Omandimaksude mõistmine on oluline nii koduomanikele kui ka potentsiaalsetele ostjatele. Omandimaksud võivad oluliselt mõjutada sinu kodu eelarvet, mõjutades mitte ainult sinu igakuiseid kulutusi, vaid ka üldist finantsplaneerimist. Need kohalikud lõivud on üks suuremaid jooksvaid kulusid koduomanikule, mis sageli konkureerib hüpoteegikindlustuse ja kommunaalteenustega. Nende arvete mittearvestamine võib põhjustada maksešokke, sundmüüki või isegi maksuvõlga. Käesolevas juhendis selgitatakse põhjalikult, kuidas kinnisvaramaksud toimivad, kuidas need mõjutavad sinu raha ja mida saad teha, et neid tõhusalt hallata.

Mis on kinnisvaramaksud?

Omandimaksud on kohalike omavalitsuste – tavaliselt maakondade, linnade, koolipiirkondade ja maksuametite – poolt kehtestatud kohustuslikud tasud oma jurisdiktsiooni alla kuuluvale kinnisvarale.

  • Avalik haridus: ] Enamikes piirkondades läheb suurim osa omandimaksutulust kohalike riigikoolide rahastamiseks (K–12).
  • Infrastruktuur: ] Maanteed, sillad, tänavavalgustus, kõnniteed ja ühistranspordisüsteemid.
  • Avaliku julgeoleku tagamine:] Politseiosakonnad, tuletõrjejaamad, erakorralise meditsiini teenused ja katastroofidele reageerimine.
  • Ühenduse hüved: ] Pargid, raamatukogud, puhkekeskused ja sanitaarteenused.
  • Kohalik valitsus:] Personali palgad, arvestus ja üldtegevus.

] Kinnisvaramaksud ei ole ühtsed. ] Hinnad ja hindamistavad on riigiti, maakonnati ja isegi sama linna piires väga erinevad. Mõnes osariigis on kehtestatud ülempiirid sellele, kui palju hinnatavad väärtused võivad aastas suureneda, samas kui teised lubavad igal aastal turuväärtuse ümberhindamist.

Kuidas arvutatakse kinnisvaramaksud

Omandimaksude arvutamine hõlmab mitut põhikomponenti, mis töötavad koos lõpliku arve kindlaksmääramisel. Iga sammu teadmine aitab tuvastada vigu ja tuvastada võimalikke sääste.

Hinnatud väärtus

Hinnatav väärtus on dollari väärtus, mille on määranud sinu kinnisvarale kohalik maksuhindaja. See arv on peaaegu alati murdosa kinnisvara turuväärtusest. Turuväärtuse ja hinnatud väärtuse suhet nimetatakse hindamissuhteks . Näiteks kui sinu kodu on väärt 400 000 dollarit ja hinnanguline suhe on 80%, oleks sinu hinnanguline väärtus 320 000 dollarit. Hindamissuhted on määratud riigi seadustega ja võivad olla ühtlased kõigi kinnisvaratüüpide lõikes või varieeruvad (nt omaniku kasutuses olev eluase vs. äri).

Hindajad määravad väärtuse ühe või mitme meetodi abil kolmest:

  1. ]Müügivõrdlusmeetod: ] Võrreldes teie kinnisvara hiljuti müüdud sarnaste majadega piirkonnas.
  2. ]Kulude meetod: Hinnates oma kodu taastamise kulusid miinus amortisatsioon, pluss maa väärtus.
  3. Tulude meetod: ] Kasutatakse peamiselt rendi- või ärikinnisvaraks, sõltuvalt tulust, mida kinnisvara võib tekitada.

Enamikku elamukinnisvara hinnatakse müügivõrdluse meetodil. Ümberhindamised toimuvad perioodiliselt – kord aastas, kord kahe aasta jooksul või ainult siis, kui kinnisvara müüakse – sõltuvalt kohalikust õigusest.

Maksumäär (piimamaks)

Maksumäär on protsendimäär, mida rakendatakse maksusumma arvutamisel. Paljudes jurisdiktsioonides väljendatakse maksumäärasid ] veskites . Üks veski võrdub 1 dollariga maksu iga 1000 dollari eest. Näiteks 20 miljoni suurune maksumäär tähendab, et maksad 20 dollarit 1000 dollari eest. Kui sinu hinnatav väärtus on 320 000 dollarit, maksaksid sa 320 × 20 = 6400 dollarit omandimaksu.

Maksumäär on kõigi kattuvate maksuametite – linn, maakond, koolipiirkond, veepiirkond, raamatukogupiirkond jne – kehtestatud määrade summa. Iga üksus kehtestab oma eelarvevajadustest lähtuvalt oma veskimaksu. Kogumäär on see, mis on kirjas teie maksuarvel.

Vabastused ja mahaarvamised

Maksuvabastused vähendavad teie vara maksustatavat väärtust, vähendades teie maksukoormust.

  • Kodumaistel tingimustel kohaldatav erand: ] Saadaval omanike kasutuses olevatele esmastele eluruumidele, sageli fikseeritud summaga dollaris või protsendi mahaarvamisega.
  • Vanemkodaniku erand: ] Majaomanikele, kes on teatud vanuses (tavaliselt 65+), mõnikord sissetulekupiirangutega.
  • Veteranide või puude erand: ] Sõjaveteranide, puuetega veteranide või puuetega inimeste puhul.
  • Põllumajandus- või ajalooalaste nimetuste erandid: ] Põllumaana või ajaloolistel aladel kasutatava maa puhul.

Maksuvabastused on riigiti ja paikkonnati erinevad. Mõned on automaatsed, teised nõuavad iga-aastast avaldust. Vabastustähtaja puudumine tähendab, et tuleb maksta rohkem makse kui vaja.

Kinnisvaramaksu eelnõu valem

Omandimaks = (hinnatud väärtus – maksuvabastused) × maksumäärad

Kui teil on mitu kattuvat maksumäära, arvutate kogumaksu, lisades iga maksuameti tooted või lihtsalt kasutage kombineeritud veskimaksu.

Kinnisvaramaksude mõju teie kodu eelarvele

Kinnisvaramaksud võivad oluliselt mõjutada teie igakuiseid kodu eelarveid. Siin on peamised viisid, kuidas need teie rahalisi vahendeid mõjutavad:

Igakuised hüpoteegimaksed (tingdeponeerimine)

Enamik hüpoteeklaenuandjaid nõuab, et majaomanikud maksaksid kinnisvaramaksud ] tinghoiukonto kaudu. Te teete igakuiseid makseid, mis sisaldavad ka osa kinnisvaramaksudest ja majaomanike kindlustusest. Laenuandja maksab seejärel maksuarve, kui see saabub. See kord jaotab aastase maksukulu 12 kuu peale, kuid see tähendab ka seda, et teie igakuine makse võib muutuda, kui maksud suurenevad. Ümberhindamine või intressimäära tõstmine võib tõsta teie tingdeponeerimisnõuet sadade dollarite võrra kuus.

Rahavoog ja taskukohasus

Omandimaksud on pidev kulu, mida ei saa edasi anda. Isegi pärast hüpoteegi tasumist kinnisvaramaksud jätkuvad. Koduostu eelarve koostamisel tuleb arvestada aastamaksu summat. Näiteks 4000 dollari suurune iga-aastane maksuarve lisab sinu igakuisele eluasemekulule 333 dollarit. Kõrge maksumääraga piirkondades (nt New Jersey, Illinoisi või Texase osad) võivad aastamaksud ületada 10 000 dollarit, mistõttu on hinna taskukohasus suur probleem.

Koduse väärtuse kaalutlused

Kõrgemad omandimaksud võivad vähendada sinu kodu edasimüügiväärtust. Teadlikud ostjad võrdlevad omandi kogukulu, sealhulgas makse. Suhteliselt madala ostuhinnaga, kuid kõrgete maksudega kodu võib olla vähem ahvatlev kui veidi kõrgema hinnaga kodu, kus on madalamad maksud. Aja jooksul, kui maksumäärad tõusevad kiiremini kui kodu kallinemine, võib see pärssida nõudlust selles piirkonnas asuvate kinnisvarade järele.

Maksutõusud ja maksešokk

Omandimaksud ei ole staatilised. Iga-aastased ümberhindamised, valijate poolt heaks kiidetud võlakirjameetmed või kohalike eelarvete muutused võivad põhjustada märkimisväärseid hüppeid. Ilma kodu- või hindamispiirita võib tõusv turg tuua kaasa palju suurema hinnatava väärtuse ja palju suurema maksusumma, isegi kui sa pole oma varas mingeid muudatusi teinud. See võib majapidamise eelarvet pingestada, eriti fikseeritud sissetulekuga pensionäride puhul.

Kinnisvaramaksude haldamise strateegiad

Kinnisvaramaksude tõhus haldamine aitab leevendada nende tekitatud finantssurvet. Siin on rakendatavad strateegiad, kuidas hoida oma maksukoormust kontrolli all.

Ole informeeritud ja jälgi kohalikku poliitikat

Jälgi kohalike omavalitsuste koosolekuid ja eelarveettepanekuid. Paljud maksutõusud nõuavad valija heakskiitu või avalikke kuulamisi. Kommentaaride esitamine annab võimaluse maksurahade kulutamiseks. Samuti telli oma maakonna hindaja büroost teated eelseisvate ümberhindamiste või erandite reeglite muutmise kohta.

Vaadake üle oma hinnang täpsuse kohta

Vigade esinemine kinnisvarakirjetes on sage – valed ruutkaadrid, vale magamistubade arv või aegunud kinnisvarakirjeldused. Hangi oma kinnisvara hindamiskaardi koopia ja kontrolli andmeid. Kui leiad lahknevusi, võta ühendust hindaja bürooga, et need parandada. Faktivigadel põhinev kaebus õnnestub sageli ilma ametliku ärakuulamiseta.

Esitage apellatsioon, kui see on asjakohane

Kui arvad, et sinu hinnatud väärtus on võrreldes hiljutiste võrreldavate müügitehingutega liiga suur, võid esitada ametliku kaebuse. Protsess on jurisdiktsiooniti erinev, kuid üldjuhul hõlmab see tähtaega (sageli 30– 60 päeva pärast hindamisteadete saatmist). Kogu kokku tõendid, näiteks sarnaste kodude hiljutised müügihinnad, professionaalne hinnang või fotod vara puudustest. Paljud majaomanikud võidavad hinnalangusest, esitades selgeid turuandmeid.

Uurida saadaolevaid erandeid

Uuri kõiki kinnisvaramaksu vabastusi, mille saamiseks sina või su vara kvalifitseerud. Tavalised on näiteks:

  • Koduabilised (esmane elukoht)
  • Eakate või puudega isikute erandid
  • veteranide vabastused
  • Religioossed või heategevuslikud erandid (mittetulundusomandis olevatele kinnisvaradele)
  • Energiatõhusa parendamise erandid (mõned riigid pakuvad päikesepaneelide või roheliste uuenduste maksusoodustusi)

Rakenda kohe ja säilita andmed. Mõned erandid nõuavad iga- aastast uuendamist; uuendamisest ilma jäämine võib taastada täieliku maksustamise.

Kasuta mahaarvatava maksu strateegiat

Põhi- ja lisaeluasemetelt makstud omandimaksud on mahaarvatavad föderaalsetelt tulumaksudelt, mille suhtes kehtib kehtivate seaduste alusel 10 000 dollari suurune riiklike ja kohalike maksude piirmäär (SALT). See piir kehtib omandimaksude ja riiklike tulumaksude kombinatsiooni kohta. Kui sa täpsustad, võib mahaarvamine vähendada sinu maksustatavat tulu. SALT piir piirab seda tulu kõrge maksumääraga majaomanikele. Säilita kviitungid ja tingdeponeerimisaruanded dokumentatsiooni jaoks.

Arvesta makseplaanidega

Mõned maakonnad pakuvad kinnisvaramaksu osamaksete plaane, eriti eakatele või madala sissetulekuga majaomanikele. Kogu aastaarve ühe ühekordse makse asemel võib maksta kvartali- või poolaastamakse. See lihtsustab rahavoogu, kuid võib kaasa tuua väikese intressi või teenustasu. Valikute osas pöördu oma maksukoguja kontori poole.

Levinud müüdid kinnisvaramaksude kohta

Kinnisvaramakse ümbritsevad mitmed väärarusaamad püsivad. Siin on mõned levinud müüdid ja faktid, mis neid selgitavad.

  • Müüt 1: [ ] Omandimaksud rahastavad ainult koole.
    ]Fakt: ] Kuigi märkimisväärne osa läheb haridusele, toetavad omandimaksud ka teid, politseid, tuletõrjeteenistusi, raamatukogusid, parke ja muid avalikke töid.
  • Müüt 2: [ ] Omandimaksud põhinevad alati turuväärtusel.
    ][Fakt:] Need põhinevad ]hinnatud väärtusel ], mis võib olla protsent turuväärtusest või külmutatud ajaloolises väärtuses ülempiiride tõttu. Hinnatud väärtus võib oluliselt erineda praegusest turuhinnast.
  • Müüt 3: ] Varamakse saab vältida, kui teil ei ole oma kodu.
    ]Fakt: ] Üürnikud maksavad sageli kaudselt omandimaksu oma üüri kaudu.
  • Müüt 4: ] Hüpoteegi kinnimaksmine kaotab omandimaksud.
    ]Fakt: ] Omandimaksud tuleb tasuda sõltumata hüpoteegi staatusest.
  • Müüt 5: ] Teie hinnangu vaidlustamine on liiga raske ja harva töötab.
    ]Fakt: ] Paljud edukad kaebused põhinevad selgetel faktivigadel või hiljutistel võrreldavatel müügitehingutel. Protsess on sageli lihtne ja vajadusel võite palgata spetsialisti tasu eest.

Kinnisvaramaksu mahaarvamine ja föderaalse maksu mõju

Föderaalne maksupoliitika võib mõjutada omandimaksude netokulu. 2017. aasta maksukärbete ja töökohtade seaduse kohaselt on riiklike ja kohalike maksude (SALT) mahaarvamine, mis sisaldab omandimakse, piiratud 10 000 dollariga maksudeklaratsiooni kohta (5000 dollarit, kui abielud esitatakse eraldi). See piir kehtib riiklike tulumaksude (või müügimaksude) ja omandimaksude kogusumma kohta. Kõrge maksumääraga riikides nagu California, New York ja New Jersey asuvad majaomanikud ületavad sageli ülempiiri, mis tähendab, et nad ei saa maha arvata kogu makstud omandimaksu.

Isegi ülempiiri puhul võivad mahaarvamised olla kasulikud majaomanikele, kellel on ka hüpoteegi intressi mahaarvamised. Konsulteerige maksuspetsialistiga, et määrata kindlaks oma optimaalne esitamisstrateegia. Täpsema teabe saamiseks vaadake IRS teema nr 503 – Mahaarvatavad maksud.

Kuidas Kodu Parandamine Mõjutab Kinnisvara Maksud

Renoveerimise ja täiendamisega kaasneb sageli kinnisvara väärtuse ümberhindamine. Kõiki parendusi ei käsitleta võrdselt. Rutiinne hooldus (maalimine, katuseremont, haljastus) ei suurenda üldjuhul hinnatavat väärtust. Kuid suured parendused, mis suurendavad ruutkaadreid või lisavad mugavusi, näiteks uus magamistuba, valmis kelder, bassein või päikesepaneelsüsteem, suurendavad tõenäoliselt hinnatavat väärtust ja seega ka maksuarvet.

Mõned riigid pakuvad teatud paranduste puhul ajutist maksuvähendust (nt energiatõhususe suurendamine või ajalooline säilitamine). Enne suurprojekti alustamist kontrollige oma kohaliku hindajaga võimalikke maksumõjusid. Eelarvamuse saamine aitab teil otsustada, kas pikaajaline maksutõus on investeeringut väärt.

Järeldus

Omandimaksud on koduomandi kriitiline aspekt, mis võib oluliselt mõjutada teie finantsplaneerimist. Mõistdes, kuidas neid arvutatakse, nende mõju teie eelarvele ja nende haldamise strateegiaid, saavad majaomanikud teha teadlikke otsuseid, et tagada nende finantsstabiilsus. Varamaksude proaktiivne hoidmine - hinnangute läbivaatamine, erandite taotlemine, vead ja kohaliku poliitika muutuste jälgimine - mitte ainult ei aita eelarve koostamisel, vaid ka maksimeerib teie investeeringu väärtust aja jooksul.

Alati kursis kohaliku maksupoliitikaga ja vajadusel võtta meetmeid, et oma varamaksukohustusi tõhusalt hallata. Pikemalt loe oma kohaliku maakonna hindaja veebilehelt või ressurssidest, nagu näiteks ] Maavarade ja finantsametnike riiklik ühendus ] üldiste juhiste saamiseks. Riigispetsiifiliste vabastusandmete saamiseks vaadake IRS teavet SALT mahaarvamise kohta ja oma riigi tulude osakonna veebisaiti.