قوانین شهر: آنچه که برای صاحبان خانه معنی می دهد

قوانین زودیینگ چیست؟

قوانین منطقه ای شهری چارچوب قانونی است که چگونگی استفاده از زمین را در داخل یک شهرداری شکل می دهد که توسط دولت های محلی – به طور معمول شوراهای شهری یا کمیسیون های برنامه ریزی – این مقررات یک شهر را به مناطق یا مناطق تقسیم می کنند، هر کدام با قوانین خاص در مورد آنچه که می تواند ساخته شود و چگونه اموال می تواند مورد استفاده قرار گیرد، هدف اصلی منطقه بندی برای ترویج رشد شهری، حفاظت از سلامت عمومی و ایمنی ساختمان های مختلف، و یا قوانین آپارتمانی است که شما فقط می توانید از هر بخش خصوصی خود را تعیین کنید، قوانین طبقه بندی های مختلف.

قوانین زودیینگ در اوایل قرن بیستم به وجود آمد، زیرا شهرها به سرعت رشد کردند و نیاز به یک روش سیستماتیک برای جدا کردن استفاده های زمین ناسازگار داشتند – مانند نگهداری کارخانه ها از مناطق مسکونی، اولین دستورالعمل جامع منطقه بندی توسط نیویورک در سال 1916 تصویب شد و مفهوم به سرعت در سراسر ایالات متحده گسترش یافت.امروز، منطقه بندی ابزار اساسی برنامه ریزی شهری است، متعادل کردن منافع صاحبان املاک، توسعه دهندگان و جامعه، و درک قوانین گسترده تر از تصمیم گیری های املاک و اموال آنها، حتی برای جلوگیری از تصمیم گیری های آگاهانه آنها.

انواع مختلف Zoning

دسته بندی های کوچک سازی بلوک های ساختمانی هر طرح کاربردی شهری هستند.هر نوع منطقه با مجموعه خود از استفاده های مجاز، محدودیت های تراکم و استانداردهای طراحی همراه است، در حالی که سیستم طبقه بندی دقیق از شهر به شهر متفاوت است، اکثر شهرداری ها از چارچوب مشابهی پیروی می کنند که شامل مناطق مسکونی، تجاری، صنعتی و کشاورزی می شود. برخی از شهرها همچنین بیش از مناطقlay یا مناطق ویژه برای تاریخی، حفظ سیل، یا توسعه حمل و نقل و نقل و نقل و یا حمل و نقل.

خانه »

منطقه مسکونی آشناترین دسته برای صاحبان خانه است.این مناطق برای مسکن تعیین شده و برای کنترل تراکم و نوع مسکن بیشتر تقسیم می شوند.

این مناطق تنها اجازه می دهد خانه های تک خانواده را به اندازه ی زیاد جدا کنید، ارتفاع ساختمان و موانع به طور معمول سخت هستند، حفظ یک کم درآمد بودن، شخصیت حومه.
] مسکونی چند خانواده (R-2، R-3): این مناطق اجازه می دهد دوبلکس، خانه ها، ساختمان های آپارتمانی و چگالی کاندومینیوم از طریق نسبت منطقه کف (FAR) تنظیم شده و حداکثر واحد در هر هکتار است.
هزینه های مسکونی: به طور فزاینده ای در مناطق شهری قابل پیاده روی محبوب است، این مناطق واحدهای مسکونی را با خرده فروشی طبقه زمین یا فضای اداری ترکیب می کنند، به مردم اجازه می دهد تا زندگی، کار و فروشگاه در همان منطقه زندگی کنند.

برای یک شیرجه عمیق تر در مورد چگونگی تأثیر منطقه مسکونی بر حقوق مالکیت، انجمن برنامه ریزی آمریکایی منابع گسترده ای در زمینه بهترین شیوه ها و قوانین پرونده ارائه می دهد.

تجارت تجاری

منطقه بندی تجاری مناطقی را که برای فعالیت های تجاری در نظر گرفته شده اند، شامل فروشگاه های خرده فروشی، رستوران ها، هتل ها و سالن های سرگرمی است.مناطق تجاری اغلب با شدت طبقه بندی می شوند – فروشگاه های کوچک که به ساکنان محلی خدمت می کنند)، تجارت عمومی (فروشگاه های بزرگ و دفاتر در امتداد راهروهای اصلی)، و منطقه مرکزی کسب و کار (مرکز مرکزی مرکز شهر) برای صاحبان خانه که در نزدیکی منطقه تجاری زندگی می کنند، تفاوت های تجاری و تفاوت های تجاری این تغییرات مهم در ترافیک و ترافیک است، زیرا این تغییرات مهم است.

صنعتی ASTING

مناطق صنعتی برای تولید، انبارداری، تدارکات و دیگر کاربردهای سنگین که باعث ایجاد سر و صدا، ترافیک یا انتشار گازهای گلخانه ای می شوند، معمولاً در حومه شهرها یا پارک های صنعتی مشخص شده، جدا از مناطق مسکونی با با بافرهایی مانند بزرگراه ها، چراغ سبزها یا راهروهای تجاری، باید از منطقه های صنعتی اطراف آگاه باشند، زیرا می تواند توسعه محیط زیست را محدود کند و از نگرانی های زیست محافظت کند.

کشاورزی ASTING

منطقه کشاورزی، زمین های کشاورزی و شخصیت روستایی را با محدود کردن توسعه غیر مزرعه ای حفظ می کند، این مناطق به طور معمول دارای حداقل اندازه های زیادی (اغلب 10 هکتار یا بیشتر) هستند و استفاده از کشاورزی، دامداری و فعالیت های مرتبط با آن را برای صاحبان خانه در مناطق کشاورزی محدود می کنند، این به معنی همسایگان کمتر و فضای باز است، اما همچنین محدودیت هایی در ساخت سازه های جدید یا تقسیم زمین برخی از مناطق کشاورزی یا فرصت های کشاورزی برای کشاورزی، اضافه کردن فرصت های کشاورزی و یا فرصت های کشاورزی برای کشاورزی، فراهم می کند.

چگونه قوانین کوچک به طور مستقیم بر مالکان خانه تأثیر می گذارد

قوانین کوچک سازی مقررات دولت انتزاعی نیستند – آنها تأثیرات واقعی و ملموسی بر زندگی روزمره شما و ارزش اموال شما دارند، چه شما در حال خرید خانه هستید، برنامه ریزی بازسازی باشید یا فقط سعی کنید آینده محله خود را درک کنید، منطقه بندی یک عامل مهم برای در نظر گرفتن است.

ارزش مالکیت و بازار دینامیک

Zoning یکی از قوی ترین عوامل تعیین کننده ارزش ملک است.یک خانه در یک منطقه مسکونی به شدت تک خانواده است که اغلب به یک حق بیمه می پردازد زیرا خریداران به اطمینان از اینکه شخصیت محله در مقابل پایدار باقی خواهد ماند، یک ملک نزدیک به یک منطقه تجاری یا صنعتی می تواند ارزش های پایین تر را به دلیل سر و صدا، ترافیک، یا تفاوت های درک شده، افزایش دهد.

توسعه و بازسازی پتانسیل

اگر قصد دارید یک اتاق اضافه کنید، یک گاراژ بسازید، استخر شنا نصب کنید یا یک حصار بسازید، قوانین منطقه ای به شما دیکته می کنند که چه محدودیت هایی وجود دارد:

تنظیمات: حداقل فاصله از خطوط مالکیت به ساختمان ها، این اطمینان حاصل می کند نور، هوا و حریم خصوصی بین همسایگان.
H8 Limits: حداکثر ارتفاع ساختمان، اغلب در داستان ها یا پاها اندازه گیری می شود، این از دیدگاه ها محافظت می کند و از زیر سایه خواص همسایه جلوگیری می کند.
[در این میان] [از روی زمین] به [وزیر] [[[۱]]] [[۱]]] [۱۰] [۱]] [۱]] [۱]] [۱] [۱۰] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱۰] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۵] [۵] [۱]] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۱] [۱]]] [۵]]] [۲] [۵] [۱] [۵]]]] [۱]]]] [۲] [۳] [۲] [۲] [۲] [۵] [۱] [۲] [۵] [۱] [۲] [۲]] [۵] [۲] [۲] [۳] [۳] [۵] [۵] [۱]]] [۱] [۵] [۳] [۳] [۲] [۲] [۲] [۲]] [۲] [۲] [۵] [۲] [۵
نسبت منطقه پررونق (FAR): نسبت کل مساحت ساختمان به اندازه مقدار زیادی از FAR تراکم و توده ساختمان را کنترل می کند.

قبل از شروع هر پروژه بهبود عمده خانه، با دفتر منطقه ای محلی خود بررسی کنید تا تأیید کنید که برنامه های شما مطابق با مقررات فعلی است. قوانین منطقه ای تشخیص می تواند منجر به سفارشات کار متوقف، جریمه ها یا حتی الزامات برای شکستن ساختارهای غیر سازگار با هزینه شود.

شخصیت همسایه و کیفیت زندگی

قوانین کوچک ابزار اصلی برای حفظ شخصیت محله است.آنها اطمینان حاصل می کنند که یک بلوک از بونگالوها یک خیابان مسکونی آرام است نه اینکه توسط ایستگاه گاز یا یک کلوپ شبانه قطع شود، زمانی که تغییرات منطقه ای پیشنهاد می شود، آنها می توانند پارچه یک جامعه را تغییر دهند – گاهی اوقات برای بهتر (به عنوان مثال، اضافه کردن یک پارک کوچک یا یک فروشگاه مواد غذایی در فاصله پیاده روی) و گاهی اوقات برای یک آپارتمان بزرگ تر.

صاحبان خانه که می خواهند از شخصیت محله خود محافظت کنند باید در فرایندهای برنامه ریزی محلی شرکت کنند.در جلسات شورای شهر، به انجمن های محله ملحق شوند و نظرات خود را در دوره های عمومی بیان ارائه دهند، فعال بودن بسیار مؤثرتر از واکنش به تغییرات پس از تایید آنها است.

شرکت های خانگی و Side Hustles

ظهور کار از راه دور و اقتصاد گیگا باعث شده است کسب و کارهای خانگی بیشتر از همیشه رایج باشد، با این حال، بسیاری از کدهای منطقه ای هنوز محدودیت هایی در فعالیت های تجاری در مناطق مسکونی دارند.

مشتریان یا مشتریان را از بازدید از خانه دور کنید.
محدود کردن تعداد کارکنان یا وسایل نقلیه مرتبط با کسب و کار
ثبت نام یا نمایش های خارجی
محدود کردن استفاده از تجهیزات که باعث ایجاد سر و صدا، نخ یا ترافیک سنگین می شود.

اگر شما یک کسب و کار را از خانه اداره می کنید – چه یک تمرین مشاوره، یک فروشگاه Etsy، یک سرویس آموزشی، یا یک عملیات پیش بینی غذا – کد منطقه ای محلی خود را بررسی کنید تا اطمینان حاصل شود که برخی از شهرها اکنون اجازه می دهند فعالیت تجاری محدود تحت شرایط خاص.

چالش های معمول در مورد صاحبان خانه

پیاده سازی قوانین به ندرت ساده است و صاحبان خانه اغلب با موانعی مواجه می شوند که نیازمند صبر، پایداری و گاهی اوقات کمک های حرفه ای هستند.

درخواست های متنوع

یک اختلاف نظر یک درخواست برای انحراف از یک الزام خاص منطقه ای است - به عنوان مثال، ساخت یک عرشه نزدیک به خط مالکیت از اجازه تنظیم، یا ساخت یک اضافه طبقه دوم که بیش از حد ارتفاع است، تنوعات تنها زمانی اعطا می شود که صاحب خانه می تواند نشان دهد که اجرای دقیق کد منطقه ای باعث "سخت" می شود، مانند یک مقدار عجیب و غریب، بالا یا شرایط منحصر به فرد دیگر که انطباق غیر قابل مشاهده است.

فرآیند اختلاف معمولا شامل ارسال درخواست به هیئت مدیره تجدید نظر یا یک بدن مشابه، پرداخت هزینه و ارائه پرونده خود را در یک جلسه عمومی است. همسایگان اغلب مطلع شده و ممکن است در حمایت یا مخالفت صحبت کنند موفقیت تضمین نمی شود، بنابراین عاقلانه است که با یک وکیل استفاده از زمین یا یک برنامه ریز حرفه ای قبل از ثبت نام مشورت کنید. حتی اگر یک اختلاف و یا گاهی اوقات باید شرایط را برآورده کند.

استفاده های غیر متعهد و ساختار

یک ملک "غیر اطلاع رسانی" است که به طور قانونی ساخته شده یا استفاده شده قبل از کد منطقه ای فعلی اثر، اما مطابق با مقررات جدید نیست، به عنوان مثال، یک دوبلکس در آنچه که در حال حاضر یک منطقه خانواده واحد، یا یک ساختمان تجاری در یک منطقه مسکونی وجود دارد، استفاده های غیر اطلاع رسانی به طور کلی مجاز به ادامه - آنها "پدر بزرگ" هستند - اما محدودیت های سخت وجود دارد:

اگر استفاده غیر اطلاع رسانی رها شده یا برای یک دوره خاص متوقف شود (اغلب شش ماه تا یک سال)، ممکن است وضعیت پدربزرگ خود را از دست بدهد.
گسترش یا تشدید استفاده غیر متعهد معمولا ممنوع یا به شدت محدود است.
اگر ساختار به طور قابل ملاحظه ای آسیب دیده باشد (به عنوان مثال، با آتش سوزی یا فاجعه طبیعی)، بازسازی ممکن است نیاز به انطباق کامل با منطقه بندی فعلی داشته باشد.

صاحبان خانه که ملک را با ویژگی غیر اطلاع رسانی خریداری می کنند باید ریسک ها را درک کنند. نوسازی آینده یا ادعاهای بیمه می تواند الزامات انطباقی را که گران یا غیر عملی هستند، ایجاد کند.

اختلاف با همسایگان

عدم توافق بین همسایگان در مورد مسائل مربوط به منطقه سازی مشترک است.یک همسایه ممکن است یک حصار ایجاد کند که در یک عقب نشینی قرار می گیرد، یک کسب و کار را از خانه خود که ترافیک را ایجاد می کند، یا اضافه می کند که دیدگاه شما را مسدود می کند، در حالی که بسیاری از اختلافات را می توان از طریق ارتباطات مستقیم یا میانجیگری حل کرد، برخی از آنها به شکایات رسمی با افسر تنظیم کننده منتقل می شوند.

تغییرات و تغییرات زودیینگ

به طور دوره ای، شهرها برای جایگزینی رشد، تغییر شرایط اقتصادی یا اولویت های برنامه ریزی جدید، در حالی که تجدید نظر جامع به طور کلی قانونی است، "منطقه منطقه ای" - کاهش یک بسته یا منطقه کوچک برای استفاده که با محله اطراف ناسازگار است - می تواند به طور قانونی به چالش کشیده شود اگر آن را به نظر می رسد خودسرانه یا تنها منافع یک توسعه دهنده خانه که با تغییر جامعه سازمان یافته مخالفت می کنند، اغلب به طور واضح و به مقامات محلی پاسخگو هستند.

چگونه به تحقیق و پیاده روی قوانین زودیینگ

درک کد منطقه ای محلی شما نیازی به مدرک قانونی ندارد، اما نیاز به یک رویکرد سیستماتیک دارد.در اینجا موثرترین گام های مالکان خانه می توانند برای تحقیق و هدایت قوانین منطقه ای در منطقه خود انجام دهند.

مرحله 1: نقشه و کد Zoning خود را انتخاب کنید

اکثر شهرها نقشه های منطقه ای را به صورت آنلاین منتشر می کنند، اغلب از طریق برنامه ریزی یا توسعه جامعه، املاک خود را بر روی نقشه پیدا می کنند و به عنوان منطقه ای (به عنوان مثال، R-1A)، "C-2"، "M-1")، دانلود یا مشاهده بخش مربوطه از کد منطقه منطقه ای - متن واقعی قانونی که استفاده می کند، استانداردهای dimensional و قوانین دیگر، صدها صفحه تمرکز خاص است که بخش های خاص خود را اعمال می کنند.

مرحله دوم: با یک مقام رسمی کوچک صحبت کنید

هیچ کس کد محلی را بهتر از مدیر منطقه ای یا کارکنان برنامه ریزی نمی داند.تماس یا بازدید از دفتر منطقه ای و سوال های خاصی در مورد اموال خود را، آماده با یک طرح سایت یا شرح واضح از آنچه شما می خواهید انجام دهید، اکثر مقامات منطقه ای مفید هستند و می خواهند به راهنمایی صاحبان خانه به سمت انطباق، یادداشت های مکالمه خود را، از جمله نام فرد صحبت کرده و تاریخ مورد نیاز شما در مورد بحث و بحث بعدی.

مرحله 3: بررسی مناطق Overlay و مناطق ویژه

علاوه بر منطقه پایه، برخی از خواص در مناطق بیش از حد قرار می گیرند که قوانین اضافی را اعمال می کنند، نمونه ها شامل مناطق تاریخی (با الزامات بررسی طراحی)، مناطق سیلپللین (با محدودیت های ارتفاع و ساخت و ساز)، و مناطق توسعه حمل و نقل محور (با پاداش تراکم یا کاهش پارکینگ) می توانند به طور قابل توجهی بر آنچه که می توانید بسازید تأثیر بگذارند، بنابراین تنها بر اطلاعات منطقه تکیه نکنید.

مرحله 4: بررسی رکورد عمومی برای تغییرات پایان

قوانین کوچک سازی ثابت نیستند. شهرها اغلب اصلاحات، تغییرات نقشه و به روز رسانی های برنامه ریزی جامع را در نظر می گیرند. وب سایت شهر خود را برای برنامه ها و دقیقه های کمیسیون برنامه ریزی و جلسات شورای شهر بررسی کنید.اگر یک تغییر منطقه ای در نزدیکی اموال شما پیشنهاد شده است، در جلسات مربوطه شرکت کنید و نظرات کتبی را ارائه دهید.

مرحله پنجم: مشورت با حرفه ای ها زمانی که نیاز دارید

برای پروژه های پیچیده، اختلافات یا درخواست های مربوط به اختلاف، استخدام یک وکیل استفاده از زمین، یک برنامه ریز حرفه ای یا یک معمار با تجربه در انطباق منطقه ای، این متخصصان می توانند کد را تفسیر کنند، برنامه های آماده سازی را آماده کنند و شما را در جلسات استماع نشان دهند. هزینه کمک حرفه ای اغلب کمتر از هزینه های نقض منطقه ای یا بازسازی شکست خورده است.

کار با هیئت مدیره و مقامات محلی

تخته های منطقه ای محلی – که اغلب به نام هیئت مدیره از درخواست های زودیینگ، هیئت مدیره تنظیم و یا کمیسیون برنامه ریزی نامیده می شوند – بدن هایی هستند که درخواست های مربوط به تغییر واریانس، مجوز استفاده مشروط و درخواست تصمیم گیری های منطقه ای را می شنوند.

هنگامی که قبل از یک هیئت مدیره، آماده سازی کلید است. ارائه پرونده خود را به وضوح و مختصر، با کمک های بصری مانند برنامه های سایت، عکس ها و ارتفاع.به اعضای هیئت مدیره و همسایگان احترام بگذارید، حتی اگر آنها با درخواست شما مخالفت کنند، نشان می دهد که شما تکالیف خود را انجام داده اید و پیشنهاد شما منطقی و سازگار با اهداف کلی کد منطقه ای است.

ایجاد یک رابطه با مقامات منطقه ای همچنین می تواند سود سهام را پرداخت کند.در جلسات کمیسیون برنامه ریزی منظم، حتی زمانی که شما یک مسئله خاص ندارید، شما یاد خواهید گرفت که چگونه فرآیند کار می کند، که تصمیم گیرندگان کلیدی هستند و چه استدلال هایی متقاعد کننده هستند. این دانش زمانی ارزشمند است که شما در نهایت نیاز به حرکت سیستم به نمایندگی خود دارید.

آینده Zoning: صاحبان خانه باید بدانند

Zoning یک میدان استاتیک نیست در سراسر ایالات متحده، شهرها در حال تجدید نظر در مدل های سنتی منطقه ای در پاسخ به بحران های مسکن، نگرانی های زیست محیطی و تغییر روند جمعیت هستند ارزش تماشا به دلیل آنها می توانند به طور مستقیم بر اموال و محله خود را در سال های آینده تاثیر بگذارند.

خانه های گمشده و قوانین مبتنی بر فرم

بسیاری از شهرها در حال اصلاح منطقه ای هستند که اجازه می دهند انواع مسکن "خرس" - مجتمع ها، سه برابر، خانه های شهری و ساختمان های آپارتمان کوچک - در محله هایی که قبلا به طور انحصاری برای خانه های تک خانواده منطقه ای منطقه ای شده بودند - این روند، گاهی اوقات به نام "upzoning"، هدف افزایش عرضه مسکن و تنوع خانه داران در مناطق تک خانواده ممکن است پیدا کند که کد خود را اصلاح می کنند، در حالی که باعث افزایش تراکم ساختمان های محلی می شود، اما همچنین می شود.

آب و هوا و گرفتگی سبز

برخی از شهرداری ها در حال ترکیب انعطاف پذیری آب و هوا در کدهای منطقه ای هستند که می تواند شامل الزامات سقف سبز، پیاده رو قابل اعتماد، باغ های باران و ساخت و ساز آماده خورشیدی باشد.در مناطق سیلاب، الزامات ارتفاع شدید و محدودیت های سطوح ضعیف، به طور معمول در حال تبدیل شدن هستند. مالکان خانه در این مناطق باید پیش بینی کنند که بازسازی های آینده ممکن است نیاز به استانداردهای زیست محیطی بالاتری داشته باشند در حالی که این موارد خطر را افزایش می دهد و همچنین صرفه جویی در مصرف انرژی های طولانی مدت کاهش می دهد.

مقررات اجاره کوتاه مدت

انفجار سیستم عامل هایی مانند Airbnb و VRBO باعث شده است که بسیاری از شهرها قوانین خاص منطقه بندی را برای اجاره های کوتاه مدت تصویب کنند، برخی شهرها آنها را به طور کامل در مناطق مسکونی ممنوع می کنند؛ برخی دیگر نیاز به مجوز، محدودیت های اشغالی یا الزامات مالکیت مالک دارند.اگر شما در نظر دارید که یک اتاق یا کل اموال را بر اساس یک کد منطقه ای کوتاه مدت اجاره کنید، کد منطقه ای خود را به دقت بررسی کنید.

واحدهای دسترسی (ADU)

واحدهای مسکونی دسترسی - فضاهای کوچک و مستقل زندگی در همان اندازه که یک محل اقامت اولیه است - تبدیل شده است یک راه محبوب برای اضافه کردن مسکن بدون تغییر شخصیت محله است. بسیاری از ایالت ها و شهرها محدودیت های منطقه ای آرام برای تشویق ساخت و ساز ADU، آیا شما می خواهید برای ساخت ADU برای یک مادر سالخورده، کودک بزرگسال، یا درآمد اجاره، قوانین منطقه ای احتمالا در سال های اخیر مطلوب تر شده اند، اما محدودیت های گردشگری و محدودیت های گردشگری محلی، هنوز هم وجود دارد.

نتیجه گیری

قوانین منطقه ای شهر بسیار بیشتر از قوانین دولت انتزاعی است - آنها پایه ای هستند که حقوق مالکیت، ارزش خانه و کیفیت محله با درک انواع منطقه بندی، چگونه آنها بر اموال شما تأثیر می گذارند و چگونه به حرکت در سیستم، شما می توانید تصمیم گیری های هوشمندانه تر در مورد خرید، بازسازی و دفاع از خانه خود را آگاهانه، تعامل با فرآیندهای برنامه ریزی محلی، و تردید در مورد افزایش دارایی های پیچیده خود را در هنگام پرداخت هزینه های پیچیده تر.

برای مطالعه بیشتر، انتشار تمرین از انجمن برنامه ریزی آمریکا ارائه می دهد مطالعات موردی دقیق و تجزیه و تحلیل است که می تواند به مالکان خانه کمک کند تا از تغییرات در جامعه خود جلوتر بمانند.