ارتباط بین مقررات محلی و ارزش مالکیت شما

رابطه بین مقررات محلی و ارزش مالکیت یکی از مهمترین عوامل هنوز نادیده گرفته شده در املاک و مستغلات است، در حالی که محل، فیلم های مربع و شرایط اغلب به عنوان محرک های اولیه قیمت های خانه ذکر شده است، محیط نظارتی که در آن یک ملک می تواند به طور کامل تقویت یا کاهش آن ویژگی ها به شیوه های عمیق، کدهای ساختمان، محدودیت های زیست محیطی و استانداردهای جامعه نه تنها شما می توانید با خرید ملک خود را به طور کامل، و یا کاهش دهد، و یا کاهش آن را به طور دقیق برای تصمیم گیری اموال و یا کاهش می دهد.

چارچوب قوانین محلی

مقررات محلی قوانینی هستند که بر استفاده از زمین، ساخت و ساز و نگهداری اموال در یک شهرداری یا شهرستان حکومت می کنند، این قوانین معمولا از طریق کدهای شهری، مقررات منطقه ای و برنامه های جامع که منعکس کننده اولویت های جامعه است، در حالی که آنها به طور گسترده ای از یک حوزه قضایی به دیگری متفاوت هستند، اکثر چارچوب های نظارتی به اشتراک می گذارند اجزای مشترک که به طور مستقیم بر قابلیت های اموال و ارزش بازار تأثیر می گذارد.

قوانین و استفاده از اموال

Zoning پایه کنترل کاربری زمین است، جامعه را به مناطقی تقسیم می کند که استفاده های مجاز، چگالی، ارتفاع ساختمان، موانع و پوشش زیادی را مشخص می کند.

منطقه مسکونی خانواده: این مناطق اغلب مقادیر بالاتر از هر متر مربع را به دلیل آنها محدود تراکم و حفظ شخصیت محله محدود به خانه در یک منطقه محدود به خانه تک خانواده خانه معمولا به خانواده های به دنبال خیابان های آرام و مدارس خوب، رانندگی تقاضا و قیمت.
چند خانواده و مناطق ترکیبی استفاده: املاک در مناطق که اجازه آپارتمان، آپارتمان، یا استفاده های تجاری ممکن است پتانسیل درآمد بالاتر و یا اضافه کردن ارزش های فروش پایین تر به دلیل سر و صدا، ترافیک، و یا جمعیت ترانس، با این حال انعطاف پذیری برای تبدیل یک خانواده تک به یک خانه یا اضافه کردن یک ارزش کسب و کار مبتنی بر خانه برای سرمایه گذاران قابل توجه می تواند به سرمایه گذاران.
مناطق اضافه و پاداش های تراکم: بسیاری از جوامع در حال حاضر از مناطق بیش از حد برای تشویق مسکن مقرون به صرفه و یا توسعه پایدار استفاده می کنند. پاداش های تراکم اجازه می دهد تا توسعه دهندگان برای ساخت واحدهای بیشتر در ازای مسکن کمتر از بازار، در حالی که این می تواند هزینه های زمین تک واحد را کاهش دهد، همچنین ممکن است بر ویژگی های محله و ارزش های اموال وابسته به پیاده سازی تاثیر بگذارد.
تنظیمات و پوشش لوط: مقررات که نیاز به حیاط جلو بزرگ یا محدود کردن منطقه سطح ضعیف می تواند گزینه های گسترش محدود. خریدار به دنبال اضافه کردن گاراژ یا استخر ممکن است با قوانین سختگیرانه تنظیم شده ناامید شود، به طور بالقوه کاهش جذابیت و ارزش اموال.

تغییرات کوچک می تواند به طور چشمگیری ارزش های مالکیت را تغییر دهد، به عنوان مثال، یک بازگشت از صنعتی به مسکونی ترکیبی می تواند باعث شود ارزش های زمین به سرعت افزایش یابد زیرا توسعه دهندگان به دنبال سرمایه گذاری در فرصت های جدید هستند، در مقابل، کاهش - کاهش تراکم مجاز - می تواند ارزش های برای صاحبان زمین که امیدوار به فروش بالا به توسعه دهندگان است.

قوانین ساختمان و استانداردهای ایمنی

کدهای ساختمان حداقل الزامات لازم برای یکپارچگی ساختاری، ایمنی آتش، سیستم های الکتریکی، لوله کشی و بهره وری انرژی را تعیین می کنند، در حالی که این کدها برای محافظت از ساکنان طراحی شده اند، آنها همچنین بر ارزش اموال به روش های مختلف تاثیر می گذارند:

انطباق کد به عنوان یک حق بیمه: خانه های ساخته شده به کدهای مدرن به عنوان امن تر، کارآمد تر، و کمتر احتمال دارد نیاز به تعمیرات عمده حتی در خانه های قدیمی تر، شواهدی از ارتقاء های سازگار با کد اخیر (به عنوان مثال، پانل الکتریکی به روز شده، عقب مانده های لرزه) می تواند قیمت فروش و کوتاه مدت زمان بازار را افزایش دهد.
Cost of Non-Compliance: Properties با اضافات بدون تایید و یا بازسازی های تایید نشده می تواند برای تامین مالی یا بیمه دشوار باشد. Lenders اغلب نیاز به گزارش بازرسی دارند و خریداران ممکن است خواستار تخفیف برای پوشش هزینه های آوردن اموال به کد هستند.
کدهای انرژی و ویژگی های سبز: به طور فزاینده، کدهای ساختمان محلی استانداردهای عملکرد انرژی را به عنوان حداقل سطوح عایق، پنجره های با کارایی بالا یا سقف های آماده خورشیدی که از این استانداردها تجاوز می کنند، می توانند یک حق بیمه سبز را سفارش دهند، در حالی که کسانی که کمبود می تواند به عنوان مقادیر کم درآمد شناخته شود، همچنین به طور مثبت با گواهینامه های ستاره و سایر برچسب های سبز مرتبط هستند.
عدم اطمینان: املاک که با کدهای فعلی ساختمان مطابقت دارند اغلب واجد شرایط برای حق بیمه پایین تر هستند، بسیاری از بیمه گران تخفیف برای سقف مقاوم در برابر تاثیر، لوله کشی به روز رسانی و ساخت مقاوم در برابر آتش سوزی ارائه می دهند.

مهم است که توجه داشته باشید که کدهای ساختمانی به صورت دوره ای به روز می شوند.یک خانه که ۲۰ سال پیش ساخته شده است ممکن است استانداردهای فعلی برای بهره وری انرژی یا ایمنی لرزه ای را برآورده نکند، این به طور خودکار ارزش دارایی را کاهش نمی دهد – بازار هزینه های برگشت پذیری در برابر ویژگی های دیگر خانه را دارد.

مقررات زیست محیطی و بهداشتی

مقررات زیست محیطی به موضوعاتی مانند مدیریت سیلولین، حفاظت از تالاب، آلودگی خاک و کیفیت هوا اشاره می کند.این قوانین دارای یک ویژگی مستقیم در ارزش ملک هستند:

منطقه ویران شده و FEMA Maps: املاک در مناطق سیل تعیین شده اغلب نیاز به بیمه سیل دارند که می تواند صدها یا هزاران دلار در سال هزینه کند، این هزینه اضافی کاهش هزینه خریدار و کاهش قیمت فروش را کاهش می دهد.
جزایر و گونه های در معرض خطر: قوانین حفاظت از تالاب می تواند توسعه را ممنوع کند یا نیاز به کاهش هزینه دارد.
زمین و براونفیلد را آلوده کرد: Properties با سابقه استفاده صنعتی ممکن است نیاز به اصلاح محیط زیست قبل از اینکه آنها بتوانند فروخته شوند یا توسعه یابند، هزینه های تمیز کردن می تواند نجومی باشد و ننگ حتی پس از اصلاح باقی بماند.
رادون، Asbestos و سرب: بسیاری از محلی ها نیاز به افشای و در برخی موارد، کاهش خطرات بهداشتی با رنگ سرب شناخته شده و یا آزبست ممکن است توسط خریداران که از حذف هزینه ها می ترسند، تخفیف و اصلاح قبل از لیست برای جلوگیری از موانع مذاکره.

این مقررات اغلب در گزارش های مربوط به اموال یا در طول تلاش های قانونی افشا می شوند. خریداران و سرمایه گذاران باید خطرات محیطی را در اوایل تحقیق کنند، زیرا آنها نه تنها می توانند بر ارزش بلکه توانایی به دست آوردن تامین مالی تاثیر بگذارند.

استانداردهای جامعه و کنترل های زیبایی

فراتر از کدهای شهری، بسیاری از خواص تحت محدودیت های خصوصی یا دستورالعمل های طراحی جامعه قرار دارند که ظاهر و نگهداری را شکل می دهند.این استانداردها می توانند هم مزایا و هم بار برای صاحبان املاک ایجاد کنند.

انجمن های صاحب خانه و میثاق ها

انجمن های مالک خانه (HOAs) تحت مجموعه ای از معاهدات، شرایط و محدودیت ها (CC&Rs) که همه چیز را از رنگ های رنگی تا پارکینگ اداره می کند، تاثیر بر ارزش اموال ناچیز است:

برای ارزش های مالکیت: [[۱۰] [۷] [۶] [۶] [۶] [۶] [۷] [۷] [۷] [۷] [۶] [۷] [۶] [۶] [۶] [۷] [۶] [۶] [۶] [۷] [۶] [۶] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳] [۳۲] [۳] [۳] [۳] [۳۲] [۳] [۳] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲
تعهدات برای ارزش های مالکیت: قوانین بیش از حد محدود می تواند خریداران خلاق یا کسانی که با نیازهای منحصر به فرد (به عنوان مثال، مایل به یک کسب و کار خانگی، نصب پانل های خورشیدی بالا HOA همچنین کاهش استخر خالص خریدار و می تواند مشکلات مالی اگر هزینه های بیش از یک آستانه خاص مدیریت شده است.
برای اجاره و اجرای: [[۱۰] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [۶] [۳] [۳] [۶] [۶] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲] [۳۲

هنگام ارزیابی ملک، خریداران و عوامل باید CC& را بررسی کنند؛Rs و نشست اخیر HOA به دنبال هر گونه دعوی در انتظار، هزینه های سرمایه گذاری بزرگ و یا شکایات در مورد بیش از حد.

مناطق تاریخی Preservation

املاک ذکر شده در ثبت ملی مکان های تاریخی یا واقع در یک منطقه تاریخی محلی با مقررات اضافی در مورد تغییرات، تخریب و ساخت و ساز جدید مواجه می شوند.

حفاظت از ارزش: نامگذاری تاریخی اغلب مانع از ایجاد تغییرات غیر منتظره که می تواند ارزش ها را کاهش دهد.
محدودسازی و هزینه ها: صاحبان باید از یک هیئت مدیره بررسی تاریخی برای تغییرات خارجی، حتی آنهایی که معمول مانند جایگزینی پنجره یا رنگ رنگ رنگ رنگ رنگ رنگ رنگ است، این می تواند زمان بر و گران، محدود کردن توانایی نوسازی برای برخی از خریداران، بدون هیچ زحمتی بیش از جذابیت، کاهش استخر و به طور بالقوه کاهش ارزش بازار.
Incentives: فدرال و دولت مالیات تاریخی می تواند هزینه های نوسازی را جبران کند، ارائه یک مزیت مالی که می تواند ارزش بلند مدت را افزایش دهد، با این حال، اعتبارات با الزامات انطباق دقیق می آیند.

املاک در مناطق تاریخی تمایل به حفظ ارزش در رکود اقتصادی دارند، زیرا شخصیت منحصر به فرد آنها غیرقابل جایگزینی است، اما آنها همچنین تمایل به فروش بیشتر دارند اگر خریداران برای بار تنظیم کننده آماده نیستند.

معماری Review Boards

برخی از پیشرفت های برنامه ریزی شده یا زیرمجموعه های گسترده دارای کمیته های بررسی معماری (ARCs) هستند که تمام انتخاب های طراحی خارجی را تأیید می کنند، این یک نگاه منسجم را تضمین می کند و می تواند ارزش های املاک بالا را در سراسر جامعه حفظ کند، با این حال، تصمیمات ARC می تواند ذهنی باشد و ممکن است صاحبان خانه را که می خواهند سبک شخصی را بیان کنند، برای سرمایه گذاران، ARC می تواند به تاخیر یا بازسازی هایی که می تواند ارزش افزوده شود، مانند تبدیل یک داستان دوم به فضای زندگی و یا تبدیل یک داستان زندگی کند.

اقتصاد و بازار مفاهیم

مقررات محلی در خلاء وجود ندارد؛ آنها با نیروهای اقتصادی گسترده تر برای شکل دادن به بازارهای املاک و مستغلات تعامل دارند. درک این پویایی کمک می کند تا توضیح دهد که چرا ارزش های اموال بین شهرها و حتی بین محله ها متفاوت است.

عرضه Constraints و Price Effects

یکی از قوی ترین روش های قوانین مربوط به ارزش های مالکیت، محدود کردن قوانین کوچک سازی است که تراکم، حداقل اندازه های زیاد و محدودیت های ارتفاع را محدود می کند، به طور مصنوعی می تواند تعداد خانه هایی را که می توانند در یک منطقه مطلوب ساخته شوند، کاهش دهد، همراه با تقاضای ثابت، قیمت ها را به سمت بالا اضافه کند، این اثر در شهرهای ساحلی با هزینه بالا قابل مشاهده است که مقررات استفاده از زمین به ویژه اقتصاددانان معمولی مانند قیمت های خانگی، و هشت هزار دلار، نشان می دهد.

در مقابل، مناطق با مقررات بیشتر از حد مجاز تمایل به مسکن مقرون به صرفه تر دارند، اما ارزش های اموال ممکن است به آرامی رشد کنند، بازارهای با موانع نظارتی قوی برای ورود اغلب قدردانی بلند مدت بهتر را ارائه می دهند، اما آنها همچنین نیاز به ناوبری دقیق از فرآیندهای مجوز و چالش های قانونی بالقوه دارند.

هزینه های نظارتی و رفتار توسعه دهنده

هر تنظیم هزینه انطباق را تحمیل می کند، چه برای مجوز، استخدام یک معمار یا ماه انتظار برای تصویب، این هزینه ها در نهایت به خریداران املاک منتقل می شود.در شهرها با فرآیندهای تایید بیش از حد پیچیده یا آهسته، توسعه دهندگان ممکن است تصمیم بگیرند فقط خانه های لوکس را بسازند که می تواند هزینه اضافی را جذب کند.

طول فرآیند تصویب نیز مهم است.یک حوزه قضایی که به طور معمول شش ماه طول می کشد تا مجوز ساختمان را صادر کند، عدم اطمینان و تاخیر را ایجاد می کند، که می تواند ارزش فعلی هر گونه بهبود برنامه ریزی شده را کاهش دهد. برخی از شهرداری ها توسعه "به راست" برای کاهش تصویب خط، اجازه ساخت و ساز سریع تر و بالقوه تثبیت قیمت ها را تصویب کرده اند.

مالیات و اثرات ارزیابی

مقررات می تواند بر ارزش های ملک به طور غیرمستقیم از طریق سیستم مالیاتی تاثیر بگذارد، به عنوان مثال، اگر یک شهر هزینه های مربوط به ساخت و ساز جدید را برای صندوق های زیربنایی اعمال کند، این هزینه ها به قیمت های زمین سرمایه گذاری شده اند، کاهش ارزش های زمین خام اما افزایش هزینه خانه های جدید به طور مشابه، ارزیابی مالیات بر اساس ارزش بازار با تغییرات در منطقه بندی یا ارتقاء کد ساختمان، افزایش می یابد.

صاحبان خانه باید آگاه باشند که بازسازی های عمده که نیاز به مجوز دارند، اغلب باعث ارزیابی مجدد می شوند.یک اضافه قابل توجه می تواند یک ملک را به یک براکت مالیاتی بالاتر برساند، خوردن به ارزش به دست آمده مشاوره با یک مشاور مالیاتی یا ارزیابی کننده قبل از شروع یک پروژه بزرگ توصیه می شود.

پیاده سازی قوانین محلی به عنوان یک مالک خانه یا سرمایه گذار

با توجه به ترکیب پیچیده قوانین و ارزش ها، تعامل فعال بسیار مهم است.استراتژی های زیر می تواند به حداکثر رساندن ارزش مالکیت در حالی که سازگار است کمک کند.

پیش از خرید

قبل از ارائه یک پیشنهاد، بررسی چشم انداز نظارتی به طور کامل:

] بررسی Zoning و برنامه های کاربردی زمین: بازدید از وب سایت بخش برنامه ریزی محلی و یا تماس برای تایید طبقه بندی فعلی و هر گونه تغییرات در انتظار.پرس در مورد به روز رسانی های برنامه جامع که می تواند الگوهای توسعه آینده را تغییر دهد.
مجوز و تاییدیه: دریافت تاریخ مجوز برای اموال، کار بدون مجوز یک پرچم قرمز است.
محدودیت های زیست محیطی: از نقشه های سیل FEMA، مخترعان تالاب و پایگاه های داده های زیست محیطی استفاده کنید، در نظر بگیرید که یک زمین شناس در مناطق زمین گیر افتاده یا یک مهندس خاک در مناطق با آلودگی شناخته شده استخدام کنید.
] Read HOA اسناد: درخواست CC&Rs, Bylaws, and Financial statement.

مشارکت یک وکیل املاک محلی که متخصص در استفاده از زمین است می تواند لایه اضافی از حفاظت، به ویژه برای معاملات پیچیده یا خواص منحصر به فرد ارائه دهد.

استراتژی های برای حداکثر کردن ارزش در مقررات

هنگامی که شما مالک یک ملک هستید، راه های قانونی برای افزایش ارزش بدون اجرای یک قاعده از قوانین وجود دارد:

درخواست تنوع: اگر یک تنظیم مانع از بهبود مطلوب، در نظر گرفتن درخواست برای یک اختلاف موفقیت اغلب نیاز به نشان دادن سختی منحصر به فرد به اموال خود را.
مجوز استفاده از مجوز استفاده مشروط: برخی از استفاده های مجاز به حق ممکن است با مجوز استفاده مشروط (CUP) امکان پذیر باشد، به عنوان مثال، یک کسب و کار مبتنی بر خانه یا اجاره کوتاه مدت ممکن است نیاز به یک CUP داشته باشد. دریافت یک می تواند پتانسیل درآمد و افزایش ارزش اموال.
سرمایه گذاری در تغییرات پیش از تایید: [FLT 1] تمرکز بر بهبود که به وضوح مطابق با کد، مانند زیرزمین های به پایان رسید، آشپزخانه ها و حمام های به روز شده، و ارتقاء بهره وری انرژی، این معمولا بهترین بازده سرمایه گذاری و جلوگیری از سردرد قانونی است.

برای جامعه موجود ایجاد کنید: اگر شما در یک منطقه تاریخی هستید یا با دستورالعمل های طراحی دقیق کار کنید، در داخل آنها کار کنید، مانند بازسازی هایی که به شخصیت محله احترام می گذارند، اغلب سریعتر و با قیمت های بالاتر از غیر سازگار می فروشند.

نقش متخصصان املاک و مستغلات و وکلا

یک نماینده املاک خوب باید با مقررات محلی آشنا باشد و اینکه چگونه آنها بر فهرست ها تأثیر می گذارند، اما عوامل معمولاً کارشناسان قانون استفاده از زمین نیستند، برای مسائل جدی تنظیم کننده، مشورت با یک وکیل متخصص می تواند گزارش های عنوان برای پیمان های محدود کننده را بررسی کند، مذاکره با هیئت مدیره برنامه ریزی و رسیدگی به درخواست کنندگان با تجربه در محیط های نظارتی می تواند به شما کمک کند تا درک کنید که چگونه قوانین به تاخیر تبدیل می شوند، اجازه دادن سریع به آنها.

نتیجه گیری

مقررات محلی موانع بوروکراسی محض نیستند - آنها نیروهای بنیادی هستند که ارزش های اموال را شکل می دهند، گاهی اوقات به شیوه هایی که قوانین Zoning، کدهای ساختمان، قوانین محیط زیست و استانداردهای جامعه به طور جمعی تعیین می کنند که چه چیزی می تواند ساخته شود، چگونه می توان استفاده کرد و چقدر جذاب است برای خریداران بالقوه است.

برای مطالعه بیشتر، بررسی منابع از انجمن برنامه ریزی آمریکایی ، انجمن ملی Realtors و بخش های برنامه ریزی دولتی محلی درک چگونگی کار در بازار خاص اولین گام به سوی تبدیل شدن به مزیت رقابتی است.