Table of Contents
הבנת תפקיד האוצר האוסטרלי במשבר השוויון
משבר הנדל"ן האוסטרלי הוא אחד האתגרים הכלכליים המתמשכים והמיושבים ביותר העומדים בפני האומה.שיעורי הבעלות על הבתים ירדו בקרב הדורות הצעירים, לחץ שכירות הוא נרחב, משקי בית בעלי הכנסה נמוכה נאבקים למצוא לינה בטוחה, סבירה, בעוד מספר גורמים תורמים - כולל גידול באוכלוסייה, ההגבלות על בנייה, עלויות בנייה, וביקוש המשקיעים - הסוכנות הכלכלית העיקרית של הממשלה הפדרלית, האוצר האוסטרלי, יש השפעה משמעותית על מדיניות שיכולה לבחון את ההשלכות התפעוליות של מערכת האוצר הנוכחית, ולעמוד בפני דרישות התפעוליות, על פני הגבולות הרגולטוריים, על פני הגבולות הפיננסיים, על פני הגבולות הפיננסיים, ודרישות התפעוליים, על פני הגבולות הפיננסיים של הממשלה הפדרלית, אשר יכולות להשתלבות, על פני הגבולות הפיננסיים, על פני הגבולות הרגולטוריים, על פני הגבולות הרגולטוריים, ועל פני הגבולות הפיננסיים, על פני הגבולות הפיננסיים של הממשלה, ועל מגבלות התפעוליים, ועל מגבלות התפעוליים הפוטנציאליים שלה, ועל פני הגבולות הרגולטוריים, ועל דרישותיה.
המנדט של האוצר וקישורי השיכון
האוצר האוסטרלי אחראי לייעץ לממשלה על מדיניות כלכלית, כולל אסטרטגיה כספית, רפורמה במס, רגולציה מערכת פיננסית, והקיימות ארוכת טווח של מימון ציבורי.שיכון מתערב עם כל חלק מהמנדט הזה. דירות פרטיות מייצגות את המרכיב הגדול ביותר של העושר הביתי, חוב משכנתא הוא דאגה כלכלית משמעותית יציבות פיננסית, והוצאות מס הקשורות לדיור (כגון הילוך שלילי ורווחי המס) עלות תקציב הדיור מדי שנה.
מדיניות פיסקלית והגדרות מס
האוצר מנהל ישירות את ההשלכות של תכנון והכנסות של הוראות המס הפדרליות המשפיעות על שוקי הדיור.
- (FLT:0) ⁇ :0) ⁇ ⁇ 1 , מאפשר למשקיעים לניכוי הפסדים שכירות מהכנסה אחרת.האוצר באופן קבוע מדגימה את ההשפעה של הגבלת או הסרת הויתורים האלה, משקל הכנסות מפני השפעות על אספקת שכירות ומחירי בית.
- (FLT:0)Capital זוכה מס (CGT) הנחה: ההרחבה: ⁇ FLT:1 A 50% הפחתת הנכסים הנערכים מעל 12 חודשים.האוצר מעריך כיצד שינוי ההנחה יכול להפחית את הביקוש לאנתרופולוגיה ולשחרר את החלל הפיסקלי לצעדי affordability.
- (FLT:0) תוכנית שמירת העל הביתית הראשונה (FHSS):FLT 1:1 מאפשר קונים ביתיים הראשונים לחסוך בתוך סופר קצב מס ויתורים.האוצר מנהל את הכללים השולטים בתרומות, משיכת, ואת הכובע השנתי.
- (FLT:0 Home Promise Scheme:FLT:1) הממשלה מבטיחה כי מאפשר לקונים זכאים לרכוש עם הפקדה נמוכה, המנוהל על ידי האוצר בשיתוף עם הקרן הלאומית מימון הון והשקעות תאגיד (NHFIC).
בעוד האוצר מספק ניתוח של אמצעים אלה, הוא אינו קובע באופן חד-צדדי את מדיניות המס - החלטות פוליטיות נשארות עם הממשלה.
תקציב הקצאה לתכניות דיור
כל תקציב פדרלי כולל עיכובים משמעותיים במתן דיור, שרבים מהם מעוצבים ונוהלים על ידי האוצר.
- מימון הקרן ל- (FLT:0) המנצל את אוסטרליה עתיד הקרן ל-II (HAFF), קרן השקעות בסך 10 מיליארד דולר, אשר מחזירה את הרווחים לבניית 30,000 בתים להשכרה חברתית ומחיר סביר במשך חמש שנים.
- גרנט למדינות ולטריטוריות תחת הסכם הדיור הלאומי והסכם העקרות (NHHA), אשר משרד האוצר מתאמת עם משרד השירותים החברתיים כדי להבטיח עקביות עם עקרונות הקיימות הפיסקלית.
- סובסידיות ישירות באמצעות תוכנית הסיוע של ה-FLT:0 (Rental Assistal ReveFLT:1), אשר מדדה להשכיר את העלייה על ידי האוצר בכל שנה.
- מימון ל-NHFIC's FLT:0 ,Bud AggregatorlementFLT 1, אשר מוריד את עלות ההון עבור ספקי דיור קהילתיים.
על ידי שליטה על מעטפות תקציב, האוצר משפיע על היקף, תזמון, ותנאי ההשקעה הדיור.תפקידו בהכנת הגשתי ועדת ביקורת ההוצאות מבטיח כי כל הצעה חדשה חייבת להפגין יעילות ותוצאות צפויות לפני ההגעה לקבינט.
אספקת אספקת: תשתיות ויבשה לשחרר
אספקת הדיור תלויה במידה רבה בזמינות הקרקע, בתקנות התכנון וביכולת התשתית.האוצר אינו שולט ישירות בקביעת או בבניית אישורים - המעצמות הללו שוכנות עם ממשלות מקומיות וממשלות מקומיות.
תשתיות השקעות ושיכון
פרויקטים גדולים של תשתיות תחבורה ושירותים במימון הממשלה הפדרלית (למשל, באמצעות תשתית אוסטרליה והסכמי השותפות הלאומית) עולים והוערכו על ידי החלטות האוצר.הפרויקטים מקבלים עדיפות - ומה דרישות צפיפות למנוי מימון - יכול לפתוח פיתוח בירוקפילד או באזורים במזיקים כי אחרת תישאר דוכנים.האוצר עובד עם המחלקה של תשתיות למודל הכלכלי של החזרת אספקה להובלת דיור לאספקה, יכול להיות מוגבל מענקים על מסדרונות פדרליים.
הערכה סביבתית וארץ
אישורים סביבתיים פדרליים תחת חוק שימור המגוון של FLT:0 (Environment Protection and Biodiversity Conservation Act 1999uaFLT:1) יכולים לעכב או לעצור התפתחויות מגורים גדולות.האוצר משתתף בניתוח השפעה רגולטורית כדי לשקול מטרות סביבתיות נגד מטרות אספקה דיור, תוך מתן אישור לנתיבים הערכה מרופפים שבהם מתאים.
ניהול דרישה-Side Intervention: סיוע פיננסי ו- Macroprudential Linkages
מעבר לויתורים במס, משרד האוצר מפקח על תוכניות סיוע פיננסיות ישירות המשפיעות על הביקוש לדיור.
קונים בית ראשון ומבטיחות
הבטחת בית (כולל הבטחת הבית הראשונה, הבטחת בית ראשונה אזורית, ובטיחות בית המשפחה) התרחבה במהירות, עם 50,000 מקומות זמינים ב-2024-25.האוצר מנהל את הסכומים, קריטריונים להשגה, והלוואות גבולות. בעוד תוכניות אלה עוזרות לקונים שוליים להיכנס לשוק, המבקרים טוענים כי הם בעיקר מגבירים את הביקוש ודוחפים מחירים - ניתוח האוצר הודה ניתוח משלהם.
אינטראקציה עם הבנק המילואים ו-APRA
האוצר אינו קובע את הריבית או הכללים הפנומנאליים, אך הוא משתף פעולה עם הבנק של אוסטרליה (RBA) ורשות ההסדרה האוסטרלית (APRA) באמצעות מועצת המנהלים הפיננסיים של שיכון יתר על המידה - במיוחד הלוואות משקיעים - הובילו את APRA להטיל מגבלות מהירות על הלוואות ריבית בלבד וספקיות קפדניות של חברות האוצר.
תיאום בין ממשלות פדרליות ומדינתיות
אי אפשר לפתור את יכולות הדיור על ידי האיחוד האירופי לבדו.מדינות שולטות בשימוש בקרקע, בגרות ציבורית, להעביר מסים (חובה דגימה), והגנה על דיירים.האוצר מוביל משא ומתן פדרלי על העברות כספים דיור, כולל NHHA והסכמי הדיור הדו-צדדיים החדשים שהוכרזו ב-2024.
- תכנון מדדי ביצועים עבור משלוח דיור המדינה, קשורה למימון טרנזיס.
- הערכת הצעות המדינה לרפורמת חובת חותמות (למשל, מעבר למס קרקע רחב) והערכה של השפעות כספיות על המדינות.
- תיאום סדרי האג'נדה של מועצת השיכון והבית של מועצת השרים כדי להתאים את מחזורי התקציב הפדרליים עם לוחות זמנים של רפורמות המדינה.
יכולת האוצר להסכמים מתווך השתפרה עם הקמת יחידת השיכון אוסטרליה בתוך המחלקה, הפועלת כמרכז מדיניות ייעודי לבעיות שיפוטיות.
מיזם ראשי: HAFF, NHHA Reform, and the National Housing Accord
יוזמות הדיור הפדרליות המשמעותיות ביותר תחת ממשלת אלבנזיה יש אוצר בליבתן.
מימון עתיד אוסטרליה (HAFF)
בספטמבר 2023, ה- HAFF מבצע 10 מיליארד דולר בהשקעות ציבוריות כדי לייצר החזרים לבניית דיור חברתית.האוצר לא רק עיצב את מבנה ההון של הקרן (העברת תשואה שנתית של 5%) אלא גם ריץ את העלות הפיסקלית ששכנעה את משרד התקציב הפרלמנטרי של קיימות ארוכת טווח שלה לשעבר.הקרן שואפת לספק 30,000 בתים מעל חמש שנים, עם 10,000 נוספים עבור תגובות ביתיות.
הסכם דיור לאומי והיעדר בית (NHHA)
בשנת 2024 התחייבה הממשלה ל-NHHA מימון מוגבר (2 מיליארדים מעל חמש שנים) ותנאים חזקים יותר הדורשים מדינות להגביר את הרפורמות בתכנון.האוצר עיצב את הנוסחה החדשה של מימון - בהתבסס על נתח האוכלוסייה, אינדיקטורים למתח שכירות והשקעות דיור היסטוריות - לתקן אי-שוויון קודמות.זה גם הציג דרישה למדינות לדווח בפומבי על שחרור הקרקע ומועדים, שקיפות של מודל האוצר מפרקטיקה בינלאומית הטובה ביותר.
הסכם הדיור הלאומי
הושק בשנת 2022 ועודכן בשנת 2024, ההסכם הוא שותפות בין ממשלות פדרליות, מדינה ומקומיות, יחד עם המגזר הנדלן וספקי דיור קהילתיים, במטרה לבנות 1.2 מיליון בתים חדשים שהועברו היטב עד 2029.האוצר מספק את התחזיות המקרו-כלכליות של גידול האוכלוסייה ומבנה משק הבית, אשר תחת מטרות ההסכם, והוא לתאם דוחות מתקדמים של רבעון.
אתגרים וביקורות על גישת האוצר
למרות העומק האנליטי שלה והישגים מינהליים, האוצר עומד בפני מגבלות על זמינות הדיור.
מדיניות ragmentation and Short-Term Horizons
מדיניות הדיור מחולקת למחלקות מרובות - אוצר, שירותים חברתיים, תשתיות, שינויי אקלים - מה שמוביל לסיגות לא עקביות.לדוגמה, בעוד האוצר רודף הפסקות מס לצד הביקוש למשקיעים, המחלקה לשירותים חברתיים מממנת סיוע שכירות שזורם בעקיפין לאותן משקיעים.האוצר ספג ביקורת על כך שלא דוחף חבילת רפורמה מקיפה שמשתלבתפת היצע, מס ומערכות רווחה.
הסתייגויות להגדרות מס חריפות
שני הצדדים העיקריים נמנעו מרפורמות גדולות להילוך שלילי ולהנחה של CGT, למרות המלצות האוצר החוזרות על פני העשורים להגביל או לשלב אותן.הבחירות הפדרליות של 2019 הוכיחו את העלות הפוליטית של שינויים כאלה, והאוצר פועל כעת תחת הוראות ממשלתיות מפורשות שלא למודל חלופות מקומיות.מבקרים טוענים כי צנזורה עצמית זו חותרת תחת עצמאות המחלקה.
חוסר שליטה ישירה על אספקת אספקת צוללות
ממשלות המדינה והמקומיות מחזיקות את הניתוק, אישורי תכנון, ומנדטים יוקרתיים לדיור.אוצר האוצר יכול להגביר את הרפורמה, אך לא יכול לכפות אותה.תנאים של NHHA היו חלשים בפועל, עם כמה מדינות שלא עמדו בדרישות הדיווח ללא עונש.מנף האוצר מוגבל למתן ניכוי - כלי בוטה שיכול לשבש תקציבים של המדינה ולא לעודד שינוי אמיתי.
דרישות - סובסידיות של תביעות עלולות לנפח מחירים
מודלים כלכליים על ידי האוצר וגופים אקדמיים כמו המכון האוסטרלי לחקר עירוני (AHURI) מראה באופן עקבי כי מענקים וערבויות עבור קונים ביתיים ראשונים להגדיל את יכולת הקנייה ללא תוספת אספקה, המוביל להגדלת הון מחירים.האוצר הכיר בכך בקצרים פנימיים אבל ממשיך לנהל תוכניות אלה בשל הפופולריות הפוליטית שלהם. גישה יעילה יותר לטווח ארוך קושרת את הביקוש ישירות לאספקה חדשה, כגון מודלים משותפים כי עולה עלות מחירים.
כיוונים עתידיים: מה האוצר יכול לעשות אחרת
במבט קדימה, האוצר יכול לחזק את השפעתו באמצעות מספר רפורמות:
- (FLT:0) אסטרטגיית דיור משולבת: FLT:1 מציג אסטרטגיה חד פעמית חד פעמית לכל תקציב, עם מטרות ברורות לאספקה, שכר דירה ושיעורי בעלות בית.
- (FLT:0)Tax Reform Roadmap:FLT:1eur Model ומפרסם מעבר מתואם מהילוך שלילי והנחה CGT, בשילוב עם הוראות מנעול כדי למנוע משבש משקיעים קיימים.
- מימון תשתיות:0 (FLT:1eur) דורש מימון פדרלי עבור תחבורה עירונית או כלי רכב להיות מתכנס על שינויים ממשלתיים המאפשרים דיור בינונית ליד מרכזי תחבורה.
- (FLT:0) שילוב טוב יותר עם יציבות פיננסית:FLT:1 , הקימה משרד האוצר המשותף-RBA-APRA "הללכת יכולות וועדת יציבות" כדי לפקח על אינטראקציות בין מחירי ההקלה והבית, ולמליץ על פעולות מאקרו-פרופורציונליות לפני אמפיביות.
צעדים אלה ימנף את כוחות האוצר בניתוח כלכלי ועיצוב התקציב תוך כדי לחיצה על הגבולות של המנדט הנוכחי שלו.ללא שילוב כזה, צעדים מלוכלכים ימשיכו להניב רווחים מצטברים נגד משבר מבני.
מסקנה
האוצר האוסטרלי הוא שחקן חיוני ברשת מדיניות הדיור של בעלות השליטה שלו על הגדרות פיננסיות, הקצאות תקציב, מימון בין-ממשלתי נותן לו את הכוח לעצב הן את צד האספקה והן את צד הביקוש של שוק הדיור.באמצעות כלי רכב כמו קרן הדיור אוסטרליה, הקרן הלאומית לשיכון, ואבטחת הבית רק שיאם, האוצר סיפק מימון חדש משמעותי ותומכת ממוקד.
[01:2] לקרא עוד, ראה את 2024 של האוצר (FLT) 1 דו"ח בין-דורי:2 על מגמות הדיור, ניתוח של AHURI של הגדרות של EF3tax ו- affordabilityFLT:4, ואת ועדת המוצר של 2022 FLT:5inquiry לתוך ביתיות 6LTFalische 7.