تأثیر اصلاحات مالیاتی بر بازار املاک هند

بازار املاک هند، سنگ بنای اقتصاد کشور، در طول دهه گذشته تغییرات عمیقی را تجربه کرده است.هنگامی که توسط opacity، شیوه های تقسیم شده و معاملات پول نقد و سنگین، بخش در حال حاضر با یک سری اصلاحات مالیاتی جسورانه تغییر می کند، این اصلاحات، که توسط دولت های مرکزی و دولتی مطرح شده است، با هدف ایجاد شفافیت، جذب سرمایه گذاری داخلی و سرمایه گذاری داخلی، به سرعت در حال تغییر است (به عنوان یک سری از سرمایه گذاران مالیات بر اساس).

اصلاحات مالیاتی کلیدی Reshaping هند املاک و مستغلات

مالیات بر خدمات و خدمات (GST)

معرفی مالیات و خدمات (GST) در ژوئیه 2017 یک اصلاح برجسته بود که در آوریل 2019، تعدادی از مالیات های غیرمستقیم مانند مالیات بر ارزش افزوده، مالیات خدمات و مالیات مسکن مقرون به صرفه را برای بخش املاک و مستغلات، GST هر دو ساده سازی و پیچیدگی را به ارمغان آورد.

با این حال، حذف ITC برای توسعه دهندگان تحت طرح جدید به این معنی است که سازندگان دیگر نمی توانند مالیات پرداخت شده در ورودی هایی مانند سیمان و فولاد را جبران کنند، این افزایش هزینه های ساخت و ساز، به ویژه برای پروژه های مسکن مقرون به صرفه که حاشیه ها نازک هستند برای درک اجزای آماده به صرفه، GST استاندارد های مالیاتی آنها، قابل اجرا نیست، که اولویت خریدار را به سمت واحدهای تکمیل شده است.

قانون املاک و مستغلات (Regulation and Development)

در سال 2016 و اجرای در اکثر ایالت ها توسط 2017، RERA مسلماً تبدیل ترین اصلاحات نظارتی برای املاک و مستغلات هند است. RERA حکم می کند که تمام پروژه های مسکونی با مساحت بیش از 500 متر مربع یا هشت آپارتمان باید با مقررات املاک و مستغلات دولت ثبت شوند. توسعه دهندگان باید برنامه های پروژه، جدول زمانی، تایید، تایید و جزئیات مالی را افشا کنند.

اصلاحات مالیاتی و RERA به چندین روش تقسیم می شوند، به عنوان مثال استاندارد سازی تعاریف منطقه فرش و ثبت پروژه برای خریداران آسان تر شده است تا از مزایای مالیات وام مسکن بهره مند شوند، زیرا بانک ها اکنون وضعیت پروژه را تایید کرده اند. RERA همچنین استفاده از پول سیاه را با اجرای دقیق حسابداری و مقررات گزارش شده محدود می کند.

مزایای مالیات و شاخص سرمایه

مالیات بر درآمد سرمایه در فروش ملک یک عامل حیاتی برای سرمایه گذاران در هند است، املاکی که بیش از دو سال نگهداری می شوند به عنوان دارایی های سرمایه بلند مدت طبقه بندی می شوند. این سود با سود شاخص، که قیمت خرید برای تورم را تنظیم می کند (با استفاده از شاخص تورم قابل اجرا توسط وزارت مالیات) برای دارایی های کمتر از دو سال، به دست آوردن مالیات و درآمد کوتاه (هزینه مالیات کوتاه) پرداخت می شود.

سود شاخصی مزیت عمده ای برای سرمایه گذاران املاک بلند مدت بوده است، به طور موثر کاهش بدهی مالیات واقعی در دوره های تورم بالا، با این حال، دولت قوانین را در طول سال ها تشدید کرده است، به عنوان مثال، بودجه 2023 مزایای شاخص را به تنها مواردی که اموال پس از بیش از دو سال به فروش می رسد، محدود کرده است و تنها اگر خریدار مالیات کامل پرداخت کند (به علاوه بر کاهش سرمایه گذاری در بخش پرداخت مالیات مسکن).

سایر اصلاحات قابل قبول: معاملات بنمی، REIT ها و کاهش مالیات

قانون توافق نامه بنامی (پروهیبیت) در سال 2016، اصلاحات مالیاتی قدرتمند بود که هدف آن محدود کردن پول سیاه در املاک و مستغلات بود، به دولت اجازه می دهد تا اموال benami (ملکه گران) را بدون جبران کند.این به طور قابل توجهی استفاده از نام های ساختگی را برای نگهداری املاک و مستغلات کاهش داده است، برای اینکه افراد اعلام مالکیت واقعی.

معرفی اعتماد سرمایه گذاری املاک و مستغلات در سال 2014 با روشن سازی مالیاتی بعدی، ایجاد یک کلاس دارایی جدید برای سرمایه گذاران. REITs توزیع حداقل 90٪ از درآمد اجاره خود را به دارندگان واحد، با درمان مالیاتی مطلوب (مالیات توزیع تقسیم بندی فردی در 2020) این جذب خرده فروشی و سرمایه گذاران نهادی به املاک تجاری بدون خرید ملک مستقیم.

در سمت خرید خانه، کسر مالیات تحت بخش 24 (b)، 80C و 80EEA ارائه کمک قابل توجهی به ⁇ 2 lakh در سال در مورد علاقه وام مسکن (بخش 24 (b) و بازپرداخت اصلی به ⁇ 1.5 لیره زیر 80C به طور گسترده ای مورد استفاده قرار می گیرد.

تاثیر بر روی ذینفعان مختلف

خرید خانه Homebuyers

برای خریداران خانگی، اثر ترکیبی کاهش نرخ GST، حفاظت از RERA و کاهش مالیات های افزایش یافته به طور عمده مثبت بوده است. کاهش GST (1% در مقرون به صرفه، 5% در عناوین غیر مقرون به صرفه) کاهش هزینه پیش خرید رسمی. RERA برای افشای تاخیر پروژه و استفاده از حساب های rowcrowm خطر پروژه های فروش مشترک - همچنین بهبود یافته از پیش خرید ملک رسمی.

با این حال، چالش ها باقی مانده است. نرخ GST قابل اجرا برای خواص کم ساخت هنوز هم می تواند یک بازدارنده در مقایسه با خانه های آماده به صرفه جویی در خانه است که جذب هیچ GST. علاوه بر این، تغییر هزینه های انطباق به توسعه دهندگان تحت طرح جدید GST اغلب به خریداران به شکل قیمت های پایه بالاتر منتقل شده است. پیچیدگی سود معافیت مالیاتی سرمایه (به عنوان مثال، دو نفر از بودجه خانه به فروش محدود شده است.

توسعه دهندگان

توسعه دهندگان با یک تاثیر مخلوط مواجه شده اند.در طرف مثبت، RERA و GST اپراتورهای پرواز به شب را بیرون رانده اند، بهره برداری از توسعه دهندگان سازمان یافته با سوابق انطباق قوی، این بخش تثبیت شده است، با توسعه دهندگان مشهور به دست آوردن سهم بازار. شفافیت به ارمغان آورده شده توسط این اصلاحات همچنین آن را برای توسعه دهندگان برای افزایش وجوه از بانک ها و سرمایه گذاران نهادی، کاهش وابستگی به سرمایه گذاری غیر رسمی آسان تر کرده است.

در نزولی، هزینه های انطباق به طور مساوی ثبت نام پروژه تحت RERA، پرونده های منظم و حسابرسی نیاز به تیم های اختصاص داده شده است. زیر GST، انکار توسعه دهندگان اعتباری مالیاتی به جذب مالیات ورودی، حاشیه های ثبت نام، به ویژه برای مسکن مقرون به صرفه، دولت تلاش کرد تا این را با اجازه دادن به یک طرح ترکیب، اما بسیاری از توسعه دهندگان ثابت کرد که من به طور کامل انکار حساب های کوچک و کاهش یافته است، کاهش داده است، و همچنین کاهش داده است.

سرمایه گذاران

سرمایه گذاران املاک و مستغلات - چه سرمایه گذاران مالکیت فردی یا صندوق های نهادی - مجبور به انطباق با محیط مالیاتی تنظیم شده تر شده اند. سفت شدن سرمایه معافیت، به ویژه کلاه در چندین سرمایه گذاری مجدد خانه، فرصت های داوری مالیاتی را کاهش داده است.

افزایش REITs جایگزین مایعی را ارائه داده است. سود سهام REIT در دست سرمایه گذاران با نرخ های قابل اجرا (بعد از حذف مالیات توزیع تقسیم) مالیات می شود و سود سرمایه در واحدهای REIT به طور مشابه به سهام بخش سهام سهام (سال برگزاری مالیات طولانی مدت، 10٪ بر سود بیش از ⁇ 1 lakh) پرداخت سرمایه گذاری تجاری برای سرمایه گذاران کوچک مسکن، تا 50٪ مقرون به صرفه (کاهش مالیات بر روی سرمایه گذاران مسکن).

اثرات جانبی-Specific Effects

خانه در مقابل املاک تجاری

اصلاحات مالیاتی بر بخش های مسکونی و تجاری به طور متفاوتی تأثیر گذاشته است.بخش مسکونی تمرکز اصلی اصلاحات RERA و GST بوده است، با هدف حفاظت از aam aadmi (مردان عادی) خریداران املاک تجاری، در مقابل، از مالیات REIT، اعتبار ورودی GST (در دسترس برای اموال تجاری در طرح قبل از-2019)، و حذف مجتمع های خدمات و اجاره ای که در آن استفاده می شود، برای حفظ اموال تجاری / اجاره ای است.

چارچوب مالیاتی سرمایه برای املاک تجاری شبیه به مسکونی است، اما عدم معافیت هایی مانند بخش 54 برای سرمایه گذاری مجدد در اموال مسکونی گاهی سرمایه گذاران را به سمت دارایی های مسکونی سوق داده است.

مسکن مقرون به صرفه در مقابل مسکن لوکس

اصلاحات مالیاتی به ویژه برای مسکن مقرون به صرفه است. نرخ GST 1٪ (بدون ITC) پایین ترین بخش در سراسر است، علاوه بر این، برای ترویج مسکن مقرون به صرفه تحت Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY)، دولت دوره برای ادعا مزایای مالیاتی در وام های خانه تا مارس 2022 گسترش یافته است.

از سوی دیگر، مسکن لوکس، GST بالاتر (۵٪ بدون ITC) و انگیزه های ویژه کمتری را مشاهده کرد. حذف ITC پروژه های لوکس را بیشتر تحت تاثیر قرار داد زیرا آنها ورودی های ارزش بالاتر را شامل می شوند، افراد با ارزش بالا اغلب از طریق سودهای مالی از طریق استراتژی های سود سهام به جای کسر وام مسکن، بنابراین تاثیر آن خاموش شده است.

چالش ها و انتقادات

علی رغم مسیر مثبت، اصلاحات مالیاتی در املاک و مستغلات هند بدون انتقاد نیست. پیچیدگی های GST ادامه دارد: ساختار نرخ GST دوگانه (1% در مقابل 5%) و فقدان ITC منجر به تفسیر اختلافات و دادرسی های تفسیری شده است، بسیاری از توسعه دهندگان با انتقال مبارزه می کنند، به ویژه هنگامی که تکمیل جزئی در طول تاریخ پیاده سازی GST رخ داد، پیاده سازی R در سراسر موارد نامشروط است؛ در حالی که Mahatraash باعث تاخیر در برخی از سیستم عامل های مالی کمتری در اجرای پروژه های کوچک تر شده است.

قوانین مالیاتی سود سرمایه چندین بار تغییر کرده است و عدم اطمینان برای سرمایه گذاران ایجاد می کند.برای مثال، حذف مزایای شاخص برای فروش اموال پس از تاریخ خاص (هر چند بعدا بازسازی شده) باعث سردرگمی در بخش 54 معافیت به تنها یک ملک جدید (از بودجه 2023) شد که یک ضربه به سرمایه گذاران املاک و مستغلات برنامه ریزی برای چندین دارایی در نظر گرفته شد.

علاوه بر این، قانون بنامی، در حالی که موثر است، به دلیل داشتن نرخ محکومیت پایین و برای آزار و اذیت رویه صاحبان املاک واقعی مورد انتقاد قرار گرفته است.شکست ادغام کامل GST با RERA همچنین منجر به گزارش بی ثباتی شده است. به طور کلی، سرعت اصلاحات گاهی اوقات توانایی صنعت برای انطباق، منجر به اختلال کوتاه مدت شده است.

آینده چشم انداز و انتظار اصلاحات

به دنبال آینده، دولت احتمالاً به اصلاح چارچوب مالیاتی برای املاک و مستغلات ادامه می دهد.سازمان های صنعتی مانند CREDAI و NAREDCO برای توجیه GSTTC، از جمله بازسازی ITC برای توسعه دهندگان برای کاهش هزینه ها و افزایش تامین مسکن مقرون به صرفه، نرخ یکپارچه برای خواص کم ساخت و ساز، احتمالاً حدود 3٪ با ITC که می تواند سیستم را ساده کند، مورد توجه قرار می گیرند.

در سمت مستقیم مالیات، گسترش بیت REITs برای شامل دارایی های اجاره مسکونی (Residential REITs) تحت بحث است، که راه های سرمایه گذاری جدید را باز می کند، دولت همچنین ممکن است کسر مالیات برای خریداران خانه های اول در بخش های 80EEA و 80C برای احیای تقاضا در بازارهای ضعیف است.

کد مالیاتی مستقیم آینده (که برای جایگزینی قانون مالیات بر درآمد مورد بررسی قرار گرفته است) می تواند مالیات بر سود سرمایه را با حذف دوره های متعدد نگهداری و نرخ های استاندارد سازی ساده کند.بخش مسکن مقرون به صرفه احتمالا اولویت خواهد داشت و با گسترش احتمالی بخش 80-IBA.

نتیجه گیری

اصلاحات مالیاتی که در طول دهه گذشته به طور اساسی بازار املاک و مستغلات هند را از یک بخش عمدتاً بدون قاعده، مالیات-پروne به یک که به طور مداوم شفاف و ساختار یافته است، تغییر سود سرمایه، و اصلاحات متحد باعث بهبود اعتماد به مشتری، جذب سرمایه گذاری رسمی و کاهش نقش پول سیاه، بله، از طریق پیاده سازی طولانی مدت، راه های سطح و محدودیت های عبور از دولت و محدودیت های دولتی شده است.

برای ذینفعان، مطلع ماندن در مورد این اصلاحات اختیاری نیست.سرمایه گذاران باید نمونه کارها خود را با توجه به شاخص سود سرمایه و گزینه های REIT برنامه ریزی کنند. توسعه دهندگان نیاز به مکانیسم های انطباق قوی برای رشد دارند.درهای خانه باید از کسر مالیات و حفاظت از RERA موجود در یک بازار املاک و مستغلات هند در مسیر مدرن سازی استفاده کنند و اصلاحات موتور محرک هستند که اصلاحات بیشتر در بخش سرمایه گذاری جذاب در آسیا تبدیل می شود.