Zoning-säätiön rooli maankäytössä

Zoning lait ovat näkymätön kehys, joka muokkaa naapurustot, kaupalliset piirit, ja teollisuusalueet olemme vuorovaikutuksessa päivittäin. Niiden ydin, nämä asetukset määrittää mitä voidaan rakentaa missä, miten suuret rakenteet voivat olla, ja mitä toimintoja sallitaan tietyllä maalla. Ilman kaavoitusta, pilvenpiirtäjä voisi nousta vieressä yhden perheen koti, tai kemiallinen tehdas voisi toimia kadun toisella puolella koulusta. Vaikka kaavoitus on ylivoimainen paikallinen asia, liittovaltion lait asettavat kriittisiä rajoituksia, jotka kiinteistönomistajat, kehittäjät, ja paikallishallintojen on navigoida. Tämä artikkeli tarjoaa kattavan tarkastelun sekä paikallisen ja liittovaltion kaavoitus asetukset, niiden vuorovaikutus, ja käytännön strategioita vaatimusten täyttämiseksi.

Paikallisten tuotantoalueiden sääntöjen ymmärtäminen

Paikalliset kaavoitusasetukset ovat maankäytön valvonnan tärkeimpiä välineitä Yhdysvalloissa. Kaupunginvaltuustojen, lääninkomissioiden tai kaupunginhallitusten toimesta nämä lait heijastavat kunkin yhteisön ainutlaatuisia prioriteetteja ja maantiedettä. Paikallisten kaavoitusviranomaisten toiminta perustuu valtioille myönnettyyn poliisivaltaan, joka sitten siirretään kunnille mahdollistamalla toimet.

Historiallinen konteksti: Syntymä modernin Zoning

Nykyaikainen kaavoitusliike Yhdysvalloissa alkoi Euclid vastaan Ambler Realty Co.[] Korkeimman oikeuden vuonna 1926 tekemällä päätöksellä, jossa säilytettiin kattavan kaavoituksen perustuslaillisuus. Tämä maamerkkitapaus koski Eukleidesin kylää, Ohiota, joka oli hyväksynyt kaavoitusasetuksen, joka rajoitti teollista kehitystä asuinalueilla. Tuomioistuin päätti, että kaavoitus oli laillinen poliisivallan käyttö kansanterveyden, turvallisuuden, moraalin ja yleisen hyvinvoinnin suojelemiseksi. Tämä päätös antoi paikallishallinnolle laajan vallan erottaa yhteensopimattomat maankäyttötavat, mikä johti .

Yleiset tyypit paikallisista zoning luokitukset

Paikalliset asetukset jaottelevat maa-alueen yleensä useisiin perusvyöhykkeisiin, joista jokaisella on erityiset sallitut käyttötarkoitukset ja mittavaatimukset:

  • Asuntoalueet (R-1, R-2, R-3 jne.)[ .
  • Kaupalliset alueet (C-1, C-2 jne.)[] .
  • Teollisuusvyöhykkeet (I-1, I-2) . Näillä alueilla melua, päästöjä ja liikennettä rajoitetaan yleensä vähemmän, mutta niiden on silti noudatettava ympäristömääräyksiä.
  • Maatalousalueet (A-1, A-2) . Ne on usein varattu maanviljelyyn, maatilanhoitoon ja siihen liittyviin toimintoihin. Niillä on usein suuret vähimmäiskokoja, jotta ne säilyttäisivät avoimen tilan ja estäisivät esikaupunkialueiden hajaantumisen.
  • Mixed-use vyöhykkeet[ . ... ...................................................................................................................................................................................................................................

Eukleidean Zoning: Vaihtoehtoiset lähestymistavat

Monet yhteisöt ovat siirtyneet perinteisestä Euclidean eriyttämisestä joustavampien kaavoituspuitteiden omaksumiseksi:

  • ] Suoritusaluejako[ . ... asettaa standardeja mitattavissa oleville vaikutuksille (esim. melutasoille, liikenteen muodolle, myrskyveden valumiselle) eikä määrätä erityiskäyttöjä. Kehittäjä voi rakentaa minkä tahansa hankkeen niin kauan kuin se täyttää suorituskykyvaatimukset.
  • ]Inspiroiva kaavoitus[] . Tarjoaa bonuksia (esim. lisääntynyt tiheys, alennettu pysäköintivaatimukset) vastineeksi julkisista eduista, kuten kohtuuhintaisista asuntoyksiköistä, julkisista aukioista tai vihreistä rakennusominaisuuksista.
  • ]Fom-pohjaiset koodit[ .

Tärkeimmät paikalliset tuotantomekanismit ja prosessit

Paikalliset kaavoitusalueet eivät ole staattisia sääntöjä, vaan niihin kuuluu meneillään olevia hallinnollisia ja tuomioistuintason kaltaisia menettelyjä:

  • Varastukset[ ... Kiinteistön omistaja voi hakea vapautusta erityisistä kaavoitusvaatimuksista (esim. takaisku, korkeus), jos tiukka täytäntöönpano aiheuttaisi kohtuuttomia vaikeuksia. Muutoksenhakulautakunta myöntää vaihtoehtoisesti riitojenratkaisun julkisen kuulemisen jälkeen ja sen on täytettävä lakisääteiset vaatimukset (esim. käytännön vaikeudet, ei haittaa yleiselle edulle).
  • Vahvistamiskäyttö (erityispoikkeukset)[] .Jotkut käyttötavat (esim. kirkot, koulut, päivähoito) ovat sallittuja vain, jos ne täyttävät lisäehdot, joilla minimoidaan vaikutukset ympäröiviin ominaisuuksiin.
  • Ei-yhteensopivat käyttötavat[ . Omaisuus, joka oli laillista kaavoitusasetuksen antamisen yhteydessä mutta joka ei enää täytä (esim. pieni ruokakauppa tällä hetkellä presidentin alueella) on sallittua jatkaa toimintaansa jo olemassa olevana, vaatimustenvastaisena käyttönä. Laajennuksia tai merkittäviä muutoksia voidaan kuitenkin rajoittaa.
  • Pottivyöhyke . Kun pieni paketti on valittu eri kaavoitusluokitusta varten kuin sen ympäristö, se voidaan riitauttaa laittomana aluevyöhyke, jos se ei ole yleisen edun mukaista. Tuomioistuinten on pyrittävä johdonmukaisuuteen kattavan suunnitelman kanssa.
  • Osaketta koskevat muutokset . ... ... .................................................................................................................................................................................................................................

Paikallinen täytäntöönpano ja muutoksenhaku

Paikallisia kaavoitustoimia hoitaa yleensä kaavoitushallinnoija tai rakennustarkastaja. Rikkomuksista voi seurata sakkoja, työpysäkkimääräyksiä tai oikeustoimia. Hallinnollisten päätösten valitukset menevät ensin valituslautakunnalle ja sitten valtion tuomioistuimille. Paikallinen kattava suunnitelma toimii ohjeasiakirjana kaavoituspäätöksille; tuomioistuimet antavat usein arvonantoa paikallisille virkamiehille, kunhan päätös ei ole mielivaltainen tai oivaltava.

Liittovaltion säännöt, jotka muokkaavat paikallista zoning

Vaikka liittovaltion hallitus ei anna kaavoitus asetuksia, useat liittovaltion lait asettavat rajoituksia, että paikallinen kaavoitus on otettava huomioon. Jos ei noudata voi johtaa menettää liittovaltion rahoitusta, oikeusjuttuja, tai mitätöidä paikallisten säännösten.

Ympäristölait ja zonaaminen

  • National Environmental Policy Act (NEPA) . ... Kun paikallishallinto käyttää liittovaltion varoja (esim. HUD-avustukset, kuljetusosaston varat) hankkeeseen, joka vaikuttaa merkittävästi ympäristöön, NEPA edellyttää ympäristöarviointia tai ympäristövaikutusten selvitystä. Paikalliset toimet kuten rakentaa uuden valtatie- tai vedenkäsittelylaitoksen voi käynnistää NEPA-tarkastelu.
  • Puhdas vesilaki (CWA)[] . CWA:n 404 pykälässä säädetään ruoppaus- ja täyttötoiminnasta Yhdysvaltojen vesissä, . Myös kosteikot. Paikallinen kaavoitusasetus, joka mahdollistaa kehityksen herkissä kosteikoissa, voidaan estää tai vaatia liittovaltion lupa Yhdysvaltain armeijan insinöörien. Yhdysvaltain ympäristönsuojeluvirasto (EPA) on täytäntöönpanoviranomainen.
  • Vanhat lajit -laki (ESA)[] . ... ...............................................................................................................................................................................................................................
  • Resurssien säilyttämistä ja hyödyntämistä koskeva laki [ .

Kansalaisoikeudet ja oikeudenmukainen asuntotuotanto

  • Fair Housing Act (FHA)[] . FHA kieltää syrjinnän asumisessa rodun, värin, uskonnon, sukupuolen, kansallisen alkuperän, perheaseman ja vammaisuuden perusteella. Paikalliset kaavoitusmääräykset, joilla on syrjivä vaikutus. Vaikka ne eivät olisi tarkoituksellisesti syrjiviä. Esimerkiksi vyöhykekielto, joka sulkee tehokkaasti pois vammaisten ryhmäkodit, voi olla FHA:n vastainen. Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD) panee täytäntöön FHA:n ja antaa ohjeita syrjimättömästä vyöhykekäytöstä.
  • Amerikkalaiset, joilla on vammaislaki (ADA)[] . ... ............................................................................................................................................................................................................................
  • Ympäristöoikeus[ ... Toimeenpanomääräys 12898 (1994) edellyttää, että liittovaltion virastot ottavat toiminnassaan huomioon ympäristöoikeuden. Paikalliset kaavoitusalueet, jotka keskittävät saastuttavat teollisuusaloja pienituloisiin tai vähemmistöalueisiin, voivat joutua liittovaltion valitus- tai kansalaisoikeustutkinnan kohteeksi, jos niillä on erilainen vaikutus.

Liittovaltion paikalliszoningin ehkäisy

Joillakin alueilla liittovaltion laki nimenomaisesti estää paikallisen kaavoituksen.

  • Televiestintälaki vuodelta 1996[ . Paikallishallinto ei voi kohtuuttomasti syrjiä henkilökohtaisten langattomien palvelujen tarjoajia tai kieltää langattomien tornien sijoittamista.
  • Rautatie- ja putkijohtoasetus[ . ... .................................................................................................................................................................................................................................
  • ]Amerikkalainen alkuperäisväestö suhtautuu varauksin[ ... heimomaat ovat yleensä valtion ja paikallisen kaavoituksen ulkopuolelle, vaikkakin toimivalta on monimutkainen. Intian kansalaisoikeuslaki ja erilaiset tuomioistuimen päätökset pitävät heimomaita itsenäisinä kokonaisuuksina.

Liittovaltion rahoitusehdot

Monet paikallishallinnot saavat liittovaltion avustuksia infrastruktuuriin, yhteisön kehittämiseen ja asuntoon HUD:n, liikenneministeriön (DOT) hallinnoimien ohjelmien kautta. Nämä avustukset sisältävät usein vyöhykejakoon liittyviä ehtoja. Esimerkiksi HUD. Yhteisön kehittämislohkon avustus (CDBG) -ohjelma edellyttää paikallishallintoa vahvistamaan, että ne toteuttavat toimia, joilla edistetään oikeudenmukaista asumista (AFFH). Tähän kuuluu sellaisten kaavoitusasetusten tarkistaminen ja muuttaminen, jotka ylläpitävät erottelua tai rajoittavat kohtuuhintaisia asumismahdollisuuksia. DOT.

Paikallisten ja liittovaltion sääntöjen välisten ristiriitojen navigointi

Kiinteistönomistajat ja kehittäjät huomaavat usein jäävänsä kiinni paikallisten kaavoitusmääräysten ja liittovaltion mandaattien väliin. Tässä on yhteisiä kitkapisteitä ja miten niihin voidaan puuttua:

  • Halpo asunto vs. paikallinen kaavoitus[] . . Federal oikeudenmukainen asuntolaki voi vaatia paikallishallintoa sallimaan tiheämmän kehityksen yksi-perhealueilla tai sallimaan asuntojen (ADU) käytön. Jotkin valtion lait nyt ehkäisevät paikallisia rajoituksia ADU:ille. Kehittäjät tarkistavat sekä valtion että liittovaltion vaatimukset ennen investointia hankkeeseen.
  • Ympäristövaikutusten arviointi ... Hanke, joka läpäisee paikallisen kaavoitusarvioinnin, saattaa edellyttää liittovaltion lupaa (esim. kosteikkojen täyttäminen). Kehittäjien olisi tehtävä asianmukaista huolellisuutta ennenaikaisesti, mukaan lukien kuuleminen insinöörien armeijan tai EPA:n kanssa, jos kosteikkoja tai uhanalaisia lajeja on läsnä.
  • Wireless laitos istuu[] . Paikalliset kaavoitus levyt voivat saada työntöä asukkailta noin kännykkätornit, mutta liittovaltion laki rajoittaa niiden kykyä kieltää luvat. Liittovaltion viestintäkomissio (FCC) on perustanut ammuttu kellot uudelleentarkastelua. Paikallinen kieltäminen, joka ylittää nämä aikajanat voidaan riitauttaa liittovaltion tuomioistuimessa.
  • Syrjivä vaikutus oikeusjutut[ . Vaikka paikallinen kaavoitusasetus olisi neutraali kasvoillaan, jos sillä olisi suhteeton vaikutus suojattuun luokkaan, se voidaan mitätöidä FHA:n tai Equal Protection Clauseen nojalla. Esimerkiksi vyöhykekoodi, joka edellyttää suuria vähimmäiskokoja yhteisössä, jossa vähemmistöperheet ovat suhteettoman pienituloisia, voidaan kyseenalaistaa jatkuvaa erottelua.

Kiinteistönomistajien ja kehittäjien käytännön toimet

  1. Aloita kattava kaavoitusanalyysi[ . Ennen kuin ostat maata, tarkista paikallinen kaavoituskartta, kattava suunnitelma ja päällystysalueet. Overlays voi lisätä lisävaatimuksia (esim. historiallinen suojelu, tulvantorjunta, kosteikkojen takaiskut).
  2. Liity paikallisen suunnitteluhenkilöstön kanssa aikaisin [ . Kunnallissuunnittelun osastot voivat antaa alustavaa opastusta sallituista käyttötarkoituksista, tiheysbonuksista ja varianssimenettelyistä. Yhteistyösuhteen luominen voi nopeuttaa hyväksyntää ja vähentää kalliita yllätyksiä.
  3. Arvioliittojen laukaisemat[ . ... Määritä, onko hanke liittovaltion rahoitusta, kosteikkoja, uhanalaisia lajeja tai valtioidenvälistä infrastruktuuria. Jos kyllä, ota yhteyttä liittovaltion virastoihin tai maankäyttöoikeuteen erikoistuneeseen lakimieheen. Ympäristökonsultti voi tehdä vaiheen I arvioinnin.
  4. Kaikkiin tiedonantoihin [ . Jos syrjintään tai kohtuuttomiin viivästyksiin kohdistuu oikeudellinen haaste, voidaan käyttää arvokasta paperiketjua, joka osoittaa hyvää uskoa ja pyrkimyksiä noudattaa liittovaltion lakeja.
  5. Ota huomioon ehdollinen käyttölupa tai varianssi[ .
  6. Monialuejakomuutokset[ . Paikalliset kaavoituskoodit päivitetään säännöllisesti. Tilaa kaupunginsuunnittelukomissioiden esityslistat, osallistu julkisiin kuulemisiin ja osallistu kattavain suunnitelman päivitysprosessiin investointienne suojaamiseksi.

Zooning-lainsäädännön kehitys

Aluesuunnittelun maisema kehittyy nopeasti, ja sitä ohjaavat asuntojen kohtuuhintaisuuskriisit, ilmastonmuutos ja teknologinen innovointi:

  • Tiheyden porrastaminen[ . Monet valtiot (Kalifornia, Oregon, Washington ja muut) säätävät lakeja, jotka estävät paikallista yksi-perheen kaavoitusta, jotta duplexeja, triplakseja ja neljäpleksejä voidaan käyttää aiemmin yksinomaisilla asuinalueilla. Tämä suuntaus on todennäköisesti edelleen vastaus asuntopulaan.
  • Ilmastokyky ja vihreä kaavoitus[] . Paikallishallinto sisällyttää merenpinnan nousuennusteita, kulovalkean veden ja maan lämmön lieventämistä kaavoitukseen. Esimerkiksi ilmasto-sopeuttuva vyöhyke voidaan vaatia korkealla ensimmäisessä kerroksessa tulvapelloissa, tulenkestävää maisemointia luonnon-kaupunkien rajapinnoissa ja vihreitä kattoja kaupunkialueilla.
  • ]Uusiutuvan energian tuotantoalueet [ . Aurinko- ja tuulivoimalaitokset kohtaavat usein paikallisia kaavoitusrajoituksia, jotka ovat ristiriidassa valtion ja liittovaltion uusiutuvan energian tavoitteiden kanssa. Jotkut valtiot kieltävät nyt paikalliset kiellot aurinkotiloilla, kun taas liittovaltion hallitus kannustaa sallimaan verokannustimilla.
  • Lyhytaikainen vuokra-asetus[ . ... ...................................................................................................................................................................................................................................
  • Vaatimaton kaavoitusuudistus[] ... ...................................................................................................................................................................................................................................

Päätelmä: Maankäyttöasetuksen kuitukangas

Aluelait ovat paljon enemmän kuin byrokraattisia esteitä; ne ovat ilmaus yhteisön visio sen tulevaisuutta varten, tasapainotetaan perusoikeuksien omaisuuden omistajien ja yleisen mandaattien liittovaltion lakia. Paikalliset hallitukset säilyttävät ensisijainen valta maankäytön, mutta liittovaltion ympäristö-, kansalaisoikeudet, ja kaupan lait asettavat rajat, joissa paikallinen harkintakyky toimii. Onnistunut navigointi tämä monimutkainen järjestelmä edellyttää ymmärrystä sekä rakeisia yksityiskohtia paikallisten asetusten ja korkeamman tason rajoituksia asettaa Washington. Olipa suunnittelet yhden perheen kodin tai sekakäyttöinen kehittäminen, varhaisen tutkimuksen, ammatillinen oikeudellinen neuvonantaja, ja ennakoivaa sitoutumista sekä paikallisten ja liittovaltion virastojen ovat avain muuttaa alueen esteestä strateginen voimavara.