Omandimaksud on kinnisvaraomanike üks olulisemaid korduvaid rahalisi kohustusi, kuid paljudel inimestel puudub põhjalik arusaam sellest, kuidas nad töötavad, kuidas neid arvutatakse ja nende mõju kogu ulatuses.Kas olete esmakordne koduostja, kogenud kinnisvarainvestor või rentnik, kelle üürileandja annab maksukulud, on kinnisvaramaksuseaduse nüansse oluline tõhusaks finantsplaneerimiseks. See põhjalik juhend jagab maha kõik kinnisvara maksustamise peamised aspektid alates hindamismetoodikast kuni maksevõimalusteni, vabastusstrateegiateni ja maksmata jätmise tagajärgedeni. Selle teadmise omandamisega saate paremini oma maksukoormuse haldamiseks, teadlike ostuotsuste tegemiseks ja kohalike maksuametitega enesekindlalt suhelda.

Mis on kinnisvaramaksud?

Omandimaksud on väärtuselised maksud, mida kohalikud omavalitsused – maakonnad, linnad, koolipiirkonnad ja erimaksupiirkonnad – koguvad kinnisvaralt ja mõnel juhul ka isiklikult varalt.Tekkiv tulu on peamine rahastamisallikas oluliste avalike teenuste jaoks, nagu K-12 haridus, politsei ja tuletõrje, teed ja sillad, pargid, raamatukogud ja haldusfunktsioonid. Erinevalt tulu- ja müügimaksudest põhinevad omandimaksud vara enda väärtusel, mis muudab need suhteliselt stabiilseteks tuluvoogudeks kohalike eelarvete jaoks.

Kontseptsioon pärineb iidsetest tsivilisatsioonidest, kuid tänapäevased varamaksusüsteemid Ameerika Ühendriikides kujundati suures osas 19. ja 20. sajandi alguses, kui riigid otsisid usaldusväärset kohalikku rahastamist.Täna on igal riigil oma kinnisvara maksustamise raamistik, mis varieerub hindamissageduses, maksumäärade kehtestamises ja maksuvabastuse kättesaadavuses.

Omandimaksude mõistmine eeldab, et tunnistatakse, et need ei ole fikseeritud kohustused – need kõikuvad vastavalt muutustele omandi väärtuses, maksumäärades ja kohaldatavates erandites. See sujuvus tähendab, et ennetav juhtimine, näiteks õigeaegsed edasikaebamised ja vabastustaotlused, võib aja jooksul anda olulist kokkuhoidu.

Kuidas arvutatakse kinnisvaramaksud

Kuigi arvutusmeetodid on jurisdiktsiooniti erinevad, on põhivalem järjepidev: Omandimaks = (hinnatud väärtus × hindamissuhe × Millimäär) – maksuvabastused].Iga komponent mängib eraldi rolli.

Hinnatud väärtus ja turuväärtus

Hinnatud väärtus on valitsuse määratud arv, mis näitab, kui palju vara on maksuväärtuses. Ideaaljuhul läheneb see lähedalt turuväärtusele ] – hind, mida huvitatud ostja maksaks huvitatud müüjale reaalturuväärtusele vastava tehingu korral. Hindajad kasutavad turuväärtuse määramiseks kolme peamist lähenemisviisi:

  • Müügivõrdlusmeetod: ] Kõige levinum meetod elamukinnisvara puhul, võrreldes objekti objekti hiljuti müüdud sarnaste kodudega piirkonnas, kohandades seda suuruse, seisundi ja asukoha erinevustega.
  • ]Kulupõhine meetod: ] Hinnatakse struktuuri taastamise kulusid jooksevhindades, millest on maha arvatud amortisatsioon, pluss maa väärtus.
  • Tulude meetod: ] Kasutatakse tulutoovate kinnisvaraobjektide, näiteks korterite või ärihoonete puhul, lähtudes varast saadavast netotulust ja kapitalisatsiooni määrast.

Hindaja kasutab ühte või mitut neist meetoditest ja korrutab seejärel turuväärtuse ] hindamissuhtega ], et jõuda hinnatud väärtuseni.Paljud riigid nõuavad ühtset suhtarvu (nt 100% turuväärtusest), teised kasutavad murdarvulisi hinnanguid (nt 60% või 80%).

Veskihinnad ja maksumäärad

]veskimäär (või läbisõidumäär) on maksumäär, mis on väljendatud veskites, kus üks veski võrdub 1 dollariga maksu 1000 dollari kohta hinnatud väärtusest. Näiteks 20 miljoni veskimäär tähendab, et vara, mille hinnanguline väärtus on 200 000 dollarit, võlgneb enne maksuvabastusi 4000 dollarit. Milli määrad määrab iga maksuhaldur (maakond, linn, kooli juhatus jne) ja kogumäär on kõigi kohaldatavate maksude summa. Maksumäärad võivad igal aastal muutuda vastavalt eelarvevajadustele, valija poolt heaks kiidetud meetmetele ja jurisdiktsioonis olevate omandi üldväärtuste muutustele.

Erihinnangud ja muud lisandid

Lisaks üldisele omandimaksule kohaldatakse paljude kinnistute suhtes spetsiaalseid hindamisi, mis on seotud konkreetsete kohalike parandustega, nagu tänavate sillutamine, kõnniteede remont, kanalisatsiooniliinid või tänavavalgustus. Neid kogutakse tavaliselt paki või esijala kohta ja neid makstakse sageli osamaksetena mitme aasta jooksul. Erihinnangud ei sõltu vara väärtusest ja on väärtuselisest maksust eraldi.

Kinnisvaramaksude liigid

Erinevate omandimaksude kategooriate mõistmine aitab teil tuvastada kõik võimalikud kohustused ja planeerida vastavalt.

Kinnisvaramaksud

See on kõige tuttavam tüüp, mida hinnatakse maa ja sellega seotud püsistruktuuride - majade, kortermajade, äripindade ja vabade partiide - kohta. Kinnisvaramaksud on selle artikli peamine fookus ja enamiku kinnisvaramaksu arvete suurim komponent.

Isikliku omandi maksud

Mitmed riigid kehtestavad maksud isiklikule varale – materiaalne vara, mis ei ole püsivalt maa külge kinnitatud, näiteks sõidukid, paadid, äriseadmed, mööbel ja masinad. Ettevõtted on kõige rohkem mõjutatud, kuid mõned riigid maksustavad ka isiklikke sõidukeid ja paate. Isikliku vara hinnatakse kinnisvarast eraldi ja sageli amortiseerub vanuse või seisundi alusel. Kontrollige oma riigi nõudeid, kuna maksuvabastused võivad kehtida madalama väärtusega esemetele või konkreetsetele varaklassidele.

Vara võõrandamise maksud

Tuntud ka kui tehingumaksud[ või kinnisvara võõrandamise maksud], on need ühekordsed tasud, mida kohaldatakse siis, kui omandisuhted vahetuvad. Hinnad varieeruvad riigiti ja mõnikord ka paikkonnati. Ülekandemaksemakse maksab tavaliselt müüja, kuigi kohalik tava või läbirääkimine võib koorma ostjale üle kanda. Need ei ole iga-aastased korduvad maksud, vaid kujutavad endast olulist sulgemiskulu ja need tuleks arvestada kinnisvaratehingute eelarvesse.

Erihinnangud

Eespool lühidalt käsitletud erihindamised on eraldi kategooria, sest nendega rahastatakse konkreetseid infrastruktuuriprojekte ja neid kogutakse paki kohta, mitte väärtuse alusel. Need on sageli teie maksuarvel eraldi kirjena ja võivad olla olulised valdkondades, kus tehakse suuri avalikke töid.

Mõista oma maksuarvet

Tüüpiline kinnisvaramaksu arve kirjeldab mitut komponenti. Iga rea lugemise teadmine annab võimaluse kontrollida täpsust ja märgata võimalikke vigu.

  • ]Kinnisasja number või konto ID:] Teie kinnistu unikaalne tunnus maakonna maksusüsteemis.
  • Omaniku nimi ja aadress: ] Registreeritud omanik hindamise ajal.
  • Omandi kirjeldus:]Paki juriidiline kirjeldus või asukoha aadress.
  • Maaväärtus ja parendusväärtus: Mõnikord näidatakse eraldi; summa võrdub kogu turuväärtusega.
  • Hinnatud väärtus: ] Pärast hindamissuhte rakendamist turuväärtuse suhtes.
  • Kohaldatavad erandid: ] Loetelu maksuvabastustest, mis vähendavad maksustatavat väärtust, näiteks homestead või vanem kodanik.
  • Maksusväärtus: ] Hinnatud väärtus miinus maksuvabastused, maksu arvutamiseks kasutatud arv.
  • Maksumäär (või Millimäär): ] Kõigi maksuametite (maakond, linn, kool, eriringkonnad) maksumäär kokku.
  • Maksusumma asutuse kohta:] Mõnedel arvetel jagatakse välja igale üksusele võlgnetav maks enne kogusumma näitamist.
  • Erihinnangud: ] Kõik kohalike paranduste tasud.
  • Tasumisele kuuluv kogumaks: Kõigi maksude ja hinnangute summa, sageli pärast krediidi või ettemakseid.
  • Kuupäevad ja karistusgraafik: ] Teave maksete tasumise tähtaja ja viivise kohta.

Kui märkad lahknevusi, näiteks vale omaduste kirjeldust, topelt erandeid või valearvestust, võta kohe ühendust kohaliku hindaja bürooga. Vead on sagedasemad kui paljud eeldavad ja neid saab parandada nõuetekohase dokumentatsiooniga.

Vabastused ja mahaarvamised

Omandimaksuvabastused ja mahaarvamised vähendavad vara maksustatavat väärtust, vähendades otseselt võlgnetavat summat. Saadavus varieerub suuresti riigi, maakonna ja isegi linna lõikes, mistõttu on väga oluline uurida kohalikke vajadusi.

Ühised erandid

  • Kodumajapidamiste erand:] Saadaval esmastele elukohaomanikele, vabastades tavaliselt kindla summa või protsendi hinnatud väärtusest.Paljud riigid piiravad maksuvabastust teatud dollari suurusele summale (nt 25 000 või 50 000 dollarit).
  • ]Elanikkonna maksuvabastus: ] Majaomanikele, kes on teatavast vanusest (tavaliselt 65+) vanemad, on sageli seotud sissetulekupiirangutega.
  • ]Disabled veteranide erand: ] Pakutakse enamikus osariikides teenustega seotud puudega veteranidele.
  • ] Puudega inimeste erand: Püsiva puudega inimestele, kes vastavad sellistele kriteeriumidele nagu sissetuleku või varade piirangud.
  • Põllumajandus- ja metsamaa erand: ] Põllu- või metsamajanduses kasutatavat maad võib hinnata pigem selle kasutusväärtuse kui turuväärtuse alusel, vähendades oluliselt maaomandi makse.
  • Ajalooline omandivabastus: ] Mõned omavalitsused pakuvad maksusoodustusi ajalooliste kinnistute omanikele, kes säilitavad neid vastavalt säilitamisstandarditele.
  • Religioosne ja heategevuslik vabastus: Usulistele organisatsioonidele, mittetulundusühingutele ja maksuvabadel eesmärkidel kasutatavatele heategevusorganisatsioonidele kuuluvad varad on tavaliselt maksuvabad, kuigi see ei kehti omaniku isikliku elukoha kohta.

Erandite taotlemiseks on tavaliselt vaja esitada vorm hindaja büroos ja esitada tõendavad dokumendid (sünnitunnistused, puude hinnangud, sissetuleku tõendid jne). Taotluse tähtajad võivad olla ranged, nii et kalendri meeldetuletused, et vältida aastase akna puudumist.

Lisaks riiklikele vabastustele võib teil olla õigus saada ] föderaalse tulumaksu mahaarvamist makstud omandimaksudelt. Sisetulude teenus võimaldab teil maha arvata kuni 10 000 dollarit (5000 dollarit, kui abieluavaldus esitatakse eraldi) riiklikke ja kohalikke makse (sealhulgas omandimaks) oma föderaalsest deklaratsioonist, kui kirjeldate mahaarvamisi. See mahaarvamine võib kompenseerida osa kõrge maksumääraga piirkondades asuvate majaomanike kuludest.

Oma kinnisvaramaksude maksmine

Maksegraafiku haldamine on sama oluline kui arve mõistmine. Hilinenud maksed võivad põhjustada märkimisväärseid karistusi ja intresse, seega kasutage oma rahavoole sobivat maksestrateegiat.

Ühised makseviisid

  • Otsemakse maksukogujale: ] Maksa internetis krediit-/deebetkaardiga (sageli mugavustasuga), e-tšekiga või tšeki- või rahakorralduse saatmisega. Mõned jurisdiktsioonid aktsepteerivad ka maakonna kontorites isikumakseid.
  • Ettehoiukontod Hüpoteegilaenuandja kaudu:] Enamikul hüpoteegiga majaomanikel on tingdeponeerimiskonto, kus laenuandja kogub iga kuumaksega osa hinnangulisest aastasest kinnisvaramaksust. Seejärel maksab laenuandja teie nimel maksukogujale. Escrow tagab, et maks makstakse õigeaegselt ja jaotab kulud üle aasta, kuid peaksite siiski kontrollima, kas tingdeponeerimissaldo on täpne.
  • Paigaldusmaksete plaanid:] Mõned riigid ja maakonnad lubavad tasuda kinnisvaramaksu kahe või nelja osamaksena kogu aasta jooksul, sageli madala intressiga või ilma intressita, kui need on makstud tähtpäevadeks. See võib lihtsustada eelarve koostamist neile, kellel ei ole tingdeponeerimiskontosid.
  • ]Eelmaksed: ] Võite ette maksta hinnangulise summa järgmise aasta maksudeks, mõnikord allahindlusega, kui teie jurisdiktsioonis pakutakse ennetähtaegselt allahindlusi.

Maksetähtajad ja maksetähtajad

Tähtajad on riigiti ja maakonnati erinevad. Paljudel on algtähtaeg detsembris või jaanuaris, teine osa tuleb tasuda aprillis või mais. Väikesel osal osariikidest on aastaarved täies mahus. Enamik jurisdiktsioone pakub 30– 60 päeva pikkust ajapikendust enne trahvide kogumist. Karistusmäärad algavad sageli 1– 2% kuus ja võivad muutuda keeruliseks, mistõttu võib isegi lühike viivitus olla kulukas.

Kui müüte kinnisvara, siis tavaliselt proportsionaalsed kinnisvaramaksud sulgemisel, mis tähendab, et müüja maksab selle osa aastast, mille ta omas, ja ostja hüvitab müüjale arvelduse. Veenduge, et teie kinnisvaramaakler ja omandiõigusega tegelev ettevõte rakendaksid õiget proportsionaalsust, et vältida sulgemisjärgseid vaidlusi.

Kinnisvaramaksu maksmata jätmise tagajärjed

Varamaksuga seotud õigusrikkumistel on tõsised tagajärjed, mis võivad lõpuks viia vara kaotamiseni. Täitmise ajakava mõistmine aitab teil mahajäämuse korral kiiresti tegutseda.

Karistused ja intressid

Vahetult pärast maksetähtpäeva (või mis tahes maksetähtaja ületamist) hakkab maksmata jääk kogunema trahvide ja intressidega. Maksevõlgadelt laekuvate maksude intressimäärad on sageli kõrgemad kui tüüpilised tarbimislaenud, mõnikord 10–18% aastas. Maksehäirete menetlemise eest võidakse nõuda täiendavaid kindlaid tasusid.

Maksumaksja

Pärast määratud perioodi (tavaliselt 60–90 päeva maksetähtaega) paneb maksuhaldur kinnistule ] maksuõiguse. See pandiõigus omistab omandiõigusele ja on ülimuslik enamiku teiste pandiõiguste, sealhulgas hüpoteekide suhtes. Maksukohustus varjutab pealkirja, mistõttu on raske vara müüa või refinantseerida. See kajastub ka teie krediidiaruandes, mis võib teie krediidiskoori alandada.

Maksude müük / sundtäitmine

Kui maksud jäävad maksmata pikemaks ajaks – tavaliselt üks kuni kolm aastat sõltuvalt riigi õigusest – võib kohalik omavalitsus müüa maksuvõla erainvestorile maksu kinnipidamisõigusega müügiga või vara otsese sulgemisega maksulepingu müügiga ]. Maksu kinnipidamisõigusega riigis maksab investor viivised ja teenib intressi; kinnisvaraomanikul on tagasiostuperiood (sageli üks kuni kolm aastat) investorile tagasi maksmiseks koos intressiga vara tagasinõudmiseks. Maksuteate seisundis müüb maakond vara ise ja endine omanik võib kaotada kogu tasumata tagasimakseperioodi ja kui teil on kogu tasumata tagasimakseperiood.

Kui teil on raskusi maksmisega, võtke esimesel võimalusel ühendust oma maksukogujaga.Paljud jurisdiktsioonid pakuvad ] makselepinguid ] või raskuste laiendusi ], mis võivad takistada maksu kinnipidamisõiguse esitamist või müümist.

Teie kinnisvara maksuhinnangu vaidlustamine

Kui arvate, et teie vara hinnanguline väärtus on liiga kõrge – see tähendab, et teil on ebaõiglane maksuarve – on teil õigus esitada kaebus. Apellatsioonkaebused on kõige edukamad, kui need põhinevad faktilistel vigadel või olulistel erinevustel võrreldavate omadustega võrreldes.

Apellatsiooni ühised põhjused

  • Ebaõiged omandiandmed:] Ruudukujuliste kaadrite, magamistubade arvu, partii suuruse või seisundi vead võivad hinnatavat väärtust paisutada.
  • Ebavõrdne hinnang: ] Teie kinnisvara hinnatud väärtus on palju kõrgem kui samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisvaraobjektide (comp-müük) väärtus. Esitage tõendid võrreldavate kodude hiljutise müügi kohta madalamate hinnangutega.
  • ]Määra turuväärtuses: ] Kui kinnisvara väärtus teie naabruses on pärast viimast hindamist langenud, võite väita, et hindaja hinnang ei kajasta praeguseid turutingimusi.
  • ]Erandid on jäänud kasutamata: ] Kui teil on õigus erandile, mida ei ole kohaldatud, võib ka apellatsioonimenetlus seda parandada.

Apellatsioonimenetlused

  1. ]Vaadake läbi hindamisteatis: ] Uurige põhjalikult teadet vigade kohta omaduste kirjelduses, väärtuses ja erandites.
  2. Koguge tõendeid: ] Koostage hiljutine võrreldav müük (viimase 6–12 kuu jooksul), hinnangud, defektide fotod ja kõik professionaalsed hinnangud väärtusele.
  3. ]Võtke ühendust hindaja bürooga: ] Paljud vead saab lahendada mitteametlikult. Helistage või külastage, et arutada oma muresid enne ametliku kaebuse esitamist.
  4. ] Esitage ametlik kaebus: ] Esitage sobiv vorm (mida sageli nimetatakse "varamaksu kaebuseks" või "maksuvähendustaotluseks") maa tasandusametile või sõltumatule apellatsiooninõukogule. Järgige rangelt tähtaegu - tavaliselt 30–60 päeva alates hindamiskuupäevast.
  5. ]Valmistuge ärakuulamiseks: ] Teilt võidakse nõuda tõendite esitamist kohtuistungil; kaaluge maksukonsultandi, kinnisvaraadvokaadi või sertifitseeritud hindaja palkamist, kellel on kohalike kaebustega seotud kogemused.
  6. ]Ootage otsust: ] Juhatus teeb otsuse, mis võib hinnangut vähendada.Kui seda eitate, võite paljudes riikides eskaleeruda riigi tasandi maksukohtusse või kõrgemasse kohtusse.

Pidage meeles, et hinnangu vaidlustamine ei mõjuta teie kohustust tasuda algne maksuarve, kui apellatsioon on pooleli. Makske tasumisele kuuluv summa (või vähemalt vaidlustamata osa), et vältida karistusi. Kui teie kaebus rahuldatakse, tagastatakse teile enammakstud maksud.

Strateegiad, kuidas hallata oma kinnisvara maksukoormust

Lisaks atraktiivsetele hinnangutele ja erandite taotlemisele võivad kinnisvaraomanikud kasutada mitmeid ennetavaid strateegiaid, et hoida maksud hallatavad.

Ajastuse olulised parandused

Olulised renoveerimised – ruumi lisamine, keldri viimistlemine või teki ehitamine – suurendavad hinnatavat väärtust ja seega ka makse. Kohese mõju minimeerimiseks kaalu mitme aasta jooksul järkjärgulist parenduste tegemist või nende lõpetamist pärast järgmise maksuaasta hindamiskuupäeva. Mõned jurisdiktsioonid pakuvad ajutist maksukülmutust uute ehitustööde või olulise rehabilitatsiooni jaoks; kontrolli kohalikke määrusi.

Kasuta maksegraafikuid ja eelarvestamist

Kui eelarve on kitsas, võib osamaksete plaani või tingdeponeerimiskonto registreerimine takistada suurt kindlasummalist makset. Need vahendid jaotavad kulud aasta peale ja tingdeponeerimiskontode puhul tagavad, et makse tehakse õigeaegselt, ilma et peaksid maksetähtpäevi meeles pidama.

Jälgige oma hinnangut igal aastal

Ära oota hinnangu ülevaatamiseks drastilist tõusu. Kontrolli igal aastal, et kinnisvara hinnatud väärtus ei oleks turusuundumustega võrreldes ebaproportsionaalselt tõusnud. Registreeru oma maakonna hindaja hoiatusteadetele ja vaata internetis üle maksutabel, et võrrelda oma vara naabritega.

Konsulteerige maksuprofessionaaliga

Keerulistes olukordades, nagu rendipindade, mitme paki või riigiliinide kinnisvara omamine, võib maksuprofessionaal (CPA või kinnisvaramaksu konsultant) tuvastada säästuvõimalused, mida te võite kaotada, näiteks kinnisvaramaksu vähendamine uute ettevõtete või ettevõtete tsoonide jaoks.

Kinnisvaramaksude roll valitsuses

Omandimaksud ei ole pelgalt koorem, vaid kohaliku demokraatia nurgakivi.Ligikaudu ]30% kohalike omavalitsuste tuludest ] Ameerika Ühendriikides tuleb omandimaksudest, vastavalt USA rahvaloenduse büroole . Need vahendid toetavad otseselt teenuseid, millele kinnisvaraomanikud ja rentnikud iga päev toetuvad.

  • Avalik haridus:] Ligikaudu pool kõigist omandimaksu tuludest paljudes maakondades läheb kohalikesse koolipiirkondadesse, rahastades õpetajate palku, rajatisi, transporti ja haridusprogramme.
  • Avalik julgeolek: Politsei, tuletõrje ja erakorralise meditsiini teenistused saavad märkimisväärse osa kohalikest maksurahadest.
  • Infrastruktuur ja transport: ] Maanteid, sildu, liiklussignaale ja ühistransiidisüsteeme hooldatakse kinnisvaramaksu vahenditest.
  • Tervishoid ja inimteenused: ] Toetatakse rahvatervise kliinikuid, vaimse tervise teenuseid ning eakate ja madala sissetulekuga perede programme.
  • Rekreatsioon ja kultuur: Pargid, raamatukogud, kogukonnakeskused ja muuseumid tuginevad sageli omandimaksude eraldistele.

Selle seose mõistmine võib aidata kinnisvaraomanikel osaleda kohalikes eelarveprotsessides, näiteks osaleda kooli juhatuse koosolekutel või hääletada kinnisvaramaksu referendumite üle, tagades, et nende maksuraha kulutatakse targalt.

Järeldus

Omandimaksud on keeruline, kuid hallatav aspekt omandi omandi. Arusaades, kuidas neid arvutatakse, milliseid erandeid saate taotleda ja kuidas vaidlustada ebaõiglast hindamist, saate oma finantskohustusi kontrollida ja potentsiaalselt säästa sadu või tuhandeid dollareid igal aastal. Olge kursis kohalike maksuseaduste muutustega, vaadake oma hinnang igal aastal üle ja ärge kartke vajadusel professionaalset nõu küsida. Nende teadmiste abil saate kinnisvaramaksu süsteemis turvaliselt navigeerida, vältida kulukaid lõkse ja tagada, et teie maksumaksed aitavad tõhusalt kaasa kogukonna teenustele, mis parandavad teie elukvaliteeti.