Australian valtionkassan roolin ymmärtäminen asunto-ongelmassa

Australian asuntojen kohtuuhintaisuuskriisi on yksi sitkeimmistä ja kiistanalaisimmista taloudellisista haasteista, joita kansakunnan on kohdattava. Asunnonomistusaste on laskenut nuorempien sukupolvien keskuudessa, vuokrastressi on levinnyt laajalle, ja pienituloiset kotitaloudet kamppailevat turvallisten ja kohtuuhintaisten asuntojen löytämiseksi. Vaikka monet tekijät vaikuttavatkin .Kyse on väestön kasvusta, kaavoitusrajoituksista, rakennuskustannuksista ja sijoittajien kysynnästä. Liittovaltion hallitus .... ........................................................................................................................................................

Valtiokonttorin keskeiset tehtävät ja asuntoyhteydet

Australian valtionkassa on vastuussa hallituksen neuvomisesta talouspolitiikassa, mukaan lukien finanssistrategia, verouudistus, rahoitusjärjestelmän sääntely ja julkisen talouden pitkän aikavälin kestävyys. Asuminen liittyy kaikkiin tämän toimeksiannon osiin. Yksityisasuntojen osuus kotitalouksien varallisuudesta on suurin, asuntovelka on suuri rahoitusvakausongelma, ja asuntoihin liittyvät veromenot (kuten negatiivinen nettouttaminen ja pääomavoittojen veroalennus) maksavat budjettimiljardeja vuosittain. Valtiokonttorin analyysikapasiteettiona on otettu asuntomarkkinatiedot, väestöennusteet, tarjontarajoitteet ja asuntojen jakeluvaikutukset.

Veropolitiikka ja veroasetukset

Valtiokonttori hallinnoi suoraan suunnittelu-ja tulovaikutuksia liittovaltion verosäännösten, jotka vaikuttavat asuntomarkkinoiden. Eniten keskusteltu ovat:

  • Erityinen nettovelkaantuminen:[] antaa sijoittajille mahdollisuuden vähentää vuokratappioita muista tuloista. Valtiokonttori suunnittelee säännöllisesti tämän toimiluvan rajoittamisen tai poistamisen vaikutuksia punnittaessaan tulovoittoja vuokransaantiin ja asuntojen hintoihin kohdistuviin vaikutuksiin.
  • Varainhoitoveron alennus:[ 50 prosentin alennus 12 kuukauden aikana hallussa olleille omaisuuserille. Valtiokonttori arvioi, miten alennuksen muuttaminen voisi vähentää keinotteluun liittyvää kysyntää ja vapauttaa julkisen talouden liikkumavaraa kohtuuhintaisia toimenpiteitä varten.
  • First Home Super Saver (FHSS) -järjestelmä:[ sallii ensiasunnon ostajien säästää superannuaation yhteydessä konsentroivalla verokannalla. Valtiokonttori hallinnoi maksuja, nostoja ja vuotuista ylärajaa koskevia sääntöjä.
  • ] Kotitakausjärjestelmä:[ Valtion takaus, jonka avulla tukikelpoiset ostajat voivat ostaa alhaisella talletuksella, jota hallinnoi valtionkassa yhdessä National Housing Finance and Investment Corporationin (NHFIC) kanssa.

Vaikka valtionkassa analysoi näitä toimenpiteitä, se ei yksipuolisesti aseta veropolitiikkaa.Päätösvalta on edelleen hallituksen. Valtiovarainministeriöt maksavat ja mallintaa voimakkaasti muokata keskustelua ja lopulta suunnittelu uudistuksia.

Asunto-ohjelmien budjettimäärärahat

Jokaiseen liittovaltion talousarvioon sisältyy huomattavia maksuja, jotka on suunnattu asuntojen kohtuuhintaisuuteen, joista monet ovat valtionkassan suunnittelemia ja hallinnoimia.

  • Rahoitus Asuminen Australia Future Fund[] (HAFF), 10 miljardin dollarin sijoitusrahasto, joka tuottaa tuottoja rakentaa 30,000 sosiaalisia ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja viiden vuoden aikana. Valtiokonttori hallinnoi rahaston pääoman rakenne ja nostoaikataulu.
  • Valtionkassa koordinoi sosiaaliministeriötä varmistaakseen, että ne ovat johdonmukaisia julkisen talouden kestävyyden periaatteiden kanssa, valtion asunto- ja asuntolain (NHHA) mukaisesti.
  • Suorat tuet -ohjelmasta, jonka mukaan valtionkassa indeksoi vuokrankorotukset vuosittain.
  • NHFIC.n :n rahoitus Kohtuuhintainen asuntovelkakirja Aggregator, joka alentaa pääomakustannuksia yhteisön asuntojen tarjoajille.

Budjettimäärärahojen valvonnan avulla valtionkassa vaikuttaa asuntoinvestointien laajuuteen, ajoitukseen ja ehtoihin. Sen rooli menotarkistuskomitean lausuntojen valmistelussa varmistaa, että uuden ehdotuksen on osoitettava kustannustehokkuutta ja mitattavissa olevia tuloksia ennen kuin se pääsee kabinettiin.

Tarjonta- ja jakelutasot: infrastruktuuri ja maanpäällinen

Asumisen tarjonta riippuu voimakkaasti maan saatavuudesta, suunnittelusäännöistä ja infrastruktuurikapasiteetista.Valtiokonttori ei suoraan valvo kaavoitusta tai rakennushyväksyntöjä.Valtuuskunnat ovat valtion ja kuntien omistuksessa.

Infrastruktuuri-investoinnit ja asuntojen tiheys

Valtionkassa maksaa ja arvioi suuret liikenne- ja yleishyödylliset infrastruktuurihankkeet, joita liittohallitus rahoittaa (esim. infrastruktuuri Australian ja kansallisten kumppanuussopimusten kautta). Päätökset siitä, mitkä hankkeet saavat etusijan ja mitkä tiheysvaatimukset liittyvät rahoitukseen.Päätösvalta voi avata kehityksen viheralueilla tai muilla alueilla, jotka muuten jäisivät pysähtymään. Valtiokonttori toimii infrastruktuuriministeriön kanssa mallintaakseen taloudellista tuottoa, joka liittyy asuntojen saannin liittämiseen liikennekäytäviin, ja se voi suositella, että liittovaltion avustukset asetetaan ehdoksi valtioiden rentouttavan rajoittavan vyöhyke.

Ympäristö- ja maankäyttöarviot

Ympäristönsuojelu ja biologisen monimuotoisuuden suojelu -lain 1999[ nojalla annetut ympäristöluvat voivat viivästyttää tai pysäyttää suuria asuinrakentamisia. Valtiovarainministeriö osallistuu ympäristötavoitteiden punnitsemiseen asuntotarjontaa koskeviin tavoitteisiin nähden.

Kysyntä- ja hintainterventio: rahoitustuki ja makrovakausyhteydet

Verohelpotusten lisäksi valtionkassa valvoo suoria rahoitustukiohjelmia, jotka vaikuttavat asuntojen kysyntään.

Ensimmäinen koti Ostajan avustukset ja takuut

Kotitakuujärjestelmä (mukaan lukien ensimmäinen kotitakaus, alueellinen ensimmäinen kotitakaus ja perhetakuu) on laajentunut nopeasti, ja 50000 paikkaa on saatavilla vuosina 2024-25. Valtiokonttori hallinnoi volyymikattoja, kelpoisuusvaatimuksia ja lainarajoituksia. Vaikka nämä järjestelmät auttavat marginaaliostajia tulemaan markkinoille, arvostelijat väittävät, että ne lisäävät kysyntää ja nostavat hintoja.

Vuorovaikutus varapankin ja APRA:n kanssa

Valtiokonttori ei aseta korkoja tai toiminnan vakautta koskevia sääntöjä, mutta se tekee yhteistyötä Australian keskuspankin (RBA) ja Australian vakavaraisuusasetuksen viranomaisen (APRA) kanssa finanssivalvojien neuvoston kautta. Asuntomarkkinoiden ylikuumeneminen.Erityinen sijoittajanlainaus on johtanut siihen, että APRA asettaa nopeusrajoituksia korko- ja huoltovarmuuspuskureille. Valtiokonttorin rahoitusvakaustiimi mallintaa järjestelmäriskin kotitalouksien suuresta velasta ja voi suositella, että APRA mukauttaa makrovakausasetuksia. Vaikka nämä välineet eivät ole suoria kohtuuhintaisia toimenpiteitä, niillä pyritään estämään luotto-käyttöisten hintojen nousut, jotka pahentavat eriarvoisuutta.

Koordinointi Liittovaltion ja valtion hallitusten välillä

Asumisen kohtuuhintaisuutta ei voida ratkaista pelkästään Yhteishyvällä. Valtiot valvovat maankäyttöä, julkista asuntokantaa, välitysveroja (leimavero) ja vuokra-asuntojen suojelua. Valtiokonttori johtaa liittovaltion neuvotteluja asuntojen varainsiirroista, mukaan lukien NHHA ja uudet kahdenväliset asuntosopimukset, jotka ilmoitettiin vuonna 2024.

  • Suunnittelemalla suorituskykymittareita valtion asuntojen toimitus, sidottu rahoituseriin.
  • Arvioidaan valtion ehdotuksia leimaverouudistuksen (esimerkiksi siirtyminen laajapohjaiseen maaveroon) ja arvioidaan verovaikutuksia valtioihin.
  • Asunto- ja asunnottomuusministerineuvoston esityslistan koordinointi liittovaltion budjettisyklien yhdenmukaistamiseksi valtion uudistusten aikataulujen kanssa.

Valtiokonttorin kyky tehdä sopimuksia on parantunut perustamalla ministeriöön asunto- Australian yksikkö, joka toimii erityisenä poliittisena keskuksena oikeusasioiden ristissä.

Viimeaikaiset suuret aloitteet: HAFF, NHHA-uudistus ja kansallinen asuntosopimus

Merkittävimmät Albanesen hallituksen asuntohankkeet ovat valtionkassan ytimessä.

Asunto Australia Future Fund (HAFF)

Syyskuussa 2023 hyväksytty HAFF sitoutuu 10 miljardin dollarin julkisiin investointeihin tuottaakseen tuottoa yhteiskunnalliseen asuntotuotantoon. Valtiokonttori ei ainoastaan suunnitellut rahaston pääomarakennetta (tavoitteena 5% vuosituotto) vaan myös johti verokustannuksia, jotka vakuuttivat parlamentin budjettitoimiston pitkäjänteisestä kestävyydestään. Rahaston tavoitteena on toimittaa 30 000 asuntoa viiden vuoden aikana, ja lisäksi 10 000 asunnottomuus vastauksia. Täytäntöönpanon valvoo valtiovarainministeriö yhteistyössä Asuminen Australia (entinen NHFIC).

Kansallinen asunto- ja asuntosopimus (NHHA)

Vuonna 2024 hallitus sitoutui uuteen NHHA:hon, jonka rahoitus kasvoi (2 miljardia viiden vuoden aikana) ja jossa valtioiden oli tehostettava suunnitteluuudistuksia. Valtiovarainministeriö suunnitteli uuden rahoituskaavan.Se perustui väestön osuuteen, vuokrastressiindikaattoreihin ja historiallisiin asuntoinvestointeihin.

Kansallinen asuntosopimus

Vuonna 2022 käynnistetty ja vuonna 2024 päivitetty sopimus on liitto-, valtio- ja paikallishallinnon sekä kiinteistösektorin ja yhteisöasuntojen tarjoajien välinen kumppanuus, jonka tavoitteena on rakentaa 1,2 miljoonaa uutta hyvin sijoitettua asuntoa vuoteen 2029 mennessä. Valtiokonttori tarjoaa makrotaloudelliset ennusteet väestönkasvusta ja kotitalouden muodostumisesta, jotka tukevat sopimuksen tavoitteita, ja se koordinoi neljännesvuosittaisia edistymiskertomuksia.

Valtionkassan haasteet ja kritiikkit

Vaikka valtiokonttorin analyysisyvyys ja hallintotaso ovatkin rajalliset asuntojen kohtuuhintaisuuden torjunnassa.

Politiikan hajanaisuus ja lyhyen aikavälin Horisontti-ohjelmat

Asuntopolitiikka on jaettu eri osastoille.Turvallisuus, sosiaalipalvelut, infrastruktuuri, ilmastonmuutos.Sen seurauksena epäyhtenäiset signaalit. Esimerkiksi kun valtionkassa harjoittaa kysyntä-puolen verohelpotuksia sijoittajille, sosiaalipalveluministeriö rahoittaa vuokra-apua, joka kulkee välillisesti samoille sijoittajille. Valtiokonttoria on arvosteltu siitä, ettei se ole työntänyt kattavaa uudistuspakettia, joka yhdenmukaistaa tarjontaa, verotusta ja sosiaaliturvajärjestelmiä.

Vastasuorite ennakoiduille veroasetuksille

Molemmat osapuolet ovat välttäneet merkittäviä uudistuksia negatiiviseen nettouttamiseen ja CGT-alennukseen huolimatta toistuvista valtionkassan suosituksista rajoittaa tai lopettaa ne. Vuoden 2019 liittovaltion vaalit osoittivat tällaisten muutosten poliittiset kustannukset, ja valtionkassa toimii nyt selkeiden hallituksen ohjeiden mukaisesti, ei malliksi tulo-neutraali vaihtoehto. Kriitikot väittävät, että tämä itsesensuuri heikentää osastoa.

Suoran valvonnan puute ylitarjontarajoitteita

Valtiolla ja paikallishallinnolla on vipuvoima kaavoitukseen, suunnitteluhyväksyntiin ja kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Valtiokonttori voi kannustaa uudistusta, mutta se ei voi pakottaa sitä. NHHA-ehdot ovat olleet käytännössä heikot, ja useat valtiot eivät täytä raportointivaatimuksia ilman seuraamuksia. Valtiokonttorin vipuvaikutus rajoittuu myöntämään pidätyksen.Typpityökalu, joka voi häiritä valtion budjetteja eikä edistää todellista muutosta.

Kysyntä-Side-tuet voivat nostaa hintoja

Valtionkassan ja akateemisten elinten, kuten Australian asunto- ja kaupunkitutkimuslaitoksen (AHURI), taloudellinen mallintaminen osoittaa johdonmukaisesti, että ensiasuntojen ostajille myönnettävät avustukset ja takaukset lisäävät ostokapasiteettia ilman tarjonnan lisäämistä ja johtavat hintasijoitukseen. Valtiovarainministeriö on myöntänyt tämän sisäisissä raporteissaan, mutta hallinnoi edelleen näitä järjestelmiä poliittisen suosionsa vuoksi. Tehokkaampi pitkän aikavälin lähestymistapa sitoisi kysynnän tuen suoraan uuteen tarjontaan, kuten yhteisomistuksen malleihin, jotka rajoittavat hintojen nousua.

Tulevaisuuden Ohjeet: mitä valtiovarainministeriö voisi tehdä eri tavalla

Valtiokonttori voisi tulevaisuudessa vahvistaa sen vaikutusta useilla uudistuksilla:

  • Integroitu asuntostrategia:[ Esitetään kussakin talousarviossa yksi ainoa, osastojen välinen kohtuuhintainen strategia, jossa on selkeät tavoitteet tarjonnalle, vuokrarasitetta ja asunnon omistusosuutta varten.
  • Verouudistusten etenemissuunnitelma:[ Malli ja julkaisu vaiheittainen siirtyminen pois negatiivisesta nettouttamisesta ja CGT-alennus, joka on yhdistetty yhteen sulkusäännöksiin, jotta vältetään nykyisten sijoittajien toiminnan keskeytyminen.
  • Rakennuksen infrastruktuurin rahoitus: [ Vaaditaan, että kaikki liittovaltion kaupunkiliikenteen tai yleishyödyllisten palvelujen rahoitus riippuu valtion kaavoitusmuutoksista, jotka mahdollistavat keskitiheyden asuntojen sijoittamisen liikenteen keskusten lähelle.
  • Parempi yhdentyminen rahoitusvakauteen:[ Muodostetaan yhteinen valtiovarainministeriö-RBA-APRA .

Nämä toimet auttaisivat valtionkassan vahvuuksia taloudellisessa analyysissa ja budjettisuunnittelussa samalla kun ne venyttäisivät nykyisen toimeksiantonsa rajoja. Ilman tällaista yhdentymistä hajanaiset toimenpiteet tuottavat edelleen lisähyötyjä rakenteellisen kriisin varalta.

Päätelmä

Australian valtionkassa on korvaamaton toimija asuntojen kohtuuhintaisuuspolitiikan verkostossa. Sen valvonta finanssialan, budjettimäärärahojen ja hallitusten välisen rahoituksen avulla se voi muokata sekä asuntomarkkinoiden tarjonta- ja kysyntäpuolta. Autoilla kuten asunto Australian tulevaisuuden rahasto, kansallinen asuntosopimus ja asuntotakuujärjestelmä, valtionkassa on antanut merkittävää uutta rahoitusta ja kohdennettua tukea. Kuitenkin korkeiden hintojen pysyvyys, kasvava vuokrarasitus ja asunto-omistajuusasteen lasku osoittavat, että nykyiset lähestymistavat ovat riittämättömiä. Jotta valtiokonttori voisi täyttää potentiaalinsa, sen on edistettävä syvempiä rakenneuudistuksia . Erityisesti vero-, liittovaltion koordinointi- ja infrastruktuurin ja asunto-ohjelmien välinen yhteys on kuitenkin parempi kuin pelkkä suosiollisten kysyntä-puolen ohjelmien hallinnointi. Vasta sitten Australia voi siirtyä kriisin hallinnasta sen ratkaisemiseksi.

Lisätietoja: valtionkassat 2024 Sukupolvikohtainen raportti asuntojen kehityksestä, AHURI. ]-veroasetuksista ja hinnasta [, ja tuottavuustoimikunta 2022 -komissio tutki asunnottomuutta.