O papel do Tesouro Australiano na crise de accesibilidade

A crise de accesibilidade de vivendas australianas é un dos retos económicos máis persistentes e contenciosos que afronta a nación.As taxas de propiedade do fogar diminuíron entre as xeracións máis novas, o estrés de aluguer está xeneralizado e a loita dos fogares de baixos ingresos por atopar aloxamentos seguros e alcanzables.Aínda que múltiples factores contribúen - incluíndo o crecemento da poboación, as restricións de zonificación, os custos de construción e a demanda dos investidores- a principal axencia económica do goberno federal, o Tesouro de Australia, ten unha influencia significativa sobre as políticas que poden dar forma aos resultados de rendibilidade.

O Mandato central do Tesouro e as ligazóns de vivenda

O Tesouro de Australia é responsable de asesorar ao goberno sobre política económica, incluíndo estratexia fiscal, reforma fiscal, regulación do sistema financeiro e a sustentabilidade a longo prazo das finanzas públicas. Vivenda interseca con todas as partes deste mandato.As vivendas privadas representan o maior compoñente da riqueza doméstica, a débeda hipotecaria é unha importante preocupación pola estabilidade financeira e os gastos fiscais relacionados coa vivenda (como os equipamentos negativos e o desconto fiscal das ganancias de capital) custan os orzamentos de miles de millóns de dólares anuais.

Política fiscal e axuste fiscal

O Tesouro xestiona directamente o deseño e as implicacións de ingresos das disposicións fiscais federais que afectan aos mercados de vivendas.

  • O Departamento de Defensa de Estados Unidos (FLT: 1) permite aos investidores deducir as perdas de aluguer doutros ingresos.O Tesouro modifica regularmente o impacto de restrinxir ou eliminar esta concesión, pesando ganancias de ingresos contra os efectos sobre a oferta de aluguer e os prezos da casa.
  • O diñeiro recadado (FLT:0) do imposto sobre as ganancias de capital (CGT): unha redución do 50% dos activos que se manteñen durante 12 meses.
  • O sistema de Primeiro Salvamento de Fogar (FHSS) permite aos compradores de primeira casa aforrar dentro dunha taxa de imposto de concesión.O Tesouro administra as regras que regulan as contribucións, retiradas e o límite anual.
  • Réxime de Garantía de Fogar: unha garantía gobernamental que permite aos compradores elixibles comprar cun depósito baixo, xestionado polo Tesouro en colaboración coa Corporación Nacional de Facenda e Investimentos (NHFIC).

Aínda que o Tesouro proporciona unha análise destas medidas, non establece unilateralmente políticas tributarias, as decisións políticas continúan co goberno.

Asignación de orzamentos para programas de vivenda

Cada orzamento federal inclúe importantes gastos encamiñados á accesibilidade da vivenda, moitos dos cales están deseñados e administrados polo Tesouro.

  • Financiación para o Fondo de Futuro de Australia (FLT: 1), un fondo de investimento de $ 10 millóns que devolve os ingresos para construír 30.000 casas de aluguer sociais e accesibles ao longo de cinco anos.
  • Subvencións aos Estados e territorios en virtude do Acordo Nacional de Vivenda e Incapacidade (FLT:1) (NHHA), que o Tesouro coordina co Departamento de Servizos Sociais para garantir a coherencia cos principios de sustentabilidade fiscal.
  • Subvenciones directas a través del programa de asistencia integral [FLT: 1], indexada cada año por el Tesoro.
  • Financiación do Agregador de Vivendas Accesibles [FLT: 1], que rebaixa o custo do capital para os provedores de vivenda comunitaria.

Ao controlar os fondos orzamentarios, o Tesouro inflúe na escala, o tempo e a condicionalidade do investimento inmobiliario.O seu papel na preparación de presentacións do comité de gastos asegura que calquera nova proposta debe demostrar rendibilidade e resultados medibles antes de chegar ao gabinete.

Levedores de Proveedor: infraestrutura e liberación de terra

A subministración de vivenda depende en gran medida da dispoñibilidade de terras, as regulacións de planificación e a capacidade de infraestrutura.O Tesouro non controla directamente o zonificación ou a aprobación da construción, estas competencias residen nos gobernos estatais e locais.

Infraestruturas de investimento e densidade de vivenda

Os principais proxectos de infraestruturas de transporte e utilidade financiados polo goberno federal (por exemplo, a través de Infraestrutura Australia e os Acordos de Asociación Nacional) son valorados e valorados polo Tesouro. Decisións sobre os proxectos que reciben prioridade e que requisitos de densidade achegar ao financiamento poden desbloquear o desenvolvemento en zonas de campo verde ou recheo que doutro xeito permanecerían estancados.O Tesouro traballa co Departamento de Infraestrutura para modelar os rendementos económicos de vinculación de subministración de vivendas aos corredores de transporte, e pode recomendar que as subvencións federais sexan susceptibles de relaxar a zonificación restritiva.

Avaliacións ambientais e de uso do solo

A aprobación ambiental federal baixo a Lei de Protección e Conservación da Biodiversidade 1999 (FLT: 1) pode atrasar ou deter grandes desenvolvementos residenciais.O Tesouro participa na análise de impacto regulatorio para pesar os obxectivos ambientais contra os obxectivos de abastecemento de vivenda, avogando por vías de avaliación simplificadas, se é o caso.O seu modelado da demanda de vivenda contra a oferta proxectada informa a posición do goberno sobre se as actuais liñas de aprobación son un restricións materiais.

Intervención na demanda: Asistencia financeira e enlaces macroprudenciais

Ademais de concesións fiscais, o Tesouro supervisa programas de asistencia financeira directa que afectan á demanda de vivenda.

Primeiro Comprador de Casa Subvencións e Garantías

O Esquema de Garantía de Fogar (incluíndo a Primeira Garantía de Fogar, a Primeira Garantía Rexional e a Garantía de Fogar de Familia) expandiuse rapidamente, con 50.000 prazas dispoñibles en 2024-25.O Tesouro administra os límites de volume, os criterios de elegibilidad e os límites de préstamos. Mentres estes esquemas axudan aos compradores marxinais a entrar no mercado, os críticos argumentan que eles aumentan a demanda e presionan os prezos, unha tensión que a propia análise do Tesouro recoñeceu.

Interacción co Banco de Reserva e APRA

O Tesouro non establece taxas de interese ou regras prudentes, pero colabora co Banco de Reserva de Australia (RBA) e a Autoridade de Regulación Prudential Australiana (APRA) a través do Consello de Reguladores Financeiros.O mercado de vivenda sobrequecemento -particularmente préstamos investidores- levou a APRA a impoñer límites de velocidade sobre préstamos só e tampóns de servizo máis estritos.O equipo de estabilidade financeira do Tesouro modelo o risco sistémico de alta débeda doméstica e pode recomendar que APRA axustar axuste macroprudenciais. Aínda que estas ferramentas non son de dispoñibilidade directa, eles impiden a desigualdade de prezos agravados.

Coordinación entre gobernos federais e estatais

A dispoñibilidade de vivenda non pode ser resolta só pola Mancomunidade.O control do uso da terra, o mantemento da vivenda pública, a transmisión de impostos (debo de impostos) e as proteccións dos inquilinos.O Tesouro lidera negociacións federais-estatais sobre transferencias fiscais de vivenda, incluíndo a NHHA e os novos acordos bilaterais de vivenda anunciados en 2024.

  • Deseño de métricas de rendemento para a entrega de vivendas estatais, ligadas a trancas de financiamento.
  • Avaliación das propostas estatais de reforma do imposto sobre os selos (por exemplo, transición ao imposto sobre a terra a base de amplos recursos) e avaliación dos impactos fiscais sobre os estados.
  • Coordinar as axendas do Consello de Ministros de Vivenda e Incapacidade para aliñar os ciclos orzamentarios federais cos horarios de reforma do Estado.

A capacidade do Tesouro para negociar acordos mellorou coa creación da unidade de Vivenda Australia dentro do departamento, que actúa como un centro de política dedicado para cuestións transversais.

Iniciativas importantes recentes: reforma do HAFF, reforma de NHHA e Acordo Nacional de Vivenda

As iniciativas de vivenda federal máis importantes baixo o goberno albaneso teñen o seu núcleo.

Housing Australia Future Fund (HAFF)

Pasada en setembro de 2023, o HAFF comprométese a investir en 10 mil millóns de dólares para xerar retornos para a construción de vivendas sociais.O Tesouro non só deseñou a estrutura capital do fondo (que ten como obxectivo un 5% de retorno anual), senón que tamén correu o custo fiscal que convenceu á Oficina de Orzamentos Parlamentarios da súa sustentabilidade a longo prazo.O fondo ten como obxectivo entregar 30.000 vivendas durante cinco anos, con outros 10.000 para respostas de indefensión.

Acordo Nacional de Vivenda e Incapacidade (NHHA)

En 2024, o goberno comprometeuse a unha nova NHHA cun aumento do financiamento ($2 millóns en cinco anos) e condicións máis fortes que requiren estados para impulsar reformas na planificación.O Tesouro deseñou a nova fórmula de financiamento baseada na cota de poboación, os indicadores de estrés de aluguer e o investimento histórico de vivenda para corrixir as desigualdades anteriores.

Acordo Nacional de Vivenda

Lanzado en 2022 e actualizado en 2024, o Acordo é unha asociación entre gobernos federais, estatais e locais, xunto co sector inmobiliario e os provedores comunitarios de vivenda, co obxectivo de construír 1,2 millóns de novos fogares ben situados en 2029.

Retos e críticas ao enfoque do Tesouro

A pesar da súa profundidade analítica e alcance administrativo, o Tesouro afronta limitacións na loita contra a accesibilidade da vivenda.

Fragmentación política e horizontes a curto prazo

A política de vivenda divídese en varios departamentos, como a empresa, os servizos sociais, a infraestrutura, o cambio climático, que conduce a sinais inconsistentes.Por exemplo, mentres que o Tesouro persegue os recortes tributarios de demanda para os investidores, o Departamento de Servizos Sociais financia a axuda de aluguer que flúe indirectamente aos mesmos investidores.

Reticencia a afrontar os axustes fiscais

Ambos os partidos principais evitaron grandes reformas en marcha negativa e o desconto da CGT, a pesar das repetidas recomendacións do Tesouro ao longo das décadas para limitalas ou eliminalas.As eleccións federais de 2019 demostraron o custo político de tales cambios, e o Tesouro agora opera baixo instrucións do goberno explícitas para non modelar alternativas neutrais de ingresos.

Falta de control directo sobre as restricións de subministración

Os gobernos estatais e locais manteñen as dificultades de zonificación, aprobacións de planificación e mandatos de vivenda alcanzables.O Tesouro pode incentivar a reforma pero non pode obrigala.As condicións da NHHA foron débiles na práctica, con varios estados que non cumpren os requisitos de notificación sen penalización.A alavancagem do Tesouro limítase a conceder retención, unha ferramenta sen trabas que pode interromper os orzamentos estatais en vez de fomentar o cambio xenuíno.

As subvencións de demanda poden inflarse nos prezos

A modelaxe económica do Tesouro e organismos académicos como o Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI) mostra de forma consistente que as subvencións e garantías para os compradores de primeira vivenda aumentan a capacidade de compra sen engadir oferta, levando á capitalización de prezos.O Tesouro recoñeceu isto en breves internos pero continúa a administrar estes esquemas debido á súa popularidade política.

# Futuros: o que o Tesouro pode facer de forma diferente

A través da súa análise, o Tesouro podería reforzar o seu impacto a través de varias reformas:

  • A estratexia de vivenda integrada: [FLT: 1] Presenta unha única estratexia de rendibilidade transversal en cada orzamento, con obxectivos claros para a subministración, carga de aluguer e taxas de propiedade doméstica.
  • Tax reformulando a folla de ruta: Modelo e publicar unha transición posta fóra da engrenaxe negativa eo desconto CGT, xunto con disposicións de peche para evitar perturbar os investidores existentes.
  • O financiamento de infraestruturas tradicionais:[FLT: 1] require que calquera financiamento federal para o transporte urbano ou as utilidades estea condicionado a cambios de zonificación estatal que permitan a vivenda de mediana densidade preto de centros de transporte.
  • A súa maior integración coa estabilidade financeira: [FLT: 1] Formalizar unha Facenda conxunta - RBA - APRA "Comité de dispoñibilidade e estabilidade saudable" para supervisar as interaccións entre o flexibilización de créditos e os prezos da casa, e recomendar accións macroprudenciales preventivas.

Estes pasos aproveitarían as fortalezas do Tesouro na análise económica e no deseño do orzamento ao mesmo tempo que se limitaban os límites do seu mandato actual.

Conclusión

O Tesouro de Australia é un actor indispensable na rede de políticas de rendibilidade da vivenda.O seu control sobre a configuración fiscal, as asignacións orzamentarias e o financiamento intergobernamental dálle a facultade de moldear tanto o lado de oferta como a demanda do mercado inmobiliario.A través de vehículos como o Fondo de Vivenda de Australia Futuro, o Acordo Nacional de Vivenda e o Esquema de Garantía de Fogar, o Tesouro entregou un financiamento significativo e apoios específicos.Con todo, a persistencia dos altos prezos, o aumento do estrés de aluguer e a diminución das taxas de propiedade doméstica demostran que os enfoques actuais son insuficientes.

O son da banda baséase no [[Rock latino]], [[Musica latina|ritmos latinos]], [[pop latino]] e o [[rock en español]].WEB Nun principio recibieron o éxito comercial internacional en [[México]], [[Australia]] e [[España]], e dende aquela teñen gañado popularidade e a exposición en toda [[América Latina]], [[Estados Unidos]], [[Europa]] Occidental, [[Asia]] e Oriente Medio.