La legislatura desempeña un papel central y a menudo decisivo en la configuración de la forma en que las comunidades responden a la falta de vivienda y la escasez de viviendas asequibles. Como rama del gobierno responsable de elaborar leyes, establecer presupuestos y supervisar la aplicación de políticas, los legisladores influyen directamente en la disponibilidad, asequibilidad y calidad de las viviendas en todo el país. Sus decisiones determinan el alcance de los programas de asistencia al alquiler, la escala del inversión en vivienda pública, la equidad de las protecciones de los arrendatarios y los recursos disponibles para los refugios de emergencia y los servicios de apoyo. Sin embargo, la acción legislativa sobre estas cuestiones raramente es sencilla. Requiere navegar dinámicas políticas complejas, prioridades presupuestarias concurrentes y desafíos estructurales profundamente arraigados. La comprensión de los palanques específicos que pueden atraer los legisladores —y los obstáculos que enfrentan— es esencial para los defensores, los políticos y los ciudadanos por igual.

Comprender el papel legislativo en la vivienda y las personas sin hogar

El poder legislativo opera a múltiples niveles –federal, estatal y local– cada uno con responsabilidades y autoridad distintas. A nivel federal, el Congreso autoriza y asigna fondos para los principales programas de vivienda, como el Programa de bonos de vivienda (Sección 8), subsidios para el funcionamiento de viviendas públicas, el Programa de Asociaciones de Inversión para el HOME y el Programa Continuum of Care para la asistencia para los sin hogar. La legislación federal también establece los parámetros para el financiamiento hipotecario, la aplicación justa de la normativa sobre vivienda e incentivos fiscales como el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajo Ingreso (LIHTC). A nivel estatal, las legislaciones controlan las leyes de uso de la tierra, asignan fondos estatales para fondos fiduciarios de vivienda asequibles, y pueden imponer protecciones a los inquilinos que superen los mínimos federales. Los consejos municipales locales y los consejos de condado de supervisores suelen tener el impacto más directo en el zonificación, los códigos de construcción y el proceso de autorización para el nuevo desarrollo de viviendas.

Además del financiamiento y la regulación, las legislaturas supervisan las agencias ejecutivas para garantizar que los programas se ejecuten eficazmente. Las audiencias, informes e investigaciones pueden exponer ineficiencias, desperdicios o fracasos absolutos en la prestación de servicios para sin hogar o la producción de viviendas. Las legislaturas también tienen el poder de encargar estudios, formar grupos de tareas y crear órganos dedicados a coordinar las respuestas intersectoriales. En resumen, el papel legislativo no se limita a la redacción de leyes, sino que abarca la asignación de recursos, la rendición de cuentas y la estrategia a largo plazo.

Herramientas clave en la eliminación de la legislatura

Los legisladores tienen un conjunto de instrumentos de política para abordar la falta de vivienda y la asequibilidad de la vivienda. Estos incluyen financiación directa, incentivos fiscales, reforma normativa y protección de los arrendatarios. Cada herramienta tiene contrapartida en términos de costo, viabilidad política y eficacia.

Créditos de financiación directa

La manera más inmediata en que las legislaturas influyen en los resultados de la vivienda es mediante asignaciones presupuestarias. Los presupuestos anuales fijan la cantidad de dinero disponible para vales de asistencia para alquiler, refugios para sin techo, programas de realojamiento rápido y servicios de apoyo. Por ejemplo, los créditos del ejercicio fiscal federal determinan si el programa de vales de la sección 8 puede servir a familias adicionales o ser obligado a mantener una lista de espera. Las legislaturas estatales pueden complementar el financiamiento federal con fondos estatales dedicados, como California$1 billón de dólares de inversión anual en respuesta a las personas sin hogar mediante el programa de vivienda, asistencia y prevención (HHAP).

Incentivos fiscales y créditos

La política fiscal es una herramienta poderosa pero indirecta. El crédito fiscal para viviendas de bajo ingreso (LIHTC) es el mayor subsidio federal para el desarrollo de viviendas de alquiler asequible, generando aproximadamente 100.000 unidades por año. Las legislaturas estatales pueden crear sus propios créditos fiscales, como un suplemento estatal de LIHTC, para atraer más capital privado. Las absorciones o exenciones fiscales locales para proyectos de vivienda asequible pueden reducir los costos de desarrollo. De igual manera, los créditos fiscales para los desarrolladores que construyen en zonas de alta oportunidad pueden fomentar la integración y reducir la segregación.

Zonamiento y reforma del uso del suelo

Una de las áreas más polémicas de la acción legislativa es la reforma de zonificación. Las legislaturas locales controlan cómo se puede utilizar la tierra, incluyendo los límites de densidad, tamaños mínimos de lotes, alturas de construcción y requisitos de estacionamiento. Las reformas como permitir unidades de vivienda accesoria (ADU) al subirse a la zona cerca de corredores de tránsito, o eliminar el zonificación unifamiliar puede aumentar la oferta de vivienda. Los ejemplos recientes incluyen la eliminación estatal de zonificación unifamiliar y California . SB 9, que permite duplexes y divisiones de lotes en zonas anteriormente unifamiliares. Tales reformas enfrentan una fuerte oposición de los propietarios de viviendas preocupados por el carácter del barrio y los valores de propiedad.

Leyes de protección de los moradores

Las legislaciones pueden promulgar leyes que protejan a los arrendatarios del desplazamiento, la discriminación y las condiciones inseguras. Entre los ejemplos cabe citar las ordenanzas de estabilización o control de alquiler, los requisitos de desalojo por razones justas, las prohibiciones de discriminación por fuente de ingresos y el derecho a un asesoramiento jurídico en los procedimientos de desalojo. Estas leyes ayudan a prevenir la falta de vivienda estabilizando los arrendamientos y dando a los arrendatarios recursos contra los propietarios predadores.

El alcance de la crisis: por qué es urgente la acción legislativa

Para apreciar la importancia de la acción legislativa, ayuda a comprender la escala del problema. Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, el Informe Anual de Evaluación de los Desalojados (AHAR) 2023, en una sola noche en enero de 2023, más de 653.000 personas experimentaron sin hogar en los Estados Unidos, un número récord desde que se inició el informe en 2007. Casi el 60% estaban en refugios de emergencia o viviendas transitorias, pero el 40% estaban sin protección, viviendo en las calles, en automóviles o en campamentos. La crisis es especialmente aguda entre las personas de color, con los estadounidenses negros que representan el 12% de la población total pero el 40% de las personas que sufren sin hogar.

En el frente de la asequibilidad, el informe anual de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajo Ingreso .Fuera de Alcanzar . descubrió que en 2023 un trabajador que ganaba el salario mínimo federal de 7,25 dólares por hora tendría que trabajar 97 horas por semana para permitirse un modesto apartamento de una habitación con alquiler justo en el mercado. La grave escasez de unidades de alquiler asequibles para hogares de muy bajos ingresos —un desfase de más de 7 millones de unidades en todo el país— significa que millones de familias gastan más de la mitad de sus ingresos en vivienda, dejándoles un choque financiero lejos de las personas sin hogar.

Estas cifras subrayan por qué la intervención legislativa no es facultativa. Sin un sólido financiamiento, reformas reglamentarias y leyes de protección, es probable que las crisis de falta de vivienda y de accesibilidad a precios asequibles sigan empeorando, especialmente a medida que los salarios estancan y el costo de los materiales de construcción y el aumento de la tierra.

Desafíos y dinámica política

Las legislaturas enfrentan obstáculos significativos para aprobar legislación de vivienda eficaz. El desafío más generalizado es la oposición política. La oposición viene a menudo de grupos de propietarios o vecindarios que temen que los nuevos alojamientos asequibles o refugios para sin techo reduzcan los valores de la propiedad, aumenten la delincuencia o alteren el carácter vecinal. Este sentimiento .NIMBY . (No en mi patio trasero) puede estancar o matar incluso facturas bien intencionadas. Por ejemplo, muchas propuestas para los barrios residenciales de zona alta han enfrentado una feroz resistencia local, que requiere años de promoción y compromiso para pasar reformas estrechas.

Las limitaciones presupuestarias son otro obstáculo persistente. La vivienda es cara y el financiamiento de bonos, subsidios para la construcción y servicios debe competir con la educación, la salud, el transporte y la seguridad pública. A nivel federal, los límites de gastos discrecionales y el bloqueo partidista a menudo limitan los créditos para vivienda. A nivel estatal y local, los requisitos presupuestarios equilibrados significan que los nuevos inversiones deben ser compensados por recortes en otros lugares o aumentos de impuestos, que son políticamente impopulares.

Los factores económicos también complican los esfuerzos legislativos. El aumento de los costos de construcción, la escasez de mano de obra y los altos tipos de interés hacen que sea más caro construir viviendas asequibles, lo que significa que un monto fijo en dólares compra menos unidades. La inflación aumenta los costos de funcionamiento de los refugios y proveedores de servicios.

Finalmente, medir los resultados es difícil. La falta de vivienda asequible, problemas de salud mental, trastornos relacionados con el consumo de sustancias, violencia doméstica, pobreza y racismo sistémico causan múltiples factores de superposición. Las legislaciones pueden aprobar proyectos de ley, pero se esfuerzan por evaluar su impacto porque los resultados tardan años en materializarse, los datos son inconsistentes entre las jurisdicciones y abundan las variables de confusión. Esto puede dificultar el mantenimiento del apoyo político a las estrategias a largo plazo, ya que los ciclos electorales aumentan la presión para obtener victorias rápidas.

Ejemplos de éxito legislativo

A pesar de los desafíos, varias jurisdicciones han logrado progresos significativos mediante acciones legislativas innovadoras. El examen de estos casos puede proporcionar una hoja de ruta para otros legisladores.

Vivienda Inclusiva y Permisos Racionalizados de California

California ha promulgado una serie de leyes para promover la producción de viviendas asequibles. Las ordenanzas estatales sobre vivienda incluyentoria requieren nuevos desarrollos a escala del mercado para incluir un porcentaje de unidades asequibles a hogares de bajo o moderados ingresos, a menudo a cambio de bonos de densidad u otras concesiones. Además, leyes recientes como SB 35 (2017) y SB 423 (2023) simplifican el proceso de aprobación de proyectos que cumplen ciertos umbrales de vivienda asequibles en jurisdicciones que no han satisfecho su asignación regional de necesidades de vivienda (RHNA). Estas leyes evitan algunos obstáculos locales de zonificación y revisión ambiental, reduciendo significativamente el tiempo y el costo de desarrollo. Entre 2018 y 2023, California aprobó más de 18,000 unidades asequibles bajo SB 35 solo.

Estabilización y protección de los arrendatarios en Oregon

En 2019, Oregon se convirtió en el primer estado en promulgar el control de alquileres en todo el estado, plafonando los aumentos anuales de alquiler en un 7 por ciento más la inflación (con un máximo de 9 por ciento) e instituindo requisitos de desalojo por razones justas. La ley fue una respuesta a los rápidos aumentos de alquileres que estaban desplazando a hogares de bajos ingresos en ciudades como Portland y Bend. Aunque todavía en un principio, los estudios iniciales sugieren que la ley ha templado el crecimiento del alquiler y reducido los desalojos sin efectos negativos significativos en los nuevos inicios de construcción. Oregon también aprobó una ley estatal sobre vivienda justa que prohíbe la discriminación por fuente de ingresos, que ayuda a los titulares de vales a acceder a los alquileres.

Servicios de alojamiento primero y soporte en el condado de Salt Lake

Los órganos legislativos locales también pueden impulsar la innovación. El Consejo del Condado de Salt Lake, en asociación con la legislatura estatal, desplazó el financiamiento hacia modelos de vivienda primero que priorizan la vivienda permanente sin condiciones previas de sobriedad o empleo. El condado comprometió millones de personas a construir un nuevo centro de recursos para los sin techo y a ampliar los servicios de gestión de casos. Como resultado, la falta crónica de vivienda en el condado cayó en más del 90 por ciento entre 2005 y 2015, aunque desde entonces ha rebotado debido al aumento de las necesidades y los retrasos de financiación. El modelo muestra que el inversión legislativo en vivienda de apoyo puede producir una reducción dramática de la falta de vivienda en la calle.

Nueva York: derecho a un consejo

En 2017, el Consejo de la Ciudad de Nueva York aprobó una legislación que garantiza la representación legal gratuita de los inquilinos de bajos ingresos que se enfrentan a desalojo. Esta ley .Drecho a Aconseja fue la primera de su tipo en la nación. La investigación muestra que los inquilinos con abogados tienen mucho más probabilidad de evitar el desalojo y permanecer alojados. La política contribuyó a una disminución significativa de los expedientes de desalojo y las entradas de personas sin hogar, lo que demuestra que las protecciones legales pueden ser una medida preventiva económica. Otras ciudades, incluyendo San Francisco y Filadelfia, han promulgado leyes similares.

Orientaciones futuras para la acción legislativa

Adelantando, las legislaturas deben adoptar estrategias globales y multianuales que aborden tanto las necesidades inmediatas como las causas profundas. La asequibilidad de la vivienda y la falta de vivienda no pueden ser resueltos por ningún proyecto de ley; requieren un inversión sostenida y un portfolio de reformas.

Ampliación de la asistencia de alquiler

La manera más directa de acabar con la falta de vivienda para las familias y los individuos es asegurar que tengan los recursos para pagar vivienda. Los órganos legislativos deberían ampliar los programas de vales y crear asistencia universal para el alquiler de hogares de ingresos extremadamente bajos. Esto requeriría aumentos significativos en el financiamiento—por ejemplo, el Congreso podría hacer del programa de la Sección 8 un derecho, como sugieren algunas leyes propuestas. Los gobiernos estatales y locales también pueden crear programas de asistencia para el alquiler dirigidos a sus cargas específicas de costo.

Aumentar el suministro de viviendas en todo el espectro de ingresos

La reforma de zonificación, permitiendo mejoras del proceso y subvenciones específicas pueden acelerar la producción de nuevas viviendas. Gran parte de la actividad legislativa reciente se ha centrado en reducir las barreras al desarrollo: eliminar los requisitos mínimos de estacionamiento, permitir viviendas multifamiliares en zonas unifamiliares, y aplicar la aprobación por derecho propio para proyectos asequibles. Los esfuerzos continuos para aprobar tales reformas a nivel estatal pueden superar la obstrucción local. Además, las legislaturas deben aumentar el financiamiento para subsidios de capital (como el Fondo Fiduciario Nacional para la Vivienda) y preservar unidades asequibles existentes mediante medidas anti-desplazamiento.

Integración de la vivienda con los servicios sociales y de salud

La falta de vivienda a menudo está entrelazada con enfermedades mentales, trastornos del uso de sustancias y condiciones de salud física. La legislación que apoya los modelos de vivienda-primero con servicios de envoltura—incluyendo la gestión de casos, la asistencia sanitaria y la asistencia para el empleo—puede lograr mejores resultados que la vivienda sola. El financiamiento de exenciones demostrativas de Medicaid, 1115 exenciones y programas estatales de salud mental pueden ser utilizados para pagar estos servicios. Las legislaciones también pueden ordenar la coordinación entre agencias de vivienda, departamentos de salud y proveedores de servicios sociales.

Recopilación de datos y rendición de cuentas de rendimiento

Los legisladores deben exigir una sólida recopilación de datos y la presentación de informes sobre el recuento de personas sin hogar, la producción de viviendas, los resultados del programa y la demografía de los clientes. Los datos transparentes ayudan a identificar inversiones eficaces y a hacer responsables a las agencias. La legislación como la Ley de integración de datos sin hogar (propuesta a nivel federal) y los mandatos a nivel estatal para las listas por nombre de personas sin hogar pueden mejorar la coordinación y el objetivo de los recursos.

Dirigir las causas raíz: Oportunidades económicas y prevención

La prevención de la falta de vivienda es mucho más rentable que responder a ella. Las legislaturas pueden invertir en programas de prevención de desalojos, asistencia de alquiler de emergencia, desarrollo de la fuerza laboral y apoyos a los ingresos, como créditos fiscales para niños ampliados o pilotos de ingresos básicos. También pueden aumentar el salario mínimo, fortalecer el seguro de desempleo y garantizar el acceso a servicios de salud asequibles, lo que reduce el riesgo de inestabilidad de la vivienda.

Conclusión

El papel legislativo en la lucha contra la falta de vivienda y la vivienda asequible es poderoso y complejo. Mediante el financiamiento, la regulación, la política fiscal y la supervisión, los legisladores pueden acelerar el progreso o reforzar el statu quo. La crisis exige una acción audaz y sostenida, no un metirlismo incremental. Aunque los obstáculos políticos son reales, ejemplos de California, Oregon, el Condado de Salt Lake y la ciudad de Nueva York demuestran que la legislación inteligente puede reducir la falta de vivienda, aumentar la oferta de vivienda y proteger a los inquilinos. El camino a seguir requiere colaboración entre los niveles de gobierno, compromiso con los sectores privado y sin fines de lucro, y un compromiso con soluciones basadas en pruebas.

Este artículo se produjo con fines informativos. Para obtener datos más detallados sobre la accesibilidad económica a la vivienda y la falta de vivienda, consulte recursos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), la Coalición Nacional de Viviendas de Bajo Rendimiento, y el Novogradac LIHTC Resource Center[[