Le marché immobilier indien, pierre angulaire de l'économie du pays, a subi de profonds changements au cours de la dernière décennie.Autrefois caractérisé par l'opacité, les pratiques fragmentées et les transactions à la fois importantes en espèces, le secteur est aujourd'hui remodelé par une série de réformes fiscales audacieuses, qui, sous l'impulsion des gouvernements central et des États, visent à rendre transparents, attirer les investissements nationaux et étrangers et protéger les intérêts de millions d'acheteurs. Comprendre l'effet de ces réformes fiscales n'est pas seulement un exercice universitaire; il est essentiel pour les investisseurs, les promoteurs et les décideurs de naviguer dans ce paysage en évolution rapide.

Réformes fiscales clés Remaniement de l'immobilier indien

Taxe sur les produits et services (TPS)

La mise en place de la taxe sur les produits et services (TPS) en juillet 2017 a été une réforme historique qui a pris la forme d'une série de taxes indirectes comme la TVA, la taxe sur les services et les droits d'accise.Dans le secteur immobilier, la TPS a apporté simplification et complexité.En avril 2019, le Conseil de la TPS a réduit les taux applicables aux immeubles résidentiels en construction : les logements abordables ont été placés à un taux de 1 % de la TPS (sans crédit de taxe sur les intrants, CTI) et les logements non abordables à 5 % (sans CTI).

Toutefois, la suppression du CII pour les promoteurs en vertu du nouveau régime a empêché les constructeurs de compenser les taxes payées sur les intrants comme le ciment et l'acier, ce qui a entraîné une hausse des coûts de construction, surtout pour les projets de logements abordables où les marges sont minces. Pour les propriétés prêtes à déménager, la TPS n'est pas applicable, ce qui a orienté la préférence de l'acheteur vers les unités achevées.

Loi sur l'immobilier (réglementation et développement) (RERA)

En 2016, RERA a été mis en œuvre dans la plupart des États d'ici 2017, et il est probable que la réforme réglementaire la plus transformatrice pour les biens immobiliers indiens. RERA exige que tous les projets résidentiels ayant une superficie de plus de 500 mètres carrés ou huit appartements soient enregistrés auprès de l'autorité de réglementation immobilière de l'État.

La normalisation des définitions des zones de tapis et l'enregistrement des projets ont permis aux acheteurs de bénéficier plus facilement des avantages fiscaux liés aux prêts immobiliers, les banques ayant maintenant vérifié l'état du projet. La RERA a également freiné l'utilisation de l'argent noir en appliquant des normes comptables et de déclaration strictes. Par conséquent, d'autres transactions passent par des canaux bancaires officiels, augmentant l'assiette fiscale.

Impôt sur les gains en capital et avantages d'indexation

En Inde, les biens détenus depuis plus de deux ans sont classés comme immobilisations à long terme. Le gain est imposé à 20 % avec un avantage d'indexation, ce qui permet de rajuster le prix d'achat pour l'inflation (en utilisant l'indice d'inflation des coûts publié par le Département de l'impôt sur le revenu).

Par exemple, le budget 2023 limitait l'avantage d'indexation aux cas où le bien est vendu après avoir été détenu pendant plus de deux ans, et seulement si l'acheteur paie l'impôt sur la contrepartie de la vente intégrale. De plus, les exemptions prévues aux articles 54 et 54F permettent le réinvestissement de gains dans un autre bien résidentiel pour reporter l'impôt sur les gains en capital. Ces dispositions ont stimulé le chiffre d'affaires immobilier et encouragé le réinvestissement dans le logement. Par ailleurs, de fréquents changements dans la définition de la période de détention (p. ex., la réduction de trois ans à deux ans) ont créé une incertitude.

Autres réformes notables : opérations benami, TÉR et retenues fiscales

La Benami Transactions (Interdiction) Amendment Act, 2016, a été une réforme fiscale puissante visant à limiter l'argent noir dans l'immobilier. Il permet au gouvernement de confisquer des biens benami (propriétés par procuration) sans compensation. Cela a réduit considérablement l'utilisation de noms fictifs pour détenir des biens immobiliers, obligeant les particuliers à déclarer la propriété réelle.

L'introduction des Fiducies d'investissement immobilier (REIT) en 2014, avec des clarifications fiscales ultérieures, a créé une nouvelle catégorie d'actifs pour les investisseurs. Les REIT distribuent au moins 90% de leurs revenus locatifs aux détenteurs d'unités, avec un traitement fiscal favorable (impôt de distribution de dividendes supprimé en 2020).

Du côté de l'acheteur, les déductions fiscales prévues aux articles 24 b), 80 C et 80 de l'AEE sont très utilisées.La déduction jusqu'à ,2 lakh par an sur les intérêts sur les prêts à la maison (article 24 b)) et le remboursement du principal jusqu'à ,1,5 lakh sous 80 C sont largement utilisées.

Impact sur les différentes parties prenantes

Achats de maisons

Pour les acheteurs de maisons, l'effet combiné des réductions de taux de TPS, des protections RERA et des déductions fiscales améliorées a été largement positif. La réduction de la TPS (1 % sur les projets abordables, 5 % sur les sous-constructions non abordables) a réduit le coût initial.

Toutefois, des défis subsistent. Le taux de TPS applicable aux immeubles en construction peut encore être dissuasif par rapport aux logements prêts à déménager qui n'attirent pas la TPS. De plus, le transfert des coûts de conformité aux promoteurs en vertu du nouveau régime de TPS a souvent été transmis aux acheteurs sous forme de prix de base plus élevés. La complexité des exonérations de l'impôt sur les gains en capital (p. ex., la règle des deux biens en vertu de l'article 54, qui se limite à un bien, du budget 2023) a aussi rendu la planification fiscale plus difficile pour les particuliers qui vendent des biens pour améliorer leur logement.

Développeurs

Les développeurs ont eu un impact mitigé. Du côté positif, RERA et GST ont désherbé les opérateurs de vol à la nuit, profitant aux développeurs organisés avec des records de conformité solides. Le secteur a vu la consolidation, avec des développeurs réputés gagner des parts de marché. La transparence apportée par ces réformes a également rendu plus facile pour les développeurs de recueillir des fonds auprès des banques et des investisseurs institutionnels, réduisant ainsi la dépendance à l'égard du financement informel.

En revanche, les coûts de conformité ont augmenté. L'inscription au projet en vertu de la RERA, les dépôts réguliers et les vérifications exigent des équipes spécialisées. En vertu de la TPS, le refus du crédit de taxe sur les intrants a obligé les promoteurs à absorber les taxes sur les intrants, à réduire les marges, surtout pour les logements abordables. Le gouvernement a tenté d'atténuer cette situation en autorisant un système de composition, mais de nombreux promoteurs ont jugé que le refus du CTI était douloureux.

Investisseurs

Les investisseurs immobiliers, qu'il s'agisse de sociétés individuelles de retraite ou de fonds institutionnels, ont dû s'adapter à un environnement fiscal plus réglementé. Le resserrement des exonérations de gains en capital, en particulier le plafond des réinvestissements immobiliers multiples, a réduit les possibilités d'arbitrage fiscal.

La hausse des FEI a offert une solution de rechange liquide. Les dividendes des FEI sont imposés aux investisseurs aux taux de dalle applicables (après la suppression de la taxe de distribution de dividendes), et les gains en capital sur les unités de FEI sont traités de la même façon que les actions (1 an de détention pour le long terme, 10 % d'impôt sur les gains sur -1 lakh).

Effets sectoriels

Immobilier résidentiel et immobilier commercial

Les réformes fiscales ont eu une influence différente sur les secteurs résidentiel et commercial. Le secteur résidentiel a été le principal objectif des réformes de la RERA et de la TPS, dans le but de protéger les acheteurs aam aadmi (un homme commun). Les biens immobiliers commerciaux ont, en revanche, bénéficié de la taxation des REIT, du crédit de taxe sur les intrants de TPS (disponible pour les biens commerciaux dans le cadre du régime d'avant-2019) et de la suppression des complexités entourant la taxe sur les services et la TVA.

Le cadre fiscal des gains en capital pour les biens commerciaux est semblable à celui des biens immobiliers résidentiels, mais l'absence d'exemptions comme l'article 54 pour le réinvestissement dans les biens immobiliers résidentiels a parfois poussé les investisseurs vers les biens immobiliers résidentiels.

Logement abordable contre logement de luxe

Les réformes fiscales ont été particulièrement favorables au logement abordable. Le taux de la TPS de 1 % (sans CII) est le plus bas d'un segment à l'autre. De plus, pour promouvoir le logement abordable dans le cadre du Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), le gouvernement a prolongé la période de demande d'avantages fiscaux sur les prêts immobiliers jusqu'en mars 2022.

En revanche, la TPS (5 % sans CII) et les incitatifs spéciaux ont été plus élevés, et la suppression du CII a eu des répercussions sur les projets de luxe, plus particulièrement parce qu'ils comportent des intrants de valeur plus élevée.

Défis et critiques

Malgré la trajectoire positive, les réformes fiscales dans les biens immobiliers indiens ne sont pas sans critiques. La complexité de la TPS persiste : la double structure des taux de TPS (1 % contre 5 %) et l'absence de CTI ont conduit à des différends d'interprétation et à des litiges.De nombreux promoteurs ont eu du mal à faire la transition, surtout lorsque la mise en oeuvre de la TPS s'est achevée partiellement.

Les règles relatives à l'impôt sur les gains en capital ont été modifiées à plusieurs reprises, ce qui a créé des incertitudes pour les investisseurs. Par exemple, la suppression de l'avantage d'indexation pour les biens vendus après une certaine date (bien que restaurés ultérieurement) a causé de la confusion.

En outre, la loi Benami, bien qu'efficace, a été critiquée pour avoir un faible taux de condamnation et de harcèlement procédural des propriétaires de biens réels. L'absence d'intégration complète de la TPS avec RERA a également conduit à des incohérences de déclaration.

Perspectives d'avenir et réformes prévues

Dans l'avenir, le gouvernement continuera probablement à affiner le cadre fiscal de l'immobilier. Des organismes industriels comme CREDAI et NAREDCO ont fait pression pour la rationalisation de la TPS, y compris la restauration du CTI pour les promoteurs afin de réduire les coûts et de stimuler l'offre de logements abordables.

Du côté fiscal direct, l'élargissement de la portée des TEI pour y inclure les actifs locatifs résidentiels (TEI résidentiels) est à l'étude, ce qui ouvrirait de nouvelles voies d'investissement. Le gouvernement pourrait également augmenter les déductions fiscales pour les acheteurs de maisons pour la première fois en vertu des sections 80AEE et 80C afin de relancer la demande sur les marchés louches. La numérisation des enregistrements de biens et la liaison avec Aadhaar et PAN devraient freiner davantage l'argent noir, avec la création d'une base de données nationale sur la propriété qui peut être recoupée avec les déclarations d'impôts.

Le code fiscal direct (qui remplacera la Loi de l'impôt sur le revenu) pourrait simplifier l'imposition des gains en capital en supprimant les périodes de détention multiples et les taux de normalisation.

Conclusion

Les réformes fiscales mises en oeuvre au cours de la dernière décennie ont fondamentalement transformé le marché immobilier indien, qui est un secteur largement non réglementé, sujet à l'évasion fiscale, en un secteur qui est progressivement transparent et structuré. La TPS, la RERA, les changements de gains en capital et les réformes connexes ont amélioré la confiance des acheteurs, attiré des investissements officiels et réduit le rôle de l'argent noir.

Pour les parties prenantes, rester informé de ces réformes n'est pas facultatif. Les investisseurs doivent planifier leur portefeuille en tenant compte de l'indexation des gains en capital et des options REIT. Les développeurs ont besoin de mécanismes de conformité robustes pour prospérer. Les acheteurs de maisons devraient tirer parti des déductions fiscales et des protections RERA dont ils disposent.