La creciente crisis de la asequibilidad de las viviendas

En todo Estados Unidos y alrededor del mundo, la accesibilidad a la vivienda ha surgido como uno de los retos más apremiantes de nuestro tiempo. Los precios de la vivienda, los salarios estancados y una persistente escasez de unidades de vivienda han empujado el sueño de la propiedad de la vivienda fuera de alcance para muchos, mientras que las cargas de alquiler consumen una proporción cada vez más grande de los presupuestos de las familias. Los gobiernos locales, desde las pequeñas ciudades a las grandes zonas metropolitanas, se encuentran en la primera línea de esta crisis. A diferencia de las agencias federales o estatales, los líderes municipales ven el impacto humano diariamente — las familias se duplicaron, los trabajadores viajando horas porque no pueden permitirse vivir cerca de sus empleos, y los residentes de larga data desplazados por la gentrificación. En respuesta, las ciudades y condados están elaborando políticas innovadoras, específicas para estabilizar y ampliar viviendas asequibles. Este artículo examina las estrategias que están desplegando los gobiernos locales, los obstáculos que enfrentan y los resultados tangibles que se están logrando.

Comprender la accesibilidad al alojamiento

La asequibilidad de la vivienda es fundamentalmente sobre la relación entre los costos de vivienda y el ingreso familiar. El parámetro estándar, utilizado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y muchas otras agencias, es que los costos de vivienda —incluyendo alquiler o hipoteca, servicios públicos e impuestos— no deben superar el 30% del ingreso bruto de un hogar. Cuando los costos superen este umbral, las familias se enfrentan a una pesada carga de costos, a menudo obligando a contrarrestar otras necesidades como la alimentación, la atención sanitaria, el transporte y la educación.

Según el Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard[, un número récord de hogares estadounidenses están cargados de costes. En 2022, más de 22 millones de hogares arrendatarios gastaron más del 30% de sus ingresos en vivienda, y más de 12 millones gastaron más de la mitad. Los propietarios no son inmunes; el aumento de los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los costos de mantenimiento han reducido los presupuestos, especialmente entre los adultos mayores con ingresos fijos. La crisis no es uniforme –lo que afecta más duramente a los hogares de bajos ingresos, las comunidades de color y los centros urbanos–, pero sus consecuencias se desplazan hacia el exterior, afectando la movilidad económica, la salud pública y la estabilidad de la comunidad.

Estrategias clave para abordar la asequibilidad de viviendas

Las administraciones locales tienen a su disposición un conjunto de herramientas sólido. Los enfoques más eficaces combinan cambios regulatorios, incentivos financieros y asociaciones que aprovechen recursos públicos y privados. A continuación se presentan algunas de las estrategias más adoptadas, con un examen más profundo de cómo funcionan en la práctica.

Zonamiento de inclusión

Las políticas de zonaje incluyente (IZ) requieren que los desarrolladores depositen un porcentaje de unidades en nuevos proyectos residenciales para los hogares que ganan por debajo de un determinado umbral de ingresos. Estas políticas pueden ser obligatorias o voluntarias, y a menudo incluyen disposiciones para garantizar que la asequibilidad persista durante décadas. IZ ayuda a crear barrios de ingresos mixtos, reduciendo la pobreza concentrada al mismo tiempo que amplía la oferta de unidades asequibles sin subsidio público directo.

Por ejemplo, la ordenanza de vivienda incluyente de San Francisco requiere que los desarrolladores de proyectos con 10 o más unidades hagan al menos 12% de unidades asequibles a hogares de bajo o moderados ingresos, o paguen una cuota en lugar. Otras ciudades como Boston y Denver han adoptado modelos similares. Un desafío clave es establecer el ratio de asequibilidad lo suficientemente alto para hacer la diferencia sin disuadir totalmente el desarrollo. Algunas jurisdicciones ofrecen bonos de densidad —permitiendo edificios más altos o más unidades que el zonificación normalmente permite— para compensar los costos de los desarrolladores. Investigación del Urban Institute[ sugiere que programas de ZI bien diseñados pueden producir miles de unidades asequibles por año en grandes ciudades sin reducir significativamente la oferta global de viviendas.

Incentivos de desarrollo de viviendas asequibles

Más allá de los requisitos de zonificación, las administraciones locales ofrecen una serie de incentivos para alentar a los desarrolladores privados a construir viviendas asequibles. Estos incluyen agravios de impuestos sobre la propiedad, tasas de permiso reducidas, procesos de revisión acelerados y subvenciones directas de fondos fiduciarios locales de vivienda. Al reducir el costo y el riesgo de desarrollo, estos incentivos hacen económicamente factible incluir unidades asequibles en proyectos que de otro modo se comercializarían exclusivamente a precios de lujo.

En la ciudad de Nueva York, el programa de exención fiscal 421-a (ahora reemplazado por Affordable New York) proporcionó una exención fiscal sustancial para los desarrollos que incluían unidades asequibles. En Seattle, el programa de exención fiscal multifamiliar (MFTE) ofrece una exención fiscal de 12 años para edificios nuevos multifamiliares que reservan entre 20% y 25% de las unidades como asequibles. Tales programas se han acreditado con la aceleración de la creación de miles de viviendas asequibles. Sin embargo, los críticos observan que las abajas fiscales reducen los ingresos locales y no siempre pueden producir asequibilidad a largo plazo a menos que se asocien con fuertes restricciones de hecho.

Políticas de control de alquiler

Control del alquiler —más precisamente, la estabilización del alquiler— limita la cantidad de alquiler que los propietarios pueden aumentar anualmente, a menudo atando aumentos a un índice de precios de consumo o a un porcentaje fijo. Estas políticas tienen por objeto proteger a los inquilinos existentes de subidas repentinas e inapropiables del alquiler y preservar el stock existente de viviendas asequibles que ocurren naturalmente. California, Nueva York, Oregon y muchas ciudades tienen alguna forma de estabilización del alquiler.

Mientras que el control de alquiler puede proporcionar alivio inmediato a los arrendatarios, los economistas frecuentemente debaten sus efectos a largo plazo. Un estudio fundamental de los investigadores de Stanford encontró que el control de alquiler en San Francisco redujo realmente la oferta global de viviendas de alquiler al incitar a los propietarios a convertir unidades en condominios o alquileres a corto plazo. Por el contrario, los partidarios sostienen que políticas bien calibradas, como las de Nueva York, han ayudado a stabilizar barrios y evitar desplazamientos en masa. Los municipios deben equilibrar cuidadosamente las protecciones de arrendatarios con incentivos para el mantenimiento de propiedades y la nueva construcción.

Fiduciaria de Tierras Comunitarias

Los trusts de tierras comunitarias (CLT) son entidades sin fines de lucro que adquieren tierras y las mantienen en fideicomiso, luego las arrendan a propietarios o promotores de viviendas para un arrendamiento nominal. Debido a que la tierra es propiedad del CLT, el costo de la vivienda se separa del costo de la tierra, reduciendo sustancialmente el precio de compra. A cambio, los propietarios de viviendas aceptan restricciones de reventa que mantienen las futuras viviendas asequibles para compradores subsiguientes.

Los CLT han demostrado ser eficaces en el mantenimiento de oportunidades de propiedad de viviendas permanentemente asequibles. El Champlain Housing Trust en Burlington, Vermont, es uno de los CLT más antiguos y mayores de los Estados Unidos, gestionando más de 3.000 viviendas asequibles. Otras ciudades, como Atlanta y Washington, D.C., han establecido CLTs con asociaciones de bancos de tierras comunitarios. Los CLTs también ayudan a prevenir la viraje especulativo y a estabilizar los valores de propiedades en las zonas de gentrificación.

Alianzas público-privadas

Las asociaciones público-privadas (PPP o P3) reúnen recursos municipales, capital privado y, a menudo, conocimientos sin fines de lucro para desarrollar viviendas asequibles a escala. Estas asociaciones pueden adoptar muchas formas: empresas conjuntas donde la ciudad contribuye a la tierra y el desarrollador privado supervisa la construcción; sindicatos de créditos fiscales donde la ciudad asigna créditos fiscales para viviendas de bajo ingreso (LIHTC); o desarrollos de uso mixto que combinan espacio comercial con unidades asequibles.

Un ejemplo notable es la asociación .Build to Rent . en Austin, Texas, donde la ciudad contribuyó con un paquete excedentario para un desarrollo de 200 unidades que se dirigió a hogares que ganaban 60% del ingreso medio de la superficie. El desarrollador financió el proyecto con bonos exentos de impuestos y 4% de capital propio del LIHTC. Tales colaboraciones pueden acelerar los plazos del proyecto y aportar conocimientos especializados que los gobiernos locales carecen, pero requieren una supervisión sólida para asegurar que los beneficios públicos no se diluyan.

Herramientas de política adicionales que ganan tracción

Más allá de las cinco estrategias básicas descritas anteriormente, varios otros enfoques están siendo adoptados por los municipios con visión de futuro.

Renovación y eliminación del zonario de una sola familia

Minneapolis hizo titulares nacionales en 2018 convirtiéndose en la primera ciudad importante en eliminar el zonificación unifamiliar en toda la ciudad, permitiendo duplex y triplex en todos los lotes residenciales. Desde entonces, ciudades como Portland, Oregon y Charlotte, Carolina del Norte, han seguido el ejemplo. Al permitir una mayor densidad, estas reformas aumentan la oferta de vivienda y pueden bajar los precios con el tiempo. Estudios de las reformas de Minneapolis muestran un modesto aumento en la construcción multifamiliar pequeña, aunque los efectos completos pueden tardar años en materializarse.

Unidades de vivienda accesoria (UDA)

Las unidades de vivienda secundarias pequeñas en lotes unifamiliares ofrecen una manera relativamente barata de agregar densidad sin redesarrollar a gran escala. Muchas ciudades tienen restricciones de zonificación relajadas y planes pre-aprobados de ADU para alentar su construcción. En California, la legislación estatal ahora exige que las ciudades permitan a los ADU, y el Estado proporciona programas de préstamos para ayudar a los propietarios a financiarlos. Las ADU pueden proporcionar ingresos de alquiler a los propietarios mientras aumentan el stock total de viviendas.

Asistencia para alquiler basada en el arriendo y avales

Aunque a menudo se considera una responsabilidad federal, algunos gobiernos locales han establecido sus propios programas de asistencia al alquiler. Por ejemplo, el Programa de Suplemento de Alquiler Local del Distrito de Columbia proporciona vales a hogares de ingresos extremadamente bajos, lo que reduce el desfase entre lo que pueden pagar y los alquileres del mercado. Estos programas son costosos, pero pueden dirigirse a los residentes más vulnerables.

Retos en la solución de la asequibilidad de las viviendas

A pesar de la creatividad y la dedicación de los líderes locales, numerosas barreras impiden el progreso. La comprensión de estos desafíos es esencial para diseñar políticas que puedan tener éxito a largo plazo.

Financiación limitada y limitaciones fiscales

Una sola unidad puede costar cientos de miles de dólares para desarrollar, y pueden ser necesarias subvenciones de funcionamiento durante décadas. La mayoría de las administraciones locales dependen de un mosaico de fondos federales (como el Programa de Asociaciones de Inversión HOME y Subvenciones de Bloque de Desarrollo Comunitario), fondos fiduciarios estatales para el alojamiento y fuentes de ingresos locales como las tasas de inclusión o las anulaciones del impuesto sobre la propiedad. Los déficit presupuestarios durante las recesiones económicas pueden reducir severamente los programas de vivienda.

La Coalición Nacional para Viviendas de Bajo Rendimiento informa que hay una escasez nacional de más de 7 millones de viviendas de alquiler asequibles para hogares de muy bajos ingresos. Para subsanar este vacío se requeriría un inversión mucho más allá de los niveles actuales. Muchas ciudades han recurrido a medidas de bonos aprobados por el votante, como Seattle, $290 millones de Levy de Vivienda, para generar fondos dedicados, pero tales medidas no siempre son políticamente factibles.

Oposición comunitaria (NIMBYism)

La resistencia de los residentes existentes —en mi sentimiento de Backyard-No (NIMBY)— sigue siendo uno de los obstáculos más formidables. Incluso cuando el nuevo desarrollo incluye unidades asequibles, los vecinos se oponen a ella a menudo, citando preocupaciones sobre la congestión del tráfico, la escasez de aparcamiento, el hacinamiento escolar o los cambios en el carácter de vecindad. Esta oposición puede retrasar los proyectos durante años mediante revisiones ambientales, apelaciones de zonificación y procesos judiciales.

Para contrarrestar el Nimbyismo, las ciudades han adoptado . por derecha zonificación que limita la revisión discrecional, y algunas han creado procesos de cumplimiento de elemento de vivienda que sobrepasan la oposición local. No obstante, el compromiso comunitario y el fomento de la confianza siguen siendo esenciales. La comunicación transparente sobre los beneficios de los alojamientos asequibles —como la diversidad económica y la reducción de los sin hogar— puede ayudar a cambiar la percepción pública.

Equilibrizando el desarrollo con preocupaciones ambientales

El desarrollo de viviendas puede contrastar con metas ambientales. El desarrollo de campos verdes puede consumir espacio abierto y aumentar las millas de vehículos viajadas, mientras que el desarrollo de rellenos puede enfrentar problemas como la rehabilitación de campos castaños o los impactos en hábitats sensibles. Además, los estrictos procesos de revisión ambiental, como California . California. Environmental Quality Act (CEQA), pueden ser armados por oponentes de viviendas nuevas.

Las ciudades progresistas están luchando por políticas de vivienda inteligentes en el clima que concentren el crecimiento cerca del tránsito y prioricen la eficiencia energética. Por ejemplo, el plan global de Minneapolis incluye objetivos climáticos ambiciosos y de rezonamiento. Pero persisten tensiones: algunos defensores de la justicia ambiental sostienen que el desarrollo de la tasa de mercado en barrios de bajos ingresos puede provocar desplazamientos, socavando la sostenibilidad social de las iniciativas ecológicas.

Mantener la asequibilidad a largo plazo

Sin supervisión continua, las unidades asequibles pueden volver a precios de mercado una vez que los pactos de accesibilidad se expiren. Este acantilado de accesibilidad ha llevado a la pérdida de miles de unidades subvencionadas en todo el país. Para contrarrestar esto, las ciudades están ampliando los períodos de accesibilidad a 99 años o en perpetuaidad, utilizando trusts de tierras comunitarios y restricciones de escritura permanente.

Incluso con pactos legales, la aplicación es intensiva en recursos. Las ciudades necesitan sistemas de supervisión sólidos para garantizar el cumplimiento de los límites de ingresos y los límites de alquiler. También deben tener herramientas legales para recuperar unidades si los propietarios no mantienen la accesibilidad asequible. Algunos municipios, como el Condado de Montgomery, Maryland, tienen oficinas de cumplimiento de viviendas asequibles dedicadas que auditan proactivamente las propiedades.

Estudios de caso de iniciativas de gobierno local exitosas

Los siguientes ejemplos ilustran cómo diferentes comunidades han traducido la política en impacto en el mundo real.

San Francisco, California

San Francisco ha acometido durante mucho tiempo con costos de vivienda extremos. Además de la zonación incluyente, la ciudad estableció el Fondo de Viviendas A precios asequibles, que combina las tasas de desarrollo, aumento fiscal y dólares del fondo general para financiar la construcción y la conservación. La ciudad Programa de Propietarios de Vivienda proporciona ayuda de pago y viviendas a precios inferiores al mercado a familias de bajos ingresos. A partir de 2023, San Francisco había creado más de 30 000 unidades asequibles a través de estos mecanismos, aunque la demanda sigue superando la oferta. La ciudad también lanzó un Programa de pequeños sitios que adquiere edificios controlados por alquiler para preservar la asequibilidad y prevenir el desplazamiento.

Nueva York, Nueva York

Nueva Yorkes Alojamiento en Nueva York 2.0, anunciado en 2017, comprometió 20 mil millones de dólares para crear o preservar 300 000 unidades asequibles para 2026. La estrategia combina la nueva construcción, rehabilitación de viviendas públicas y preservación de viviendas asequibles naturales. Para 2022, la ciudad había financiado más de 200 000 unidades. Un componente clave es el Programa de Vivienda Inclusiva Obligatoria (MIH), que se aplica a todos los cambios de zonificación iniciados por la ciudad y requiere un porcentaje conjunto de unidades asequibles. El MIH ha sido emparejado con bonos de densidad y ha contribuido a miles de unidades en zonas como el este de Nueva York y el extremo oeste.

Minneapolis, Minnesota

En 2018, Minneapolis adoptó el plan global Minneapolis 2040, que eliminó el zonificación unifamiliar y permitió hasta tres unidades por lote en toda la ciudad. El plan también exigía que los nuevos desarrollos en zonas de alta densidad incluyeran unidades asequibles o contribuyan a un fondo de vivienda. Los datos tempranos de 2021-2022 mostraron un aumento del 66% en los permisos para duplexes, triplexes y cuadrúplexes en comparación con las tendencias previas a la reforma. Además, Minneapolis invirtió 15 millones de dólares anuales en el Fondo Fiduciario para viviendas asequibles. La ciudad también se ha centrado en preservar viviendas subvencionadas existentes para prevenir pérdidas netas.

Seattle, Washington

SeattleÕs Ascendencia obligatoria de viviendas (MHA), adoptada en 2019, vincula la urbanización con los requisitos de accesibilidad. En los pueblos designados, los promotores de proyectos multifamiliares deben incluir unidades asequibles (normalmente entre el 5 y el 11 % del total) o pagar una cuota por pie cuadrado en un fondo de la ciudad que apoya viviendas asequibles. Desde su implementación, MHA ha generado más de 2.500 unidades asequibles y decenas de millones de dólares en honorarios. El programa está diseñado para ser autosostenible, ya que el aumento del valor de la tierra en zonas en situación de zonas altas compensa el costo de accesibilidad. Seattle también amplió el Levy de alojamiento para financiar la asistencia para el alquiler, los programas de propiedad de viviendas y el apoyo a las personas que viven sin hogar.

Mirando hacia adelante: El camino hacia la asequibilidad sostenible

La asequibilidad de la vivienda no es un problema que pueda resolverse de la noche a la mañana o por cualquier política única. Requiere un inversión sostenida, voluntad política y colaboración entre sectores. Las administraciones locales están probando que pueden ser laboratorios de innovación, probando enfoques que, si son exitosos, pueden escalarse. Las ciudades más eficaces combinan medidas de la oferta (cambios de zonamiento, incentivos al desarrollo) con apoyos de la demanda (asistencia de arrendamiento, programas de propiedad de viviendas) y fuertes protecciones de los inquilinos.

Las tendencias emergentes incluyen el uso de planeamiento basado en datos—como las evaluaciones de las necesidades de vivienda y los impuestos sobre vacantes—para dirigir las intervenciones con más precisión. También están ganando tracción las coaliciones regionales de vivienda, donde varios municipios se coordinan para hacer frente a una crisis compartida. Por ejemplo, la Autoridad Financiera de Vivienda en el Área de Bay es el primer organismo regional en California con autoridad fiscal para financiar viviendas asequibles en nueve condados.

En última instancia, los gobiernos locales no pueden resolver solo la asequibilidad de la vivienda. Los recursos federales y estatales, la innovación del sector privado y el compromiso comunitario son todos esenciales. Pero las acciones que se están tomando hoy en día en las ciudades de San Francisco a Minneapolis demuestran que políticas audaces y bien diseñadas pueden hacer una diferencia tangible. Al aprender de estos ejemplos y adaptarlos a los contextos locales, las comunidades pueden acercarse al objetivo que cada residente merece un lugar seguro, decente y asequible para llamar a casa.