Miks kohalikud seadused määratlevad teie üürniku õigused

Kodu üürimine on üks olulisemaid rahalisi kohustusi, mida enamik inimesi võtab. Ometi eeldavad paljud üürnikud, et nende õigused on kogu riigis ühesugused. Tegelikkuses sõltuvad teie õigused üürnikuna suuresti teie osariigi, maakonna ja linna konkreetsetest seadustest. Kui föderaalseadus sätestab lähtepunkti – näiteks õiglase eluaseme seaduse diskrimineerimise keeld –, siis kohalikud määrused täidavad kriitilised üksikasjad. Need reguleerivad kõike alates sellest, kui palju üürileandja võib tagatisraha nõuda, kuni selle tagastamiseni, milliseid parandusi ta peab tegema ja kuidas ta saab teid seaduslikult välja tõsta.

Kohalike eeskirjade eiramine võib sind haavatavaks jätta. Ebaõiglane üüriklausel võib tegelikult olla sinu jurisdiktsioonis ebaseaduslik. Seevastu võib üürileandja &# 8217; nõue olla täiesti seaduslik, kui sa elad, kuid ebaseaduslik vaid mõne miili kaugusel. Mõistmine, kuidas kohalikud seadused rendikogemust kujundavad, ei ole lihtsalt hea nõuanne – see on oluline kaitse sinu kodule, rahale ja meelerahule.

Üürnikuõiguse kihid: föderaalne, riiklik ja kohalik

Üürnikuõigus toimib kolmel tasandil. Föderaalseadused kehtestavad mittekaubeldavad standardid. Õiglase eluaseme seadus keelab diskrimineerimise rassi, nahavärvi, rahvusliku päritolu, usutunnistuse, soo, perekondliku seisundi ja puude alusel. USA justiitsministeerium ] jõustab selle seaduse. Osariigi seadused lisavad seejärel veel ühe kihi, andes üürnikele sageli rohkem õigusi, kui föderaalseadus nõuab. Näiteks nõuavad paljud riigid üürileandjatelt kirjalikku üürimist, rendimaksete ajapikendust ja viiviste piiramist.

Kohalikud seadused – linnavolikogude, maakondade nõukogude või valijate hääletamismeetmed – võivad anda üürnikele veelgi tugevama kaitse. Need on seadused, mis mõjutavad igapäevaelu kõige otsesemalt: üürikontrolli piirmäärad, lihtsalt põhjusel väljatõstmise reeglid, kohustuslik ümberpaigutamisabi ja kontrollinõuded. Need on väga erinevad. Seattle'i üürnikul on teistsugused õigused kui Houstoni üürnikul. Isegi samas suurlinnapiirkonnas võib Oaklandi-sugusel linnal olla üürnikukaitse, mida naaberäärelinnadel ei ole.

Miks kohalikud seadused on kõige olulisemad

Kuna osariigi ja föderaalseadused sätestavad ainult miinimumstandardid, määravad kohalikud seadused sageli tegeliku jõustamisvõimu üürnike olemasolu. Osariigi seaduse kohaselt peab üürileandja tagastama tagatisraha 30 päeva jooksul, kuid linna määrus võib seda vähendada 14 päevani ja nõuda üksikasjalikke mahaarvamisi. Kohalikud eluasemeosakonnad pakuvad ka inspektoreid ja vahendajaid, kes kaebusi käsitlevad. Ilma tugevate kohalike reegliteta võib üürnikel olla vähe abinõusid peale kallite kohtulahingute.

Kohalikud üürileandja seadused

Kohalikud määrused käsitlevad tavaliselt kõige levinumaid valupunkte üürnike ja üürileandjate vahel. Siin on peamised kategooriad, millega tõenäoliselt kokku puutud.

Rendikontroll ja üüri stabiliseerimine

Võib-olla kõige tuntum kohalik rentnikukaitse on üürikontroll. See piirab seda, kui palju võib üürileandja igal aastal üüri suurendada või mõnel juhul takistab see üldse tõusu. Linnades nagu New York, San Francisco, Los Angeles ja Washington, DC on mingi üürikontrolli vorm. Kuid reeglid on erinevad. New Yorgi linna üüri stabiliseerimise seadus kehtib enne 1974. aastat ehitatud hoonetele, kus on kuus või enam ühikut. San Francisco üürimäärus hõlmab enamikku enne 1979. aastat ehitatud hooneid. Isegi sellises osariigis nagu California, mis läbis ületas üleriigilise üürikorgistuse (AB 1482), võivad üksikud linnad ületada rangemaid piire. Näiteks Los Angelese maakonna üürikontrolli kohaldatakse enne 1978. aasta oktoobrikuu hinnatõusuga seotud korterite suhtes.

Kui elad rendiga kontrollitavas piirkonnas, peab sinu rendileandja selgelt märkima, et selle suhtes kehtivad reeglid. Üürileandjad peavad end registreerima kohalikus üürikomisjonis ja neid võib karistada ebaseaduslike tõusude eest. Üürnikud võivad esitada kaebusi ja saada sageli üleliigsete tasude eest tagasimakseid.

Tagatishoiuse eeskirjad

Kohalikud seadused piiravad sageli tagatisrahasid. Mõned riigid piiravad hoiuseid kahe kuu üüriga; linnad nagu ] paljud jurisdiktsioonid ] lähevad kaugemale. Näiteks San Franciscos ei tohi mööblita korteri hoius ületada ühe kuu üüri. Bostonis on limiit ühe kuu üür ja üürileandja peab maksma deposiidilt intressi. Kohalikud seadused määravad ka, kui kiiresti tuleb tagatisraha pärast väljakolimist (sageli 14 kuni 30 päeva) tagastada ja nõuda mahaarvamiste eest üksikasjalikku laekumist. Nende reeglite rikkumine võib põhjustada kolmekordset kahju (kolmekordset summat) kohtus.

Väljatõstmise kord ja õiglase põhjuse nõuded

Paljud linnad on kehtestanud „õiglase põhjuse väljatõstmise määrused. See tähendab, et üürileandja ei saa üürnikku välja tõsta ilma õiguslikult tunnustatud põhjuseta, näiteks üüri maksmata jätmise, üürilepingu rikkumise või sissekolinud omanikuta. Ilma õiglase kaitseta võib üürileandja kuust kuusse rendilepingus välja tõsta mis tahes põhjusel (või ilma põhjuseta) ja nõuetekohase etteteatamisega. Linnad nagu Seattle, Portland ja Berkeley nõuavad just põhjust. Need seadused sätestavad sageli ka minimaalsed, näiteks 60 või 90 päeva, kui väljatõstmist ei toimu omaniku sissekolimisega. Samuti võivad nad nõuda kolimisabi maksmist üürnikele.

Elupaigakindluse standardid ja remont

Igas jurisdiktsioonis kehtib “elamiskõlblikkuse garantii”, mis kohustab üürileandjaid säilitama ohutuid ja sanitaarkortereid. Kohalikud koodid täpsustavad täpselt, mida see tähendab: torustikutööd, küte, elekter, korralik prügikast, kahjuritõrje ja struktuuriline terviklikkus. Mõned linnad nõuavad iga- aastast ülevaatust (nt üürileandja ei tee vajalikke parandusi). Kui üürileandja ei tee vajalikke parandusi, võib üürnikel olla õigus üüri kinni pidada, remontida ja maha arvata või üürileping lõpetada. Teatud kohtades tuleb enne tegutsemist anda kirjalik teade ja anda mõistlik aeg remondiks. Enne üüri kinni pidamist tuleb üürimisest alati konsulteerida oma kohaliku eluasemeosakonna või üürniku õiguste organisatsiooniga.

Üürileandja survekaitse

Üürileandjal on ebaseaduslik oma õiguste kasutamise eest kätte maksta – teatada koodi rikkumisest, liituda üürniku ametiühinguga või kaevata halbade tingimuste üle. Kohalikud seadused laiendavad sageli kättemaksukaitset kaugemale föderaalsetest või riiklikest standarditest. Näiteks eeldavad mõned linnad kättemaksu, kui väljatõstmine toimub 60 kuni 180 päeva jooksul pärast seda, kui üürnik on esitanud kaebuse. Üürileandjad peavad seejärel tõendama, et neil oli õiguspärane, mitte- kättemaksu põhjus.

Õiglane eluase ja diskrimineerimisvastane pikendamine

Föderaalne õiglase eluaseme seadus hõlmab riiklikul tasandil kaitstud klasse. Kuid kohalikud seadused lisavad sageli kaitstud kategooriaid, näiteks sissetulekuallikad (sh 8. jaotise vautšerid), seksuaalne sättumus, sooline identiteet, sisserände staatus, vanus või amet. Mõned linnad nõuavad ka, et üürileandjad võtaksid vastu üüritoetusi või keelaksid lastega perede diskrimineerimise. Näiteks Seattle'il ja San Franciscol on „sissetulekuallika kaitse, mis muudab üürnikust keeldumise ebaseaduslikuks ainult seetõttu, et nad kasutavad eluaseme vautšerit.

Kuidas uurida oma kohalikke üürniku seadusi

Kohaliku üürniku seaduste leidmine ei nõua õigusteadust. Alusta neist sammudest.

Külasta valitsuse ametlikke veebilehti

Teie linna või maakonnavalitsuse veebisaidil on tavaliselt eluaseme või rentniku õiguste leht. Otsige „Rent Board, „Kündimisabi või „Eluasemeosakond. Paljud linnad avaldavad lihtsaid juhendeid, näidiskirju ja korduma kippuvaid küsimusi. Näiteks ]San Francisco Üürnike Liit ] pakub põhjalikke ressursse. Föderaalse teabe jaoks on USA elamumajanduse ja linnaarengu ministeeriumil ] üürnikuõiguste brošüürid.

Konsulteerida õigusabiorganisatsioonidega

Mittetulunduslikud õigusabikliinikud pakuvad tasuta või odavat nõu. Sellised rühmad nagu õigusabiühing (New York City), Põhja-California õigusteenistused või kodanike õiguste advokaatide komitee kasutavad sageli vihjeliine ja sissesõidukliinikuid. Nad võivad selgitada teie kohalikke õigusi ja aidata teil koostada nõudmisekirju.

Osalege Üürniku Liidu koosolekutel või seminaridel

Paljudes linnades on olemas üürnikuliidud või -ühendused. Need rohujuuretasandi rühmad korraldavad seminare, avaldavad värskendusi uute määruste kohta ja propageerivad tugevamat kaitset. Koosolekul osalemine võib viia teid kokku teiste inimestega, kes on seisnud silmitsi samade probleemidega.

Loe oma üürimist hoolikalt

Teie rendileping võib viidata konkreetsetele kohalikele seadustele, näiteks „Sellele üksusele kehtib üüri stabiliseerimismäärus” või „Linnaseadustiku peatüki 123 kohane tagatisraha”. Kui rendileping sisaldab määruse numbrit, otsi see internetist. Rendileping ei saa tühistada kohalikku õigust; kui klausel rikub kohalikku määrust, ei ole see klausel jõustatav.

Mida teha, kui teie õigusi rikutakse

Kui usute, et üürileandja on teie õigusi rikkunud, käituge metoodiliselt.

  1. ]Dokumenteerige kõik. ] Hoidke koopiad oma üürist, üürikviitungid, e-kirjad, tekstisõnumid ja fotod probleemidest. Pange tähele vestluste kuupäevi ja kellaaegu.
  2. ]Saada kirjalik kaebus. ] Kasuta kinnitatud kirja või e-kirja koos lugemiskviitungiga. Teatage probleemist selgelt ja viitage konkreetsele seadusele, mida teie arvates rikutakse.
  3. FLT:0]Võtke ühendust oma kohaliku eluasemeosakonnaga.] Paljudes linnades on koodikontrolli ametnikud, kes saavad teie üksust kontrollida ja üürileandjale korraldusi anda.
  4. ]Kutsuge üürniku vihjeliin.] Õigusabiorganisatsioonidel on sageli tasuta vihjeliinid, mis võivad anda teie linnale konkreetset nõu.
  5. ]Mõned linnad pakuvad tasuta vahendusteenust üürnike ja üürileandjate vahel kogukonna vaidluste lahendamise keskuste kaudu.
  6. ]Pidage kinni üürist või remondist ja arvake maha – ainult siis, kui teie kohalikud seadused seda lubavad. Ärge tehke seda enne, kui pole protseduuri kinnitanud.
  7. ]Otsige juriidilist esindamist. ] Kui küsimus eskaleerub, võib aidata rentnikuõigusele spetsialiseerunud advokaat. Paljud töötavad ettenägematute kuludega või pakuvad tasuta esialgseid konsultatsioone.

Eriolukorrad: COVID-19, loodusõnnetused ja üürimoratooriumid

COVID-19 pandeemia ajal kehtestasid kümned linnad ja osariigid ajutised väljatõstmise moratooriumid, üüri külmutamise seadused ja kaitsed üürnikele, kes ei suutnud töökaotuse tõttu maksta. Mõned neist seadustest jäävad kehtima, kuigi muudetud kujul. Näiteks New Yorgi COVID-19 erakorralise üüritoetuse programm (CERAP) ja rentniku Safe Harbori seadus takistasid väljatõstmisi erakorralise seisukorra ajal maksmata jätmise eest. Los Angeleses asuvad üürnikud võivad siiski taotleda üürisoodustust ja on väljatõstmise eest kaitstud teatud kuupäevani, kui neil on pooleliolev taotlus.

Samuti annavad kohalikud omavalitsused pärast loodusõnnetusi, nagu metsatulekahjud või orkaanid, sageli ajutisi üürimiskeelde ja pikendavad etteteatamistähtaegu.

Rendilepingud ja kohalik õigus: mida jälgida

Isegi hästi kirjutatud rendileping peab vastama kohalikele seadustele.

  • ]Õigusklauslitest loobumine: ] Üürileandja ei saa sundida teid allkirjastama kohaliku seadusega antud õigust. Kui üürilepingus on kirjas: „Kübernik nõustub loobuma kõigist üüri kinni pidamise õigustest, kuid teie linn lubab üüri kinni pidada remondi eest, on see klausel tühine.
  • Ebaseaduslikud hilinenud tasud: ] Mõned linnad piiravad hilinenud tasusid (nt mitte rohkem kui 50 dollarit või 5% üürist). Renditasu, mis võtab kindla 100 dollari suuruse hilinenud tasu, võib olla ebaseaduslik.
  • Earth lõpetamise karistused: ] Kui te katkestate rendilepingu koduvägivalla, sõjaväelise kasutamise või ohtlike tingimuste tõttu, lubavad paljud kohalikud seadused teil lõpetada ilma trahvita.
  • ]Sisenemisteatise nõuded: ] Üürileandjad peavad enne teie üksusesse sisenemist andma mõistliku etteteatamise - tavaliselt 24 kuni 48 tundi, kuid mõned linnad nõuavad kirjalikku etteteatamist.

Ressursid, mida iga üürnik peaks teadma

Mitmed usaldusväärsed allikad aitavad teil oma õigusi mõista ja jõustada.

  • HUD üürnike õiguste leht] – ülevaade föderaalsetest kaitsemeetmetest ja linkidest kohalikele HUD-büroodele.
  • Nolo üürniku õiguskeskus ] – lihtsad ingliskeelsed artiklid tagatishoiuste, väljatõstmiste ja elamiskõlblikkuse kohta, mida on ajakohastatud riigipõhise teabega.
  • Kohalik advokatuur – paljud pakuvad advokaadi suunamise teenuseid üürnikuküsimustes, sageli odava esialgse konsultatsiooniga.
  • ]Riigi peaprokuratuur ] – avaldab üürileandja-üürnike käsiraamatud ja jõustab tarbijakaitseseadusi.
  • ]Tenant Union / Rentnikud koos ] - California riigiülene üürnike õiguste organisatsioon pakub näidiskirju ja ajakohastusi õigusaktide kohta.
  • Ühenduse õigusteenused ] – mittetulundusühing, millel on kontorid paljudes suuremates linnades, pakkudes tasuta õigusabi madala sissetulekuga üürnikele.

Järeldus

Kohalikud seadused on üürnikuõiguste alus. Need määravad, kui palju üür võib tõusta, kui kiiresti tuleb tagatisraha tagastada, milliseid parandusi peab üürileandja tegema ja kuidas väljatõstmisi võib teha. Kui föderaal- ja osariikide seadused pakuvad turvavõrku, siis on just sinu linna- või maakonnavalitsus see, kes oma üürikogemuse üle kõige otsesemalt võimu omab. Sinu aadressile kehtivate määruste otsimisele kuluv aeg on väike investeering, mis võib säästa sind tõsistest rahalistest ja emotsionaalsetest raskustest. Hoia end kursis, dokumenteeri kõike ja ära karda abi küsida paljudelt ressurssidest, mis on mõeldud üürnike kaitsmiseks. Sinu kodu on liiga oluline, et seda juhuse hoole jätta.