Miks linnapead on eluaseme taskukohasuse jaoks olulised

Linnapead on muutunud keskseteks isikuteks taskukohaste eluasemete kriisi lahendamisel.Erinevalt riigi valitsuse laiadest poliitilistest hoobadest tegutsevad linnapead kohalikul tasandil, kus eluasemeprobleemid on kõige teravamalt tuntavad ja kus saab välja töötada kohandatud lahendusi. Nende ainulaadne positsioon võimaldab neil koordineerida maakasutust, suunata riiklikke investeeringuid ning pidada läbirääkimisi arendajate ja eluasemeühistutega.Kuna Ühendkuningriik seisab jätkuvalt silmitsi taskukohaste kodude puudusega, on poliitikakujundajate, linnaplaneerijate ja elanike jaoks oluline mõista, kuidas linnapead saavad ja teevad muutusi.

Väljakutse ulatuse suurendamine: taskukohase eluaseme praegune olukord Ühendkuningriigi linnades

Enne linnapeade konkreetsete meetmete uurimist on oluline hinnata probleemi ulatust. Riikliku elamuliidu andmetel vajab ainuüksi Inglismaa igal aastal umbes 145 000 taskukohast kodu, kuid praegu tarnitakse alla 50 000. Suurlinnades nagu London, Manchester, Birmingham ja Bristol on eluasemehindade tõus ja eraüüride tõus viinud koduomanikud paljudele keskmise ja madalama sissetulekuga leibkondadele kättesaamatuks. Sotsiaalelamute ootenimekirjas on üle 1,2 miljoni leibkonna riiklikul tasandil. Need arvud rõhutavad, miks linnapeade juhtimine ei ole mitte ainult kasulik, vaid kriitiline.

Stressi ja kohaliku juhtimise rolli

Kohalikud eluasemeturud nõuavad lokaalseid vastuseid. Riiklikud poliitikad, nagu ostuabi või reformi planeerimine, on olulised, kuid sageli ei käsitleta iga linna konkreetseid tingimusi.Linnapead võivad tegutseda peenemalt: nad kontrollivad kohalikke arenguettevõtteid, mõjutavad strateegilist planeerimist ja võivad katsetada uuenduslikke mudeleid, ootamata Westminsteri õigusakte. Selline agility on eriti väärtuslik linnades, kus maa hinnad, demograafia ja olemasolevad eluasemefondid on väga erinevad.

Linnapeadele kättesaadavad peamised poliitikavahendid

Ühendkuningriigi linnade linnapead – olgu nad otse valitud metrolinnapead (nagu Suur-Manchesteri linnapea või Liverpooli linnapiirkonna linnapea) või pehmemate volitustega pidulikud linnapead – võivad kasutada mitmesuguseid vahendeid taskukohase eluaseme pakkumise suurendamiseks.

Strateegiline ruumiline planeerimine ja maakogu

Linnapeade üheks tugevamaks hoovaks on kohaliku arengukava ja strateegiliste eluasemeturgude hinnangute mõjutamine.Linnapead saavad kohaliku planeeringu poliitika kaudu kindlaks teha mahajäetud tööstuspiirkonnad, määrata kasvualad ja nõuda uutes arendustes taskukohase eluaseme miinimumprotsenti.Londoni linnapea Londoni kava nõuab, et kõik uued arendused tagaksid vähemalt 35% taskukohase eluaseme 10- või enama ühikuga skeemides, sõltuvalt elujõulisusest.Suur-Manchesteri Kombineeritud Amet on kasutanud oma ruumilist raamistikku, et seada prioriteediks mahajäetud tööstuspiirkondade taaselustamine ja seada taskukohased eluasemeeesmärgid oma kümnes linnaosas.

Maa kokkupanek – maatükkide omandamise ja konsolideerimise protsess arenguks – on veel üks võimas vahend.Linnapead saavad kasutada sundostutellimusi, et tuua edasi seiskunud või alakasutatud maad, eriti kui arendajad hoiavad kinni maapankadest.Seffieldi linnapiirkonna linnapea on kasutanud CPO volitusi, et avada segaelamute paigad. Valitsuse 2023. aasta tasandus- ja taastamisseadus on tugevdanud ka linnapea kohustuslikku ostuõigust, muutes taskukohase eluaseme jaoks maa kokkupaneku teostatavamaks.

Kaasav tsoneerimine ja arendajate panus

Kaasav tsoneerimine nõuab, et eraarendajad kaasaksid oma kavadesse osa taskukohasest eluasemest.Paljudes Ühendkuningriigi linnades saavutatakse see paragrahvi 106 alusel sõlmitud lepingute kaudu – planeerimislubadega seotud juriidilised kohustused. Linnapead võivad kehtestada selged poliitikad, millega tagatakse, et paragrahvi 106 alusel peetavate läbirääkimiste tulemusel saadakse arvestataval hulgal taskukohaseid kodusid.Näiteks West Midlandsi Kombineeritud Ameti „Taskukohase eluaseme strateegias on seatud eesmärk, et 20% kõigist piirkonna uutest kodudest peaks olema taskukohane, kusjuures suurem osa riigi omandis oleva maa arendamisest on ka olemas. Mõned linnapead on toetanud „elujõulisuse hindamist, et arendajad ei saaks kasutada ärilise elujõulisuse aluseid, et vältida taskukohast eluasemete sissemakseid.

Üleandmis- ja maksuõigused

Linnapeadele volituste andmisega seotud üleminekulepingud andsid ka võimaluse säilitada osa ettevõtlusmaksudest ja lisamaksudest. Linnapead võivad neid tulusid hüpotekteerida taskukohaste eluasemeprogrammide rahastamiseks.Suure Manchesteri linnapea Andy Burnham kasutas eraldatud vahendeid, et luua eluasemeinvesteerimisfond, mis on tarninud üle 2000 taskukohase kodu. Samamoodi käivitas Liverpooli linnapiirkonna linnapea eluasemete juhtimisega regenereerimisprogrammi, mida toetab 44 miljoni naela suurune detsentraliseeritud rahastamine. Maksude üleandmine on võrreldes USA või Saksamaa linnade linnapeadega endiselt piiratud, kuid suundumus suurema kohaliku maksuautonoomia suunas tõenäoliselt jätkub, andes linnapeadele rohkem otsest investeerimissuutlikkust.

Rahastamine taskukohane eluaseme: linnapea eelarve eraldised ja partnerluse mudelid

Linnapead ei saa raha trükkida, kuid nad võivad suunata olemasolevaid eelarveid, meelitada ligi erainvesteeringuid ja võimendada riiklikke toetusi.

Eluasemetulukontod ja nõukogu omandis olev elamumajandus

Mõned linnapead teostavad järelevalvet ühendatud asutuste üle, mis hõlmavad säilitatud elamufondiga nõukogusid.Nad võivad mõjutada eluasemetulukonto kulutusi, tagades, et olemasolevate volikogude eluasemete ülejäägid investeeritakse uuesti uutesse ehitamisse ja renoveerimisse.HRA 2012. aasta isefinantseerimisreformid andsid aga igale volikogule kontrolli oma HRA üle, mistõttu on linnapea mõju sageli strateegilise koordineerimise kaudu kaudne.Linnades nagu Bristol on linnapea teinud nõukoguga koostööd, et määrata kindlaks suurem osa HRA ülejääkidest, mis eraldatakse uutele sotsiaalkortetele.

Eluaseme kiirendiprogrammid ja toetuste sobitamine

Paljud linnapead on käivitanud kohalikud eluasemete kiirendamise programmid, mis pakuvad eluasemeühistutele ja kogukonna juhitud arendajatele väikesemahulist lünga rahastamist või madala maksumusega laene.Näiteks eraldas Londoni linnapea programm „Building Council Homes for Londoners nelja aasta jooksul 4,8 miljardit naela uute volikogude kodude käivitamiseks.Tyne'i põhjaosa linnapea Kombineeritud asutus kasutas 10 miljoni naela suurust kiirendifondi, et vähendada taskukohase eluasemega seotud riske. Need programmid nõuavad sageli eluasemeühistute või arendajate ühitatud rahastamist, mis suurendab linnapeade eelarvete mõju.

Avaliku ja erasektori partnerlus ning ühisettevõtted

Linnapead võivad vahendada avaliku sektori (kohalikud volikogud, ühendasutused) ja erasektori arendajate või institutsionaalsete investorite vahelisi tehinguid.Suurema Manchesteri ühisettevõte „GM One ühendab ühendatud asutuse Greater Manchesteri Kombineeritud Ameti ja viis elamuühistut, et pakkuda 1200 segaelamut. Linnapead kasutavad ka elujõulisuse puudujäägi rahastamist, et muuta skeemid, mis muidu oleksid suurte maakulude või madalate müügiväärtuste tõttu majanduslikult teostatavad. Seda lähenemisviisi on kasutanud Liverpooli linnapiirkonna elamuühistute toetusprogramm ebasoodsates piirkondades asuvate objektide esiletoomiseks.

Kogukonna kaasamine: NIMBYismi vastu võitlemine ja konsensuse loomine

Olemasolevate elanike vastuseis, mida tavaliselt nimetatakse nimbüismiks, on uute eluasemete, eriti taskukohaste ja sotsiaalsete kodude jaoks endiselt märkimisväärne takistus.Linnapead on ainulaadselt võimelised seda vastu seisma, juhtides avalikke vestlusi ja näidates taskukohase eluaseme kogukonna eeliseid.

Läbipaistev planeerimine ja varajane konsulteerimine

Linnade keskuse uuringud näitavad, et varajane ja sisukas kaasamine vähendab hilisemaid vastuväiteid.Linnapead võivad volitada arendajaid korraldama avalikke näitusi enne taotluste planeerimist ning nad saavad tagada, et kohalikel elanikel on juurdepääs selgele teabele taskukohase eluasemete kombinatsiooni, ühikute suuruse ja ametiaja kohta. Londoni linnapea programm „Hea majanduskasv disaini abil sisaldab kogukonna kaasamise standardit. Manchesteris korraldas linnapea büroo „Suure Mancunian Housing Debate, et kaasata elanikke linna eluasemestrateegia kujundamisse.

Kogukonna maa usaldusfondid (CLT) kui vastukaaluks nimbüismile

Üks uuenduslik lähenemisviis, mida linnapead on toetanud, on ühenduse maafondide – mittetulunduslike, kohalikul tasandil kontrollitavate, taskukohaseid eluasemeid arendavate ja haldavate organisatsioonide – laiendamine.KLTd seisavad vähem tõenäoliselt silmitsi kohaliku vastuseisuga, sest kogukond ise on otseselt seotud.Lisbourli linnapiirkonna linnapea on toetanud CLT projekte Toxtethis ja Anfieldis. Bristoli linnapea on andnud maad ja toetusi mitmete CLTde rajamiseks üle linna, pakkudes püsivalt taskukohaseid kodusid väljaspool avatud turgu.

Linnapeade sõnum ja meedia juhtimine

Linnapead saavad kasutada oma avalikke platvorme, et muuta taskukohase eluaseme narratiivi.Selle asemel et seada areng ohtu kohalikule iseloomule, võivad nad rõhutada sotsiaalset ja majanduslikku kasu: stabiilset üüripinda, vähenenud kodutust, segakogukondi ja kohalikke töökohti ehituse ajal.Tugev linnapea juhtkond võib aidata võidelda nende ja meie keelekasutuse vastu, mis sageli domineerib planeerimisaruteludes.Näiteks on West Midlandsi linnapea korraldanud reklaamikampaaniaid, et ehitada toetust uutele eluasemetele, ning Londoni linnapea on korduvalt väljendanud toetust sotsiaalelamute suurendamisele rohelisel vööndimaal, kus see on asjakohane.

Juhtumiuuringud: linnapead teevad vahet

Mitmed Ühendkuningriigi linnapead on näidanud, et tugev kohalik juhtkond annab mõõdetavaid tulemusi.

Manchesteri suurlinnas Andy Burnhami esimene elamustrateegia

Alates 2017. aasta valimisest on Andy Burnham teinud eluaseme taskukohasuse oma linnapea keskseks sambaks.Tema kodud kõigile strateegia hõlmab eesmärki 30 000 taskukohase kodu viie aasta jooksul, mida toetab 300 miljoni naela suurune eluasemeinvesteeringute fond. Linnapea on nõudnud ka piirkondlikku kodutuse ennetamise toetust, mis on teedrajav lähenemisviis, mis ühendab eluasemed tervishoiu ja sotsiaalhoolekande toetusega. Strateegiat on hinnatud, vähendades linnapiirkonnas karmi magamist 10% ja pakkudes strateegia esimese kahe aasta jooksul üle 5000 taskukohase kodu.

London: Sadiq Khani Londoni plaan ja rahastamistorustikud

Otse Londoni linnapeana on Sadiq Khan kasutanud Londoni plaani kogu kaalu, et tagada taskukohaste eluasemete pakkumine ka turulanguste ajal.Tema administratsioon suurendas võtmetöötajatele mõeldud Londoni abiostukava ja käivitas programmi „Building Council Homes for Londoners, millega on käivitatud üle 10 000 volikogu kodu.Lisaks kasutas linnapea Londoni eluasemestrateegiat, et võtta kasutusele uus taskukohase eluaseme määratlus, mis hõlmab ka sotsiaalüürimudeleid. Vaatamata kasvavatest ehituskuludest tulenevatele väljakutsetele on linnapea lähenemisviis hoidnud taskukohase eluasemete torujuhtme aktiivsena.

Liverpooli linnapiirkond: Steve Rotherami Brownfieldi esimene lähenemine

Linnapea Steve Rotheram on keskendunud mahajäetud tööstusmaa tagasikasutusele võtmisele taskukohaste kodude jaoks.Liverpooli linnapiirkonna Brownfieldi taaselustamise strateegia on vabastanud üle 100 hektari saastunud ja alakasutatud maad, toetades enam kui 2000 uut kodu – millest 60% on taskukohased. CPO volituste ja eraldatud eluasemetoetuste kasutamisega on linnapea büroo kiirendanud aastaid seiskunud alade arengut.

Probleemid ja piirangud: mida linnapead üksi teha ei saa

Ükski linnapea ei suuda taskukohase eluasemekriisi üksi lahendada.

Sõltuvus keskvalitsuse rahastamisest

Linnapeade eluasemeeelarved sõltuvad valdavalt riiklikest toetustest, nagu taskukohaste eluasemete programm ja eluasemeinfrastruktuuri fond.Kui keskvalitsus vähendab toetusmäärasid või muudab abikõlblikkuse eeskirju, võivad linnapeade programmid takerduda.Taskukohaste eluasemete programmi hiljutine külmutamine aastatel 2023–2024 on tekitanud mõnedele ühendatud asutustele rahastamislünki.

Piiratud kontroll erarendisektori ja sotsiaalkorterite määruse üle

Linnapeadel on vähe võimu erarendisektori üle, mis moodustab Ühendkuningriigi linnades kasvava osa eluasemetest.Rents on suures osas reguleerimata ja kvaliteedistandardite jõustamine kuulub piiratud võimsusega kohalike omavalitsuste pädevusse.Samuti tegeleb sotsiaalkorterite reguleerimisega riiklikult sotsiaalelamumajanduse reguleeriv asutus, mis tähendab, et linnapead ei saa otseselt võtta vastutusele petturitest elamuühistuid.

Planeerimise elujõulisus ja arendaja takistus

Arendajad võivad kasutada elujõulisuse hindamist, et vähendada taskukohaseid eluasememakseid, ning valitsuse praegustes suunistes keelatakse kohalikel omavalitsustel nõuda taskukohaseid eluasemeid alla 10 ühiku suurustel aladel.Linnapead võivad suruda läbi tugevama kohaliku poliitika, kuid neil on sageli maaomanike õiguslikud probleemid.

Vaadates ette: linnapeade eluaseme juhtimise tulevik

Käimasolevate üleandmislepingute ja valitsuse pühendumisega „ühtlustamisele saavad linnapead tõenäoliselt rohkem vahendeid. Valge raamatuga „Leping Up White Paper (2022) tehti ettepanek lubada ühendametitel säilitada 100% ettevõtlusmääradest ja võtta kasutusele linnapeade arenduskorporatsioonid, millel on tugevam kohustuslik ostuõigus. Mõned kommentaatorid on nõudnud, et linnapeadele antaks eluasemelaenuõigus otse, sarnaselt sellega, kuidas Housing Finance Corporation juba teeb koostööd mõne ühendatud asutusega.

Samuti on välja kujunenud suundumus eluasemete integreerimiseks nulliga moderniseerimisprogrammidega.Linnalinnapead Bristol ja Manchester ühendavad taskukohased eluasemed kliimaeesmärkidega, kasutades keskkonnahoidlikku rahastamist sotsiaalelamute energiatõhususe parandamiseks ja uute hoonete ehitamiseks. See võib avada täiendavaid rahastamisvooge Ühendkuningriigi infrastruktuuripangalt ja erainvestoritelt, kes on üha enam huvitatud jätkusuutlikkusega seotud projektidest.

Järeldus: keskne roll, kus on ruumi kasvada

Tõendid on selged: linnapeadel on Ühendkuningriigi linnades kriitiline positsioon taskukohase eluaseme edendamisel.Strateegilise planeerimise, ressursside eraldamise, kogukonna kaasamise ja partnerluste kaudu saavad nad oluliselt muuta pakutavate taskukohaste kodude hulka ja kvaliteeti. Kuigi nad ei ole kõikvõimas – ja seisavad silmitsi tõeliste maksu- ja õiguslike piirangutega – muudab nende lähedus kohalikele vajadustele ja nende suutlikkus koordineerida mitut sidusrühma, hädavajalikuks. Kuna valitsus uurib sügavamat üleminekut, kasvab linnapea roll. Praegu on kõige edukamad linnapead need, kes ühendavad poliitilise tahte praktiliste abivahenditega, läbipaistvuse ja veendumusega ning pikaajalise visiooni järeleandmatu igapäevase pakkumisega.

]Lisateabe saamiseks vaadake ]Töötava valge raamatu (GOV.UK) ], ]Linnade eluasemepoliitika analüüsi keskust ja ]Riikliku elamumajandusliidu taskukohast eluasemestatistikat ]. ]