει ότι οι δήμαρχοι δεν μπορούν να κατέχουν άμεσα απατεώνες ενώσεις κατοικιών για λογαριασμό.
Σχεδιασμός Βιωσιμότητα και Παρεμποδισμός Προγραμματιστών
Οι προγραμματιστές μπορούν να χρησιμοποιήσουν εκτιμήσεις βιωσιμότητας για να μειώσουν τις προσιτές εισφορές στέγασης, και η τρέχουσα οδηγία της κυβέρνησης απαγορεύει στις τοπικές αρχές να απαιτούν προσιτή στέγαση σε χώρους κάτω των 10 μονάδων. Οι δήμαρχοι μπορούν να προωθήσουν ισχυρότερες τοπικές πολιτικές, αλλά συχνά αντιμετωπίζουν νομικές προκλήσεις από τους ιδιοκτήτες γης.
Κοιτάζοντας μπροστά: Το μέλλον της δημαρχιακής στεγαστικής ηγεσίας
Με τις συνεχιζόμενες συμφωνίες για την επανάσταση και τη δέσμευση της κυβέρνησης να «επιτευχθεί», οι δήμαρχοι είναι πιθανό να αποκτήσουν περισσότερα εργαλεία. Η Leveling Up White Paper (2022) πρότεινε να επιτραπεί στις συνδυασμένες αρχές να διατηρήσουν το 100% των επιτοκίων των επιχειρήσεων και να εισαγάγουν δημαρχιακές αναπτυξιακές εταιρείες με ισχυρότερες υποχρεωτικές εξουσίες αγοράς. Ορισμένοι σχολιαστές έχουν ζητήσει να δοθούν στους δημάρχους δανεικές εξουσίες για στέγαση άμεσα, παρόμοια με τον τρόπο που η Housing Finance Corporation ήδη συνεργάζεται με ορισμένες συνδυασμένες αρχές.
Μια άλλη αναδυόμενη τάση είναι η ενσωμάτωση της στέγασης με προγράμματα net-zero retrofit. Οι δήμαρχοι σε πόλεις όπως το Μπρίστολ και το Μάντσεστερ συνδέουν την προσιτή στέγαση με τους στόχους του κλίματος, χρησιμοποιώντας πράσινη χρηματοδότηση για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης στην κοινωνική στέγαση και τις νέες κατασκευές.
Συμπέρασμα: Ένας κεντρικός ρόλος με χώρο για να αυξηθεί
Τα στοιχεία είναι σαφή: οι δήμαρχοι στις πόλεις του Ηνωμένου Βασιλείου κατέχουν μια κρίσιμη θέση στην προώθηση της προσιτής στέγασης. Μέσω του στρατηγικού σχεδιασμού, της κατανομής πόρων, της συμμετοχής της κοινότητας και των εταιρικών σχέσεων, μπορούν να κάνουν μια απτή διαφορά στην ποσότητα και την ποιότητα των προσιτά σπίτια που παρέχονται. Ενώ δεν είναι παντοδύναμοι — και αντιμετωπίζουν πραγματικούς φορολογικούς και νομικούς περιορισμούς ⁇ η γειτνίασή τους με τις τοπικές ανάγκες και η ικανότητά τους να συντονίζονται μεταξύ πολλών ενδιαφερομένων τους καθιστά απαραίτητη. Καθώς η κυβέρνηση διερευνά βαθύτερη αποσχιστική πορεία, ο ρόλος του δημάρχου θα αυξηθεί μόνο. Προς το παρόν, οι πιο επιτυχημένοι δήμαρχοι είναι εκείνοι που συνδυάζουν την πολιτική βούληση με πρακτικές εργαλειοθήκες, διαφάνεια με πεποίθηση, και ένα μακροπρόθεσμο όραμα με αδυσώπητη καθημερινή παράδοση.
Για περαιτέρω ανάγνωση, βλέπε Levelling Up White Paper (GOV.UK), Centre for Cities analysis of housing policy[], και National Housing Federation’s easyable resiling statistics.