El mercado inmobiliario indio, piedra angular de la economía nacional, ha sufrido cambios profundos en el último decenio. Una vez caracterizado por la opacidad, las prácticas fragmentadas y las transacciones con peso fijo, el sector está siendo ahora reencarnado por una serie de reformas fiscales audaces. Estas reformas, dirigidas por los gobiernos centrales y estatales, tienen como objetivo lograr transparencia, atraer inversión nacional y extranjera, y proteger rápidamente los intereses de millones de empresas inmobiliarias.

Reformas fiscales clave remodelando bienes inmuebles indios

Impuestos sobre bienes y servicios (GST)

La introducción del impuesto sobre bienes y servicios (GST) en julio de 2017 fue una reforma histórica que subsumió una serie de impuestos indirectos como IVA, impuestos sobre servicios y derechos excisos. Para el sector inmobiliario, GST trajo tanto la simplificación como la complejidad. En abril de 2019, el Consejo GST redujo las tasas de propiedades residenciales subconstruidas: vivienda asequible fue colocada a un comprador de un 1% GST con una carga de crédito fiscal, ITC y un 5%.

Sin embargo, la eliminación de ITC para desarrolladores en el nuevo esquema significaba que los constructores ya no podían compensar los impuestos pagados en insumos como el cemento y el acero. Este aumento de los costos de construcción, especialmente para proyectos de vivienda asequibles donde los márgenes son delgados. Para propiedades listas para mover, GST no es aplicable, que ha inclinado la preferencia del comprador hacia las unidades completadas.

Ley de Bienes Raíces (Regulación y Desarrollo) (RERA)

En 2016 y ejecutado en la mayoría de los estados para 2017, RERA es posiblemente la reforma regulatoria más transformadora para bienes raíces indios. RERA ordena que todos los proyectos residenciales con área de tierra de más de 500 metros cuadrados o ocho apartamentos deben ser registrados con la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces del estado. Los desarrolladores deben divulgar planes de proyecto, plazos, aprobaciones y detalles financieros.

Las reformas fiscales y RERA se intersectan de varias maneras. Por ejemplo, la estandarización de las definiciones de área de alfombras y el registro de proyectos ha hecho más fácil para los compradores aprovechar los beneficios fiscales de los préstamos de origen, ya que los bancos ahora tienen estado verificado del proyecto. RERA también ha restringido el uso del dinero negro mediante la aplicación estrictas normas de contabilidad y reportaje.

Beneficios de impuestos e índices de capital

El impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de bienes es un factor crítico para los inversores. En India, las propiedades que se mantienen durante más de dos años se clasifican como activos de capital a largo plazo. La ganancia se grava en un 20% con beneficio de indexación, que ajusta el precio de compra para la inflación (utilizando el Índice de Inflación de Costos publicado por el Departamento de Impuestos de Ingresos).

El beneficio de la indización ha sido una ventaja importante para los inversores de propiedades a largo plazo, reduciendo efectivamente la responsabilidad fiscal real en períodos de alta inflación. Sin embargo, el gobierno ha endurecido las reglas a lo largo de los años. Por ejemplo, el Presupuesto 2023 limitó el beneficio de la indización a los casos en que la propiedad se vende después de haber sido retenido durante más de dos años, y sólo si el comprador paga impuestos a la consideración de la venta completa.

Otras reformas notables: transacciones de Benami, datos de identificación y deducciones fiscales

La Ley de enmienda de la Ley de Transacciones Benami (Prohibición), 2016, fue una reforma tributaria poderosa destinada a frenar el dinero negro en bienes raíces, que permite al gobierno confiscar propiedades benami (propiedad indirecta) sin compensación, lo que ha reducido significativamente el uso de nombres ficticios para mantener bienes raíces, obligando a las personas a declarar propiedad real.

La introducción de Real Estate Investment Trusts (REITs) en 2014, con posteriores aclaraciones fiscales, creó una nueva clase de activos para los inversores. REITs distribuyen al menos el 90% de sus ingresos de alquiler a los propietarios de unidades, con tratamiento fiscal favorable (impuesto de distribución de dividendos eliminados en 2020). Esto ha atraído a los inversores minoristas e institucionales a bienes inmuebles comerciales sin comprar directamente propiedad.

En el lado de la casa, las deducciones fiscales en las secciones 24 b), 80C y 80EEA proporcionan un alivio significativo. Deducción hasta неликов por año en interés del préstamo de casa (Sección 24(b))) y principal reembolso hasta неленикованинымеными bajo 80C son ampliamente utilizados. En el presupuesto 2019, se introdujo una nueva Sección 80EEA mitad asequible, permitiendo una deducción adicional deducción de préstamos de неророваливалитерованыманыханых de пованыханыханыханитеныханыханыханыханыханых de la vivienda para la vivienda para la vivienda para lakh para la vivienda para lakh para lakh para lakh para la vivienda para la vivienda para lakh para lakh para la vivienda para la vivienda para la vivienda para la vivienda para la vivienda de la vivienda para el beneficio.

Impacto en varios interesados

Homebuyers

Para los compradores de vivienda, el efecto combinado de los recortes de tarifas GST, las protecciones de RERA y las deducciones fiscales mejoradas ha sido en gran medida positivo. La reducción del GST (1% en asequible, 5% en bajoconstrucción no asequible) redujo el costo inicial. El mandato de RERA para divulgar retrasos de proyectos y utilizar cuentas de garantía bloqueada ha minimizado el riesgo de proyectos estallados, una pesadilla común en la era de beneficios oficiales.

Sin embargo, sigue habiendo dificultades. La tasa de GST aplicable a las propiedades subconstruidas puede ser todavía un factor disuasivo en comparación con los hogares listos para el transporte que no atraen al GST. Además, el cambio de los costos de cumplimiento a los desarrolladores en el nuevo esquema del GST se ha pasado a menudo a los compradores en forma de precios básicos más altos. La complejidad de las exenciones de impuestos de ganancias de capital (por ejemplo, la norma de dos propiedades de propiedad de la venta más limitada a una demanda)

Desarrolladores

Los desarrolladores han tenido un impacto desigual.En el lado positivo, RERA y GST han desgastado operadores de vuelo a noche, beneficiando a los desarrolladores organizados con fuertes registros de cumplimiento. El sector ha visto la consolidación, con los desarrolladores reconocidos ganando cuota de mercado. La transparencia aportada por estas reformas también ha hecho más fácil para los desarrolladores recaudar fondos de bancos e inversores institucionales, reduciendo la dependencia de la financiación informal.

En el lado inferior, los costos de cumplimiento han aumentado. El registro de proyectos bajo RERA, los archivos regulares y las auditorías requieren equipos dedicados. En el marco del GST, la negación de los desarrolladores de Input Tax Credit obligó a absorber impuestos de entrada, esquivando márgenes, especialmente para viviendas asequibles. El gobierno intentó mitigar esto permitiendo un esquema de composición, pero muchos desarrolladores encontraron la negación del ITC dolorosa.

Inversores

Los inversores inmobiliarios, ya sean los volquetes individuales o los fondos institucionales, han tenido que adaptarse a un entorno fiscal más regulado. El endurecimiento de las exenciones de ganancias de capital, especialmente el límite en múltiples reinversiones de la casa, ha reducido las oportunidades de arbitraje fiscal. Sin embargo, el beneficio de indexación para las tenencias a largo plazo sigue siendo atractivo para los inversores con un largo horizonte.

El aumento de REITs ha proporcionado una alternativa líquida. Los dividendos REIT se gravan en manos de inversores a tasas de losa aplicables (después de la eliminación del impuesto de distribución de dividendos), y los beneficios de capital en unidades REIT se tratan de manera similar a acciones de capital (1 año de tenencia a largo plazo, 10% de impuestos sobre ganancias sobre prima1 lakh).

Efectos sectoriales

Residencial vs. Bienes Raíces Comerciales

Las reformas fiscales han influido de manera diferente en los segmentos residenciales y comerciales. El sector residencial ha sido el principal foco de las reformas RERA y GST, con el objetivo de proteger aam aadmi (hombre común) compradores. Bienes comerciales, por el contrario, se ha beneficiado de la tasación REIT, el crédito fiscal de entrada GST (disponible para propiedad comercial en el esquema pre-2019), y la eliminación de complejidades alrededor del impuesto de servicios y el IVA.

El marco fiscal de las ganancias de capital para las propiedades comerciales es similar a residencial, pero la ausencia de exenciones como la Sección 54 para reinversión en propiedad residencial ha empujado a los inversores hacia activos residenciales. Sin embargo, los mayores rendimientos de alquiler en bienes raíces comerciales y la liquidez de REITs han equilibrado la ecuación.

Vivienda asequible vs Vivienda de lujo

Las reformas fiscales han sido especialmente favorables a la vivienda asequible. La tasa GST del 1% (sin el ITC) es la más baja en todos los segmentos. Además, para promover la vivienda asequible bajo el Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), el gobierno extendió el período para reclamar beneficios fiscales en préstamos caseros hasta marzo de 2022. Los desarrolladores que emprendan proyectos de vivienda asequible también disfrutan de una deducción del 100% de ganancias en virtud de la Sección 80-IBA.

Por otra parte, la vivienda de lujo, vio un mayor GST (5% sin CCI) y menos incentivos especiales. La eliminación del CCI impactó más los proyectos de lujo porque implican insumos de mayor valor. Sin embargo, los individuos de alto valor derivan a menudo beneficios fiscales mediante estrategias de aplazamiento de ganancias de capital en lugar de de deducciones de préstamos en el hogar, por lo que el impacto ha sido apelado.

Desafíos y críticas

A pesar de la trayectoria positiva, las reformas fiscales en bienes raíces indios no son sin crítica. Las complejidades del GST persisten: la estructura de doble tasa del GST (1% vs 5%) y la falta de CCI han llevado a disputas interpretativas y litigios. Muchos desarrolladores lucharon con la transición, especialmente cuando se realizó una finalización parcial en la fecha de implementación del GST.

Las reglas de los impuestos sobre las ganancias de capital se han alterado varias veces, creando incertidumbre para los inversores. Por ejemplo, la eliminación de las prestaciones de indexación para bienes vendidos después de una fecha determinada (aunque posteriormente restaurada) causó confusión. La limitación de las exenciones de la sección 54 a sólo una nueva propiedad (desde el presupuesto 2023) se consideró un golpe a los inversores de propiedades planeando consolidar múltiples activos.

Además, la ley benami, aunque eficaz, ha sido criticada por tener una tasa de condena baja y por acoso procesal de auténticos propietarios. La falta de integración completa del GST con RERA también ha llevado a denunciar incoherencias. En general, el ritmo de reforma ha superado a veces la capacidad de adaptación de la industria, lo que ha provocado una perturbación a corto plazo.

Perspectivas del futuro y reformas esperadas

En el futuro, es probable que el gobierno siga refinando el marco tributario para los bienes raíces. Los organismos industriales como CREDAI y NAREDCO han presionado para la racionalización del GST, incluyendo la restauración del ITC para que los desarrolladores reduzcan los costos y aumenten el suministro de viviendas asequibles. El GST Council está considerando una tasa unificada de propiedades subconstruídas, posiblemente alrededor del 3% con el ITC, que podría simplificar el sistema.

En el lado fiscal directo, se está discutiendo la ampliación del ámbito de los REITs para incluir activos de alquiler residencial (Residential REITs), que abriría nuevas vías de inversión. El gobierno también puede mejorar las deducciones fiscales para los compradores de vivienda de primera vez bajo las secciones 80EEA y 80C para revivir la demanda en los mercados de eslogan.

El próximo código fiscal directo (que se prevé sustituir la Ley de impuestos sobre la renta) podría simplificar la imposición de las ganancias de capital eliminando múltiples períodos de retención y tasas de estandarización. El segmento de viviendas asequibles probablemente seguirá siendo una prioridad, con la posible ampliación de los beneficios de la Sección 80-IBA.

Conclusión

Las reformas fiscales implementadas durante el último decenio han transformado fundamentalmente el mercado inmobiliario indio de un sector en gran parte no regulado y prono-evasión fiscal a uno que es progresivamente transparente y estructurado. GST, RERA, cambios de ganancias de capital y reformas aliadas han mejorado la confianza del comprador, atraído la inversión formal, y reducido el papel del dinero negro. Sí, han habido problemas de dentición: cargas de cumplimiento, pasos de costes, y brechas de implementación a largo plazo

Para los interesados, mantenerse informado sobre estas reformas no es opcional. Los inversores deben planificar su cartera considerando las opciones de indexación de ganancias de capital y REIT. Los desarrolladores necesitan mecanismos de cumplimiento robustos para prosperar. Los compradores deben aprovechar las deducciones fiscales y las protecciones RERA disponibles para ellos. El mercado inmobiliario indio está en una vía de modernización, y las reformas fiscales son el motor que impulsa ese cambio.