Introducción a la tasación de ingresos en la India

Los ingresos de alquiler de propiedades ubicadas en ciudades indias constituyen una importante corriente de ingresos para propietarios, inversores y jubilados. La Ley de impuestos sobre la renta, 1961, trata este ingreso bajo la cabeza “Ingresos de propiedad de la casa”, que tiene su propio mecanismo de cálculo distinto de los ingresos de negocios o de salarios. Entendimiento de estas normas no sólo garantiza el cumplimiento legal, sino que también permite a los propietarios reclamar deducciones legítimas, reducir la responsabilidad fiscal y evitar las sanciones de no divulgación o incorrecta.

Cada propietario de la propiedad, ya sea alquilando un apartamento residencial en Mumbai, una tienda comercial en Delhi, o una villa en Bengaluru, debe ser consciente de cómo se grava el ingreso de alquiler, qué deducciones están disponibles, y qué enmiendas recientes se aplican. Este artículo proporciona una guía detallada y gradual para la tributación de los ingresos de alquiler en las ciudades indias, cubriendo autoocupados, desechados y considerados requisitos de cumplimiento, junto con ejemplos prácticos.

Panorama general del Marco de Impuestos sobre Rentas

Según la ley tributaria india, el valor anual de una propiedad se considera el ingreso estimado, independientemente de si el alquiler fue recibido efectivamente, sujeto a ciertos ajustes. El valor anual se basa en el alquiler que la propiedad podría razonablemente buscar o el alquiler real recibido, lo que sea mayor, excepto en los casos de vacante. Los impuestos municipales pagados por el propietario se deducen a llegar al valor neto anual (NAV).

Los ingresos de la propiedad de la casa se añaden a los ingresos totales del individuo y se gravan a las tarifas de los locales aplicables. Para los no residentes, las tarifas varían según su estado y cualquier acuerdo de doble imposición aplicable de la Evitación de la Domación (DTAA). Es importante señalar que los ingresos de alquiler de una propiedad utilizada para el negocio o la profesión (por ejemplo, una fábrica o espacio de oficina alquilado a una empresa propiedad del contribuyente) no es propiedad de propiedad de propiedad de propiedad.

Propiedad autoocupada: Tratamiento Fiscal y Deducciones

Si la propiedad es autoocupada —que significa que el propietario o su familia reside en ella durante todo el año— el valor anual se toma como nil. No se asume ningún ingreso de alquiler, y por lo tanto no se agregan ingresos positivos bajo esta cabeza. Sin embargo, esto no significa que el propietario no obtiene ningún beneficio fiscal.

  • Para una propiedad autoocupada, la deducción máxima para el interés en el préstamo de vivienda es .2, 100.000 por año si el préstamo fue tomado después del 1 de abril de 1999, y la construcción o adquisición se completó dentro de cinco años desde el final del ejercicio económico en el que se tomó el préstamo.
  • Si la propiedad está en construcción o aún no está lista para la ocupación, el interés durante el período previo a la construcción puede reclamarse en cinco cuotas iguales a partir del año de terminación.
  • Para las propiedades adquiridas antes de 1999, el límite de deducción es β30.000 por año.

No se aplica una deducción estándar del 30% a las propiedades autoocupadas porque no hay valor anual. El resultado neto de la propiedad de la casa en tales casos es a menudo una pérdida (debido a la deducción de intereses), que puede ser desactivada contra otros jefes de ingresos (salario, negocio, ganancias de capital) hasta β2,00,000 por año bajo las reglas actuales. Cualquier pérdida restante puede ser llevada adelante por hasta ocho años de evaluación.

Pago principal del préstamo (Sección 80C)

El reembolso principal de un préstamo para una propiedad autoocupada es elegible para la deducción en la Sección 80C, hasta el límite general de Suplemento1,50.000. Esto es separado de la deducción de intereses y ayuda a reducir el ingreso total imponible.

Propiedad de salida: Computación de Ingresos de Alquiler Fiscal

Cuando se alquila una propiedad, el propietario debe calcular los ingresos bajo “Ingresos de la propiedad de la casa” siguiendo estos pasos:

Paso 1: Determinar el valor anual bruto (GAV)

Valor Anual Bruto es el mayor de:

  • Alquiler real recibido o por cobrar durante el año.
  • Alquiler justo (el alquiler de una propiedad similar se llevaría en la misma localidad).
  • Valoración municipal (si está disponible).

Sin embargo, si el alojamiento está vacante durante parte del año y el alquiler real es menor debido a la vacante, el alquiler real recibido se toma como GAV, siempre que la vacante no se debe a la elección del propietario. Las leyes de control de alquiler también pueden aplicarse en ciertos estados, limitando el alquiler máximo.

Paso 2: Deducir los impuestos municipales

Los impuestos municipales (impuesto de propiedad, impuesto sobre el agua, etc.) pagados por el propietario durante el año se restan de GAV para llegar al Valor Anual neto (NAV). Es importante que los impuestos se pagan realmente; la mera responsabilidad no es deducible. Si el arrendatario paga directamente los impuestos municipales, el propietario no puede reclamar esa deducción.

Paso 3: Permitir la deducción estándar

Desde NAV, se permite una deducción estándar 30% ] en la sección 24 a). Esta deducción cubre todas las reparaciones, mantenimiento, seguro y otros gastos incidentales. No se necesita ninguna prueba de gastos reales para esta deducción.

Paso 4: Deducir el interés en el capital despojado

El interés en el préstamo para la compra, construcción, reparación o renovación de la propiedad se deduce en la sección 24 b). A diferencia de la propiedad autoocupada, no hay límite superior] para la deducción de intereses en propiedades desechables. Todo el interés pagado (incluyendo el interés preconstruido aprovisionado durante cinco años) puede ser deducido, lo que puede resultar en un ingreso negativo bajo esta cabeza.

Paso 5: Incluir el resultado neto en los ingresos totales

La cantidad resultante (después de los pasos 1-4) se suma al ingreso total del individuo. Si el resultado es negativo (común cuando el interés excede el alquiler), puede ser desactivado contra otros jefes de ingresos sin ningún límite para la pérdida de bienes.

Cálculo de ejemplo para la propiedad de salida

Supongamos que un apartamento residencial en Pune se alquila en ♥30,000 por mes. Impuestos municipales pagados: ♥12,000 por año. Intereses de préstamo de casa pagados durante el año: ί3,50.000 (incluyendo el prorrateo previo a la construcción).

  • Alquiler real recibido: ♥30.000 × 12 = .3,60.000
  • El alquiler de la feria y la valoración municipal no son mayores. GAV = Ż3,60.000
  • Menos impuestos municipales pagados: - suma12,000 → NAV = Suplemento3,48.000
  • Menos deducción estándar 30% de NAV: - suma1,04,400 → Ingresos después de la deducción estándar = β2,43,600
  • Menos interés en el préstamo de casa: - suma3,50.000 → Pérdida de la propiedad de la casa = - suma1,06,400

Esta pérdida puede desactivarse contra el sueldo u otros ingresos, reduciendo la responsabilidad fiscal general.

Considerado como propiedad de Let-Out

Si un individuo posee más de una propiedad de la casa, sólo una propiedad puede ser tratada como auto-ocupada (la elegida por el propietario). Todas las demás propiedades se clasifican como “deseados para ser dejados” incluso si permanecen vacantes. Para tales propiedades, el valor anual bruto se toma como el mayor de la renta real (si es que hay) o el alquiler justo, independientemente de la ocupación real.

Las reglas especiales se aplican si la propiedad está en posesión del propietario pero se utiliza para negocios o profesión, que la propiedad se trata como un activo comercial, no bajo la propiedad de la casa.

Deducido del impuesto a la fuente (TDS) sobre alquiler

De conformidad con el artículo 194-I de la Ley de impuestos sobre la renta, toda persona (individual o HUF no susceptible de auditoría fiscal) que pague alquileres superiores a latitud2,40.000 dólares anuales a un residente debe deducir TDS a las siguientes tasas:

  • Alquiler de maquinaria y planta: 2%
  • Alquiler de terreno, edificio o mobiliario: 10%
  • Alquiler de cualquier otro activo: 10%

Si el arrendatario es un individuo o HUF no está sujeto a auditoría fiscal, no se requiere TDS en alquiler pagado por uso residencial. Sin embargo, para alquiler comercial, cada arrendatario (incluyendo personas que no son susceptibles de auditoría) debe deducir TDS si el alquiler anual excede $ 2,40.000. El TDS debe ser depositado con el gobierno utilizando el formulario 26QC, y el arrendatario debe proporcionar un certificado TDS (forme 16C) al propietario.

Los terciarios deben asegurarse de que el TDS se refleje en su Formulario 26AS para reclamar crédito por deducción de impuestos. El incumplimiento por el arrendatario puede todavía dejar al arrendador responsable por el impuesto, aunque el arrendatario se enfrenta a sanciones.

Propiedades comunes conjuntas

Cuando dos o más personas copropien una propiedad de alquiler, cada copropietario debe informar de su parte de los ingresos de alquiler y deducciones de reclamaciones proporcionalmente. El valor anual se divide en base al porcentaje de propiedad. El interés en el préstamo conjunto de la casa también se reclama proporcionalmente. Los copropietarios no pueden tratar la misma propiedad que los autoocupados por ambos; cada uno puede tratar sólo una propiedad (su parte) como autoocupada si poseen conjuntamente múltiples propiedades.

Registro y cumplimiento

Mantener registros precisos es crucial para calcular correctamente los ingresos de alquiler y apoyar las deducciones si el Departamento de Impuestos de Ingresos emite un aviso.

  • Alquiler de recibos o acuerdos de alquiler firmados por ambas partes.
  • Prueba de impuestos municipales pagados (recibos o reconocimientos de pago en línea).
  • Declaraciones de préstamos que muestran interés pagado durante el año.
  • Declaraciones bancarias que reflejan los pagos de alquiler recibidos.
  • Certificados TDS (formulario 16C) de inquilinos.

Los propietarios deben presentar su declaración de impuestos sobre la renta (ITR) utilizando el formulario apropiado (por lo general ITR-1 (Sahaj) para personas con sólo una propiedad de la casa y sin otros ingresos comerciales, o ITR-2 para aquellas con más de un inmueble o ganancias de capital. La devolución debe ser presentada por la fecha prevista (por lo general el 31 de julio para las personas que no requieren auditoría) para evitar los cargos de presentación tardía e intereses en virtud de la Sección 234A.

Enmiendas recientes y puntos importantes

  • El presupuesto 2023 redujo la deducción máxima para el interés en propiedad autoocupada de latitud2,00,000 a Suplemento1,50.000? No, ese cambio no se hizo. El límite sigue siendo .2,00,000 para préstamos tomados después del 1 de abril de 1999. Sin embargo, hubo aclaración de que el interés en los préstamos para reparaciones o renovaciones también califica para la deducción.
  • Union Budget 2024 introdujo un nuevo régimen tributario para las personas, pero las reglas de propiedad de la casa siguen sin cambiar.
  • Para las propiedades que se mantienen como stock-in-trade (por ejemplo, por los desarrolladores de bienes raíces), los ingresos de alquiler pueden ser tratados como ingresos comerciales si la propiedad se alquila durante el período de la tenencia.
  • Los ingresos extranjeros procedentes de bienes fuera de la India son imponibles para los residentes, pero las disposiciones de la Ley de Asistencia Social para el Desarrollo pueden proporcionar alivio.

Consejos prácticos para los señores de tierra

  • Declarar el alquiler real recibido: El alquiler de rentas desembolsadas para ahorrar impuestos puede dar lugar a avisos si el valor municipal o el alquiler justo es mayor. Sin embargo, se debe documentar la pérdida de vacantes y la pérdida real del alquiler.
  • ]Imagina el interés en el préstamo de casa correctamente: Incluso si la propiedad es autoocupada, puede reclamar la deducción de intereses hasta ¢2,00,000. Para dejar, reclamar el interés total y crear una pérdida para compensar otros ingresos.
  • Colectar certificados TDS: Si su arrendatario deduce TDS, asegúrese de recibir el Formulario 16C e incluir los ingresos brutos de TDS a su regreso, a continuación, reclamar crédito para TDS.
  • Retorno a tiempo:] Incumplir o presentar los resultados a una pena de hasta Suplemento5.000 (si se presenta después de la fecha prevista, pero antes del 31 de diciembre) o íta10.000 (si se presenta después del 31 de diciembre).

Conclusión

La fiscalidad de los ingresos de alquiler de propiedades en las ciudades indias se rige por normas bien definidas bajo el Ingreso de la Casa de la Propiedad. Al entender la distinción entre autoocupada, desplegada y consideradas propiedades desechables, reclamando la deducción estándar del 30% y maximizando las deducciones de intereses, los propietarios pueden reducir significativamente su carga fiscal. El mantenimiento y cumplimiento adecuado de las disposiciones de TDS garantizan una interacción fluida con las autoridades fiscales.

En vista de la complejidad de los casos individuales que implican préstamos múltiples, propiedad conjunta o propiedades de uso mixto, es aconsejable consultar a un contable o asesor fiscal calificado. Para información autorizada, consulte el sitio web oficial del Departamento de Impuestos de Ingresos y el ] [Recurso de arrendamiento completo en propiedad de la vivienda.