Lainsäädäntövalta on ensisijainen mekanismi, jonka kautta yhteiskunnat kodifioivat maankäytön, asumisen ja kaupunkikasvun arvot ja painopisteet. Kaavoitusasetuksista, jotka määrittävät naapuruston koostumuksen, verokannustimet, jotka muokkaavat taivaalle, liittovaltion, valtion ja paikallisten elinten hyväksymät lait luovat puitteet, joissa kaupungit laajenevat, tekevät sopimuksia ja muuttavat. Ymmärtäminen, miten lainsäädäntöelimet käyttävät tätä viranomaista on välttämätöntä kaikille, jotka pyrkivät tulkitsemaan asuntojen nykyisiä suuntauksia, ennakoimaan tulevia poliittisia muutoksia tai ajavat oikeudenmukaisempia kaupunkiympäristöjä.

Asuntopolitiikan lainsäädäntövälineet

Lainsäätäjät käyttävät monenlaisia välineitä vaikuttaa asuntotarjontaan, kohtuuhintaisuuteen ja laatuun.Suoraimpia välineitä ovat kaavoitussäännöt, vuokranvakautustoimenpiteet, tukiohjelmat ja rakennussäännöt. Jokainen näistä välineistä on vuorovaikutuksessa markkinavoimien ja sosiaalisen dynamiikan kanssa, ja tuottaa usein tuloksia, jotka muokkaavat yhteisöjä vuosikymmenien ajan.

Aluejako: Säätiön maankäyttöasetus

Aluelakien jako kaupunginosalle on sallittu käyttö, tiheys, rakennuskorkeudet ja takaiskuvaatimukset.Alkuvuodesta 1900-luvun alussa Euclidean kaavoitus (nimettiin korkeimman oikeuden tapauksen ) mukaan.Eukleides v. Ambler Realty Co.[], 1926), näistä asetuksista tuli tiheyden, kohtuullisuuden ja kävelyn selkäranka. Vaikka kaavoitus voi säilyttää lähiöluonne ja erottaa yhteensopimattomat maa-alueet .Nykyään monet lainkäyttöalueet jatkavat vyöhykeuudistusta .Se on myös tummempi perintö pääsy asuntojen (ADUM) oikeudellinen asema lähellä kauttakulkua, ja hyväksyä muotoperusteisia koodeja.

Vuokran vakauttaminen ja hallinta

Vuokravalvontalakien yläraja vuokran määrä voi lisätä vuokran määrää, jotta säilytetään kohtuuhintaisuus olemassa oleville vuokralaisille. Yli 200 kunnassa Yhdysvalloissa on jonkinlainen vuokrasääntely, joista suurin osa on New York City, San Francisco ja Los Angeles. Kannattajat väittävät, että vuokravalvonta tarjoaa vakautta ja estää siirtymisen; arvostelijat väittävät se estää uuden rakentamisen ja johtaa huonontumiseen asuntokannan. Tehokkuus tällainen politiikka riippuu voimakkaasti niiden erityinen suunnittelu. Tällaisia politiikkoja ovat esimerkiksi avoin valvonta säännöksiä, vapautus-ajan uusia rakennuksia, ja indeksi inflaatioon. Lainsäädännön elinten on punnittava nämä kauppa-offs kun käsillä vuokra-asetukset.

Asumistuet ja tuotannon kannustimet

Suorat tuet, kuten liittovaltion pykälä 8 Asuntojen valinta voucherin ohjelma ja matalatuloisten asuntojen verohyvitys (LIHTC), pyrkivät kuromaan umpeen kuilun markkinavuokrat ja mitä pienituloisten kotitalouksien varaa. LIHTC, joka hyväksyttiin osana verouudistuslaki 1986, on erityisen vaikutusvaltainen: se rahoittaa rakentamisen ja kunnostaminen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen yksityisten investointien kautta. Valtio ja paikalliset lainsäätäjät myös rahoittaa asuntojen rahastoja, alasmaksu tukiohjelmia, ja tiheys bonuksia (mahdollista kehittäjät rakentaa enemmän yksiköitä vastineeksi kohtuuhintaisten yksiköiden). Nämä lainsäädäntömenoja päätöksiä vaikuttaa suoraan määrä ja maantieteellisen jakautumisen kohtuuhintaisia asuntoja.

Rakennuskoodit ja -standardit

Lainsäädännöllä hyväksytyt rakennussäännöt asettavat vähimmäisvaatimukset rakenteelliselle eheydelle, paloturvallisuudelle, energiatehokkuudelle ja esteettömyydelle. Vaikka ne ovat yleisen turvallisuuden kannalta välttämättömiä, ne voivat lisätä rakennuskustannuksia ja viivästyttää hankkeiden toteuttamista. Kansainvälinen säännöstöneuvosto (ICC) -mallikoodit ovat laajasti hyväksyttyjä valtioissa ja kunnissa, mutta muutokset vaihtelevat huomattavasti. Jotkut lainsäätäjät ovat hyväksyneet "reach-koodit," jotka ylittävät perustason energiatehokkuuden ilmastotavoitteiden saavuttamiseksi. Turvallisuus- ja kustannusrasituksen välinen tasapaino on jatkuva lainsäädännöllinen haaste.

Kaupunkikehityshankkeet ja lainsäädäntöpäätöksen tekeminen

Laajamittaiset kaupunkikehityshankkeet.Nämä ovat esimerkiksi kauttakulkukäytäviä, urheilustadioneja, sekakäyttöalueita ja julkisia asuntoja koskevat uudistukset.Laittajat hyväksyvät hankekohtaiset sopimukset, myöntävät julkista rahoitusta ja asettavat sääntelyparametrit, joiden perusteella kehittäjät toimivat.

Hyväksyntäprosessit ja yhteisön panos

Suurin osa merkittävistä kehitysvaiheista edellyttää lainsäädäntöhyväksyntää, kuten uudelleenjakoa, ehdollista käyttöä koskevia lupia tai suunnittelun uudelleentarkastelua. Näihin prosesseihin kuuluu usein julkisia kuulemisia, ympäristövaikutusten arviointia ja neuvotteluja yhteisön ryhmien kanssa. Lainvalvonnan aste vaihtelee suuresti: joissakin kaupungeissa kaupunginvaltuuston on äänestettävä jokaisesta tietyn kokoluokan ylittävästä hankkeesta, toisissa suunnittelulautakunnilla tai hallintohenkilöstöllä on valtuudet. Lainsäädäntöprosessi voi olla pullonkaula, joka viivästyttää hankkeita vuosikausia, tai foorumi, joka takaa yhteisön äänen. Viimeaikaiset uudistukset Kaliforniassa ja Oregonissa ovat yrittäneet virtaviivaistaa hyväksyntää asuntohankkeille, jotka täyttävät kohtuuhintaisuuden tai kestävyyden tavoitteet, usein ennakoiva paikallinen valvonta.

Rahoitusvälineet: TIF, erityisalueet ja verohuojennukset

Lainsäädännöt luovat rahoitusmekanismeja kehityksen ohjaamiseksi. Veronkorotusrahoitus (TIF) antaa kunnille mahdollisuuden ottaa vastaan tuleva kiinteistöverotulo nimetyltä alueelta maksaa infrastruktuurin parannukset. Erityisarviointipiirit perivät maksuja kiinteistönomistajilta, jotka hyötyvät uudesta infrastruktuurista (esim. jalkakäytävät, katuvalaistus). Kiinteistöverojen vähennykset, kuten New Yorkin 421-a-ohjelma, myöntävät väliaikaisia veronalennuksia uuteen asuinrakentamiseen. Kukin väline on valtuutettu valtion lainsäädännön sallimalla, ja paikalliset lainsäädäntöelimet ovat asettaneet erityiset ehdot .

Tapaustutkimus: Uusi urbaanismi ja kauttakulkusuuntautunut kehitys

Uudella urbanismilla, joka kannattaa ihmisten mittakaavaa, sekakäyttöä, kävelykelpoisia asuinalueita, on saatu lainsäädäntövoimaa kaavoitusuudistusten ja kauttakulkusuuntautuneiden kehityspolitiikkojen kautta. Esimerkiksi Portlandin kaupunki, Oregon, hyväksyi kattavan suunnitelman, joka kannustaa suurempaan tiheyden kulkukäytävien varrella ja vaatii vähimmäispinta-alasuhteita pysäköintiin. Samoin Kalifornian osavaltio läpäisi senaatin lakiehdotuksen 50 (väärin vuonna 2020 mutta myöhemmin uudelleenpaketoituna) ja valtuutti sen vyöhykejakojen nostamisen lähelle kauttakulkuasemia. Nämä lainsäädäntötoimet eivät ole pelkästään teknisiä mukautuksia, vaan ne edustavat filosofista muutosta pois autokeskeisestä esikaupungista ja kohti kompaktia resurssitehokasta kaupunkimuotoa.

Haasteet: oikeudenmukaisuus, kestävyys ja poliittiset rajoitteet

Vaikka lainsäädäntövaltaa voidaan hyödyntää kaupunkialueiden edistyessä, sillä on myös merkittäviä esteitä.

NImbY:n ja lainsäädännön kaappaus

NIMBY:n vastustaminen on edelleen yksi suurimmista asuntotuotannon esteistä. Nykyiset asunnonomistajat vastustavat usein uutta kehitystä. Erityisesti kohtuuhintaista asuntoa . Lainsäädäntökanavien kautta, kuten vaaditaan ylienemmistön neuvostoääni uudelleenjaon tai liian tiukan ympäristöarvioinnin puolesta. Valtion lainsäätäjät ovat alkaneet painostaa paikallista NIMBY:tä ehkäisemällä tiettyjä paikallisia voimia, kuten Oregonin talon lakiesityksessä 2001 (2019), joka laillisti duplexeja, triplexejä ja neljää pistettä aiemmin yhden perheen alueella. Ehkäiseminen herättää kuitenkin kysymyksiä paikallisesta autonomiasta ja demokraattisesta legitimoinnista. Lainsäätäjien on kaikilla tasoilla navigoitava tätä jännitettä paikallisten mieltymysten kunnioittamisen ja alueellisten asuntokriisien torjunnan välillä.

Edullisuus vs. tuotanto: Lainsäädännön vaihto

Politiikkaa, jotka mandoivat kohtuuhintaisuutta. Kuten includementary vyöhykejako (edellyttää prosenttiosuus yksiköiden olla kohtuuhintaisia) tai vuokravalvonta.Voivat vähentää taloudellista elinkelpoisuutta uuden rakentamisen. Jotkut taloustieteilijät väittävät, että nämä asetukset tukahduttavat tarjonnan ja siksi pahentaa kohtuuhintaisuutta pitkällä aikavälillä. Toiset väittävät, että ilman tällaisia valtuuksia, markkina-koron kehittäminen ei tuota asuntoja pienituloisille kotitalouksille. Lainsäädännön elinten on kalibroitava vaatimukset, jotta voidaan estää investointien ja silti varmistaa tasapuoliset tulokset. Empiirinen näyttö kaupungeista kuten Seattle ja Boston ehdottaa, että hyvin suunniteltu osallistaminen vyöhykealueiden voidaan säilyttää sekatuloa lähiöissä viivyttämättä merkittävästi kehitystä.

Ilmaston kestävyyttä ja kestävyyttä koskevat toimeksiantot

Lainsäädännöt sisältävät yhä enemmän ilmastotavoitteita asunto- ja kehityspolitiikkaan. Sähköajoneuvojen latausinfrastruktuuria, aurinkosuojakattoja tai korkeita eristysstandardeja edellyttävät rakennuskoodit voivat vähentää hiilijalanjälkiä mutta myös nostaa rakennuskustannuksia. Jotkut kaupungit ovat hyväksyneet kaikki sähkörakennusasetukset, kieltäneet maakaasun rakentamisen uudisrakentamiseen. Tulvatason hallintalait rajoittavat kehitystä haavoittuvilla alueilla. Lainsäädännöllinen haaste on nopeuttaa siirtymistä kestävään kehitykseen pahentamatta asuntojen kohtuuhintaisuutta. Luovia lähestymistapoja.Näin voidaan mainita tiheysbonukset ympäristöystävällisten rakennusten sertifiointiin tai kiinteistöverokannustimet energiatehokkuuden jälkiasennuksiin.

Kaupunkien kehittämistä koskevan lainsäädäntövallan tulevaisuus

Useissa nousevissa suuntauksissa on muokattu uudelleen, miten lainsäätäjät suhtautuvat asumiseen ja kaupunkikehitykseen. Tiedon analysointien käytön lisääntyminen, valtion asuntojen määrän kasvu ja maa-arvon verotuksen edistäminen ovat kaikki merkittäviä muutoksia lainsäädäntöympäristössä.

Rentouttava yhden perheen Zoning

Yksi niistä lainsäädäntösuuntauksista Yhdysvalloissa on liike laillistaa suurempi tiheys naapurustoissa historiallisesti varattu yksi-perheen koteihin. Kaupungit kuten Minneapolis (2018), Portland (2019), ja Seattle ovat eliminoineet tai muokattu yksi-perheen kaavoitus mahdollistaa duplexes, triplexes, ja neljäplekses. Valtion laskut Kaliforniassa, Oregonissa, Washington, ja Vermont ovat edelleen työntää kuorta. Nämä lait ovat usein perusteltuja vastauksena asuntokriisiin ja korjaamiseksi historiallinen rotuun syrjäytyminen. Täytäntöönpano on kuitenkin monimutkainen, mutta täytäntöönpano on monimutkainen, koska vapaa maa on niukka monissa tällaisissa asuinalueilla, ja todellinen määrä uusia asuntoja rakennetaan näissä uudistuksissa on edelleen vaatimaton lyhyellä aikavälillä. Lainsäädäntöelimet ovat nyt vastuussa täydentää näitä kaavoitus muutoksia muilla politiikan aloilla.

Maa-arvon ja kiinteistöverotuksen uudistus

Jotkut taloustieteilijät ja kaupunkisuunnittelun kannattajat ehdottavat kiinteistöverotuksen siirtämistä rakennuksista (parannukset) maan arvoon, väittäen, että tämä kannustaa kehittämään alikäytettyjä lohkoja samalla kun rangaistaan spekulatiivisia maa-alueita. Pennsylvania käyttää jakoveroa useissa kaupungeissa, ja Harrisburgin kaltaiset lainkäyttöalueet ovat nähneet lisääntyvän kiinteistönomistajien (mukaan lukien ne, joilla on vapaita tontti- tai pienlohkoja) verotuksessa. Tulevissa lainsäädäntötoimissa voidaan tutkia asteittaista käyttöönottoa, kuten vaihtoehtoja kuntien käyttöön jaetun verokannan käyttöön.

Lainsäädännön ennakointi ja alueellinen koordinointi

Kalifornian kaupunkialueiden ja alueellisten asuntotarpeiden välinen jännite on johtanut paikallisen kaavoitusviranomaisen valtion ennaltaehkäisevään toimintaan. Massachusetts. 40B luku, jonka avulla kehittäjät voivat ohittaa paikallisen kaavoituksen kaupungeissa, joissa ei ole riittävästi kohtuuhintaista asuntoa, on pitkäaikainen esimerkki. Viime aikoina Kalifornia. ........................................................................................................................................................................................

Tietoa juovien lainsäädäntöjen valvonta

Pakettitason tietojen saatavuus, avoimet työpaikat ja mallinnustyökalut mahdollistavat lainsäädäntöelinten asettaa näyttöön perustuvia toimintaperiaatteita. Esimerkiksi lainsäätäjät voivat käyttää Census-tietoja ja paikallisia rakennuslupatietoja tunnistaakseen alueet, joilla asuntojen tarve on suurin ja jotka tarvitsevat tukea. Jotkut kaupungit vaativat vuosittaisia asuntotuotannon raportteja suunnitteluosastoilta arvioidakseen edistymistä kohti tavoitteita. Lainvalvontakomiteat voivat sitten käyttää näitä tietoja mukauttaakseen politiikkojaan.Näin ollen esimerkiksi nostamalla osallistamisprosentteja tai lieventämällä pysäköintivaatimuksia. Haasteena on varmistaa, että datainfrastruktuuri on vankka ja että lainsäätäjillä on analyyttinen kyky tulkita sitä. Tieto ei korvaa poliittista harkintaa, mutta se voi auttaa maakeskusteluja empiirisessä todellisuudessa anekdootin sijaan.

Yhteisön hallintotapaa ja osallistumista koskevat innovaatiot

Uudet demokraattiset mekanismit ovat kehittymässä, jotta kansalaiset voisivat vaikuttaa suoraan lainsäädäntötuloksiin. Osa kaupungeissa on perustettu "suunnitteluelimiä" tai "naapurustoneuvostoja," jotka antavat virallisesti neuvoja kaupunginvaltuustolle maankäyttöpäätöksistä. Nämä lainsäädäntökokeilut pyrkivät vähentämään kehittäjätukia saavien lobbaajien vaikutusvaltaa ja vahvistamaan historiallisesti marginaalisia ääniä.

Päätelmä

Lainsäädäntövalta ei ole vain ulkoinen rajoite markkinoilla; se on rakentava voima, joka määrittelee rajat mahdollisuuksia asunto-ja kaupunkikehitys. Lakeja hyväksytään kaupunginvaltuustot, valtion lainsäätäjät, ja kongressi vahvistaa säännöt pelin . Määrittelevät kuka voi rakentaa mitä, missä, ja miten. Näiden lainsäädäntövalintojen tulos ei vain fyysisen muodon kaupunkien vaan myös sosiaaliset ja taloudelliset mahdollisuudet niiden asukkaiden. Ajatteleva lainsäädäntö voi edistää osallistava, kestävä, ja elinvoimainen yhteisöjä; huonosti suunniteltu tai pysähtyvä lainsäädäntö säilyttää epätasa-arvoa, leviää, ja ympäristön huonontuminen. Kun kaupunkien väestö kasvaa ja ilmaston välttämätön vahvistaa, tarve älykkään, mukautuva, ja oikeudenmukaiset lainsäädännölliset toimenpiteet tulevat yhä kiireellisempiä.

Lisätietoja kaavoitusuudistuksesta ja sen vaikutuksista on Amerikkalainen suunnitteluyhdistys. :n yleiskatsaus valtion tason kaavoitusuudistussuuntauksista[] ja :Brookings Institutioni.[Brookings Institutions analysis of asuntomarkkinoiden dynamiikka [.