Intian kiinteistömarkkinat, jotka ovat valtion talouden kulmakivi, ovat kokeneet syvällisiä muutoksia viime vuosikymmenen aikana. Kun alan toiminnan avarakatseisuutta, pirstaleisuutta ja käteisen rahan käyttöä leimaavat liiketoimet, alan toimintaa muokataan nyt rohkeiden verouudistusten avulla. Nämä uudistukset, joita valtion ja valtion hallitukset ovat ohjanneet, pyrkivät tuomaan avoimuutta, houkuttelemaan sekä kotimaisia että ulkomaisia investointeja ja suojelemaan miljoonien kotiostajien etuja. Näiden verouudistusten vaikutukset eivät ole vain akateemisia; se on välttämätöntä sijoittajille, kehittäjille ja poliittisille päättäjille, jotka valvovat tätä nopeasti kehittyvää maisemaa. Tämä artikkeli tarjoaa perusteellisen analyysin tärkeimmistä verouudistuksista ja palveluista (GST) ja Real Estate (RERA) Act (RERA) -laki) pääoman voittamiseen.

Keskeiset verouudistukset Intian kiinteistön uudelleenjärjestely

Tavaroiden ja palvelujen verotus (GST)

GST:n käyttöönotto heinäkuussa 2017 oli merkittävä uudistus, jonka mukaan kiinteistöalalla GST:n osuus asuntojen alirakentamisesta oli noin 1 prosentti (ilman panosverohyvitystä, ITC:tä) ja ei-edullinen asunto 5 prosenttia (ilman ITC:tä). Tämä vähensi merkittävästi ostajien verotaakkaa verrattuna GST:n aikakauteen, jossa useat verot voisivat olla jopa yli 12 prosenttia.

Uuden järjestelmän mukaisten ITC:n poistojen ansiosta rakentajat eivät kuitenkaan enää voineet korvata sementin ja teräksen kaltaisista tuotantopanoksista maksettuja veroja. Tämä nosti rakennuskustannuksia, erityisesti kohtuuhintaisissa asuntohankkeissa, joissa marginaalit ovat ohuita. GST:tä ei voida soveltaa, koska se on kallistanut ostajan suosiota valmiisiin yksiköihin nähden. GST:n järjestelmä on myös parantanut avoimuutta vaatimalla kehittäjiä pitämään verolaskut ja noudattamaan niitä, mikä vähentää mahdollisuuksia alihintaisiin kauppoihin. GST:n neuvoston [ mukaan yksinkertaistettu verokanta on myös helpottanut kotimarkkinoiden ostajien ymmärrystä ostonsa verokomponentista.

Kiinteistölaki (RERA)

Vuonna 2016 ja toteutetaan useimmissa valtioissa vuoteen 2017, RERA on luultavasti kaikkein transformatiivinen sääntelyuudistus Intian kiinteistö. RERA valtuuttaa, että kaikki asuinhankkeet, joilla on maa-alue yli 500 neliömetriä tai kahdeksan asuntoa on rekisteröity valtion . Kehittäjät on ilmoitettava hankesuunnitelmat, aikajanat, hyväksynnät ja taloudelliset yksityiskohdat. Escrow tilin vaatimus varmistaa, että 70% varoista kerätään ostajille käytetään vain rakentamiseen ja maan kustannuksiin.

Verouudistukset ja RERA intersect useilla tavoilla. Esimerkiksi standardointi mattoalueen määritelmät ja projektin rekisteröinti on helpottanut ostajien käyttää kotilainan veroetuja, koska pankit ovat nyt tarkistaneet hankkeen tilan. RERA myös hillitty mustan rahan käyttöä täytäntöönpanossa tiukka kirjanpito ja raportointi normeja. Tämän seurauksena, lisää liiketoimia ovat siirtymässä kautta muodollisia pankkikanavia, lisäämällä veropohjaa. Knight Frank India raportin mukaan RERA on merkittävästi parantunut ostajan tunnetta, yli 60% kotiostajista ilmaista enemmän luottamusta markkinoihin. Valtion RERA viranomaiset kuten Maharashtra RERA[ ovat asettaneet vertailuarvoja ajoissa hankkeen loppuun, vähentää viiveitä, jotka aiemmin vaivannut alalla.

Pääomavoitot Vero- ja indeksi-etuudet

Kiinteistöjen myyntiin liittyvä pääomavoittoverotus on sijoittajien kannalta ratkaiseva tekijä. Intiassa yli kahden vuoden omaisuus luokitellaan pitkäaikaiseksi pääomaomaisuudeksi. Voittoa verotetaan 20 prosentin verran indeksointiedulla, joka mukauttaa inflaation ostohintaa (tuloverolaitoksen julkaisemaa kustannusinflaatioindeksiä käyttäen). Alle kahden vuoden ajan hallussa olleiden varojen osalta voitto lisätään verovelvollisen tuloihin ja verotetaan sovellettavan porrastuksen mukaisesti (lyhytaikaiset pääomavoitot).

Indeksietu on ollut merkittävä etu pitkäaikaisille kiinteistösijoittajille, mikä on vähentänyt reaalista verovelvollisuutta tehokkaasti korkean inflaation kausina. Hallitus on kuitenkin tiukentanut sääntöjä vuosien mittaan. Esimerkiksi vuoden 2023 talousarviossa indeksointietu rajoitettiin koskemaan vain tapauksia, joissa kiinteistö myydään yli kahden vuoden jälkeen ja vain jos ostaja maksaa veroa koko myyntivastikkeen perusteella. Lisäksi 54 ja 54 F §:n mukaiset poikkeukset, jotka mahdollistavat voittojen uudelleen sijoittamisen toiseen asuinkiinteistöön pääomavoittojen lykkäämiseksi. Nämä säännökset ovat kannustaneet kiinteistön liikevaihtoon ja kannustaneet uudelleensijoittamiseen asuntoon. Toisaalta omistusajan määritelmän toistuvat muutokset (esim. kolmen vuoden vähennys kahteen vuoteen) ovat aiheuttaneet epävarmuutta.

Muut merkittävät uudistukset: Benamin liiketoimet, tulot ja verovähennykset

Benami Transactions (Kielto) Muutoslaki, 2016, oli voimakas verouudistus, jonka tavoitteena oli hillitä mustaa rahaa kiinteistöissä. Sen avulla hallitus voi takavarikoida benami (proxy-omistettu) kiinteistöjä ilman korvausta. Tämä on merkittävästi vähentänyt käyttöä fiktiivisten nimien omistaa kiinteistöjä, pakottaa yksilöitä ilmoittamaan todellinen omistus.

Kiinteistösijoitustrustien käyttöönotto vuonna 2014 ja sen jälkeen tehdyt veroselvitykset loivat uuden sijoitusluokan sijoittajille. REITit jakaa vähintään 90% vuokratulostaan osuudenhaltijoille suotuisalla verokohtelulla (jakovero poistettu vuonna 2020). Tämä on houkuttanut vähittäis- ja yhteisösijoittajia liikekiinteistöihin ostamatta suoraan kiinteistöä.

Kotiostoskeskuksen puolella käytetään laajalti 24(b), 80C ja 80EEA:n verovähennyksiä, jotka ovat merkittäviä. Kotilainojen korkoja (osa 24(b) ja pääoman takaisinmaksua .../..../.../...../....................................................................................................................................................................................................

Vaikutus eri sidosryhmiin

Kotiostajat

Kotiostajien osalta GST-verojen leikkauksien, RERA. Suojat ja verovähennyksien lisääminen ovat olleet suurelta osin myönteisiä. Vähentynyt GST (1% kohtuuhintaisesta, 5% ei-kohtuullisen alirakentamisen) vähensivät etukäteen kustannuksia. RERA.Sanasto paljastaa hankkeiden viivästymiset ja sulkujen tilien on minimoitu riski pysähtyneiden hankkeiden.

Haasteita on kuitenkin edelleen. Alirakentamiseen liittyviin kiinteistöihin sovellettava GST-veroaste voi edelleen olla pelote verrattuna asuntoihin, jotka eivät houkuttele GST:tä. Lisäksi uuden GST-järjestelmän mukaisten vaatimusten noudattamisesta aiheutuvien kustannusten siirtäminen kehittäjille on usein siirretty ostajille korkeampien perushintojen muodossa. Pääomavoittojen verovapautusten monimutkaisuus (esim. 54 §:n mukainen kahden kiinteistön verovapaus rajataan yhteen kiinteistöön budjettivuodesta 2023) on myös tehnyt kiinteistöjä myyvien henkilöiden verosuunnittelusta haastavampaa.

Kehittäjät

Kehittäjät ovat joutuneet sekalaisia vaikutuksia. Myönteisenä puolena on RERA ja GST ovat karsineet ulos fly-by-night-operaattorit, hyötyä järjestäytyneitä kehittäjät vahva vaatimustenmukaisuus kirjaa. Ala on nähnyt konsolidointi, maineikkaiden kehittäjien saada markkinaosuutta. Avoimuus näiden uudistusten on myös helpottanut kehittäjien kerätä varoja pankeilta ja institutionaalisia sijoittajia, vähentäen riippuvuutta epävirallisen rahoituksen.

Huonona puolena, compliance kustannukset ovat nousseet pilvessä. Projektirekisteröinti RERA, säännöllinen arkistointi, ja tarkastukset vaativat omistettu tiimit. Alle GST, kielto Input Tax Credit pakotettu kehittäjät absorboimaan tuotantopanoksia veroja, puristamalla marginaaleja.Erityisesti kohtuuhintainen asunto. Hallitus yritti lieventää tätä sallimalla kokoonpano-ohjelma, mutta monet kehittäjät löysivät ITC kieltäminen tuskallista. Vaatimus ylläpitää erillisiä tilejä kunkin hankkeen RERA on myös lisännyt hallinnollista taakkaa. Pienet ja keskisuuret kehittäjät, puuttuu mittakaavassa, on ollut suhteettoman vaikuttanut, jotkut poistuessaan markkinoilta kokonaan.

Sijoittajat

Kiinteistösijoittajat ovat joutuneet sopeutumaan aiempaa paremmin säänneltyyn veroympäristöön, ja pääomavoittojen vapautusten kiristäminen, erityisesti asuntojen uudelleeninvestointien yläraja, on vähentänyt veroetuja. Pitkäaikaisten omistusosuuksien indeksointietu on kuitenkin edelleen houkutteleva pitkän aikavälin sijoittajille.

REIT-yksiköiden myyntivoittoja käsitellään samalla tavalla kuin osakeosuuksia (1 vuoden omistus pitkällä aikavälillä, 10% veroa yli . .... ...............................................................................................................................................................................................................................

Alakohtaiset vaikutukset

Asuin- ja liikekiinteistöt

Verouudistukset ovat vaikuttaneet asuin- ja kauppa-alueisiin eri tavoin. Asuinsektori on ollut RERAn ja GST:n uudistusten ensisijainen painopiste, jotta voitaisiin suojella äm äm äadmi -ostajia. Kaupalliset kiinteistöt ovat sen sijaan hyötyneet REIT-verotuksesta, GST-panoverohyvityksestä (saatavana liikekiinteistöihin ennen vuotta 2019), sekä palveluveroa ja arvonlisäveroa koskevien monimutkaisten seikkojen poistamisesta. GST:n mukaan liikekiinteistöt, joita käytetään vuokraukseen/vuokraukseen, ovat GST:n alaisia 18 prosenttia, ja ne ovat täysin ITC:n käytettävissä, mikä kannustaa kehittäjiä pitämään hallussaan ja vuokraamaan kaupallista omaisuutta.

Liikekiinteistöjen pääomavoittoverotus on samankaltainen kuin asuinkiinteistöihin tehtäviä uudelleensijoituksia koskevien verovapautusten puuttuminen, mutta toisinaan se on ajanut sijoittajat kohti asuinomaisuutta. Liikekiinteistöjen vuokratuotot ja REIT:iden likviditeetti ovat kuitenkin tasapainottaneet yhtälön.

Edullinen asunto vs. Luxury Asuminen

Verouudistukset ovat olleet erityisen edullisia kohtuuhintaisille asunnoille. GST-veroaste on 1 prosentin (ilman ITC:tä) alhaisin eri segmenteissä. Lisäksi hallitus jatkoi veroetuuksien hakemista kotilainoista Pradahn Mantri Awas Yojanan (PMAY) puitteissa ja jatkoi verovähennystä 100%:iin myös maaliskuuhun 2022 asti. Kohtuuhintaisia asuntohankkeita tekevät yritykset saavat 100 prosentin voitonvähennyksen pykälän 80-IBA nojalla.

Luxury asunto, toisaalta, oli korkeampi GST (5% ilman ITC) ja vähemmän erityisiä kannustimia. Poistus ITC vaikutti ylellisyys hankkeita enemmän, koska ne sisältävät korkeampi arvo panos. Kuitenkin, korkean-net-arvoisia yksityishenkilöt usein saavat veroetuja kautta pääomavoittojen lykkäysstrategioita eikä kotilainan vähennykset, joten vaikutus on vaimentunut.

Haasteet ja kritiikki

Myönteisestä kehityssuunnasta huolimatta Intian kiinteistöalan verouudistukset eivät ole kritiikittömiä. GST-kompleksit jatkuvat: kaksi GST-korkorakennetta (1% vs 5%) ja ITC:n puute ovat johtaneet tulkkaiseviin kiistoihin ja riita-asioihin. Monet kehittäjät kamppailivat siirtymän kanssa, erityisesti kun osittain valmistuminen tapahtui koko GST-toteutuspäivämäärä. RERA-toteutus on epätasainen eri valtioissa; kun taas Maharashtralla ja Karnatakalla on vahvat alustat, pienemmät valtiot ovat jääneet jälkeen täytäntöönpanossa. Pakolliset sulkutilit ovat hidastaneet rahavirtoja kehittäjille, mikä aiheuttaa joissakin tapauksissa projektiviiveitä.

Pääomavoittoverosääntöjä on muutettu useita kertoja, mikä on aiheuttanut epävarmuutta sijoittajille. Esimerkiksi tietyn päivämäärän jälkeen (vaikkakin myöhemmin palautettu) myydyn omaisuuden indeksointiedun poistaminen aiheutti sekaannusta. 54 §:n mukaisten vapautusten rajoittamista vain yhteen uuteen kiinteistöön (talousarviosta 2023) pidettiin iskuna kiinteistösijoittajille, jotka suunnittelevat useiden omaisuuserien konsolidoimista.

Lisäksi Benamin lakia on arvosteltu alhaisesta tuomioasteesta ja todellisen omaisuuden haltijoiden menettelyllisestä häirinnästä.

Tulevaisuudennäkymät ja odotetut uudistukset

Tulevaisuudessa hallitus todennäköisesti jatkaa verokehyksen parantamista kiinteistöille. CREDAI:n ja NAREDCO:n kaltaiset teollisuuslaitokset ovat lobbanneet GST:n järkeistämistä, mukaan lukien ITC:n palauttaminen kehittäjille kustannusten vähentämiseksi ja kohtuuhintaisten asuntojen tarjonnan lisäämiseksi. GST-neuvosto harkitsee yhtenäistä alirakentamisen kiinteistökantaa, mahdollisesti noin 3%:n verran ITC:n kanssa, mikä voisi yksinkertaistaa järjestelmää.

Välittömän verotuksen alalla keskustellaan REIT-liiketoiminnan laajentamisesta asunto-osakekiinteistöihin (Aadhaaran REIT) ja siitä, että se kattaisi myös uudet sijoitusmahdollisuudet. Hallitus voi myös lisätä verovähennyksiä ensiasuntoostajien verotuksessa jaksojen 80EEA ja 80C mukaisesti kysynnän elvyttämiseksi hitailla markkinoilla. Omaisuusrekisteröintien digitointi ja Aadhaaran ja PANin yhdistäminen rajoittavat edelleen mustaa rahaa luomalla kansallisen kiinteistötietokannan, joka voidaan ristiintarkistaa tuloveroilmoituksilla.

Tuleva suora verolaki (joka on tarkoitus korvata tuloverolailla) voisi yksinkertaistaa pääomavoittojen verotusta poistamalla useita hallussapitoaikoja ja yhdenmukaistamalla korot. Kohtuuhintainen asunto-osake pysyy todennäköisesti ensisijaisena tavoitteena, ja 80-IBA-etuuksien mahdollista laajentamista voitaisiin jatkaa.

Päätelmä

Viime vuosikymmenen aikana toteutetut verouudistukset ovat perusteellisesti muuttaneet Intian kiinteistömarkkinat suurelta osin sääntelemättömästä, verolle alttiista alasta alaksi, joka on vähitellen avoin ja jäsennelty. GST, RERA, pääomavoittojen muutokset ja siihen liittyvät uudistukset ovat parantaneet ostajan luottamusta, houkuttaneet muodollisia investointeja ja vähentäneet mustan rahan asemaa. Kyllä, on ollut ongelmia, jotka ovat olleet kimmoisia ja jotka ovat olleet kustannuksia läpäiseviä ja valtion tason täytäntöönpanossa on puutteita.

Sidosryhmille, pysyä tietoisena näistä uudistuksista ei ole valinnainen. Sijoittajien on suunniteltava salkkunsa ottaen huomioon pääomavoittojen indeksointi ja REIT vaihtoehtoja. Kehittäjät tarvitsevat vankat vaatimustenmukaisuusmekanismeja menestyä. Kotiostajien pitäisi vipuvoima verovähennyksiä ja RERA suojat käytettävissä. Intian kiinteistömarkkinat ovat tiellä nykyaikaistamista, ja verouudistukset ovat moottori ajaa että muutos. Jatko uudistuksissa on mahdollista tulla yksi houkuttelevimmista sijoituskohteita Aasiassa.