Comprendre le rôle du Trésor australien dans la crise de l'abordabilité du logement

La crise australienne de l'accessibilité du logement est l'un des défis économiques les plus persistants et les plus controversés auxquels le pays est confronté. Les taux de propriété du logement ont diminué chez les jeunes générations, le stress locatif est répandu et les ménages à faible revenu luttent pour trouver un logement sûr et abordable. Bien que de nombreux facteurs contribuent – y compris la croissance démographique, les restrictions de zonage, les coûts de construction et la demande des investisseurs – l'organisme économique principal du gouvernement fédéral, le Trésor australien, exerce une influence importante sur les leviers politiques qui peuvent influencer les résultats en matière d'accessibilité.

Le Trésor a un mandat fondamental et des liens avec le logement

Le Trésor australien est chargé de conseiller le gouvernement sur la politique économique, notamment la stratégie budgétaire, la réforme fiscale, la réglementation du système financier et la viabilité à long terme des finances publiques. Le logement se croise avec chaque partie de ce mandat. Le logement privé représente la plus grande composante de la richesse des ménages, la dette hypothécaire est un problème majeur de stabilité financière, et les dépenses fiscales liées au logement (comme l'ajustement négatif et l'actualisation de l'impôt sur les gains en capital) coûtent chaque année des milliards de dollars.

Politique fiscale et contexte fiscal

Le Trésor gère directement les répercussions sur la conception et les revenus des dispositions fiscales fédérales qui touchent les marchés du logement.

  • Entraînement négatif:[ Permet aux investisseurs de déduire les pertes de loyer d'autres revenus. Le Trésor public modélise régulièrement l'incidence de la restriction ou de la suppression de cette concession, en pondérant les gains de revenu par rapport aux effets sur l'offre de loyer et les prix de la maison.
  • Réduction de l'impôt sur les gains en capital (CGT) :[ Une réduction de 50 % pour les actifs détenus sur 12 mois. Le Trésor évalue comment modifier l'actualisation pourrait réduire la demande spéculative et libérer de l'espace fiscal pour des mesures d'abordabilité.
  • Principale épargne-maison (FHSS) :[ Permet aux acheteurs de première maison d'économiser dans le cadre de la pension de retraite à un taux d'imposition préférentiel. Le Trésor administre les règles régissant les cotisations, les retraits et le plafond annuel.
  • Signature de garantie d'habitation:[ Une garantie gouvernementale qui permet aux acheteurs admissibles d'acheter avec un dépôt faible, gérée par le Trésor en partenariat avec la National Housing Finance and Investment Corporation (NHFIC).

Bien que le Trésor analyse ces mesures, il ne fixe pas unilatéralement la politique fiscale, les décisions politiques restent à l'ordre du jour du gouvernement. Néanmoins, les coûts et la modélisation du Trésor façonnent fortement le débat et la conception éventuelle de toute réforme.

Allocation budgétaire pour les programmes de logement

Chaque budget fédéral comprend des dépenses importantes visant à assurer l'accessibilité du logement, dont bon nombre sont conçues et administrées par le Trésor, notamment :

  • Financement du Housing Australia Future Fund (HAFF), un fonds d'investissement de 10 milliards de dollars qui rapporte des revenus pour construire 30 000 maisons de location sociales et abordables sur cinq ans.
  • Subventions aux États et territoires en vertu de l'Accord national sur le logement et les sans-abri[ (NHHA), que le Trésor coordonne avec le ministère des Services sociaux afin d'assurer la cohérence avec les principes de viabilité financière.
  • Subventions directes par l'entremise du programme d'aide à la location , indexé sur les hausses de loyers par le Trésor chaque année.
  • Financement des NHFIC=Agrégateur d'obligations pour logement abordable, qui réduit le coût du capital pour les fournisseurs de logements communautaires.

En contrôlant les enveloppes budgétaires, le Trésor influence l'échelle, le calendrier et la conditionnalité de l'investissement dans le logement. Son rôle dans la préparation des présentations des comités d'examen des dépenses garantit que toute nouvelle proposition doit démontrer son rapport coût-efficacité et ses résultats mesurables avant d'atteindre le Cabinet.

Leviers à l'aide de l'approvisionnement : Infrastructure et mise en liberté

L'offre de logements dépend fortement de la disponibilité des terres, des règlements d'aménagement et de la capacité des infrastructures. Le Trésor ne contrôle pas directement les approbations de zonage ou de construction. Ces pouvoirs sont confiés aux gouvernements des États et des collectivités locales.

Investissements dans les infrastructures et densité du logement

Les principaux projets d'infrastructure de transport et d'infrastructure de services publics financés par le gouvernement fédéral (par exemple, par l'entremise d'Infrastructures Australie et des Accords de partenariat national) sont évalués et évalués par le Trésor. Les décisions concernant les projets prioritaires et les exigences de densité qui s'attachent au financement peuvent débloquer le développement dans les zones de friche ou de remplissage qui, autrement, resteraient bloquées.

Évaluations environnementales et d'utilisation des terres

Les approbations fédérales environnementales en vertu de la Loi sur la protection de l'environnement et la conservation de la biodiversité (1999)[ peuvent retarder ou arrêter de grands projets résidentiels. Le Trésor participe à l'analyse d'impact réglementaire pour évaluer les objectifs environnementaux par rapport aux objectifs d'offre de logements, en prônant des voies d'évaluation simplifiées, le cas échéant.

Intervention sur demande: Aide financière et liens macro-propridiels

Au-delà des allégements fiscaux, le Trésor supervise les programmes d'aide financière directe qui touchent la demande de logements.

Subventions et garanties d'achat de première maison

Le régime de garantie du logement (y compris la garantie du premier logement, la garantie régionale du premier logement et la garantie du logement familial) s'est rapidement développé, avec 50 000 places disponibles en 2024-2025. Le Trésor gère les plafonds de volume, les critères d'éligibilité et les limites d'emprunt.

Interaction avec la Banque de réserve et l'APRA

Le Trésor n'établit pas de taux d'intérêt ni de règles prudentielles, mais il collabore avec la Reserve Bank of Australia (RBA) et l'Australian Prudential Regulation Authority (APRA) par l'intermédiaire du Conseil des régulateurs financiers. La surchauffe du marché du logement, en particulier les prêts aux investisseurs, a amené l'APRA à imposer des limites de vitesse aux prêts à taux d'intérêt uniquement et des tampons plus stricts pour le service.

Coordination entre les gouvernements fédéral et des États

Les États contrôlent l'utilisation des terres, la tenure du logement public, le transfert des taxes (droit de timbre) et la protection des locataires. Le Trésor mène les négociations fédérales sur les transferts fiscaux au logement, y compris l'ALHN et les nouveaux accords bilatéraux sur le logement annoncés en 2024.

  • Concevoir des mesures de rendement pour la prestation de logements publics, liées à des tranches de financement.
  • Évaluer les propositions des États en vue de la réforme des droits de timbre (p. ex., la transition vers une taxe foncière générale) et évaluer les répercussions fiscales sur les États.
  • Coordination des programmes du Conseil ministériel du logement et des sans-abri pour aligner les cycles budgétaires fédéraux sur les calendriers de réforme de l'État.

La capacité du Trésor à négocier des ententes s'est améliorée avec la création de l'unité de Logement Australie au sein du Ministère, qui sert de centre de politiques dédié aux questions intergouvernementales.

Initiatives majeures récentes : le HAFF, la réforme de l'ALS et l'Accord national sur le logement

Les plus importantes initiatives fédérales en matière de logement sous le gouvernement albanais ont le Trésor au cœur de leurs activités.

Fonds pour l'avenir de l'Australie dans le secteur du logement (HAFF)

Le Trésor a non seulement conçu la structure du fonds (cible d'un rendement annuel de 5 %) mais a également géré les coûts financiers qui ont convaincu le Bureau du budget parlementaire de sa viabilité à long terme. Le fonds vise à fournir 30 000 logements sur cinq ans, avec 10 000 autres pour les réponses aux problèmes des sans-abri. La mise en œuvre est supervisée par le Trésor en collaboration avec Housing Australia (anciennement NHFIC).

Remplacement de l'Accord national sur le logement et les sans-abri (ANHH)

En 2024, le gouvernement s'est engagé à créer une nouvelle LHN avec un financement accru (2 milliards de dollars sur cinq ans) et des conditions plus favorables pour que les États renforcent leurs réformes de planification. Le Trésor a conçu une nouvelle formule de financement fondée sur la part de la population, les indicateurs de stress locatif et les investissements historiques dans le logement pour corriger les inégalités antérieures.

Accord national sur le logement

Lancé en 2022 et mis à jour en 2024, l'Accord est un partenariat entre les gouvernements fédéral, des États et locaux, ainsi que le secteur immobilier et les fournisseurs de logements communautaires, qui vise à construire 1,2 million de nouvelles maisons bien situées d'ici 2029. Le Trésor fournit les prévisions macroéconomiques de la croissance démographique et de la formation des ménages qui sous-tendent les objectifs de l'Accord et coordonne les rapports d'étape trimestriels.

Défis et critiques du Trésor Approche

Malgré sa profondeur analytique et sa portée administrative, le Trésor risque de se heurter à des difficultés dans la gestion de l'accessibilité des logements.

Fragmentation des politiques et perspectives à court terme

Par exemple, alors que le Trésor poursuit des allégements fiscaux du côté de la demande pour les investisseurs, le ministère des Services sociaux finance une aide à la location qui est indirectement versée aux mêmes investisseurs. Le Trésor a été critiqué pour ne pas avoir poussé un ensemble de réformes globales qui harmonise les systèmes d'approvisionnement, de fiscalité et de protection sociale.

Réluctance à la confrontation des paramètres fiscaux intégrés

Les deux grands partis ont évité des réformes majeures en vue de l'engrenage négatif et de la réduction de la CGT, malgré les recommandations répétées du Trésor au cours des décennies pour les limiter ou les éliminer progressivement. L'élection fédérale de 2019 a démontré le coût politique de ces changements, et le Trésor fonctionne maintenant selon des instructions explicites du gouvernement pour ne pas modéliser des alternatives neutres sur le plan des revenus.

Manque de contrôle direct des contraintes d'approvisionnement

Les gouvernements des États et des collectivités locales ont les leviers pour le zonage, l'approbation de la planification et les mandats de logement abordable. Le Trésor peut encourager la réforme mais ne peut pas la forcer. Les conditions de la NHHA ont été faibles dans la pratique, plusieurs États ne satisfaisant pas aux exigences de déclaration sans pénalité.

Les subventions à l'aide de la demande peuvent gonfler les prix

La modélisation économique par le Trésor et des organismes universitaires comme l'Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI) montre de façon constante que les subventions et les garanties accordées aux acheteurs de premier domicile augmentent la capacité d'achat sans ajouter d'offre, ce qui conduit à une capitalisation des prix. Le Trésor l'a reconnu dans des mémoires internes, mais continue d'administrer ces régimes en raison de leur popularité politique.

Orientations futures : ce que le Trésor pourrait faire différemment

Dans l'avenir, le Trésor pourrait renforcer son impact grâce à plusieurs réformes :

  • Stratégie intégrée de logement :[ Présentez une stratégie unique et interministérielle d'accessibilité dans chaque budget, avec des objectifs clairs en matière d'offre, de loyer et de taux de propriété.
  • Feuille de route pour la réforme fiscale: Modéliser et publier une transition échelonnée en dehors de l'engrenage négatif et de la réduction CGT, jumelée à des dispositions de verrouillage pour éviter de perturber les investisseurs existants.
  • Financement des infrastructures conditionnelles:[ Exiger que tout financement fédéral pour les transports urbains ou les services publics soit subordonné à des changements de zonage d'État qui permettent des logements à densité moyenne à proximité des centres de transport.
  • Mieux intégrer la stabilité financière:[ Formaliser un comité conjoint Trésor‐RBA‐APRA --Location abordable et stabilité.

Ces mesures tireraient parti des atouts du Trésor en matière d'analyse économique et de conception budgétaire tout en repoussant les limites de son mandat actuel.

Conclusion

Le Trésor australien est un acteur indispensable du réseau de politiques d'accessibilité du logement. Son contrôle des cadres budgétaires, des allocations budgétaires et du financement intergouvernemental lui donne le pouvoir de façonner à la fois le côté de l'offre et de la demande du marché du logement. Grâce à des véhicules comme le Housing Australia Future Fund, l'Accord national sur le logement et le Home Guarantee Scheme, le Trésor a fourni un financement important et des soutiens ciblés. Pourtant, la persistance de prix élevés, la hausse du stress locatif et la baisse des taux de propriété des logements montrent que les approches actuelles sont insuffisantes.

Pour plus de détails, voir les documents du Trésor 2024 Rapport intergénérationnel sur les tendances du logement, l'analyse d'AHURI de les cadres fiscaux et l'accessibilité[, et la Commission de la productivité=2022 enquête sur les sans-abri