تأثیر داوری مدنی بر املاک و مستغلات و زمین از اختلافات استفاده می کند

تاثیر بر برنامه ریزی و توسعه استفاده از زمین

قضاوت مدنی در خلاء عمل نمی کند؛ به طور مستقیم بر چگونگی برنامه ریزی دولت های محلی و توسعه دهندگان خصوصی و اجرای پروژه ها تاثیر می گذارد، زمانی که مالکیت زمین یا استفاده از حقوق نامشخص است، سرمایه گذاران تردید می کنند، وام دهندگان نیاز به نرخ بالاتر دارند و سازمان های دولتی به تأخیر می افتند.یک سیستم داوری قوی کاهش می دهد که عدم اطمینان، امکان تحویل پروژه های نرم تر.

حل مسائل مربوط به عنوان قبل از توسعه

توسعه در مقیاس بزرگ اغلب نیاز به جمع آوری بسته های متعدد است اگر هر بسته دارای مرز اختلاف و یا عنوان ابر، کل پروژه می تواند متوقف شود.انتقاد مدنی مکانیسمی برای روشن کردن عناوین به طور موثر از طریق اقدامات عنوان آرام و یا لباس های پارتیشن. توسعه دهنده که با ساخت و ساز بدون حل چنین خطراتی ادامه می دهد، بعدا می تواند پروژه را متوقف کند و در نتیجه آسیب ها.

Zoning و Land Use Challenges

هیئت های برنامه ریزی محلی و کمیسیون های منطقه ای مجوز و اختلاف بر اساس برنامه های جامع و مقررات (۳) هنگامی که یک همسایه یا رقیب به چالش مجوز، دادگاه مدنی (یا یک دادگاه تخصصی استفاده از زمین) بررسی رکورد اداری برای خطاهای قانون یا سوء استفاده از نظارت قضایی تضمین می کند که تصمیمات محلی مطابق با الزامات قانونی و حفاظت از قانون اساسی، مانند دادگاه های دقیق و سیاست های تنظیم شده توسط ایالات متحده، به طور منظم بررسی می کنند.

دامنه و ناسازگاری

هنگامی که یک نهاد دولتی دامنه برجسته را تمرین می کند، مالک ملک می تواند ضرورت گرفتن را به چالش بکشد یا مقدار غرامت در یک حکم مدنی را به دادگاه ها نشان دهد که آیا پذیرش برای استفاده قانونی عمومی است و آیا فقط جبران خسارت پرداخت شده است: قطعنامه شماره ۲: قانون محکوم کردن زمین، مالک زمین باید به این ترتیب مقررات را بدون محکومیت رسمی (Fjas) تشکیل دهد.

تعارضات زیست محیطی و منابع طبیعی

استفاده از اختلافات به طور فزاینده شامل حفاظت از محیط زیست، مانند مجوز تالاب، مدیریت طوفان و پاکسازی سایت های آلوده است.انتقاد مدنی می تواند مسئولیت تحت قوانین محیط زیست ایالتی و فدرال، اختصاص هزینه های تمیز و سفارش تسکین بخش شمالی را تعیین کند: به عنوان مثال، تحت پاسخ جامع محیط زیست، و قانون مسئولیت (CERCLA)، دادگاه ها و مسئولیت بالقوه در میان احزاب استاندارد و مقررات دسترسی به طور بالقوه (F) و مقررات دسترسی به طور دقیق.

چالش ها و محدودیت های داوری مدنی در اختلافات زمینی

علی رغم مزایای آن، قضاوت مدنی یک پاناسا نیست.اس.اس.اس.اس.ان باید نقص های خود را برای مدیریت انتظارات و در نظر گرفتن استراتژی های مکمل درک کنند.

Backlog و Delay

بسیاری از دادگاه های دادگاه از پشت های قابل توجه رنج می برند، به ویژه در مناطق شهری بزرگ که در آن زمان بارگذاری های موردی سنگین هستند.یک اختلاف مرزی یا اقدام عنوان می تواند یک تا سه سال از پرونده به دادگاه خاص ایجاد شود و درخواست ها می توانند سال ها بیشتر اضافه کنند، اموال ممکن است خالی، توسعه هنوز باقی بماند و احزاب در صورت پرداخت هزینه های قانونی، برخی از دادگاه های ویژه یا تاخیر در این موارد را تسریع کنند.

هزینه های بالا

هزینه های صدور مجوز - از جمله وکلا، هزینه های تحصیلی، هزینه های نظرسنجی و پرونده دادگاه - می تواند به ده ها یا صدها هزار دلار برسد، برای اختلاف در مورد یک مرز کوچک که ارزش 100.000 دلار را دارد، هزینه های قانونی ممکن است به اندازه ارزش زمین شکایت کند، این عدم تعادل اقتصادی اغلب باعث می شود تا شرایط نامطلوب یا ادعاهای حق رد کردن هزینه های پرداخت هزینه های محدود، حل شود (این موارد ممکن است به عنوان موارد کاهش اموال شخصی، به عنوان مثال، به عنوان موارد آسیب های شخصی محدود تر باشد.

بازیگران و تنوع منطقه ای

قانون مالکیت عمدتاً خاص دولت است و حتی در یک ایالت، دادگاه های مختلف شهرستان ممکن است قانون متناقضی را اعمال کنند، در حالی که تصمیمات ارزیابی راهنمایی ارائه می دهند، قضات دادگاه دارای اختیار قابل توجهی در مورد یافته های واقعی و وزن داده شده به شواهد است: این عدم پیش بینی می تواند مذاکرات حل و فصل را پیچیده کند و باعث شود احزاب به نشست در صورت امکان، علاوه، حکم در مورد استفاده از زمین اغلب منتشر می شود [F]

ابعاد تاریخی و فرهنگی پیچیده

برخی از اختلافات زمینی شامل عنوان بومی، کمک های مالی تاریخی یا سایت های مذهبی است که ممکن است روش های قضایی عادی به اندازه کافی رسیدگی نشود. دادگاه ها ممکن است فاقد تخصص در قانون قبیله ای یا سوابق مالکیت باستانی باشند، به عنوان مثال، اختلافات مربوط به زمین در سرزمین های استعماری سابق اغلب نیاز به تفسیر معاهدات قدیمی یا حقوق سنتی دارند.

انعطاف پذیری محدود Remedial

دادگاه ها در درجه اول خسارت های پولی یا دستورات (به عنوان مثال، حذف سفارش از حصار) در اختلافات زمین، یک نتیجه "برنده تمام" ممکن است از نظر اجتماعی یا اقتصادی مطلوب نباشد، به عنوان مثال، دادگاه ممکن است همسایه را مجبور کند تا یک گاراژ را که توسط دو پا به طور تدریجی تجزیه و تحلیل می شود، پاره کند، حتی اگر چه encroachment باعث آسیب و حذف حداقل راه حل های تبلیغاتی مبتنی بر هزینه می شود - اغلب محدود کردن یا انطباق قانونی است.

روندهای اخیر و اصلاحات در داوری مدنی برای اختلافات زمینی

در پاسخ به چالش های بالا، دادگاه ها و قانونگذاران اصلاحاتی را برای ایجاد قضاوت مدنی برای حل و فصل موثرتر و قابل دسترس تر برای درگیری های املاک و مستغلات معرفی کرده اند.

دادگاه های تخصصی زمین و محیط زیست

چندین حوزه قضایی در حال حاضر دادگاه های تخصصی یا بخش های اختصاص داده شده به پرونده های استفاده از اموال و زمین را حفظ می کنند، نمونه هایی از دادگاه استفاده از شهر نیویورک (بخشی از دیوان عالی)، بخش محیط زیست ورمونت و دادگاه عالی استان کوئینزلند در استرالیا، این دادگاه ها تخصص قضایی را متمرکز می کنند، روش های مدیریت پرونده سازگار را توسعه می دهند و اغلب از evaluator های خنثی برای تسریع در مطالعه A 2018 توسط دادگاه های تخصصی یافت شده در مورد متوسط زمین حل و حل و حل و حل و حل و حل و حل و حل و فصل زمین به طور متوسط 30٪ از 30٪ از روش های اداری عمومی.

ادغام تکنولوژی و مدیریت پرونده

E-filing، شنوایی مجازی (post-pandemic) و نمایش های شواهد دیجیتال زمان و هزینه های صدور اختلافات زمینی را کاهش می دهند، برخی از دادگاه ها اکنون اجازه می دهند که ارسال آنلاین از نظرسنجی ها و داده های GIS، که می تواند بر روی نقشه های مالکیت افزوده شود؛ سیستم های مدیریت پرونده الکترونیکی به طور خودکار پرچم هایی را که بیش از یک سال در انتظار بوده اند و آنها را به سرعت در مورد اصلاحات [F] سیستم های دولتی [F2 ]

کنفرانس های پیش از سه گانه ADR و Pre-Trial Settlement Conferences

بسیاری از دادگاه ها اکنون به احزاب نیاز دارند تا قبل از تاریخ محاکمه، در واشنگتن، برای مثال، تمام اختلافات مرزی مسکونی زیر 50 هزار دلار را به داوری دادگاه ارائه دهند مگر اینکه هر دو طرف تصمیم بگیرند، این نیاز کاهش بار در لوله کشی دادگاه و حل بسیاری از اختلافات سریع تر کمک می کند.

قوانینی که از استانداردهای حقوقی اختلاف نظر دارند

کشورها به طور منظم مقررات محدودیت های خود را برای مالکیت نامطلوب، توافق نامه های مرزی و سهولت های پیش تعیین کننده برای کاهش دادخواهی به روز می کنند، به عنوان مثال، قانون رویه مدنی کالیفرنیا در سال 2020 اصلاح شد تا نیاز به اطلاع ثبت شده برای ادعاهای مربوط به مالکیت نامطلوب داشته باشد، و آن را سخت تر به ادعای مالکیت بدون دانش مالک.

استفاده از نقشه های Cadastral و داده های جغرافیایی

دولت ها سوابق مالکیت و ایجاد نقشه های بسته را که می تواند به عنوان مدرک در دادگاه استفاده شود، کمیته داده های فدرال جغرافیایی زیرمجموعه های فرعی Cadastral Subcommittee برای به اشتراک گذاری داده های استاندارد در سراسر حوزه قضایی فشار آورده است، زمانی که نظرسنجی ها و مرزهای بسته در قالب ماشین قابل خواندن موجود هستند، دادگاه ها به سرعت می توانند با شواهد فعلی مقایسه کنند که روند کاهش هزینه های کارشناسان و محدودیت های قانونی مانند ایالت های دولتی، و مقررات متعدد، و مقررات ایالتی مانند یوتا.

نتیجه گیری

داوری مدنی همچنان یک سنگ بنای اجرای حقوق مالکیت و حکومتداری زمین است.ساختار، عمومی و طبیعت الزام آور، اطمینان قانونی ضروری برای مالکان، توسعه دهندگان و سازمان های دولتی را از طریق اقدامات عنوان آرام، پرونده های مرزی و اجازه تجدید نظر، دادگاه هایی که ممکن است در غیر این صورت مبهم و آسیب پذیر به درگیری هستند، فراهم می کند: تاثیر برنامه ریزی زمین مهم است: سابقه قضایی ثابت خطر در پروژه های حل و فصل طولانی مدت، در حالی که اجازه می دهد تا حل و عدم اطمینان از آن جلوگیری شود.

با این حال، سیستم بدون نقص نیست، Backlogs، هزینه های بالا و گاهی اوقات عدم انسجام می تواند ذینفعان را ناامید کند، به ویژه در اختلافات کم ارزش، روند به دادگاه های تخصصی زمین، اجباری ADR و ادغام فن آوری ارائه می دهد مسیرهای امیدوار کننده برای کاهش این مشکلات به عنوان زمین تبدیل به یک منبع ارزشمند و بحث برانگیز، نقش ریشه کن سازی مدنی به احتمال زیاد گسترش نقاط قوت و هماهنگ سازی سیستم های موثر برای جلوگیری از این محدودیت ها و تقویت روند عادلانه تر.

برای تمرین کنندگان و صاحبان اموال، به دنبال مشاوره حقوقی اولیه و بررسی استراتژی های حل مشترک - قبل از ثبت یک دادخواست - اغلب می تواند نتایج بهتر از دادخواست کامل به دست آورد، با این حال هنگامی که داوری ضروری است، یک پرونده آماده شده به خوبی در قانون صدا و شواهد قوی باقی می ماند مطمئن ترین مسیر به یک راه حل عادلانه و قابل اجرا.