Zoning و استفاده از زمین قوانین ستون فقرات برنامه ریزی و توسعه جامعه را تشکیل می دهند.برای صاحبان املاک، سرمایه گذاران املاک، خریداران خانه و توسعه دهندگان، درک این مقررات اختیاری نیست - ضروری است.اشتباهات با منطقه بندی می تواند یک پروژه را متوقف کند، باعث جریمه شود یا حتی حذف ساختارهای برای ساکنان، منطقه بندی شخصیت محله را شکل می دهد، که همه چیز را تحت تاثیر قرار می دهد تا ارزش های ترافیکی.

این راهنمای جامع، اصول منطقه ای و قوانین استفاده از زمین را بررسی می کند، توضیح می دهد که چگونه در عمل کار می کنند و گام های عملی برای هدایت آنها در جامعه شما فراهم می کند.

قوانین استفاده از زمین و زودی چیست؟

قوانین کوچک سازی مقررات محلی هستند که یک شهرداری را به مناطق مشخص شده یا مناطق تقسیم می کنند.هر منطقه با مجموعه ای خاص از قوانین حاکم بر آنچه می تواند ساخته شود و چگونه می توان از قانون استفاده از زمین استفاده کرد، یک اصطلاح گسترده تر است که شامل منطقه بندی و همچنین سایر مقررات مانند کنترل های فرعی، حفاظت از محیط زیست و قوانین حفظ تاریخی است.

اهداف اولیه ی منطقه بندی و قوانین استفاده از زمین شامل:

  • بهداشت عمومی و ایمنی: [FLT 1] [FLT 1] استفاده های ناسازگار، مانند نگهداری کارخانه های صنعتی دور از مدارس و بیمارستان ها.
  • [[۱] [۱۰] رشد منظم؛ [[۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱]] جلوگیری از توسعه ی اسکراب که زیرساخت ها را به هم متصل می کند.
  • حفاظت از ارزش های ویژه: [FLT 1] اطمینان از اینکه همسایه استفاده می کند، بر ارزش های خانه تاثیر منفی ندارد.
  • [[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۳] [۱] [۱] حفاظت از تالاب ها، سیل و دیگر مناطق حساس.

این قوانین به قرن بیستم در ایالات متحده برمی گردد، با دادگاه عالی که قانون اساسی خود را در پرونده برجسته (FLT:0) تأیید می کند.[۱۰] Village of Euclid v. Ambler Realty Co (1926] [۳] پس از آن، منطقه سازی تبدیل به یک ابزار استاندارد برای دولت های محلی در سراسر کشور است.

انواع مناطق Zoning

در حالی که هر شهرداری دسته بندی های منطقه ای خود را تعریف می کند، اکثر آنها از ساختار مشابهی پیروی می کنند. درک این مناطق مشترک اولین گام در ارزیابی هر ملک است.

مناطق مسکونی

مناطق مسکونی برای مسکن تعیین می شوند، آنها اغلب برای کنترل تراکم و نوع ساختمان تقسیم می شوند:

  • مسکونی خانوادگی (R-1): خانه های کوچک در تعداد زیادی از مناطق اغلب حداقل اندازه و ارتفاع ساختمان محدود است.
  • ] مسکونی چند خانواده (R-2 ، R-3): ] اجازه می دهد دوبلکس ، خانه های شهری و ساختمان های آپارتمانی بیان شود.
  • مسکونی استفاده شده است؛ [FLT 1] مسکن را با فضای تجاری یا خرده فروشی ترکیب می کند، که در تحولات شهری رایج است.

منطقه تجاری

مناطق تجاری شامل کسب و کارها و خرده فروشی ها می شوند:

  • [FLT 1] خرده فروشی کوچک مانند فروشگاه های گوشه و قهوه.
  • [FLT: 1 ] [ [ [FLT: 1 ] [فروشگاه بزرگ، رستوران ها و ادارات]
  • منطقه کسب و کار مرکزی (CBD): هسته شهری با ارتفاع بالا با ساختمان های بلند و ترافیک سنگین پا.

منطقه صنعتی

مناطق صنعتی برای تولید، انبارداری و تدارکات محفوظ هستند، آنها معمولاً از مناطق مسکونی دور هستند تا سر و صدا، ترافیک و آلودگی را به حداقل برسانند.مناطق صنعتی نور اجازه می دهند تا مونتاژ و امکانات تحقیقاتی را فراهم کنند، در حالی که مناطق صنعتی سنگین اجازه پردازش و ساخت و ساز را می دهند.

مناطق کشاورزی

مناطق کشاورزی از زمین های کشاورزی و شخصیت روستایی محافظت می کنند و اجازه می دهند تا کشت، دام و فعالیت های مرتبط با آن ها را انجام دهند، برخی مناطق کشاورزی اجازه توسعه مسکونی محدود را دارند، اما اندازه های زیادی معمولا بزرگ هستند – اغلب 10 هکتار یا بیشتر.

منطقه هدف ویژه

بسیاری از جوامع همچنین مناطق هدف ویژه ای برای نیازهای منحصر به فرد ایجاد می کنند:

  • مناطق تاریخی: میراث معماری با دستورالعمل های طراحی دقیق حفظ می شود.
  • مناطق پراکنده: [FLT 1] توسعه محدود در مناطق مستعد سیل.
  • توسعه واحد برنامه ریزی شده (PUDs): اجازه می دهد تا منطقه بندی انعطاف پذیر برای پروژه های استفاده در مقیاس بزرگ با مجوز مذاکره شده.

چگونه قوانین کوچک بر توسعه مالکیت تأثیر می گذارد

مقررات کوچک سازی بسیار فراتر از بیان "این زمین برای خانه ها است" آنها استانداردهای دقیقی را اعمال می کنند که به طور مستقیم بر آنچه می توانید بسازید و چگونه می توانید از اموال خود استفاده کنید تأثیر می گذارد.

ساخت و ساز، ارتفاع و Setbacks

هر منطقه منطقه منطقه ای شامل الزامات بعدی است:

  • تنظیمات: حداقل فاصله یک ساختمان باید از خطوط مالکیت، خیابان ها یا دیگر ساختارها باشد.
  • [[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱]] حداکثر ارتفاع ساختمان، اغلب در پاها یا داستان ها بیان می شود.
  • نسبت منطقه فولکور (FAR): نسبت کل مساحت ساختمان به اندازه زیاد است. A FAR 2.0 در یک مربع 10,000 فوت مربع مربع بسیار به معنی شما می توانید تا 20،000 فوت مربع از فضای کف، توزیع شده در سراسر داستان های متعدد.
  • [در این میان] [و] [[[۱]]] [۱] [۱]] [۱۰] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۲]] [۱] [۲] [۵]] [۲]] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۲] [۵] [۱] [۵] [۵] [۱] [۵] [۵] [۲] [۵] [۵] [۵] [۲] [۵] [۵] [۲] [۵] [۵] [۵] [۵] [۲] [۲] [۵]] [۵]]]]] [۲] [۲] [۲] [۲] [۵] [۲] [۵] [۵] [۵] [۵] [۲] [۲] [۲] [۵] [۲] [۲] [۲] [۵] [۵] [۵] [۱] [۵] [۵] [۵] [۵] [۲] [۲] [۲] [۲]] [۲] [۲] [۵]] [۲] [۵

پارکینگ و الزامات ترافیک

توسعه تجاری و چند خانواده به طور معمول برای ارائه حداقل تعداد فضاهای پارکینگ مورد نیاز است، برخی از شهرها همچنین دارای حداکثر محدودیت پارکینگ برای تشویق استفاده از حمل و نقل هستند. مطالعات تاثیر ترافیک ممکن است برای پیشرفت های بزرگتر مورد نیاز باشد و از توسعه دهندگان ممکن است خواسته شود برای بهبود جاده یا سیگنال های ترافیکی پرداخت کنند.

استفاده از مجوز و مجوز استفاده مشروط

همه استفاده ها در هر منطقه مجاز نیست.اکثر کدهای منطقه ای سه دسته از موارد زیر را ایجاد می کنند:

  • [در این باره]: [[۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] استفاده از آن ها که به طور خودکار مجاز هستند اگر اموال با تمام الزامات بعدی و دیگر الزامات مطابقت داشته باشد.
  • استفاده از (مزای ویژه): استفاده که نیاز به شنوایی عمومی و تایید از هیئت مدیره منطقه ای است.
  • [در این باره] استفاده از: [[۱] [۱۰] استفاده از آن ها ممنوع است.

تغییرات و تغییرات زودیینگ

اگر اموال شما با یک الزام خاص منطقه بندی مطابقت ندارد، ممکن است برای یک اختلاف نظر درخواست کنید. الف اجازه می دهد تا از قوانین منحرف شود - به عنوان مثال، نزدیک شدن به خط مالکیت نسبت به زمان بندی نیاز دارد.

اگر می خواهید از زمین خود استفاده کنید، به گونه ای که منطقه فعلی اجازه نمی دهد، می توانید درخواست برای یک اصلاح (FLT:0) را درخواست کنید یا rezoning این یک فرایند قانونی است که نیاز به تصویب از شورای شهر یا کمیسیون شهرستان، اغلب پس از توصیه از کمیسیون برنامه ریزی.

نقش برنامه های جامع

قوانین کوچک سازی در خلاء وجود ندارد، آنها توسط یک طرح برنامه پیشگیرانه هدایت می شوند [[همچنین به عنوان یک طرح کلی یا طرح کارشناسی ارشد] هدایت می شوند]، این سند بلند مدت چشم انداز جامعه برای رشد آینده، از جمله استفاده از زمین، حمل و نقل، مسکن، و توسعه اقتصادی، باید با برنامه جامع شما مطابقت داشته باشد، اگر شما یک برنامه جامع را بررسی کنید، آیا برنامه جامع است؟

چگونه برای تحقیق در مورد Zoning برای یک ملک خاص

قبل از خرید زمین یا شروع یک پروژه، تحقیقات کامل بسیار مهم است.در اینجا یک رویکرد گام به گام است:

مرحله 1: منطقه Zoning را شناسایی کنید

با بخش برنامه ریزی محلی تماس بگیرید یا از وب سایت شهرداری بازدید کنید، اکثر شهرها نقشه های آنلاین را ارائه می دهند که در آن می توانید آدرس را وارد کنید و نام منطقه را ببینید.کد دقیق منطقه ای مانند "R-1A" یا "C-2" را بنویسید.

مرحله دوم: مطالعه ی Ordinance

بخش کد شهری را پیدا کنید که با منطقه شما مطابقت دارد.این حکم مشخص خواهد کرد:

  • اجازه و استفاده مشروط
  • الزامات جانبی (دبک، ارتفاع، FAR)
  • پارکینگ و استانداردهای محوطه سازی
  • مقررات نشانه

مرحله 3: برای مناطق Overlay بررسی کنید

مناطق Overlay قوانین اضافی را در بالای منطقه پایه اضافه می کنند.

  • پوشش تاریخی حفظ: [FLT 1] نیاز به بررسی طراحی برای تغییرات بیرونی.
  • [در این باره]: [[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] گواهی های ارتفاع و ضد سیل [برجسته کننده]
  • [در این باره]: [[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰]] [۳] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۳] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [

مرحله 4: با کارکنان صحبت کنید

کدهای کوچک سازی می تواند فشرده و مبهم باشد. کارکنان بخش برنامه ریزی می توانند به سوالات، توضیح رویه ها و مسائل بالقوه پرچم در اوایل پاسخ دهند. ایجاد یک رابطه مثبت با این مقامات سرمایه گذاری هوشمندانه ای از زمان شما است.

مسائل متداول در مورد چگونگی حل و فصل کردن Them

حتی صاحبان املاک و مستغلات در اینجا به مشکلات می پردازند.

استفاده های غیر اطلاع رسانی

استفاده غیر متمرکز استفاده از قانونی است که در هنگام تاسیس آن قانونی بود اما دیگر تحت منطقه بندی فعلی مجاز نیست، به عنوان مثال، یک فروشگاه مواد غذایی کوچک در منطقه ای که از آن زمان برای استفاده مسکونی دوباره منطقه شده است.

دانلود بازی Zoningfrtions

بدون اجازه یا استفاده از یک ملک به گونه ای که کد منطقه ای را نقض می کند می تواند منجر به جریمه، دستور کار توقف و اقدام قانونی شود.اگر شما یک اطلاع نقض دریافت می کنید، ممکن است لازم نباشد برای یک اختلاف، تغییر استفاده کنید یا تصمیم را درخواست کنید.

اختلافات همسایه

مسائل مربوط به کاهش تنش اغلب بین همسایگان ایجاد می شود.

  • یک حصار یا ساختار که نقض الزامات عقب نشینی است.
  • فعالیت های تجاری در یک منطقه مسکونی، مانند یک فروشگاه تعمیر خودرو خانگی.
  • سر و صدا، پارکینگ یا مشکلات بوی از یک کسب و کار نزدیک.

در بسیاری از موارد، اولین گام این است که با همسایه صحبت کنید اگر این کار شکست بخورد، شکایتی را با اداره اجرای منطقه محلی ارسال کنید.

استفاده از قانون فراتر از Zoning

در حالی که منطقه بندی قابل مشاهده ترین جنبه قانون استفاده از زمین است، سایر مقررات نیز نقش مهمی ایفا می کنند.

مقررات Subdivision

قوانین زیرنظری بر چگونگی تقسیم زمین به تعداد زیادی از آنها نیاز به توسعه دهنده برای ارائه خیابان ها، تاسیسات، زهکشی و دیگر زیرساخت ها قبل از اینکه شما بتوانید تعداد زیادی را در یک توسعه جدید بفروشید، باید توسط دولت محلی تایید شود.

مقررات زیست محیطی

قوانین فدرال، ایالتی و محلی محیط زیست می توانند توسعه را محدود کنند.

  • Wetlands: توسط سپاه مهندسان ارتش ایالات متحده تحت قانون آب تمیز تنظیم شده است.
  • گونه های در معرض خطر قرار می گیرند؛ [[۱۰] توسعه ممکن است در زیستگاه گونه های محافظت شده محدود شود.
  • ] مدیریت آب: بسیاری از حوزه های قضایی نیاز به حفظ محل و یا درمان طوفانی دارند.

نظارت تاریخی

املاک در مناطق تاریخی تعیین شده یا در ثبت ملی مکان های تاریخی ذکر شده با محدودیت های اضافی در تغییرات خارجی، تخریب و ساخت و ساز جدید باید توسط یک کمیسیون حفظ تاریخی بررسی شود.

فرآیند تایید: چه انتظاری

توسعه زمین یا تغییر استفاده از آن به ندرت یک ماده ساده است، اکثر پروژه ها نیاز به تصویب چندگانه دارند:

  1. [در این باره]: [[۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] پیشنهاد خود را برای برنامه ریزی کارکنان برای بازخورد ارائه دهید.
  2. بررسی طرح: طرح های دقیق ارائه طرح ریزی، پارکینگ، محوطه سازی و تخلیه.
  3. شنیدن عمومی برای استفاده مشروط، وانس، و یا تکرار، شنوایی عمومی مورد نیاز است.
  4. توصیه کمیسیون برنامه ریزی: [FLT 1] کمیسیون برنامه ریزی بررسی پرونده و توصیه به بدن انتخاب شده است.
  5. شورای شهر یا تصمیم کمیسیون شهرستان: [FLT 1] رای نهایی در مورد بازگشت و یا تحولات عمده معمولا توسط بدن حاکم انتخاب شده است.
  6. مجوز ساخت: پس از تصویب منطقه ای در محل، شما می توانید برای ساخت مجوز ساختمان برای ساخت پروژه درخواست کنید.

کل فرایند می تواند از چند هفته تا بیش از یک سال به هر نقطه برسد، بسته به پیچیدگی و سطح منافع عمومی.

چرا اهمیت برای خریداران خانگی

اگر شما در حال خرید یک خانه هستید، منطقه بندی به گونه ای که ممکن است انتظار نداشته باشید، شما را تحت تاثیر قرار می دهد:

  • ارزش های پرکار: خانه ها در محله های پایدار و به خوبی برنامه ریزی شده تمایل به حفظ ارزش خود را بهتر است.
  • توسعه آینده: بررسی آنچه در خواص مجاور مجاز است، درب خالی در کنار درب می تواند به یک ایستگاه گاز یا یک ساختمان آپارتمان بلند در صورت اجازه منطقه بندی آن تبدیل شود.
  • کسب و کار خانگی: اگر قصد دارید یک کسب و کار را از خانه خود اداره کنید، تأیید کنید که منطقه بندی اجازه می دهد و چه محدودیت هایی اعمال می شود.
  • اضافه کردن و بازسازی: گسترش خانه شما ممکن است نیاز به تغییر واریانس داشته باشد اگر ساختار موجود با محدودیت های فعلی یا ارتفاع مطابقت نداشته باشد.

چگونه در تصمیمات محلی Zoning شرکت کنیم

Zoning فقط برای توسعه دهندگان و مقامات نیست. ساکنان یک صدای در چگونگی رشد جامعه خود دارند.

  • کمیسیون برنامه ریزی و جلسات شورای شهر[۱۰] این جلسات عمومی هستند و اغلب شامل فرصت هایی برای اظهار نظر عمومی هستند.
  • در یک انجمن محلی [FLT 1] [FLT 1] این گروه ها اغلب در مورد پیشرفت های پیشنهادی بررسی و اظهار نظر می کنند.
  • خدمت در هیئت مدیره یا کمیسیون.[۱۰] بسیاری از جوامع در کمیسیون برنامه ریزی، هیئت مدیره تجدید نظر، و یا کمیسیون حفظ تاریخی باز می شوند.
  • در طول به روز رسانی برنامه جامع صحبت کنید.[۱۰] این به روز رسانی ها هر ۵ تا ۱۰ سال اتفاق می افتد و جهت تغییرات منطقه ای آینده را تنظیم می کنند.

منابع برای یادگیری بیشتر

قانون زودیینگ به طور گسترده ای از یک حوزه قضایی به حوزه دیگر متفاوت است.منابع زیر می توانند به شما در درک قوانین منطقه کمک کنند:

  • [[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
  • کد رمز گذاری: اکثر کدهای محلی از طریق سرویس هایی مانند Municode یا کتابخانه Municode در دسترس هستند.
  • قوانین استفاده از زمین های دولتی: [FLT 1] قوانین ایالتی چارچوب قانونی برای منطقه بندی محلی را ایجاد می کنند.
  • مشاوران حرفه ای: استفاده از وکیل، برنامه ریزان و مشاوران منطقه ای می تواند راهنمایی های تخصصی برای پروژه های پیچیده ارائه دهد.
  • نشریات آموزشی: انجمن برنامه ریزی آمریکا کتاب ها و مقالات را در مورد بهترین شیوه های منطقه ای منتشر می کند.

افکار نهایی

قوانین استفاده از زمین و زودی ها موانع بوروکراسی نیستند – آنها ابزار هستند که جوامع برای شکل دادن به آینده خود استفاده می کنند. درک این قوانین به شما قدرت می دهد تا تصمیمات آگاهانه ای در مورد مالکیت بگیرید، از اشتباهات پر هزینه اجتناب کنید و به طور معنی داری در توسعه محله خود شرکت کنید.

چه شما در حال ساخت یک خانه هستید، شروع یک کسب و کار یا خرید ملک، زمان را برای یادگیری کد منطقه ای اختصاص دهید.با کارکنان برنامه ریزی صحبت کنید.در یک جلسه عمومی، دانشی که به دست می آورید، یکی از ارزشمندترین دارایی هایی است که شما به هر تلاش املاک و مستغلات می رسانید.