An margadh eastát réadach Indiach, cloch choirnéil de gheilleagar na tíre, Tá athruithe as cuimse le deich mbliana anuas. Chomh luath agus arb iad is sainairíonna an opacity, cleachtais ilroinnte, agus idirbhearta airgead-troma, tá an earnáil á athdhéanamh anois ag sraith athchóirithe cánach trom. Tá na leasuithe, spearheaded ag na rialtais lárnach agus stáit, mar aidhm trédhearcacht a thabhairt, infheistíocht intíre agus eachtrannacha araon a mhealladh, agus leasanna na milliúin de chaolaitheoirí bhaile a chosaint. Ní éifeacht na n-athchóiriú cánach ach cleachtadh acadúil; tá sé riachtanach d'infheisteoirí, forbróirí Eastát, agus lucht déanta beartas ag cur an airde seo go tapa evolvingneoireacht ar an t-alt seo.

Príomh-Athchóiriú Cánach Athraigh Real Estate Indiach

Cáin Earraí agus Seirbhísí (GST)

Ba athchóiriú sainchomhartha é tabhairt isteach na Cánach Earraí agus Seirbhísí (GST) in Iúil 2017 a thóg a lán cánacha indíreacha ar nós CBL, cáin seirbhíse, agus dleacht máil. I gcás earnáil an eastáit réadaigh, thug GST simpliú agus castacht araon. I mí Aibreáin 2019, laghdaigh an Chomhairle GST rátaí le haghaidh airíonna cónaithe fo-fhoirgníochta: cuireadh tithíocht inacmhainne ag ráta 1% GST (gan Creidmheas Cánach Ionchuir, ITC) agus tithíocht neamh-inacmhainne ag 5% (gan ITC). Laghdaigh sé seo go mór an t-ualach cánach ar cheannaitheoirí i gcomparáid leis an ré réamh-GST, áit a bhféadfadh cánacha iolracha breis agus 12% a chur leis.

Mar sin féin, ba cheart go mbeadh baint ag an ITC le forbróirí faoin scéim nua nach bhféadfadh tógálaithe cánacha a íocadh ar ionchuir a fhritháireamh a thuilleadh. Tá na costais tógála méadaithe seo, go háirithe le haghaidh tionscadal tithíochta inacmhainne ina bhfuil corrlaigh tanaí. I gcás airíonna réidh le húsáid, níl feidhm ag GST, a bhfuil tosaíocht cheannaitheora curtha i dtreo aonaid chomhlánaithe. Chuir an córas GST feabhas ar thrédhearcacht trí cheangal ar fhorbróirí sonraisc chánach cuí agus taifid comhlíontachta a choimeád ar bun, ag laghdú an raon feidhme do dhéileálann fo-the-tábla. De réir an [[T:0]GST Comhairle[TFL]:1, rinne an struchtúr simplithe chun a chomhpháirtí cánach a cheannach.

An tAcht um Real Estate (Rialáil agus Forbairt) (RERA)

Achtaíodh i 2016 agus a chuirtear i bhfeidhm ar fud na stáit is mó faoi 2017, is é RERA an t-athchóiriú rialála is claochlaitheach d'eastát réadach Indiach. RERA sainordú nach mór gach tionscadal cónaithe le limistéar talún os cionn 500 méadar cearnach nó ocht árasán a chlárú leis an stát Údarás Rialála Eastáit Réadaigh. Ní mór d'fhorbróirí pleananna tionscadail, amlínte, ceaduithe, agus sonraí airgeadais a nochtadh. Cinntíonn ceanglas cuntas eascró nach n-úsáidtear 70% de na cistí a bhailítear ó cheannaitheoirí ach amháin le haghaidh costais tógála agus talún.

Mar shampla, tá caighdeánú sainmhínithe limistéar cairpéad agus clárú tionscadail a rinne sé níos éasca do cheannaitheoirí leas a bhaint as sochair cánach iasachta baile, mar go bhfuil bainc a fhíorú anois stádas tionscadail. RERA leigheas freisin úsáid airgid dubh trí cuntasaíochta dian agus tuairisciú noirm. Mar thoradh air sin, tá níos mó idirbhearta ag gluaiseacht trí chainéil bhaincéireachta fhoirmiúla, ag méadú an bonn cánach.

Sochair Chánacha agus Innéacsaithe Gnó

Is fachtóir criticiúil d'infheisteoirí é cánachas ar mhaoin a dhíol. San India, déantar airíonna a choinnítear ar feadh níos mó ná dhá bhliain a rangú mar shócmhainní caipitil fadtéarmacha. Gearrtar cáin ar an ngnóchan ag 20% le sochar innéacsaithe, a dhéanann coigeartú ar an bpraghas ceannaigh le haghaidh boilscithe (ag baint úsáide as an Innéacs um Bhoilsciú Costais arna fhoilsiú ag an Roinn Cánach Ioncaim). I gcás sócmhainní a choinnítear ar feadh níos lú ná dhá bhliain, cuirtear an gnóthachan le hioncam an cháiníocóra agus déantar cáin air de réir an ráta leac is infheidhme (gnóchain chaipitiúla ghearrthéarmacha).

Tá an sochar innéacsaithe ina buntáiste mór d'infheisteoirí réadmhaoine fadtéarmacha, ag laghdú dliteanas cánach fíor i dtréimhsí ard-boilscithe go héifeachtach. Mar sin féin, tá rialacha níos déine ag an rialtas thar na blianta. Mar shampla, chuir an Buiséad 2023 teorainn leis an sochar innéacsaithe ach amháin i gcás ina ndíoltar an mhaoin tar éis a bheith ar siúl ar feadh níos mó ná dhá bhliain, agus ní hamháin má íocann an ceannaitheoir cáin ar an gcomaoin iomlán díola. Ina theannta sin, ceadaíonn díolúintí faoi Ailt 54 agus 54F ath-infheistiú gnóthachain i maoin chónaithe eile chun cáin a laghdú. Tá maoin láimhdeachais indhearbhaithe ag na forálacha seo agus spreagtar ath-infheistiú i dtithíocht tithíochta.

Athchóiriú Inchomharthach Eile: Idirbhearta Benami, REITs, agus Laghdú Cánach

An tAcht um Idirbhearta Benami (Toirmeasc) Leasú, 2016, bhí athchóiriú cánach cumhachtach dírithe ar leigheas airgid dubh in eastát réadach. Ceadaíonn sé don rialtas a choigistiú benami (proxy-úinéireacht) airíonna gan cúiteamh. Laghdaigh sé seo go mór úsáid ainmneacha bréige a shealbhú eastát réadach, daoine aonair forcing a dhearbhú úinéireacht iarbhír.

D'éirigh le hinfheisteoirí aicme nua sócmhainní a thabhairt isteach in 2014, le soiléirithe cánach ina dhiaidh sin. Dáileann REITs 90% ar a laghad dá n-ioncam cíosa chuig sealbhóirí aonad, le cóireáil chánach fabhrach (cáin dáilte díbhinne a baineadh in 2020). Mheall sé seo infheisteoirí miondíola agus institiúideacha chuig eastát réadach tráchtála gan maoin a cheannach go díreach.

Ar thaobh an bhaoi chabhrais bhaile, cuirtear faoiseamh suntasach ar fáil faoi ailt 24(b), 80C, agus 80EEA. Laghdaigh suas go dtí 1.00 lakh in aghaidh na bliana ar ús iasachta baile (Alt 24(b)) agus príomh-aisíoc suas go dtí 1.5 lakh faoi 80C. I mBuiséad 2019, tugadh isteach Alt nua 80EEA, rud a cheadódh asbhaint bhreise de Phinsean na lakh ar ús le haghaidh iasachtaí tithíochta inacmhainne faoi choinníollacha áirithe. Tá éileamh spreagtha ag na sochair chánach seo ar thithíocht lár agus inacmhainne araon.

Tionchar ar Gheallsealbhóirí Éagsúla

Baile ceannaithe

I gcás ceannaitheoirí baile, an éifeacht chomhcheangailte laghduithe ráta GST, cosaintí RERA, agus asbhaintí cánach feabhsaithe a bheith den chuid is mó dearfach. An GST laghdaithe (1% ar phraghas réasúnta, 5% ar neamh-inacmhainne fo-tógáil) ísliú an costas tosaigh. sainordú RERA a nochtadh moilleanna tionscadail agus úsáid cuntais escrow íoslaghdú an baol na dtionscadal stalled-a nightmare coitianta sa ré réamh-RERA.

Mar sin féin, is féidir leis an ráta GST is infheidhme maidir le hairíonna fofhoirgníochta a bheith ina dhíspreagadh fós i gcomparáid le tithe réidh le bogadh i dtithe nach bhfuil aon GST ag mealladh. Ina theannta sin, is minic a ritheadh aistriú na gcostas comhlíontachta d'fhorbróirí faoin scéim nua GST chuig ceannaitheoirí i bhfoirm bunphraghsanna níos airde. Tá an chastacht a bhaineann le díolúintí cánach gnóthachain chaipitiúla (m.sh., an riail dhá leithreasú faoi Alt 54 atá teoranta do mhaoin amháin ó Bhuiséad 2023) tar éis pleanáil chánach a dhéanamh níos dúshlánaí do dhaoine aonair a dhíolann maoin chun a mbaile a uasghrádú.

Amharc ar gach eolas

Tá tionchar measctha ag forbróirí. Ar an taobh dearfach, tá oibreoirí eitilt ar an oíche ag RERA agus GST, ag baint leasa as forbróirí eagraithe a bhfuil taifid comhlíontachta láidre acu. Tá an earnáil tar éis comhdhlúthú a dhéanamh, le forbróirí a bhfuil sciar den mhargadh acu. Tá sé níos éasca d'fhorbróirí cistí a chruinniú ó bhainc agus ó infheisteoirí institiúideacha, ag laghdú iontaoibhe ar mhaoiniú neamhfhoirmiúil.

Ar an taobh thiar, tá costais comhlíonta skyrocketed. Éilíonn clárú tionscadail faoi RERA, comhduithe rialta, agus iniúchtaí foirne tiomnaithe. Faoi GST, tá sé de dhualgas ar fhorbróirí an Chreidmheas Cánach Ionchuir cánacha ionchuir a ionsú, corrlaigh a fhás - go háirithe le haghaidh tithíochta inacmhainne. Rinne an rialtas iarracht é seo a mhaolú trí scéim comhdhéanamh a cheadú, ach fuair go leor forbróirí an ITC painful. Tá an ceanglas chun cuntais ar leith a choimeád ar bun do gach tionscadal faoi RERA méadú freisin ualaí riaracháin. Tá méadú tagtha ar fhorbróirí beaga agus meánmhéide, gan scála, tá tionchar díréireach ag roinnt bealaí amach ar an margadh go hiomlán.

Infheisteoirí

infheisteoirí eastát réadach—cibé acu a bhí ar shreabhadóirí maoine aonair nó ar chistí institiúideacha a chur in oiriúint do thimpeallacht chánach níos rialáilte. Tá deiseanna treallacha cánach laghdaithe ag géarú díolúintí gnóthachain chaipitiúla, go háirithe an caipín ar ath-infheistiú tí il.

Tá rogha eile leachtach curtha ar fáil ag an ardú ar REITanna. Gearrtar cáin ar dhíbhinní REIT i lámha infheisteoirí ag rátaí leac infheidhme (tar éis an Cháin Dáilte a bhaint), agus déileálfar le gnóthachain chaipitiúla ar aonaid REIT mar an gcéanna le scaireanna cothromais (1 bliain a bhfuil cáin 10 mbliana acu ar ghnóthachain thar Teorainn lakh). Rinne sé seo infheistíocht eastáit réadaigh tráchtála a bhfuil rochtain ag infheisteoirí beaga orthu. Ina theannta sin, tá brú an rialtais ar thithíocht inacmhainne trí dhreasachtaí cánach (cosúil le 100% asbhaint ar bhrabúis ó thionscadail tithíochta inacmhainne faoi Alt 80-IBA go dtí Márta 2024) tar éis go spreagfadh go leor tógálaithe chun an chuid seo a chur ar fáil d'infheisteoirí deighleáil, d'infheisteoirí nua.

Earnála-Éifeachtaí sonracha

Residential vs. Commercial Real Estate

Tá tionchar ag athchóirithe cánach ar na codanna cónaithe agus tráchtála ar bhealach éagsúil. Tá an earnáil chónaithe mar phríomhfhócas athchóirithe RERA agus GST, agus é mar aidhm acu ceannaitheoirí aam aadmi (fear coitianta) a chosaint. Tá eastát réadach tráchtála, i gcodarsnacht leis sin, tar éis leas a bhaint as cánachas REIT, creidmheas cánach ionchuir GST (ar fáil do mhaoin tráchtála sa scéim réamh--2019), agus deireadh a chur le coimpléisc a bhaineann le cáin seirbhíse agus CBL. Faoi GST, tá maoin tráchtála a úsáidtear le haghaidh cíos/leasú faoi réir GST ag 18%, agus tá ITC iomlán ar fáil, spreagadh d'fhorbróirí sócmhainní léasaíochta a shealbhú agus tráchtála.

Tá an creat cánach gnóthachain chaipitiúla le haghaidh maoine tráchtála cosúil le cónaithe, ach tá easpa díolúintí cosúil le Roinn 54 le haghaidh athinfheistíocht i maoin chónaithe bhrú uaireanta infheisteoirí i dtreo sócmhainní cónaithe. Mar sin féin, tá an toradh cíosa níos airde in eastát réadach tráchtála agus leachtacht REITs cothromaithe an chothromóid.

Tithíocht Inacmhainne vs. Tithe só

Tá an ráta GST de 1% (gan ITC) an ceann is ísle ar fud codanna. Ina theannta sin, chun tithíocht inacmhainne a chur chun cinn faoin Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), chuir an rialtas síneadh leis an tréimhse chun sochair chánach a éileamh ar iasachtaí baile go dtí Márta 2022. Tá asbhaint bhrabús 100% ag forbróirí a dhéanann tionscadail tithíochta inacmhainne freisin faoi Alt 80-IBA.

D'éirigh le tionscadail só ITC a bhaint amach níos mó toisc go mbaineann siad le hionchuir luach níos airde. Mar sin féin, is minic go bhfaigheann daoine aonair ard-líon-baint sochair chánach trí straitéisí iarchur gnóthachain chaipitiúla seachas asbhaintí iasachta baile, mar sin tá an tionchar millte.

Dúshláin agus Criticism

In ainneoin an trajectory dearfach, ní dhéantar aon athchóiriú cánach in eastát réadach Indiach gan cáineadh. Tá coimpleachtaí GST fós: struchtúr an ráta dé GST (1% vs 5%) agus easpa ITC mar thoradh ar dhíospóidí agus dlíthíocht ateangaireachta. Tá go leor forbróirí ag streachailt leis an aistriú, go háirithe nuair a tharla an chríochnaigh go páirteach ar fud dháta chur chun feidhme GST. Tá cur i bhfeidhm RERA míchothrom ar fud na stát; agus tá ardáin láidir ag Maharashtra agus Karnataka, stáit níos lú i bhforfheidhmiú. Tá sreabhadh airgid laghdaithe ag na cuntais escrow éigeantacha d'fhorbróirí, rud a fhágann go bhfuil moilleanna tionscadail i gcásanna áirithe.

Mar shampla, ba chúis le deireadh a chur le sochar innéacsaithe do mhaoin a díoladh tar éis dáta áirithe (cé gur cuireadh ar ais níos déanaí é) mearbhall. Measadh gur buille d’infheisteoirí réadmhaoine atá ag pleanáil sócmhainní éagsúla a chomhdhlúthú an teorainn ar Alt 54 díolúintí do mhaoin nua amháin (ó Cháinaisnéis 2023).

Ina theannta sin, rinneadh cáineadh ar dhlí Benami, agus éifeachtach, as ráta íseal ciontú a bheith acu agus as ciapadh nós imeachta sealbhóirí maoine fíor. Mar thoradh ar mhainneachtain GST a chomhtháthú go hiomlán le RERA tá neamhréireachtaí tuairiscithe ann freisin. Ar an iomlán, tá cumas an tionscail a chur in oiriúint uaireanta, rud a fhágann go gcuirtear isteach ar ghearrthéarmach.

Todhchaí Outlook agus Athchóiriú ionchais

Ag féachaint ar aghaidh, is dócha go leanfaidh an rialtas den chreat cánach le haghaidh eastát réadach a scagadh. Tá comhlachtaí tionscail cosúil le CREDAI agus NAREDCO tar éis lobbied le haghaidh cuíchóiriú GST, lena n-áirítear athchóiriú ITC d'fhorbróirí chun costais a laghdú agus soláthar tithíochta inacmhainne a threisiú. Tá an Chomhairle GST ag smaoineamh ar ráta aontaithe le haghaidh airíonna fo-tógála, b'fhéidir thart ar 3% le ITC, a d'fhéadfadh an córas a shimpliú.

Ar an taobh cánach díreach, leathnú an t-ambit de REITs chun sócmhainní cíosa cónaithe (REITanna Cónaithe) a áireamh faoi chaibidil, a d'oscail bealaí nua infheistíochta. D'fhéadfadh an rialtas freisin asbhaintí cánach do chaolaitheoirí baile den chéad uair faoi Ailt 80EEA agus 80C chun éileamh a athbheochan i margaí sluggish. Táthar ag súil go ndéanfaidh an t-airgead dubh a laghdú tuilleadh agus bunachar sonraí maoine náisiúnta a chruthú ar féidir é a thras-chomhdú le comhduithe cánach ioncaim.

D’fhéadfadh an cód cánach díreach atá ag teacht chun cinn (a d’fhéadfaí a mheas go gcuirfí an tAcht Cánach Ioncaim in ionad an Achta Cánach Ioncaim) cánachas ar ghnóthachain chaipitiúla a shimpliú trí dheireadh a chur le tréimhsí éagsúla sealbhaíochta agus rátaí caighdeánacha. Is dócha go leanfaidh an deighleog tithíochta inacmhainne de bheith ina thosaíocht, agus d’fhéadfaí sochair Alt 80-IBA a leathnú.

Conclúid

Tá na hathchóirithe cánach a cuireadh i bhfeidhm le deich mbliana anuas tar éis margadh an eastáit réadaigh Indiach a chlaochlú go bunúsach ó earnáil den chuid is mó neamhrialáilte, cáin-imghabháil-prone go ceann atá trédhearcach agus struchtúrtha de réir a chéile. GST, RERA, athruithe gnóthachain chaipitiúla, agus athchóirithe gaolmhara tar éis feabhas a chur ar mhuinín ceannaitheoir, mheall infheistíocht fhoirmiúil, agus laghdaigh ról an airgid dubh.

Ní mór d'infheisteoirí a bpunann a phleanáil ag smaoineamh ar innéacsú gnóthachain chaipitiúla agus roghanna REIT. Is gá d'fhorbróirí meicníochtaí comhlíonta láidre a thrive. Ba chóir do bhaoitheoirí tithe na hasbhaintí cánach agus cosaintí RERA a ghiaráil ar fáil dóibh. Is é an margadh eastát réadach Indiach ar chonair an nuachóirithe, agus tá athchóirithe cánach an tiomáint inneall a athrú. Mar a thuilleadh athchóirithe unfold, tá an earnáil poised a bheith ar cheann de na cinn scríbe infheistíochta is tarraingtí san Áise.