Por que a Autoridade de Alcaldes ten que ver coa accesibilidade da vivenda

En todo o Reino Unido, os alcaldes da cidade xurdiron como figuras fundamentais na loita contra a crise de vivenda accesible.A diferenza das amplas políticas do goberno nacional, os alcaldes operan a nivel local, onde os desafíos de vivenda son máis agudamente sentidos e onde se poden deseñar solucións a medida.A súa posición única permítelles coordinar o uso da terra, o investimento público directo e negociar cos desenvolvedores e as asociacións de vivendas.

O desafío: o estado actual da vivenda accesible nas cidades do Reino Unido

Antes de examinar as accións específicas dos alcaldes, é importante apreciar a escala do problema.De acordo coa Federación Nacional de Vivenda, Inglaterra só necesita preto de 145.000 vivendas accesibles cada ano, pero menos de 50.000 están sendo actualmente entregadas.En grandes cidades como Londres, Manchester, Birmingham e Bristol, aumentando os prezos das casas e aumentando os alugueiros privados fixeron que a propiedade do fogar saia do alcance de moitos fogares de renda media e baixa.

O estrés e o papel do liderado local

As políticas nacionais como Axuda para Comprar ou Reforma de Planificación son importantes, pero moitas veces non abordan as condicións específicas de cada cidade. alcaldes poden actuar máis ⁇ : controlan as corporacións locais de desenvolvemento, influencian a planificación estratéxica e poden pilotar modelos innovadores sen esperar a lexislación de Westminster. Esta axilidade é especialmente valiosa en cidades onde os prezos da terra, a demografía e as accións de vivenda existentes varían enormemente.

Políticas de acceso dispoñibles para os alcaldes

Os alcaldes das cidades do Reino Unido, xa sexan alcaldes de metro elixidos directamente (como o alcalde de Manchester ou o alcalde da rexión de Liverpool) ou alcaldes cerimoniais con poderes máis suaves, poden despregar unha serie de ferramentas para impulsar a oferta de vivenda accesible.

Planificación espacial estratéxica e Asamblea de Terras

Un dos maiores é a influencia sobre o plan de desenvolvemento local e as avaliacións estratéxicas do mercado de vivendas.Os alcaldes poden identificar os sitios de campo marrón, designar as áreas de crecemento e mandato mínimas porcentaxes de vivenda accesible en novos desenvolvementos a través de políticas de plan local.En Londres, o Plan de Londres do Alcalde require todos os novos desenvolvementos para entregar un mínimo de 35% vivenda accesible en esquemas de 10 unidades ou máis, suxeito a viabilidade.

A ensamblaxe da terra -o proceso de adquisición e consolidación de parcelas de terra para o desenvolvemento - é outra ferramenta poderosa.Os alcaldes poden usar ordes de compra obrigatorias (CPOs) para levar a terra estancada ou subutilizada, especialmente cando os desenvolvedores están asistindo a bancos de terra.O alcalde da rexión de Sheffield usou poderes CPO para desbloquear sitios para vivendas mixtas.A Lei de Nivelamento e Regeneración do goberno 2023 tamén reforzou os poderes de compra obrigatorias alcaldes, facendo que a montaxe de terras para vivendas accesibles sexa máis factible.

Zoning e contribucións de desenvolvedores

A zonificación inclusiva require que os desenvolvedores privados inclúan unha proporción de vivendas accesibles nos seus esquemas.En moitas cidades do Reino Unido, isto conséguese a través de acordos da Sección 106 — obrigacións legais adscritas a permisos de planificación.Os alcaldes poden establecer políticas claras que aseguran que as negociacións baixo a Sección 106 produzan un número significativo de vivendas accesibles. Por exemplo, a "Estratexia de Vivenda Accesible" da Autoridade Combinada de West Midlands fixa un obxectivo que o 20% de todas as novas vivendas da rexión deben ser accesibles, cunha porcentaxe máis alta en desenvolvementos en terreos de propiedade pública.

Devolución e poder fiscal

A devolución tamén deu algúns recursos para reter unha parte das taxas de negocio e o imposto do consello superior.Os alcaldes poden hipotecar estes ingresos para financiar programas de vivenda accesibles.O alcalde de Greater Manchester, Andy Burnham, utilizou fondos descentralizados para establecer un Fondo de Investimentos de Vivenda que entregou máis de 2.000 vivendas accesibles.Do mesmo xeito, o alcalde da Cidade de Liverpool lanzou un programa de rexeneración dirixido por vivenda apoiado por 44 millóns de fondos desaxendidos.

Financiamento Accesible Vivenda: Allocations de Presupuestos Mayores y Modelos de Asociación

Aínda que os alcaldes non poden imprimir diñeiro, poden dirixir os orzamentos existentes, atraer investimento privado e aproveitar as axudas nacionais.

Contas de ingresos de vivenda e vivenda con vistas ao Concello

Algúns alcaldes supervisan autoridades combinadas que inclúen consellos con accións de vivenda retida.Eles poden influír en gastos de conta de ingresos de Vivenda (HRA), asegurando que os excedentes de vivenda do concello existente se reinvestirán en novas construcións e expropiacións. Con todo, as reformas de autofinanciamento da HRA 2012 déronlle a cada consello control sobre a súa propia HRA, polo que a influencia do alcalde é a miúdo indirecta a través de coordinación estratéxica.

Programa de Aceleradores de Vivenda e Grant Matching

Moitos alcaldes lanzaron programas de aceleradores locais que proporcionan financiamento a pequena escala ou préstamos de baixo custo a asociacións de vivendas e desenvolvedores de comunidades. Por exemplo, o alcalde de Londres "Building Council Homes for Londoners" programa asignado £ 4.800 millóns en catro anos para comezar novos edificios do consello.O alcalde da Autoridade Combinada do Norte de Tyne usou un fondo de acelerador de £ 10 para sitios de risco para vivendas accesibles. Estes programas a miúdo requiren financiamento combinado de asociacións ou desenvolvedores de vivendas, estendendo o impacto dos orzamentos de alcaldes.

Asociacións públicas-privadas (PPS) e empresas conxuntas

As asociacións estratéxicas son clave para a ampliación.Os alcaldes poden negociar entre o sector público (consellos locais, autoridades combinadas) e os desenvolvedores privados ou investidores institucionais.A "GM One" joint venture en Greater Manchester reúne a autoridade combinada, a Greater Manchester Combined Authority, e cinco asociacións de vivendas para entregar 1.200 vivendas de mantemento mixto.Os alcaldes tamén usan fondos de ocos de viabilidade para facer esquemas que doutro xeito non poidan ser viables debido a altos custos de terra ou baixos valores de vendas financeiramente viables.

Compromiso comunitario: loita contra o animbio e o consenso de construción

A oposición dos residentes existentes, comunmente chamados NIMBYism, segue sendo unha barreira significativa para a nova vivenda, especialmente para vivendas accesibles e sociais.Os alcaldes están situados de forma única para contrarrestar isto mediante as principais conversas públicas e demostrando os beneficios comunitarios da vivenda accesible.

Planificación transparente e consulta previa

A investigación do Centro de Cidades mostra que o compromiso inicial e significativo reduce as obxeccións posteriores.Os alcaldes poden obrigar aos desenvolvedores a realizar exposicións públicas antes de que se presenten as solicitudes de planificación, e poden garantir que os residentes locais teñan acceso a información clara sobre a mestura de vivendas a prezos accesibles, tamaños unitarios e tenencias.O programa "Bo crecemento por deseño" do alcalde inclúe un estándar para o compromiso da comunidade.

Community Land Trusts (CLTs) como Contra o NIMBY

Un enfoque innovador que os alcaldes apoiaron é a expansión de Community Land Trusts (Organizacións sen ánimo de lucro e controladas localmente que desenvolven e xestionan vivendas accesibles).Os CLTs son menos propensos a afrontar a oposición local porque a comunidade en si está directamente implicada.O alcalde da rexión de Liverpool apoiou proxectos CLT en Toxteth e Anfield.O alcalde de Bristol proporcionou terras e subvencións para crear unha serie de CLTs en toda a cidade, ofrecendo vivendas permanentemente accesibles fóra do mercado aberto.

Maioría de mensaxaría e liderado dos medios

Os alcaldes poden utilizar as súas plataformas públicas para cambiar a narrativa en torno a vivendas a prezos accesibles.En vez de encadrar o desenvolvemento como unha ameaza para o carácter local, poden salientar os beneficios sociais e económicos: tenencias estables, reducidas a falta de fogar, comunidades mixtas e creación de emprego local durante a construción. forte liderado alcalde pode axudar a contrarrestar a linguaxe "eles e nós" que a miúdo domina os debates de planificación. Por exemplo, o alcalde das Midlands Occidentais realizou campañas publicitarias para construír apoio para novas vivendas, e o alcalde de Londres falou repetidamente a favor de incrementar a vivenda social en terreos verdes onde sexa apropiado.

Estudos de casos: os alcaldes fan a diferenza

Varios alcaldes do Reino Unido demostraron que o liderado local produce resultados medibles.

Primeira estratexia de Andy Burnham

Desde a súa elección en 2017, Andy Burnham fixo da vivenda un alicerce central da súa alcaldesa.As súas casas para toda estratexia inclúe un obxectivo de 30.000 vivendas accesibles ao longo de cinco anos, apoiado por un fondo de investimento de 300 millóns de libras.O alcalde tamén empuxou a Subvención de Prevención de Incapacidade Rexional, un enfoque pioneiro que combina vivenda con asistencia sanitaria e asistencia social.A estratexia foi acreditada coa redución do sono áspera na cidade por 10% e entrega de máis de 5.000 casas accesibles nos dous primeiros anos da estratexia.

Londres: Plan de Londres de Sadiq Khan e Pipelines de financiamento

Como alcalde electo directamente de Londres, Sadiq Khan usou o peso completo do Plan de Londres para garantir que a entrega de vivendas accesibles é priorizada mesmo durante as caídas do mercado.A súa administración aumentou o esquema de axuda de Londres para mercar traballadores clave e estableceu o programa "Construir Casas para londinenses", que comezou máis de 10.000 casas do consello.O alcalde tamén aproveitou a Estratexia de Vivenda de Londres para introducir unha nova definición de vivenda accesible que inclúe modelos de aluguer social.

Rexión de Liverpool: Steve Rotheram's Brownfield-First Approach

O alcalde Steve Rotheram centrouse en volver a usar terra de campo marrón para vivendas accesibles.A estratexia de rexeneración Brownfield City de Liverpool City abriu máis de 100 hectáreas de terra contaminada e pouco utilizada, apoiando máis de 2.000 novas casas, o 60% das cales son accesibles.Usando poderes de CPO e subvencións de vivendas descentralizadas, a oficina do alcalde acelerou o desenvolvemento en sitios que estivera estancado durante anos.

Retos e limitacións: o que os alcaldes non poden facer sós

Ningún alcalde pode resolver a crise de vivenda accesible de forma única, e varias restricións estruturais limitan o seu impacto.

Dependencia do financiamento do goberno central

Os orzamentos dos alcaldes de vivenda dependen en gran medida das subvencións nacionais como o Programa de vivendas accesibles e o Fondo de Infraestruturas de Vivenda.Cando o goberno central reduce as taxas de subvención ou os cambios nas regras de elixibilidade, os programas de alcaldes poden deterse.

Control limitado sobre o sector privado e a normativa sobre vivenda social

Os alcaldes teñen pouca autoridade sobre o sector privado alugado, que supón unha crecente cota de vivenda nas cidades do Reino Unido.Os alugueres están en gran parte desregulados, e a aplicación de normas de calidade cae aos concellos con capacidade limitada.

Planificación de viabilidade e obstrución de desenvolvedores

Os desenvolvedores poden usar avaliacións de viabilidade para reducir as contribucións a vivendas accesibles, ea orientación actual do goberno prohibe ás autoridades locais esixir vivenda accesible en sitios baixo 10 unidades. alcaldes pode empurrar de volta a través de políticas locais máis fortes, pero a miúdo enfróntanse a desafíos legais dos propietarios de terras.A Autoridade do Gran Londres foi levada á corte varias veces sobre os limiares de vivenda accesibles do Plan de Londres.

O futuro do liderado da vivenda alcaldesa

Con ofertas de devolución en curso e o compromiso do goberno de "alcanzar", os alcaldes son susceptibles de gañar máis ferramentas.O Levelling Up White Paper (2022) propuxo que as autoridades combinadas poidan reter o 100% das taxas de negocio e introducir as corporacións de desenvolvemento alcalde con maiores poderes de compra obrigatoria.

Outra tendencia emerxente é a integración de vivendas con programas de reacondicionamento neto. Alcaldes en cidades como Bristol e Manchester están a vincular vivenda accesible a obxectivos climáticos, usando financiamento verde para mellorar a eficiencia enerxética na vivenda social e novas construcións. Isto podería desbloquear fluxos de financiamento adicionais do Banco de Infraestruturas do Reino Unido e investimentos privados que están cada vez máis interesados en proxectos vinculados á sustentabilidade.

Un papel central con espazo para crecer

A evidencia é clara: os alcaldes das cidades do Reino Unido ocupan unha posición crítica no avance da vivenda accesible.A través da planificación estratéxica, a asignación de recursos, o compromiso comunitario e as asociacións, poden facer unha diferenza tanxible na cantidade e calidade das vivendas accesibles entregadas.Aínda que non son omnipotentes e enfróntanse a restricións fiscais e legais reais, a súa proximidade ás necesidades locais e a súa capacidade de coordinarse en varios grupos de interese fanos indispensables.

O son da banda baséase no [[Rock latino]], [[Musica latina|ritmos latinos]], [[pop latino]] e o [[rock en español]].WEB Nun principio recibieron o éxito comercial internacional en [[México]], [[Australia]] e [[España]], e dende aquela teñen gañado popularidade e a exposición en toda [[América Latina]], [[Estados Unidos]], [[Europa]] Occidental, [[Asia]] e Oriente Medio.