Turvalise, korraliku ja taskukohase elupaiga leidmine on iga üksikisiku või pere üks põhilisi vajadusi. Kuid kasvavate üüride, stagneerunud palkade ja kogu riigi pingeliste eluasemeturgude tõttu on seda põhivajadust üha raskem täita. Kuigi riiklik eluasemevestlus keskendub sageli föderaalsele poliitikale või turusuundumustele, leitakse kõige vahetumad ja rakendatavad lahendused sageli kohalikul tasandil. Teie linna, maakonna või piirkondliku eluasemeamet haldab mitmesuguseid programme, mille eesmärk on vähendada lõhet selle vahel, mida saate endale lubada ja mida turg nõuab. Nende programmide mõistmine - kuidas nad töötavad, kes kvalifitseerub ja kuidas neid rakendada - võib olla eluaseme ebastabiilsuse ja turvalise, taskukohase kodu vahel. See juhend pakub teile sügavat, mis on teie jaoks taskukohane.

Miks on kohalike omavalitsuste programmid taskukohase eluaseme jaoks olulised

Kohalikud omavalitsused on ainulaadselt võimelised tegelema eluasemeprobleemidega, sest nad mõistavad oma kogukondade eripära. Erinevalt laiahaardelistest föderaalsetest algatustest, mis kehtivad kogu riigis, saab kohalikke programme kohandada vastavalt piirkondlikule sissetulekutasemele, eluasemefondile ja valitsevatele üürihindadele. Need programmid on sageli hoogsamad, võimaldades otsest partnerlust kohalike üürileandjate, mittetulundusühingute ja arendajatega. Need on ka kriitiliseks turvavõrguks, pakkudes mitte ainult üürimisabi, vaid ka koduomanike võimalusi, hädaabi eluasemete vautšereid ja toetavaid teenuseid, mis tegelevad eluaseme ebakindluse algpõhjustega, näiteks töökaotuse või meditsiiniliste hädaolukordadega.

Lisaks haldavad kohalikud elamumajandusasutused ja kogukonna arengu osakonnad föderaalfonde, näiteks ühenduse arendusblokitoetust (CDBG) ja HOME investeerimispartnerluste programmi (HOME Investment Partnerships Program), täiendades neid kohalike võlakirjameetmete või maksudega. Selline kihiline rahastamisviis tähendab, et isegi kui ühel programmil on ootenimekiri, võib teisel olla kohene avanemine. Kohalike pakkumiste kogu maastikku õppides suurendad oma võimalusi leida lahendus, mis sobib sinu ainulaadse olukorraga.

Kohaliku omavalitsuse eluasemeabiprogrammide põhitüübid

Enamik kohalikke omavalitsusi pakub programmide portfelli. Kuigi täpsed nimed ja üksikasjad on jurisdiktsiooniti erinevad, jagunevad need üldjuhul mitmesse põhikategooriasse. Nende kategooriate mõistmine on esimene samm, et tuvastada, mis võib sinu piirkonnas saadaval olla.

Rendiabiprogrammid

Kõige tuntum üüritoetuse vorm on eluasemevaliku vautšeri programm, mida tavaliselt nimetatakse 8. jaotiseks, kuid paljud kohalikud omavalitsused kasutavad ka oma üüritoetuse programme, kasutades kohalikke maksudollareid või eritoetusi. Nendel kohalikel vautšeritel on sageli lühemad ootejärjekorrad ja paindlikumad abikõlblikkuse reeglid.

  • Oma valiku vautšeri (HCV) eluase:] Haldab kohalik avalik-õiguslik eluasemeagentuur (PHA). Leiad oma üüriüksuse (mis vastab programmi standarditele) ja PHA maksab osa üürist otse üürileandjale. Tavaliselt maksad üürile umbes 30% oma korrigeeritud kuutulust.
  • Kohalikud üüritoetused (nt linn või maakond):] Mõned omavalitsused eraldavad üldiseid fonditulusid või föderaalseid toetusfonde erakorralise üüritoetuse loomiseks või madalaid toetusi, mis täiendavad HCV programmi. Need võivad olla suunatud konkreetsetele elanikkonnarühmadele, nagu eakad, veteranid või pered, kes põgenevad koduvägivalla eest.
  • ]Kiired eluasemed: ] Mõeldud kodututele või kodutuse ohus olevatele üksikisikutele ja peredele. RRH pakub lühiajalist üüriabi ja juhtumite haldamist, et aidata teil kiiresti eluasemeid kindlustada ja stabiilsust saavutada.

Riigimajutus

Avalik eluase koosneb korterelamutest või ühepereelamutest, mida omab ja haldab teie kohalik elamumajandusasutus. Üüritasud on kehtestatud taskukohasel tasemel – tavaliselt 30% leibkonna kohandatud sissetulekust.Kuigi avalik eluase on vanem mudel, siis paljud asutused moderniseerivad oma üksusi föderaalsete programmide kaudu, nagu üüritoetuse näidisprojekt (RAD), et parandada tingimusi ja pikaajalist jätkusuutlikkust. Avalike eluasemete ootenimekirjad võivad olla pikad, kuid mõned üksused on määratud eakatele või puuetega inimestele, mis võivad paigutust kiirendada.

Koduomandi abistamisprogrammid

Paljude perede jaoks on esmaseks eesmärgiks üleminek üürimiselt omamisele. Kohalikud omavalitsused pakuvad mitmesuguseid koduomanike programme, et muuta see teostatavaks, eriti esmaostjatele.

  • ]Mahamaksmine ja sulgemiskulude abistamine: ] Need on sageli tagastatavad laenud või toetused, mis katavad teie sissemakse või sulgemiskulude eest $ 5000 kuni $ 50 000. Vastutasuks peate võib-olla elama kodus kindlaksmääratud arvu aastaid.
  • hüpoteekkrediidi sertifikaadid (MCC): ] MCC võimaldab teil taotleda föderaalset maksukrediiti osa hüpoteeklaenude intressi eest, mida maksate igal aastal, suurendades oma kodupalka ja muutes koduomandi taskukohasemaks.
  • Alla turuväärtusega (BMR) koduomand: Mõned linnad nõuavad arendajatelt teatud protsendi uute kodude kõrvalepanemist, et müüa neid madala ja keskmise sissetulekuga ostjatele turuhinnast madalama hinnaga. Abikõlblikkus põhineb sissetulekul ja teil võib olla vaja läbida koduostja koolituskursus.
  • Ühenduse maafondid: ] Mittetulunduslik või kohaliku omavalitsuse üksus omab maad ja ostate ainult maja. See alandab oluliselt ostuhinda ja tagab pikaajalise taskukohasuse. Paljud kohalikud omavalitsused pakuvad CLT-dele maksusoodustusi või otsest rahastamist.

Ühenduse arengu blokitoetus (CDBG)

Föderaalne CDBG programm annab kohalikele omavalitsustele paindliku rahastamise, et rahuldada paljusid eluaseme- ja kogukonnavajadusi.

  • Olemasolevate omanike kasutuses olevate või üüritavate eluasemete taastamine.
  • Kodutute varjupaikade ja üleminekukorterite ehitamine või parandamine.
  • Õiglase eluaseme nõustamise ja üürileandja-üürnike vahendusteenuste rahastamine.
  • Väikese sissetulekuga majaomanikele erakorralise koduremondi toetuste andmine (nt katuse asendamine, küttesüsteemi remont), et vältida koodi rikkumiste tõttu ümberasumist.

Kuna CDBG on plokktoetus, on täpsed pakkumised linnati või maakonnati väga erinevad. Võta ühendust kohaliku kogukonna arendusosakonnaga, et teada saada, millised CDBG rahastatud programmid on sinu piirkonnas saadaval.

Toetavad eluaseme- ja eriprogrammid

Paljud kohalikud omavalitsused teevad koostööd mittetulundusühingutega, et pakkuda „toetavat eluasemet – taskukohaseid üüriüksusi koos kohapealsete või seotud teenustega, nagu vaimse tervise nõustamine, ainete kuritarvitamine, töökoolitus või lastehoid.

  • Krooniliselt kodutud isikud.
  • veteranid (HUD-VASH-i vautšerite ja kohalike veteranide eluasemealgatuste kaudu).
  • Koduvägivalla üleelanud.
  • HIV/AIDSiga inimesed.
  • Varem vangistatud isikud, kes sisenesid tagasi kogukonda.

Kui teie või keegi teie leibkonnast kuulub ühte neist kategooriatest, võib kohaliku toetava eluasemeprogrammi otsimine pakkuda mitte ainult taskukohast üüri, vaid ka terviklikku stabiilsust.

Kuidas saada kohalike omavalitsuste eluasemeprogramme: samm-sammult juhend

Üks asi on teada, et need programmid on olemas, teine asi on rakenduses edukalt navigeerimine. Siin on praktiline teekaart, kuidas õige kohaliku programmiga ühendust saada.

1. samm: määrake oma kohalik elamumajandusasutus ja kogukonna arengubüroo

Esimese sammuna tuleb leida konkreetne asutus, mis haldab sinu linnas või maakonnas eluasemeprogramme. Otsi termineid nagu "[Sinu linna] elamumajandusasutus" või "[Sinu maakonna] kogukonna arengu osakond". ]HUD kodulehel on toodud avalike elamumajandusasutuste nimekiri riigiti ], mis võib olla kasulik lähtepunkt. Järjesta agentuuri veebileht ja registreeru e- posti teadetele, kui see on olemas, sest ootenimekirja avamistest teatatakse sageli vähe ette.

2. samm: uurige olemasolevaid programme ja kontrollige abikõlblikkust

Kui oled agentuuri kodulehel, otsi osa "Eluasemeprogrammid" või "Rentaalne abi". Iga programm loetleb abikõlblikkuse kriteeriumid, mis tavaliselt põhinevad:

  • Tulu: ] Enamik programme kehtestab maksimaalse sissetuleku piiri, mida sageli väljendatakse protsendina piirkonna mediaantulust (AMI). Näiteks võib programm olla kättesaadav ainult leibkondadele, kes teenivad 50% või 80% AMI-st või sellest vähem.
  • Leibkonna suurus: ] Piirmäärad varieeruvad sõltuvalt teie leibkonna inimeste arvust.
  • Kodakondsus või immigratsioonistaatus:] Paljud HUD-i rahastatud programmid nõuavad USA kodakondsust või immigrantide staatust, kuid mõnedel kohalikel programmidel võivad olla erinevad reeglid.
  • Erinimetused: ] Mõned programmid on reserveeritud eakatele (62+), puuetega inimestele, veteranidele või kodututele isikutele.

Kui taotled programmi, mida sa ei kvalifitseeru oma aja raiskamiseks ja võib aeglustada teisi, kes on abikõlblikud.

3. samm: koguge vajalik dokumentatsioon aegsasti

Oodata, kuni dokumentide kogumiseks avaneb rakenduse aken, on tavaline viga, mis põhjustab tähtaegadest möödaminekut. Need elemendid tuleb ette valmistada:

  • Isikusamasuse tõendamine kõigi leibkonna liikmete puhul (juhitunnistus, sünnitunnistus, pass).
  • Sotsiaalkindlustuskaardid või ametlikud dokumendid iga isiku kohta.
  • Sissetuleku tõend: palgad, maksudeklaratsioonid, sotsiaalkindlustuse auhinnakirjad, laste elatise dokumendid, töötushüvitise avaldused.
  • Varade tõendamine: pangakonto väljavõtted, investeerimiskontod, kinnisvaraomandi dokumendid.
  • Üürileping ja kommunaalmaksed (kui te praegu üürite).
  • Väljatõstmise või kodutuse kirjad (kui see on asjakohane) ja teenuseosutajate kirjad.

Nende dokumentide valmisolek võimaldab teil esitada täieliku taotluse ootenimekirja avamise hetkel, mis on kriitiline, sest paljud nimekirjad on esmakordselt kätte saadud.

4. samm: esitage taotlus õigesti ja täielikult

Enamik kohalikke majutusasutusi võtab nüüd taotlusi vastu veebis. Mõned väiksemad asutused võivad siiski nõuda paberesitusi või isiklikke väljalangemisi. Järgi täpselt juhiseid. Levinud lõksud on järgmised:

  • Lahtrid jäetakse tühjaks (kui ei ole asjakohane, kasutada „ei kohaldata).
  • Ebaõigete sotsiaalkindlustuse numbrite või sissetulekute esitamine.
  • Ei loetle kõiki leibkonna liikmeid (sh lapsed või vanemad, kes elavad teiega koos).
  • Kandideerimistähtaeg jääb ühe minuti võrra vahele (süsteemi kellad võivad olla ranged).

Kui rakendus võimaldab salvestada ja hiljem tagasi tulla, ära oota viimase päevani. Esita vähemalt 24 tundi enne tähtaega, et vältida tehnilisi tõrkeid.

5. samm: järgige ja hoidke end kaasatud

Pärast esitamist märgi ära kinnitusnumber või kviitung. Kui sa ei kuule tagasisidet ettenähtud aja jooksul (sageli 30– 90 päeva), võta ühendust asutuse sissevõtuosakonnaga. Hoidke üles iga suhtluse kuupäev, kellaaeg, esindaja nimi ja arutluse all olnud. Uuenda oma kontaktinfot PHA- ga kohe, kui telefoninumbrit liigutad või muudad. Ootenimekirjad võivad võtta kuid või isegi aastaid ning kui PHA püüab sinuni jõuda ja ei saa, võidakse sind nimekirjast eemaldada.

Otsingu laiendamine: seotud ressursid ja partnerlused

Kohalike omavalitsuste elamuprogrammid töötavad sageli koos teiste kogukonna ressurssidega. Nende ühenduste võimendamine võib avada lisauksi.

Kohalikud mittetulunduslikud eluasemenõustajad

HUD-i poolt heaks kiidetud eluasemenõustamisasutusi rahastavad sageli kohalikud omavalitsused. Nad võivad pakkuda tasuta abi taotlusvormide, krediidi parandamise, eelarvenõustamise ja õiglaste eluasemeõiguste mõistmisega. Läheduses asuva nõustaja leidmiseks külastage HUD eluasemenõustaja kataloogi või helistage 2-1-1 pöördumiste saamiseks.

Ühenduse maa usaldusfondid ja piiratud omakapitaliga ühistud

Paljud kohalikud omavalitsused toetavad kogukonna maafonde ja piiratud omakapitaliga eluasemeühistuid kui pikaajalisi taskukohaseid omandimudeleid. CLT-s säilitab usaldus maa omandiõiguse, muutes kodu ise palju odavamaks. Edasimüügipiirangud tagavad, et kodu jääb tulevastele ostjatele taskukohaseks. Küsi oma kohalikust planeerimisosakonnast, kas sinu piirkonnas on CLT ja kuidas taotleda saadaolevaid kodusid.

Kohalikud eluasemevõlakirjad ja kaasav tsoon

Viimastel aastatel on linnad võtnud vastu eluasemevõlakirju, et rahastada taskukohast eluasemearendust ja üüritoetusi. Kaasamispiirkondade määrused nõuavad arendajatelt taskukohaste ühikute lisamist uutesse turuhindade projektidesse. Need ühikud tehakse sageli kättesaadavaks loteriisüsteemi kaudu. Kontrolli oma linna planeerimis- või eluasemeosakonna kodulehte, et saada teavet turuväärtusest madalama hinnaga korterite tulevaste loteriide kohta. Nende loteriide registreerimine on sageli PHA ootenimekirjast eraldi.

Ühiste takistuste ja katkestuste ületamine

Isegi hea teabe korral võib tee taskukohase eluasemeni olla täis takistusi. Nende takistuste proaktiivne käsitlemine parandab teie võimalusi.

Pika ooteajaga nimekirjad ja prioriteetsed süsteemid

Paljudel kohalikel üüriabiprogrammidel on ootenimekirjad, mis ulatuvad aastaid. Siiski on olemas strateegiad:

  • ]Rakendage mitme programmi jaoks – igaühel on oma nimekiri.
  • Otsige prioriteetsust ]: kui olete kodutu, veteran või koduvägivalla ohver, võidakse teid nimekirjas kõrgemale asetada.
  • ]Dokumendi pakiline vajadus : Mõned PHA-d kasutavad eelistuspunkte leibkondadele, kes maksavad üle 50% sissetulekust üüri eest, elavad nõuetele mittevastavates eluasemetes või tahtmatult ümberasustatud.
  • ]Mõtlege, kas olete kolinud teise jurisdiktsiooni ]: Eluaseme vautšeri teisaldatavus võimaldab teil kasutada oma vautšerit igas piirkonnas, kus PHA programmi haldab, eeldusel, et liigute lähemale tööle või perekonnale. Mõnel väiksemal asutusel on lühemad ootenimekirjad.

Keerulised taotlusprotsessid ja keelebarjäärid

Taotlusvormid võivad olla segadusttekitavad, eriti inglise keelt emakeelena mittekõnelevate inimeste jaoks.Paljud eluasemeasutused pakuvad tõlketeenuseid taotluse korral või omavad puudega inimeste abistamiseks pühendunud töötajaid.Ärge kartke abi küsida. Õiglase eluaseme seadus nõuab, et asutused võtaksid mõistlikke majutusvõimalusi, sealhulgas pakuksid taotlusi alternatiivsetes vormingutes või pakuksid isiklikku abi.

Pettused ja pettuste ennetamine

Kahjuks on petturid sageli suunatud inimestele, kes on meeleheitel, et nad soovivad elada. Ärge kunagi maksa tasu 8. jaotise vautšeri või avaliku eluaseme taotlemise eest – neid programme saab vabalt taotleda. Õigustatud majutusasutused ei küsi kunagi tasu telefoni teel või kaabeltelevisiooni kaudu. Kui näete reklaami või saate kõne, milles väidetakse, et saate tasu eest ootenimekirja vahele jätta, on tegemist petuskeemiga. Teata sellest kohalikule politseile ja peainspektori valvetelefoni HUD büroole numbril 1- 800-347- 3735.

Edulood: reaalsed tulemused kohalikest programmidest

Mõju illustreerimiseks kaaluge kahte ühist stsenaariumi, kus kohalikud programmid on teinud käegakatsutavaid muutusi.

Maria tee koduomandisse: ] Maria, kahe lapse üksikema, kes töötas kodu tervishoiu abina, tahtis osta kodu, kuid ei olnud sissemakse eest sääste.Ta sai teada oma maakonna sissemaksete abiprogrammist kohaliku eluasemeameti kaudu. 25 000 dollari suuruse tagastatava laenuga sai ta osta tagasihoidliku kolme magamistoaga kodu. Tema igakuine hüpoteegimakse (sealhulgas maksud ja kindlustus) oli väiksem kui ta oli maksnud üüri. Programm nõudis ka, et ta läbiks koduostja koolituse, mis andis talle oskused oma kodu säilitamiseks rahaliselt.

Rodriguezi perekond ja kohalik vautšer: ] Rodriguezi viieliikmeline perekond seisis silmitsi väljatõstmisega pärast üüri hüppamist 1200 dollarilt 1800 dollarile kuus. Nad taotlesid eluasemevautšerit, kuid neile öeldi, et ootenimekiri on suletud. Kuid nende kohaliku mittetulundusliku tegevuse kaudu said nad teada erakorralisest üüritoetuse programmist, mida rahastas linna CDBG eraldis. Kolme nädala jooksul said nad ajutise vautšeri, mis kattis üüritõusu kuue kuu jooksul, andes neile aega stabiilse töökoha leidmiseks ja üleminekuks taskukohasemale korterile. Programm ühendas neid ka finantstreeneriga, kes aitas neil luua eelarve ja pidada läbirääkimisi oma maa vähendamise üle.

Need lood rõhutavad, et püsivus, teadmised ja õiged kohalikud ühendused võivad anda tõelisi tulemusi.

Korduma kippuvad küsimused

Q: Kui kaua kulub 8. jaotise vautšeri saamiseks minu kohalikust elamumajandusasutusest?[
A: see on väga erinev. Mõnes linnapiirkonnas on ootenimekirjad, mis on aastaid pikad. Kuid paljud PHA-d kasutavad nüüd nõudluse haldamiseks "juhusliku valiku" loteriid. Oluline on rakendada seda kohe, kui ootenimekiri avaneb. Samuti kontrollige, kas teie PHA pakub programmi "Liikumine tööle", millel on mõnikord lühemad ootenimekirjad teatud kategooriatele.

] K: Kas ma võin kasutada eluasemekviitungit, kui ma praegu korterit üürin? ]
] A: Jah, kui üürileandja nõustub programmis osalema ja üksus läbib eluaseme kvaliteedistandardite (HQS) kontrolli. Kui sa juba elad üksuses, võid paluda oma üürileandjal taotleda programmi eluaseme pakkujaks saamist.

K: Mis siis, kui mul on varasem väljatõstmine või karistusregister?[
A: igal programmil on oma reeglid. Paljudel kohalikel programmidel on poliitikad, mis arvestavad rikkumise iseloomu ja raskusastet ning möödunud aega. Mõned seavad prioriteediks "teised võimalused", eriti väiksemate õigusrikkumiste korral. Tasub rakendada ja olla aus. Majutusasutus vaatab sinu tausta üle osana abikõlblikkuse protsessist, kuid võib oma standardeid rakendades otsustada.

]Q: Kas on olemas kohalikke programme inimestele, kes ei ole USA kodanikud? [ ]
A: mõned programmide rahastamisvood nõuavad kodakondsust, kuid teised mitte. Segastaatusega perekonnad (kus mõned liikmed on kodanikud ja mõned mitte) võivad siiski kvalifitseeruda proportsionaalse abi saamiseks. Parim viis on pöörduda otse agentuuri poole ja küsida mittekodanike abikõlblikkuse eeskirjade kohta.

Järeldus: tegutsege ja kindlustage oma kodu

Kohalike omavalitsuste programmid ei ole pelgalt turvavõrk – need on proaktiivsed vahendid eluaseme stabiilsuse ja ülespoole liikumise saavutamiseks. Võtmeks on läheneda neile strateegilise mõtteviisiga: uurida põhjalikult, rakendada varakult ja sageli, koguda oma dokumendid ette ja jääda püsivaks ootenimekirjade ja bürokraatlike takistuste kaudu. Täiendada otsingut, ühendades kohaliku eluasemenõustajaga ja uurides sellega seotud algatusi, nagu kogukonna maafondid ja kaasavad eluasemeloteriid.

Taskukohase eluasemekriisi ei lahendata üleöö, kuid praegu on sinu linnas või maakonnas programmid, millel on sinu nimi – kui tead, kust otsida ja kuidas kandideerida. Alusta juba täna, tuvastades oma kohaliku majutusasutuse, registreerides hoiatused ja valmistades ette oma rakenduse. Stabiilne ja taskukohane eluase ei ole lihtsalt unistus, vaid õigete kohalike ressurssidega võib see saada sinu reaalsuseks.