Le pouvoir législatif est le principal mécanisme par lequel les sociétés codifient leurs valeurs et leurs priorités en matière d'utilisation des terres, de logement et de croissance urbaine. Des ordonnances de zonage qui déterminent la composition des quartiers aux incitations fiscales qui façonnent les lignes de l'horizon, les lois adoptées par les autorités fédérales, les États et les collectivités locales créent le cadre dans lequel les villes s'étendent, se contractent et se transforment.

La trousse législative pour la politique du logement

Les législateurs ont utilisé un large éventail d'instruments pour influencer l'offre de logements, l'accessibilité et la qualité.Les outils les plus directs comprennent les règlements de zonage, les mesures de stabilisation des loyers, les programmes de subventions et les codes du bâtiment.

Zonage : Règlement sur l'utilisation des terres

Les lois de zonage divisent le territoire municipal en districts aux utilisations autorisées, en densités, en hauteurs et en exigences de recul.D'origine au début du XXe siècle, avec l'adoption du zonage euclidienne (appelé après l'affaire de la Cour suprême ]Village d'Euclid v. Ambler Realty Co., 1926), ces ordonnances sont devenues l'épine dorsale de l'urbanisme américain.Le zonage peut préserver le caractère de quartier et séparer les utilisations incompatibles des terres – comme l'industrie lourde des résidences – il a aussi un héritage plus sombre.

Stabilisation et contrôle des loyers

Les lois sur le contrôle des loyers limitent le montant des loyers, dans le but de préserver l'accessibilité des locataires existants. Plus de 200 municipalités des États-Unis ont une certaine forme de réglementation des loyers, notamment New York City, San Francisco et Los Angeles. Les promoteurs soutiennent que le contrôle des loyers assure la stabilité et empêche les déplacements; les critiques soutiennent qu'il décourage les nouvelles constructions et conduit à la détérioration du parc immobilier.

Subventions au logement et incitations à la production

Les subventions directes, comme le programme de bons de choix en matière de logement de l'article 8 du gouvernement fédéral et le crédit d'impôt pour logement à faible revenu (LIHTC), visent à combler l'écart entre les loyers du marché et les revenus des ménages à faible revenu. Le LIHTC, qui a été adopté dans le cadre de la loi de 1986 sur la réforme fiscale, est particulièrement influent : il finance la construction et la remise en état de logements locatifs abordables grâce à des investissements privés.

Codes et normes du bâtiment

Bien qu'ils soient essentiels pour la sécurité publique, les codes trop normatifs peuvent augmenter les coûts de construction et retarder l'achèvement du projet. Les codes types du Conseil international du Code (CCI) sont largement adoptés par les États et les localités, mais les modifications sont très variables. Certaines législatures ont adopté des « codes d'accès » qui vont au-delà de la performance énergétique de référence pour atteindre les objectifs climatiques.

Projets de développement urbain et prise de décisions législatives

Les projets de développement urbain à grande échelle, comme les couloirs de transit, les stades sportifs, les districts à usages mixtes et les réaménagements de logements publics, se déroulent rarement sans engagement législatif.

Processus d'approbation et contribution de la collectivité

La plupart des grands développements exigent des approbations législatives, comme le zonage, les permis d'utilisation conditionnelle ou l'examen de la conception, qui comprennent souvent des audiences publiques, des évaluations des incidences sur l'environnement et des négociations avec des groupes communautaires. Le degré de surveillance législative varie considérablement : dans certaines villes, le conseil municipal doit voter sur chaque projet de plus d'une certaine taille; dans d'autres, les commissions de planification ou le personnel administratif ont délégué leur pouvoir.

Outils financiers : FIT, districts spéciaux et abattements fiscaux

Les autorités législatives créent des mécanismes financiers pour orienter le développement. Le financement par augmentation d'impôt (FIT) permet aux municipalités de percevoir les recettes fiscales futures provenant d'une région désignée pour financer des améliorations de l'infrastructure. Les districts d'évaluation spéciale perçoivent des droits de propriété pour les propriétaires qui bénéficient de nouvelles infrastructures (p. ex. trottoirs, éclairage urbain). Les réductions d'impôt foncier, comme le programme 421-a de New York, accordent des réductions temporaires d'impôt pour les nouvelles constructions résidentielles.

Étude de cas : Nouveau urbanisme et développement axé sur le transport

Le mouvement de l'urbanisme, qui prône les quartiers à grande échelle, à usage mixte et à pied, a gagné en traction législative grâce à des réformes de zonage et à des politiques de développement axées sur le transit. Par exemple, la ville de Portland, en Oregon, a adopté un plan global qui encourage une densité plus élevée le long des couloirs de transit et exige des ratios minimums de superficie pour le stationnement. De même, l'État de Californie a adopté le projet de loi du Sénat 50 (évidé en 2020 mais ultérieurement reconditionné) pour imposer le perfectionnement du zonage près des gares de transit.

Défis : équité, durabilité et contraintes politiques

Bien que le pouvoir législatif puisse être utilisé pour obtenir des résultats urbains progressifs, il se heurte également à des obstacles importants.

NIMBYisme et capture législative

Les propriétaires actuels résistent fréquemment à de nouveaux développements, surtout à des logements abordables, par le biais de voies législatives, comme l'imposition de votes de supermajorité pour le rezonage ou l'imposition d'examens environnementaux trop rigoureux. Les parlements d'État ont commencé à repousser le NIMBYisme local en préemptant certaines puissances locales, comme le montre le projet de loi de la Chambre de l'Oregon 2001 (2019) qui légalisait les duplex, les triplex et les quatreplex dans les zones autrefois monofamiliales de l'État.

L'abordabilité par rapport à la production : le compromis législatif

Certains économistes soutiennent que ces règlements suppriment l'offre et, partant, aggravent l'accessibilité à long terme. D'autres soutiennent que sans ces mandats, le développement du taux de marché ne produit pas de logements pour les ménages à faible revenu. Les organes législatifs doivent calibrer les exigences pour éviter de décourager les investissements tout en assurant des résultats équitables. Des données empiriques provenant de villes comme Seattle et Boston suggèrent que le zonage d'inclusion bien conçu peut préserver les quartiers à revenu mixte sans retarder de façon significative le développement, mais les détails des pourcentages d'inclusion, des frais de l'in-lieu et des questions d'applicabilité géographique sont très importants.

Résilience climatique et durabilité Mandats

Les lois sur la gestion des plaines inondables limitent le développement dans les zones vulnérables. Le défi législatif consiste à accélérer la transition vers le développement durable sans exacerber l'inabordabilité des logements. Des approches créatives – comme les primes de densité pour la certification des bâtiments verts ou les incitations fiscales à la propriété – s'efforcent d'aligner les objectifs environnementaux et immobiliers.

L'avenir du pouvoir législatif dans le développement urbain

Plusieurs tendances émergentes ont modifié la façon dont les législateurs abordent le logement et le développement urbain. L'utilisation croissante de l'analyse des données, l'augmentation des mandats de l'État en matière de logement et la pression pour la taxation de la valeur foncière représentent tous des changements importants dans le paysage législatif.

Zonage en famille monoparentale relaxante

L'une des tendances législatives les plus importantes aux États-Unis est le mouvement de légalisation de la densité plus élevée dans les quartiers traditionnellement réservés aux maisons unifamiliales. Des projets de loi d'État en Californie, en Oregon, à Washington et au Vermont ont encore poussé l'enveloppe de la loi, qui est souvent justifiée par la crise du logement et par un remède à l'exclusion raciale historique. Cependant, la mise en œuvre est complexe : les terres vacantes sont rares dans de nombreux quartiers, et le nombre réel de nouveaux logements construits dans le cadre de ces réformes reste modeste à court terme.

Imposition de la valeur foncière et réforme de l'impôt foncier

Certains économistes et défenseurs de l'urbanisme proposent de transférer l'imposition foncière des bâtiments (améliorations) à la valeur foncière, en faisant valoir que cette mesure incite à l'aménagement de parcelles sous-utilisées tout en pénalisant la propriété foncière spéculative. La Pennsylvanie utilise une taxe à taux partagé dans plusieurs villes, et des juridictions comme Harrisburg ont vu un développement accru des terrains remplis après l'adoption de telles réformes. Toutefois, la transition vers une taxe à la valeur foncière nécessite des mesures législatives au niveau de l'État pour modifier les lois habilitantes.

Préemption législative et coordination régionale

La tension entre le contrôle de l'utilisation des terres et les besoins régionaux en matière de logement a conduit à une plus grande préemption de l'État sur l'autorité locale de zonage.Massachusetts -Le chapitre 40B, qui permet aux promoteurs de contourner le zonage local dans les villes qui ne disposent pas de logements abordables suffisants, en est un exemple de longue date.Plus récemment, California , Housing Accountability Act et Builder , Remedy (autorisé par la Housing Crisis Act de 2019), permettent aux promoteurs de contester les dénis locaux qui sont en conflit avec la loi de l'État.

Surveillance législative axée sur les données

Par exemple, les législateurs peuvent utiliser les données du recensement et les dossiers locaux de permis de construire pour identifier les secteurs où les besoins en logements sont les plus importants et cibler les subventions en conséquence. Certaines villes ont besoin de rapports annuels sur la production de logements des ministères de la planification pour évaluer les progrès accomplis vers la réalisation des objectifs. Les comités de surveillance législative peuvent ensuite utiliser ces données pour ajuster les politiques, comme augmenter les pourcentages de zonage inclus ou alléger les exigences de stationnement.

Innovations dans la gouvernance communautaire et le zonage participatif

Les mécanismes de budgétisation participative allouent des fonds publics à partir de votes communautaires, souvent en ce qui concerne le logement et les infrastructures.Les fiducies foncières communautaires (CLT) sont autorisées par la législation habilitante de l'État et permettent aux organismes à but non lucratif de détenir des terres en toute confiance, assurant ainsi un accès à des prix abordables.Certaines villes ont créé des « assemblées de planification » ou des « conseils de quartier » qui conseillent officiellement le conseil municipal sur les décisions relatives à l'utilisation des terres.

Conclusion

Le pouvoir législatif n'est pas seulement une contrainte extérieure sur les marchés, mais une force constructive qui définit les limites des possibilités de logement et de développement urbain. Les lois adoptées par les conseils municipaux, les assemblées législatives et le Congrès établissent les règles du jeu, qui peut construire quoi, où, et comment. Le résultat de ces choix législatifs façonne non seulement la forme physique des villes, mais aussi les possibilités sociales et économiques de leurs habitants. Une législation réfléchie peut favoriser des communautés inclusives, durables et dynamiques; des lois mal conçues ou stagnantes perpétuent les inégalités, l'étalement et la dégradation de l'environnement.

Pour plus de détails sur la réforme du zonage et ses répercussions, voir l'analyse de l'American Planning Association des États-Unis sur les tendances de la réforme du zonage et ].Pour des informations sur le rôle des codes du bâtiment dans le logement abordable, voir le programme de croissance intelligente de l'EPA].