Austraalia riigikassa rolli mõistmine eluaseme taskukohasuse kriisis

Austraalia eluaseme taskukohasuse kriis on üks kõige püsivamaid ja vaidlusi tekitavaid majanduslikke väljakutseid, millega rahvas silmitsi seisab.Koduomandi määrad on nooremate põlvkondade seas vähenenud, üüristress on laialt levinud ja madala sissetulekuga majapidamised püüavad leida turvalist ja taskukohast majutust.Kuigi mitmed tegurid aitavad kaasa - sealhulgas rahvastiku kasv, tsoonide piirangud, ehituskulud ja investorite nõudlus - föderaalvalitsuse peamine majandusagentuur, Austraalia riigikassa, omab märkimisväärset mõju poliitikahoobade üle, mis võivad kujundada taskukohasuse tulemusi. Käesolevas artiklis uuritakse riigikassa praegust ja potentsiaalset rolli, tema käsutuses olevaid vahendeid ja piiranguid, millega see silmitsi seisab kriisi lahendamisel, mis nõuab integreeritud meetmeid fiskaal-, finants- ja regulatiivsetes valdkondades.

Riigikassa põhivolitus ja eluasemete seosed

Austraalia rahandusministeerium nõustab valitsust majanduspoliitika, sealhulgas eelarvestrateegia, maksureformi, finantssüsteemi reguleerimise ja riigi rahanduse pikaajalise jätkusuutlikkuse küsimustes.Eraeluruumid on selle mandaadi kõigi osadega seotud.Eraeluruumid on leibkondade rikkuse suurim komponent, hüpoteeklaenud on suur finantsstabiilsuse probleem ning eluasemega seotud maksukulud (nagu negatiivne finantsvõimendus ja kapitali kasvutulu maksusoodustus) maksavad igal aastal miljardeid eelarveid.Riigikassa analüütiline suutlikkus – mis hõlmab eluasemeturu andmeid, demograafilisi prognoose, pakkumisega seotud piiranguid ja jaotusmõjusid – muudab selle keskseks osalejaks eluasemepoliitika kujundamisel ja kulude arvestamisel.

Maksupoliitika ja maksukorraldused

Riigikassa haldab otseselt föderaalsete maksusätete mõju eluasemeturgudele, sealhulgas:

  • Negatiivne finantsvõimendus: Võimaldab investoritel rendikahjumeid muust tulust maha arvata. Riigikassa modelleerib regulaarselt kontsessiooni piiramise või kaotamise mõju, kaaludes tulutulu ja üüripakkumise ja eluasemehindade mõju.
  • ]Kapitalikasumi maksu allahindlus: ] 50% vähendamine 12 kuu jooksul hoitavate varade puhul. Riigikassa hindab, kuidas allahindluse muutmine võiks vähendada spekulatiivset nõudlust ja vabastada eelarveruumi taskukohasuse meetmete jaoks.
  • ]Esimese kodu supersäästja skeem: ] võimaldab esmatarbijatest ostjatel väljateenitud aastate jooksul säästa soodusmaksumääraga. Riigikassa haldab sissemakseid, väljavõtmist ja aastase ülempiiri käsitlevaid eeskirju.
  • Kodutagatiskava: ] Valitsuse garantii, mis võimaldab tingimustele vastavatel ostjatel osta madala deposiidiga, mida haldab riigikassa koostöös riikliku eluasemerahastamise ja -investeeringute korporatsiooniga (NHFIC).

Kuigi riigikassa analüüsib neid meetmeid, ei määra ta ühepoolselt maksupoliitikat – poliitilised otsused jäävad valitsusele.Sellest hoolimata kujundavad riigikassa kulud ja modelleerimine tugevalt arutelu ja mis tahes reformi lõplikku ülesehitust.

Eluasemeprogrammide eelarveeraldised

Iga föderaaleelarve sisaldab olulisi kulutusi, mis on suunatud eluaseme taskukohasusele, millest paljud on välja töötatud ja hallatud riigikassa poolt.

  • Rahastamine ]Eluaseme Austraalia Tulevikufond ] (HAFF), 10 miljardi dollari suurune investeerimisfond, mis tagastab tulu 30 000 sotsiaalse ja taskukohase üürimaja ehitamiseks viie aasta jooksul.Riigikassa haldab fondi kapitali struktuuri ja väljavõtmise ajakava.
  • Toetused riikidele ja territooriumidele vastavalt riiklikule eluaseme- ja kodutuselepingule ] (NHHA), mida riigikassa koordineerib sotsiaalteenuste ministeeriumiga, et tagada kooskõla eelarve jätkusuutlikkuse põhimõtetega.
  • Otsesed toetused ]Rentaalse abi ] programmi kaudu, indekseeritud iga-aastase renditõusuga riigikassa poolt.
  • NHFICi ]Taskukohase eluasemevõlakirjade liit ] rahastamine, mis alandab kogukonna eluasemete pakkujate kapitalikulusid.

Eelarveliste vahendite kontrollimisega mõjutab riigikassa eluasemeinvesteeringute ulatust, ajastust ja tingimuslikkust.Riigikassa roll kulude läbivaatamise komitee ettepanekute koostamisel tagab, et iga uus ettepanek peab enne valitsuskabineti jõudmist näitama kulutasuvust ja mõõdetavaid tulemusi.

Tarnepoolsed vahendid: infrastruktuur ja maakasutus

Riigikassa ei kontrolli otseselt maakasutust ega hoonete kinnitamist, vaid need volitused kuuluvad osariigi ja kohalikule omavalitsusele.Ta võib siiski mõjutada pakkumist föderaalsete maksuvahendite kaudu:

Infrastruktuuriinvesteeringud ja eluasemetihedus

Riigikassa maksab ja hindab peamisi transpordi- ja kommunaaltaristu projekte, mida rahastab föderaalvalitsus (nt Infrastruktuuri Austraalia ja riiklike partnerluslepingute kaudu). Otsused selle kohta, millised projektid saavad prioriteetsuse ja millised tihedusnõuded on rahastamisel, võivad vallandada arengu rohealadel või täitealadel, mis muidu jääksid seisma. Riigikassa teeb infrastruktuuriministeeriumiga koostööd, et modelleerida eluaseme pakkumise transpordikoridoridega ühendamise majanduslikku tulu ning võib soovitada, et föderaaltoetused sõltuksid piiravat tsoonide lõdvendamist.

Keskkonna- ja maakasutuse hindamine

Riigikassa osaleb regulatiivses mõjuanalüüsis, et kaaluda keskkonnaeesmärke ja eluaseme pakkumise eesmärke, toetades vajaduse korral ühtlustatud hindamisviise. Riigi eluasemenõudluse modelleerimine prognoositava pakkumisega annab valitsusele teavet selle kohta, kas praegused heakskiidu tähtajad on olulised piirangud.

Nõudlusepoolne sekkumine: rahaline abi ja makrotasandi usaldatavusjärelevalve seosed

Lisaks maksusoodustustele jälgib riigikassa otseseid finantsabiprogramme, mis mõjutavad eluaseme nõudlust.

Esimese kodu ostja toetused ja garantiid

Kodu tagamise skeem (sh esimese eluaseme garantii, piirkondlik esimese eluaseme garantii ja perekodu garantii) on kiiresti laienenud, aastatel 2024–25 on saadaval 50 000 kohta. Riigikassa haldab mahu ülempiire, abikõlblikkuskriteeriume ja laenulimiite.Kuigi need skeemid aitavad marginaalsetel ostjatel turule siseneda, väidavad kriitikud, et need suurendavad eelkõige nõudlust ja tõstavad hindu – pinget on tunnistanud riigikassa enda analüüs.

Suhtlemine reservpanga ja APRAga

Riigikassa ei kehtesta intressimäärasid ega usaldatavusnormatiive, kuid teeb finantsregulatsiooni nõukogu kaudu koostööd Austraalia Reservpangaga (RBA) ja Austraalia usaldatavusnormatiivide reguleerimise asutusega (APRA).Eluasemeturu ülekuumenemine – eriti investorite laenuandmine – on sundinud APRA-d kehtestama ainult intressimaksetele ja rangematele kasutuskõlblikkuse puhvritele kiiruspiirangud.Riigikassa finantsstabiilsuse meeskond modelleerib kodumajapidamiste suurest võlast tulenevat süsteemset riski ja võib soovitada APRA-l kohandada makrotasandi usaldatavusnormatiivide sätteid. Kuigi need vahendid ei ole otsesed taskukohasuse meetmed, on nende eesmärk vältida sellist krediidil põhinevat hinnatõusu, mis suurendab ebavõrdsust.

Föderaal- ja osariikide valitsuste vaheline koordineerimine

Riigid kontrollivad maakasutust, avaliku eluruumi kasutust, edasitoimetamismakse (templimaks) ja rentniku kaitset.Riigikassa juhib föderaalvalitsuse läbirääkimisi eluasemete maksuülekannete üle, sealhulgas NHHA ja 2024. aastal välja kuulutatud uued kahepoolsed eluasemelepingud.

  • Riigi eluasemete pakkumise tulemuslikkuse mõõdikute kavandamine, mis on seotud rahastamisosaga.
  • Hinnata riigi ettepanekuid tempelmaksu reformiks (nt üleminek laiapõhjalisele maamaksule) ja hinnata riikide fiskaalset mõju.
  • Koordineerida eluaseme ja kodutuse ministrite nõukogu päevakordi, et viia föderaalne eelarvetsüklid vastavusse riiklike reformide ajakavadega.

Rahandusministeeriumi võime lepinguid vahendada on paranenud osakonna sees asuva elamumajandusüksuse loomisega, mis toimib jurisdiktsioonidevaheliste küsimuste jaoks spetsiaalse poliitikakeskusena.

Hiljutised suured algatused: HAFF, NHHA reform ja riiklik eluasemeleping

Kõige tähtsamad föderaalsed eluasemealgatused Albanese valitsuse all on riigikassa.

Austraalia Tulevikufond (HAFF)

2023. aasta septembris vastu võetud HAFF eraldab 10 miljardit dollarit avaliku sektori investeeringuteks, et luua sotsiaalkorterite ehitamiseks tulu.Riigikassa ei kujundanud mitte ainult fondi kapitalistruktuuri (sihtiga 5%-line aastane tootlus), vaid ka eelarvekuludega, mis veensid parlamendi eelarveametit selle pikaajalises jätkusuutlikkuses. Fondi eesmärk on pakkuda viie aasta jooksul 30 000 kodu, lisaks 10 000 kodutuse probleemile reageerimiseks. Rakendamist jälgib riigikassa koostöös Austraalia elamumajandusega (endine NHFIC).

Riiklik eluaseme ja kodutuse leping (NHHA)

2024. aastal võttis valitsus kohustuse luua uus NHHA, mille rahastamine oleks suurenenud (2 miljardit dollarit viie aasta jooksul) ja tingimused oleksid rangemad, mis nõuaksid riikidelt planeerimisreformide hoogustamist.Riigikassa töötas välja uue rahastamisvalemi – mis põhineb elanikkonna osakaalul, üüri stressinäitajatel ja ajaloolistel eluasemeinvesteeringutel –, et korrigeerida varasemaid ebavõrdsusi.

Riiklik eluasemeleping

2022. aastal käivitatud ja 2024. aastal ajakohastatud kokkulepe on föderaal-, osariikide ja kohalike omavalitsuste partnerlus koos kinnisvarasektori ja kogukonna eluasemete pakkujatega, mille eesmärk on ehitada 2029. aastaks 1,2 miljonit uut hästi asustatud kodu.

Rahandusministeeriumi lähenemisviisi väljakutsed ja kriitika

Vaatamata oma analüütilisele sügavusele ja halduslikule ulatusele on riigikassa eluaseme taskukohasuse probleemi lahendamisel piiratud.

Poliitika killustatus ja lühiajalised Horisontid

Eluasemepoliitika on jagatud mitme osakonna vahel – riigikassa, sotsiaalteenused, infrastruktuur, kliimamuutused –, mis annab vastuolulisi signaale. Näiteks kui riigikassa taotleb investoritele nõudlusepoolseid maksusoodustusi, rahastab sotsiaalteenuste osakond rendiabi, mis kaudselt voolab samadele investoritele. Riigikassat on kritiseeritud selle eest, et ta ei surunud läbi terviklikku reformipaketti, mis ühtlustab pakkumise, maksu ja hoolekandesüsteeme.

Vastumeelsus sisseviidud maksusätete vastu

Mõlemad suuremad parteid on vältinud suuri reforme negatiivsele finantsvõimendusele ja CGT allahindlusele, hoolimata riigikassa korduvatest soovitustest aastakümnete jooksul neid piirata või järk-järgult kaotada.2019. aasta föderaalvalimised näitasid selliste muutuste poliitilist maksumust ja riigikassa tegutseb nüüd valitsuse selgesõnalise korralduse alusel mitte modelleerida tuluneutraalseid alternatiive.

Otsese kontrolli puudumine tarnepiirangute üle

Riigi ja kohalike omavalitsuste käes on hoovad tsoneerimise, planeerimislubade ja taskukohaste eluasememandaatide osas. Riigikassa saab reformi stimuleerida, kuid ei saa seda sundida. NHHA tingimused on praktikas olnud nõrgad, kuna mitmed riigid ei suuda täita aruandlusnõudeid ilma trahvita. Riigikassa mõjuvõim piirdub kinnipidamise võimaldamisega – nüri vahend, mis võib häirida riigieelarveid, mitte julgustada tõelisi muutusi.

Nõudluse subsideerimine võib hindu paisutada

Riigikassa ja akadeemiliste asutuste, nagu Austraalia elamu- ja linnauuringute instituudi (AHURI) majandusmudelid näitavad järjekindlalt, et toetused ja tagatised esmatarbijatele suurendavad ostuvõimet ilma pakkumist lisamata, mis toob kaasa hinnakapitalisatsiooni. Riigikassa on seda tunnistanud sisetingimustes, kuid jätkab nende kavade haldamist nende poliitilise populaarsuse tõttu. Tõhusam pikaajaline lähenemisviis seoks nõudluse toetuse otse uue pakkumisega, näiteks aktsiamudelid, mis piiravad hinna tõusu.

Tulevikusuunad: mida rahandusministeerium saaks teisiti teha

Tulevikku vaadates võiks riigikassa oma mõju tugevdada mitme reformi kaudu:

  • Integreeritud eluasemestrateegia: Esitage igas eelarves üks osakondadeülene taskukohasuse strateegia, milles on selged pakkumise, üürikoormuse ja eluasemeomandi määrade eesmärgid.
  • Maksureformi tegevuskava: ] Mudel ja avaldage etapiviisiline üleminek negatiivsest finantsvõimendusest ja CGT allahindlusest koos sidumissätetega, et vältida olemasolevate investorite häirimist.
  • Tingimuslik infrastruktuuri rahastamine: ] Nõuab, et linnatranspordi või kommunaalteenuste föderaalne rahastamine sõltuks riigi planeeringu muudatustest, mis võimaldavad keskmise tihedusega eluasemeid transpordisõlmede lähedal.
  • Parem integratsioon finantsstabiilsusega: ] Formaalselt moodustatakse riigikassa-RBA-APRA ühine eluaseme taskukohasuse ja stabiilsuse komitee, et jälgida laenutingimuste leevendamise ja eluasemehindade vahelist koostoimet ning soovitada ennetavaid makrotasandi usaldatavusjärelevalve meetmeid.

Need sammud võimendaksid riigikassa tugevaid külgi majandusanalüüsis ja eelarve kujundamises, lükates samal ajal tema praeguse mandaadi piire.Sellise integratsioonita annavad järkjärgulised meetmed jätkuvalt täiendavat kasu struktuurikriisi vastu.

Järeldus

Austraalia riigikassa on eluaseme taskukohasuse poliitika võrgustiku asendamatu osaline. Selle kontroll eelarvesätete, eelarveeraldiste ja valitsustevahelise rahastamise üle annab talle õiguse kujundada nii eluasemeturu pakkumise kui ka nõudluse poolt. Selliste sõidukite kaudu nagu Austraalia elamumajandusfond, riiklik eluasemeleping ja kodugarantii skeem on riigikassa andnud märkimisväärseid uusi rahastamisvahendeid ja sihtotstarbelisi toetusi. Kõrgete hindade püsimine, kasvav üüripinge ja vähenev koduomandi määr näitavad, et praegused lähenemisviisid on ebapiisavad. Selleks, et riigikassa saaks oma potentsiaali realiseerida, peab ta viima läbi sügavamaid struktuurireforme – eriti maksude, föderaalse koordineerimise ning infrastruktuuri ja eluasemete vahelise seose – selle asemel, et rahvapoolseid programme hallata – vaid Austraalia kriisi lahendada.

]Lisateabe saamiseks vaadake riigikassa 2024. aasta aruannet ]Põlvkondadevaheline aruanne eluasemesuundumuste kohta, AHURI analüüs maksusätete ja taskukohasuse kohta ja tootlikkuse komisjoni 2022. aasta kodutuse uurimise kohta ]. ]