Comprender el papel del Tesoro australiano en la crisis de accesibilidad de la vivienda

La crisis de asequibilidad de la vivienda australiana es uno de los desafíos económicos más persistentes y contenciosos que enfrenta la nación. Las tasas de propiedad de la vivienda han disminuido entre las generaciones más jóvenes, el estrés de alquiler es generalizado y los hogares de bajos ingresos luchan por encontrar alojamiento seguro y asequible. Si bien múltiples factores contribuyen —incluyendo el crecimiento de la población, las restricciones de zonificación, los costos de construcción y la demanda de los inversores— el organismo económico australiano, el Tes, el Tes, el Tesoriental, el poder económico de Australia, tiene una influencia significativa en los resultados

El mandato básico y los vínculos de vivienda del Tesoro

El Tesoro australiano es responsable de asesorar al gobierno sobre política económica, incluyendo estrategia fiscal, reforma fiscal, regulación del sistema financiero y sostenibilidad a largo plazo de las finanzas públicas. La vivienda se intersecte con todas las partes de este mandato. Las viviendas privadas representan el mayor componente de la riqueza familiar, la deuda hipotecaria es una importante preocupación de estabilidad financiera, y los gastos fiscales relacionados con la vivienda (como el cambio de marcha negativa y el descuento fiscal de capital) cuestan los miles de coberturas anuales.

Política Fiscal y Ajustes Fiscales

El Tesoro gestiona directamente las implicaciones de diseño e ingresos de las disposiciones fiscales federales que afectan a los mercados de vivienda.

  • Equipos negativos: Permite a los inversores deducir pérdidas de alquiler de otros ingresos. El Tesoro modela regularmente el impacto de restringir o eliminar esta concesión, pesando ganancias de ingresos contra efectos en el suministro de alquiler y los precios de la casa.
  • Descuento del impuesto sobre las ganancias de capital (CGT):] Reducción del 50% de los activos que se realizan durante 12 meses. El Tesoro evalúa cómo la modificación del descuento podría reducir la demanda especulativa y liberar espacio fiscal para las medidas de asequibilidad.
  • Primer esquema Home Super Saver (FHSS): Permite a los compradores de primera casa ahorrar dentro de la superanificación a una tasa de impuestos concesional. El Tesoro administra las reglas que rigen las contribuciones, retiros y el gorro anual.
  • Esquema de Garantía de Vivienda: Una garantía gubernamental que permite a los compradores elegibles comprar con un depósito bajo, gestionado por el Tesoro en asociación con la Corporación Nacional de Finanzas e Inversiones de Vivienda (NHFIC).

Aunque el Tesoro proporciona análisis de estas medidas, no establece unilateralmente políticas fiscales, las decisiones políticas siguen siendo con el gobierno. Sin embargo, los costos y modelamiento del Tesoro forman fuertemente el debate y el eventual diseño de cualquier reforma.

Asignación presupuestaria para los programas de vivienda

Cada presupuesto federal incluye importantes interrupciones dirigidas a la accesibilidad de viviendas, muchas de las cuales son diseñadas y administradas por el Tesoro.

  • Financiación para el Fondo de vivienda para Australia Futuro (HAFF), un fondo de inversión de $10 mil millones que devuelve los ingresos para construir 30.000 viviendas de alquiler social y asequible durante cinco años. El Tesoro gestiona la estructura de capital del fondo y el calendario de reducción.
  • Concedentes a estados y territorios bajo Acuerdo Nacional de Vivienda e Inquietidad] (NHHA), que el Tesoro coordina con el Departamento de Servicios Sociales para garantizar la coherencia con los principios de sostenibilidad fiscal.
  • Subvenciones directas a través del programa Asistencia Rental], indizadas para el aumento de alquiler por el Tesoro cada año.
  • Financiación para el Aggregator de la Vivienda , que reduce el costo del capital para los proveedores de vivienda comunitaria.

Al controlar los sobres presupuestarios, el Tesoro influye en la escala, el calendario y la condicionalidad de la inversión en vivienda. Su función en la preparación de las presentaciones de los comités de examen de gastos asegura que cualquier nueva propuesta debe demostrar eficacia en función de los costos y resultados mensurables antes de llegar al gabinete.

Levers de suministros-Side: Infraestructura y lanzamiento de tierra

La oferta de vivienda depende en gran medida de la disponibilidad de tierras, las regulaciones de planificación y la capacidad de infraestructura. El Tesoro no controla directamente la zonificación o las aprobaciones de construcción, sino que estos poderes residen con los gobiernos estatales y locales.

Inversión en infraestructura y densidad de vivienda

Los principales proyectos de infraestructura de transporte e infraestructura de utilidad financiados por el gobierno federal (por ejemplo, a través de la infraestructura Australia y los acuerdos de asociación nacional) son costosos y evaluados por el Tesoro. Decisiones sobre las cuales los proyectos reciben prioridad —y qué requisitos de densidad se asignan a la financiación— pueden desbloquear el desarrollo en áreas verdes o infill que de otra manera permanecer estancadas.

Environmental and Land‐Use Assessments

Las aprobaciones ambientales federales en virtud de la Ley de protección del medio ambiente y conservación de la biodiversidad de 1999 pueden retrasar o detener grandes desarrollos residenciales. La Tesorería participa en el análisis de impactos regulatorios para pesar los objetivos ambientales contra las metas de oferta de viviendas, abogando por vías de evaluación simplificadas cuando proceda. Su modelización de la demanda de vivienda contra la oferta proyectada informa la posición del gobierno sobre si los plazos de aprobación actuales son un material limitado.

Intervención de la demanda: Asistencia financiera y vínculos macrorregenciales

Más allá de las concesiones fiscales, el Tesoro supervisa programas de asistencia financiera directa que afectan la demanda de vivienda.

Primeros subsidios y garantías del comprador de casa

El Plan de Garantía de Hogar (incluyendo la Garantía de Primera Vivienda, Garantía de Primera Vivienda Regional y Garantía Familiar) se ha expandido rápidamente, con 50.000 plazas disponibles en 2024-25. El Tesoro administra los límites de volumen, criterios de elegibilidad y préstamos. Mientras estos esquemas ayudan a los compradores marginales a entrar en el mercado, los críticos argumentan que aumentan la demanda y aumentan los precios, una tensión que el propio análisis de la Tesorería ha reconocido.

Interacción con el Banco de Reserva y APRA

El Tesoro no establece tasas de interés o reglas prudenciales, pero colabora con el Banco de Reserva de Australia (RBA) y la Autoridad de Regulación Prudencial de Australia (APRA) a través del Consejo de Reguladores Financieros. El mercado de la vivienda sobrecaliente –especialmente los préstamos de inversores– ha llevado a APRA a imponer límites de velocidad en los préstamos sólo de interés y los aumentos de la capacidad de servicio más estrictos.

Coordinación entre los gobiernos federales y estatales

La accesibilidad de la vivienda no puede ser resuelta por el Commonwealth. Los Estados controlan el uso de la tierra, la tenencia de la vivienda pública, transportan impuestos (derecho de garantía), y protecciones de arrendatarios. El Tesoro lidera negociaciones federales estatales sobre transferencias fiscales de vivienda, incluyendo el NHHA y los nuevos acuerdos bilaterales de vivienda anunciados en 2024.

  • Diseñando métricas de rendimiento para la entrega de viviendas estatales, vinculadas a tranches de financiación.
  • Evaluar las propuestas estatales para la reforma de los derechos de emisión de sellos (por ejemplo, la transición al impuesto sobre la tierra de base amplia) y la evaluación de los efectos fiscales en los estados.
  • Coordinar los programas del Consejo Ministerial de Vivienda y Desamparamiento para alinear los ciclos presupuestarios federales con los calendarios de reforma estatal.

La capacidad del Tesoro para negociar acuerdos ha mejorado con la creación de la Unidad de Vivienda de Australia dentro del departamento, que actúa como un centro de políticas dedicado para cuestiones interjurisdiccionales.

Iniciativas Principales recientes: HAFF, NHHA Reform, y el Acuerdo Nacional de Vivienda

Las iniciativas de vivienda federales más importantes del gobierno de Albanese tienen Tesoro en su núcleo.

Fondo para el Futuro de la Vivienda de Australia (HAFF)

Aprobado en septiembre de 2023, el HAFF compromete $10 mil millones en inversión pública para generar retornos para la construcción de viviendas sociales. El Tesoro no sólo diseñó la estructura de capital del fondo (que apunta a un rendimiento anual del 5%) sino también corrió el costo fiscal que convenció a la Oficina de Presupuesto Parlamentario de su sostenibilidad de largo plazo. El fondo tiene como objetivo entregar 30.000 viviendas durante cinco años, con otros 10.000 para responder a la falta de vivienda.

Acuerdo Nacional de Vivienda y Desamparamiento (NHHA)

En 2024, el gobierno se comprometió a una nueva NHHA con mayor financiación (2 billones de dólares más de cinco años) y condiciones más fuertes que exigen a los estados impulsar reformas de planificación. El Tesoro diseñó la nueva fórmula de financiación basada en la participación de la población, los indicadores de estrés de alquiler y la inversión histórica en vivienda para corregir las desigualdades anteriores. También introdujo un requisito para que los Estados reporten públicamente los tiempos de liberación y aprobación de tierras, una medida de transparencia modelada por el Tesoro de la mejor práctica internacional.

Acuerdo nacional sobre vivienda

Lanzada en 2022 y actualizada en 2024, el Acuerdo es una asociación entre los gobiernos federales, estatales y locales, junto con el sector inmobiliario y los proveedores de viviendas comunitarias, con el objetivo de construir 1.2 millones de nuevos hogares bien ubicados para 2029. El Tesoro proporciona las previsiones macroeconómicas del crecimiento demográfico y la formación de hogares que sustentan los objetivos del Acuerdo, y coordina informes trimestrales de progreso.

Desafíos y críticas del enfoque de la Tesorería

A pesar de su profundidad analítica y alcance administrativo, el Tesoro enfrenta limitaciones en la reducción de la accesibilidad de la vivienda.

Fragmentación de políticas y Horizontes a corto plazo

La política de vivienda se divide en varios departamentos: Tesoro, Servicios Sociales, Infraestructura, Cambio Climático, que dan lugar a señales inconsistentes. Por ejemplo, mientras que el Tesoro busca recortes fiscales de la demanda para los inversores, el Departamento de Servicios Sociales financia la asistencia de alquiler que fluye indirectamente a los mismos inversionistas. El Tesoro ha sido criticado por no empujar un paquete de reforma integral que alinea sistemas de oferta, impuestos y bienestar.

Reticencia a la confrontación entrenado en los ajustes fiscales

Ambos partidos principales han evitado grandes reformas a la engranaje negativo y el descuento del CGT, a pesar de las reiteradas recomendaciones del Tesoro durante décadas para limitar o eliminarlas. Las elecciones federales de 2019 demostraron el costo político de tales cambios, y el Tesoro ahora opera bajo instrucciones explícitas del gobierno para no modelar alternativas neutrales de ingresos. Los críticos argumentan que esta autocensura socava la independencia del departamento.

Falta de control directo sobre las limitaciones de suministro

Los gobiernos estatales y locales tienen las palancas sobre la zonificación, las aprobaciones de planificación y los mandatos de vivienda asequibles. El Tesoro puede incentivar la reforma pero no puede obligarla. Las condiciones de la NHHA han sido débiles en la práctica, con varios estados que no cumplen con los requisitos de presentación de informes sin penalización. El apalancamiento del Tesoro se limita a conceder retención, una herramienta contundente que puede perturbar los presupuestos estatales en lugar de estimular un cambio genuino.

Subvenciones de la demanda - Side mayo Inflar precios

El modelado económico por el Tesoro y los organismos académicos como el Instituto Australiano de Vivienda e Investigación Urbana (AHURI) demuestra constantemente que las subvenciones y garantías para los compradores de primera mano aumentan la capacidad de compra sin añadir oferta, lo que lleva a la capitalización de precios. El Tesoro ha reconocido esto en los escritos internos pero sigue administrando estos esquemas debido a su popularidad política.

Futuros Direcciones: lo que el Tesoro podría hacer Diferentemente

En vista de lo que está por delante, el Tesoro podría fortalecer su impacto a través de varias reformas:

  • Estrategia de vivienda integrada: Presentar una estrategia única de asequibilidad interdepartamental en cada Presupuesto, con objetivos claros para la oferta, la carga de alquiler y las tasas de propiedad de la vivienda.
  • Tax reform roadmap: Modele y publique una transición gradual lejos de la engranaje negativo y el descuento de CGT, junto con disposiciones de bloqueo para evitar perturbar a los inversores existentes.
  • Financiación de infraestructuras convencionales: Requiere que cualquier financiación federal para el transporte urbano o las empresas de servicios públicos dependa de cambios en la zona del estado que permitan viviendas de densidad media cerca de los centros de transporte.
  • Mejor integración con estabilidad financiera: Formar un Tesoro conjunto-RBA-APRA “que aproveche la accesibilidad y la estabilidad” para monitorear interacciones entre el alivio del crédito y los precios de la casa, y recomendar acciones macroprudenciales preventivas.

Estas medidas aprovecharían las fortalezas del Tesoro en el análisis económico y el diseño presupuestario, al tiempo que se empujaban los límites de su mandato actual. Sin esa integración, las medidas fragmentarias seguirán dando ganancias incrementales contra una crisis estructural.

Conclusión

El Tesoro Australiano es un actor indispensable en la red de políticas de asequibilidad de la vivienda. Su control sobre los ajustes fiscales, asignaciones presupuestarias y financiación intergubernamental le da la facultad de configurar tanto la oferta como la demanda del mercado de la vivienda. A través de vehículos como el Fondo de Vivienda Australia Futuro, el Acuerdo Nacional de Vivienda y el Plan de Garantía Interior, el Tesoro ha aportado una nueva financiación significativa y apoyos específicos.

Para mayor lectura, vea el 2024 del Tesoro Informe intergeneracional sobre las tendencias de la vivienda, análisis de AHURI de ajustes de impuestos y asequibilidad, y la Comisión de Productividad 2022 [FLT] [FLT][L]] [F]