La creciente crisis de la asequibilidad de viviendas

En todo Estados Unidos y alrededor del mundo, la accesibilidad a la vivienda ha surgido como uno de los retos más apremiantes de nuestro tiempo. Los precios de la vivienda, los salarios estancados y una persistente escasez de unidades de vivienda han empujado el sueño de la propiedad de la vivienda fuera de alcance para muchos, mientras que las cargas de alquiler consumen una proporción cada vez mayor de los presupuestos de las familias. Los gobiernos locales, desde las ciudades pequeñas a las grandes zonas metropolitanas, se encuentran en la primera línea de esta crisis. A diferencia de las agencias federales o estatales, los líderes municipales ven el impacto humano diario — las familias se duplicaron, los trabajadores viajando horas porque no pueden permitirse vivir cerca de sus empleos, y los residentes de larga data desplazados por la gentrificación. En respuesta, las ciudades y condados están elaborando políticas innovadoras, específicas para estabilizar y ampliar viviendas asequibles. Este artículo examina las estrategias que están desplegando los gobiernos locales, los obstáculos que enfrentan y los resultados tangibles que se están logrando.

Comprender la accesibilidad al alojamiento

La asequibilidad de la vivienda es fundamentalmente sobre la relación entre los costos de vivienda y el ingreso familiar. El parámetro estándar, utilizado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y muchas otras agencias, es que los costos de vivienda —incluyendo alquiler o hipoteca, servicios públicos e impuestos— no deben superar el 30% del ingreso bruto de un hogar. Cuando los costos superen este umbral, las familias se enfrentan a una pesada carga de costos, a menudo obligando a contrarrestar otras necesidades como alimentos, salud, transporte y educación.

Según el Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard[, un número récord de hogares estadounidenses ahora están cargados de costos. En 2022, más de 22 millones de hogares de alquiler gastaron más del 30% de sus ingresos en vivienda, y más de 12 millones gastaron más de la mitad. Los propietarios de viviendas no son inmunes; el aumento de los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los costos de mantenimiento han reducido los presupuestos, especialmente entre los adultos mayores con ingresos fijos. La crisis no es uniforme —lo que afecta más duramente a los hogares de bajos ingresos, las comunidades de color y los centros urbanos—, pero sus consecuencias se desploman hacia el exterior, afectando la movilidad económica, la salud pública y la estabilidad comunitaria.

Estrategias clave para abordar la asequibilidad de viviendas

Las administraciones locales tienen a su disposición un conjunto de herramientas sólido. Los enfoques más eficaces combinan cambios regulatorios, incentivos financieros y asociaciones que aprovechan los recursos públicos y privados. A continuación se presentan algunas de las estrategias más adoptadas, con un examen más profundo de cómo funcionan en la práctica.

Zonamiento de inclusión

Las políticas de zonaje incluyentorio (IZ) requieren que los desarrolladores depositen un porcentaje de unidades en nuevos proyectos residenciales para los hogares que ganan por debajo de un determinado umbral de ingresos. Estas políticas pueden ser obligatorias o voluntarias, y a menudo incluyen disposiciones para asegurar que la accesibilidad sea asequible durante décadas. IZ ayuda a crear barrios de ingresos mixtos, reduciendo la pobreza concentrada al mismo tiempo que amplía la oferta de unidades asequibles sin subsidio público directo.

Por ejemplo, la ordenanza de vivienda incluyente de San Francisco . requiere que los desarrolladores de proyectos con 10 o más unidades hagan al menos 12% de unidades asequibles a hogares de bajo o moderados ingresos, o paguen una cuota en lugar. Otras ciudades como Boston y Denver han adoptado modelos similares. Un desafío clave es establecer el ratio de asequibilidad lo suficientemente alto para hacer la diferencia sin disuadir totalmente el desarrollo. Algunas jurisdicciones ofrecen bonos de densidad —permitiendo edificios más altos o más unidades que el zonificación normalmente permite— para compensar los costos de los desarrolladores.

Incentivos de desarrollo de viviendas asequibles

Más allá de los requisitos de zonificación, las administraciones locales ofrecen una serie de incentivos para alentar a los desarrolladores privados a construir viviendas asequibles. Estos incluyen agravios de impuestos sobre la propiedad, tasas de permiso reducidas, procesos de revisión acelerados y subvenciones directas de fondos fiduciarios locales para la vivienda. Al reducir el costo y el riesgo de desarrollo, estos incentivos hacen económicamente factible incluir unidades asequibles en proyectos que de otro modo se comercializarían exclusivamente a precios de lujo.

En la ciudad de Nueva York, el programa de exención de impuestos 421-a (ahora reemplazado por Affordable New York) proporcionó una exención de impuestos sobre la propiedad sustancial para los desarrollos que incluían unidades asequibles. En Seattle, el programa de exención de impuestos multifamiliares (MFTE) ofrece una exención de impuestos sobre la propiedad de 12 años para los edificios multifamiliares nuevos que reservan entre 20% y 25% de las unidades como asequibles. Tales programas se han acreditado con la aceleración de la creación de miles de viviendas asequibles. Sin embargo, los críticos observan que las abajas de impuestos reducen los ingresos locales y no siempre pueden producir a largo plazo asequibilidad a menos que se junten con fuertes restricciones de hecho.

Políticas de control de alquiler

El control del alquiler —más precisamente, la estabilización del alquiler— limita la cantidad de alquiler que los propietarios pueden aumentar anualmente, a menudo atando aumentos a un índice de precios de consumo o a un porcentaje fijo. Estas políticas tienen por objeto proteger a los inquilinos existentes de subidas repentinas e inapropiables del alquiler y preservar el stock existente de viviendas asequibles que ocurren naturalmente. California, Nueva York, Oregon y muchas ciudades tienen alguna forma de estabilización del alquiler.

Mientras que el control de alquiler puede proporcionar socorro inmediato a los arrendatarios, los economistas frecuentemente debaten sus efectos a largo plazo. Un estudio fundamental de los investigadores de Stanford encontró que el control de alquiler en San Francisco redujo la oferta global de viviendas de alquiler, incitando a los propietarios a convertir unidades en condominios o alquileres a corto plazo. Por el contrario, los partidarios sostienen que políticas bien calibradas, como las de Nueva York, han ayudado a estabilizar barrios y a prevenir desplazamientos en masa. Los municipios deben equilibrar cuidadosamente las protecciones de los arrendatarios con incentivos para el mantenimiento de propiedades y la construcción nueva.

Fideicomisos de Tierra Comunitarios

Los trusts de tierras comunitarias (CLT) son entidades sin fines de lucro que adquieren tierras y las mantienen en fideicomiso, luego las arrendan a propietarios o promotores de viviendas para un arrendamiento nominal. Debido a que la tierra es propiedad del CLT, el costo de la vivienda se separa del costo de la tierra, reduciendo sustancialmente el precio de compra. A cambio, los propietarios de viviendas aceptan restricciones de reventa que mantienen las futuras viviendas asequibles para los compradores subsiguientes.

Los CLT han demostrado ser eficaces en el mantenimiento de oportunidades de propiedad de viviendas permanentemente asequibles. El Champlain Housing Trust en Burlington, Vermont, es uno de los CLT más antiguos y mayores de los Estados Unidos, gestionando más de 3.000 viviendas asequibles. Otras ciudades, como Atlanta y Washington, D.C., han establecido CLTs con asociaciones de bancos de tierras comunitarios. Los CLTs también ayudan a prevenir la viraje especulativo y a estabilizar los valores de propiedades en las zonas de gentrificación.

Alianzas público-privadas

Las asociaciones público-privadas (PPP o P3) reúnen recursos municipales, capital privado y, a menudo, conocimientos sin fines de lucro para desarrollar viviendas asequibles a escala. Estas asociaciones pueden adoptar muchas formas: empresas conjuntas en las que la ciudad contribuye a la tierra y el desarrollador privado supervisa la construcción; sindicatos de créditos fiscales en las que la ciudad asigna créditos fiscales para viviendas de bajo ingreso (LIHTC); o desarrollos de uso mixto que combinan espacio comercial con unidades asequibles.

Un ejemplo notable es la asociación .Build to Rent . En Austin, Texas, la ciudad contribuyó con un paquete excedentario para un desarrollo de 200 unidades que se dirigió a los hogares que ganaban 60% del ingreso medio de la superficie. El desarrollador financió el proyecto con bonos exentos de impuestos y 4% de capital propio del LIHTC. Tales colaboraciones pueden acelerar los plazos del proyecto y aportar conocimientos especializados que los gobiernos locales carecen, pero requieren una supervisión sólida para asegurar que los beneficios públicos no se diluyan.

Herramientas de política adicionales que ganan tracción

Más allá de las cinco estrategias básicas descritas anteriormente, varios otros enfoques están siendo adoptados por los municipios que piensan hacia adelante.

Actualización y eliminación del zonario de una sola familia

Minneapolis hizo titulares nacionales en 2018 convirtiéndose en la primera ciudad importante en eliminar el zonificación unifamiliar en toda la ciudad, permitiendo duplex y triplex en todos los lotes residenciales. Desde entonces, ciudades como Portland, Oregon y Charlotte, Carolina del Norte, han seguido el ejemplo. Al permitir una mayor densidad, estas reformas aumentan la oferta de viviendas y pueden bajar los precios con el tiempo. Estudios de las reformas de Minneapolis muestran un modesto aumento en la construcción multifamiliar pequeña, aunque los efectos completos pueden llevar años para materializarse.

Unidades de vivienda accesoria (ADUs)

Las unidades de vivienda secundarias pequeñas en lotes unifamiliares ofrecen una manera relativamente barata de añadir densidad sin un redesarrollo a gran escala. Muchas ciudades tienen restricciones de zonificación relajadas y planean que la ADU preaprobada fomente su construcción. En California, la legislación estatal ahora exige que las ciudades permitan a las ADU, y el Estado proporciona programas de préstamos para ayudar a los propietarios a financiarlas. Las ADU pueden proporcionar ingresos de alquiler a los propietarios mientras aumentan el stock total de viviendas.

Asistencia para alquiler con base en el arriendo y avales

Aunque a menudo se considera una responsabilidad federal, algunos gobiernos locales han establecido sus propios programas de asistencia al alquiler. Por ejemplo, el Programa de Suplemento de Alquiler Local del Distrito de Columbia ofrece vales a hogares de ingresos extremadamente bajos, lo que reduce el desfase entre lo que pueden permitirse y los alquileres del mercado. Estos programas son costosos pero pueden ser dirigidos a los residentes más vulnerables.

Desafíos en abordar la asequibilidad de las viviendas

A pesar de la creatividad y la dedicación de los líderes locales, numerosas barreras impiden el progreso. La comprensión de estos desafíos es esencial para diseñar políticas que puedan tener éxito a largo plazo.

Financiación limitada y limitaciones fiscales

Una sola unidad puede costar cientos de miles de dólares para desarrollarse, y pueden ser necesarias subvenciones de funcionamiento durante décadas. La mayoría de las administraciones locales dependen de un mosaico de fondos federales (como el Programa de Alianzas de Inversión HOME y Subvenciones Bloque de Desarrollo Comunitario), fondos fiduciarios estatales para el alojamiento y fuentes de ingresos locales como las tasas de inclusión o el impuesto sobre la propiedad. Los déficit presupuestarios durante las crisis económicas pueden reducir severamente los programas de vivienda.

La Coalición Nacional de Viviendas de Baja Renta[] informa de que hay una escasez nacional de más de 7 millones de viviendas de alquiler asequibles para hogares de muy bajos ingresos. Para abordar este vacío se requeriría un inversión mucho más allá de los niveles actuales. Muchas ciudades han recurrido a medidas de bonos aprobados por el votante, como Seattle$290 millones de Levy de Vivienda, para generar fondos dedicados, pero tales medidas no siempre son políticamente factibles.

Oposición comunitaria (NIMBYism)

La resistencia de los residentes existentes —en mi sentimiento de Backyard-No (NIMBY)— sigue siendo uno de los obstáculos más formidables. Incluso cuando el nuevo desarrollo incluye unidades asequibles, los vecinos se oponen a menudo, citando preocupaciones sobre la congestión del tráfico, escasez de aparcamiento, hacinamiento escolar o cambios en el carácter de los barrios. Esta oposición puede retrasar los proyectos durante años mediante revisiones ambientales, apelaciones de zonificación y procesos judiciales.

Para contrarrestar el Nimbyismo, las ciudades han adoptado . por derecha . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Equilibramiento del desarrollo con preocupaciones ambientales

El desarrollo de viviendas puede contrastar con metas ambientales. El desarrollo de campos verdes puede consumir espacio abierto y aumentar las millas de vehículos viajadas, mientras que el desarrollo de relleno puede enfrentar problemas como la rehabilitación de campos castaños o los impactos en hábitats sensibles. Además, procesos estrictos de revisión ambiental, como Californiaes California Environmental Quality Act (CEQA), pueden ser armados por oponentes de nuevas viviendas.

Las ciudades progresistas están luchando por políticas de vivienda inteligentes en el clima que concentren el crecimiento cerca del tránsito y prioricen la eficiencia energética. Por ejemplo, el plan global de Minneapolis incluye objetivos climáticos ambiciosos y de reestructuración. Pero persisten tensiones: algunos defensores de la justicia ambiental sostienen que el desarrollo de la tasa de mercado en barrios de bajos ingresos puede llevar a desplazamientos, socavando la sostenibilidad social de las iniciativas ecológicas.

Mantener la asequibilidad a largo plazo

Sin supervisión continua, las unidades asequibles pueden volver a precios de mercado una vez que los pactos de accesibilidad se expiren. Este acantilado de accesibilidad ha llevado a la pérdida de miles de unidades subvencionadas en todo el país. Para contrarrestar esto, las ciudades están ampliando los períodos de accesibilidad a 99 años o en perpetuaidad, utilizando trusts de tierras comunitarios y restricciones de escrituras permanentes.

Incluso con pactos legales, la aplicación es intensiva en recursos. Las ciudades necesitan sistemas de vigilancia sólidos para garantizar el cumplimiento de los límites de ingresos y los límites de alquiler. También deben tener instrumentos legales para recuperar unidades si los propietarios no mantienen la asequibilidad. Algunos municipios, como el Condado de Montgomery, Maryland, tienen oficinas dedicadas de cumplimiento de viviendas asequibles que auditan proactivamente las propiedades.

Estudios de caso de iniciativas de gobierno local exitosas

Los siguientes ejemplos ilustran cómo diferentes comunidades han traducido la política en impacto en el mundo real.

San Francisco, California

San Francisco ha afrontado durante mucho tiempo con costos de vivienda extremos. Además del zonificación incluyente, la ciudad estableció el Fondo de Vivienda Asequible[, que combina las tasas de desarrollo, aumento de impuestos y dólares del fondo general para financiar la construcción y la conservación. La ciudad Programa de Propiedad Doméstica proporciona ayuda de pago y viviendas de bajo precio a familias de bajos ingresos. A partir de 2023, San Francisco había creado más de 30.000 unidades asequibles a través de estos mecanismos, aunque la demanda sigue superando la oferta. La ciudad también lanzó un Programa de pequeños sitios que adquiere edificios controlados por alquiler para preservar la accesibilidad a los bienes asequibles y prevenir el desplazamiento.

Nueva York, Nueva York

Ciudad de Nueva York Alojando Nueva York 2.0, anunciado en 2017, comprometió 20 mil millones de dólares para crear o preservar 300 000 unidades asequibles para 2026. La estrategia combina la construcción nueva, la rehabilitación de viviendas públicas y la preservación de viviendas asequibles naturales. Para 2022, la ciudad había financiado más de 200 000 unidades. Un componente clave es el programa Housing Inclusivo Obligatorio (MIH), que se aplica a todos los cambios de zonificación iniciados por la ciudad y requiere un porcentaje conjunto de unidades asequibles. El MID ha sido emparejado con bonos de densidad y ha contribuido a miles de unidades en áreas como el este de Nueva York y el extremo oeste.

Minneapolis, Minnesota

En 2018, Minneapolis adoptó el Minneapolis 2040 plan global, que eliminó el zonificación unifamiliar y permitió hasta tres unidades por lote en toda la ciudad. El plan también exigía que los nuevos desarrollos en zonas de alta densidad incluyeran unidades asequibles o contribuyan a un fondo de vivienda. Los datos tempranos de 2021-2022 mostraron un aumento del 66% en permisos para duplexes, triplexes y cuadrúplexes en comparación con las tendencias previas a la reforma. Además, Minneapolis invirtió 15 millones de dólares anuales en el Fondo Fiduciario para Viviendas Asequibles. La ciudad también se ha centrado en preservar viviendas subvencionadas existentes para evitar pérdidas netas.

Seattle, Washington

SeattleÕs Política de accesibilidad a la vivienda obligatoria (MHA), adoptada en 2019, vincula la urbanización con los requisitos de accesibilidad. En los pueblos designados de .Urban, los promotores de proyectos multifamiliares deben incluir unidades asequibles (normalmente entre el 5 y el 11% del total) o pagar una cuota por pie cuadrado en un fondo de la ciudad que apoya viviendas asequibles. Desde su implementación, MHA ha generado más de 2.500 unidades asequibles y decenas de millones de dólares en honorarios. El programa está diseñado para ser autosostenible, ya que el aumento del valor de las tierras en zonas de zonas de alta compensó el costo de accesibilidad. Seattle también amplió el House Levy[ para financiar la asistencia de alquiler, programas de propiedad de viviendas y apoyo a las personas que viven sin hogar.

Mirando hacia adelante: El camino hacia la asequibilidad sostenible

La asequibilidad de la vivienda no es un problema que pueda resolverse de la noche a la mañana o por cualquier política única. Requiere un inversión sostenida, voluntad política y colaboración entre sectores. Las administraciones locales están probando que pueden ser laboratorios de innovación, probando enfoques que, si son exitosos, pueden escalarse. Las ciudades más eficaces combinan medidas de la oferta (cambios de zonamiento, incentivos al desarrollo) con apoyos de la demanda (asistencia para el alquiler, programas de propiedad de viviendas) y fuertes protecciones de los inquilinos.

Las tendencias emergentes incluyen el uso de planeamiento basado en datos—como las evaluaciones de las necesidades de vivienda y los impuestos sobre vacantes—para dirigir las intervenciones con más precisión. También gana tracción son coaliciones regionales de vivienda, donde varios municipios se coordinan para hacer frente a una crisis compartida. Por ejemplo, la Autoridad Financiera de Viviendas del Área de Bay[ es el primer organismo regional en California con autoridad fiscal para financiar viviendas asequibles en nueve condados.

En última instancia, los gobiernos locales no pueden resolver solo la asequibilidad de la vivienda. Los recursos federales y estatales, la innovación del sector privado y el compromiso comunitario son todos esenciales. Pero las acciones que se están tomando hoy en día en las ciudades de San Francisco a Minneapolis demuestran que políticas audaces y bien diseñadas pueden hacer una diferencia tangible. Al aprender de estos ejemplos y adaptarlos a los contextos locales, las comunidades pueden acercarse al objetivo que cada residente merece un lugar seguro, decente y asequible para llamar a casa.