מס רכוש: מה בעלי בתים צריכים לדעת

הבנת מס רכוש מלא

מסים רכוש מייצגים את אחד ההוצאות החוזרות הגדולות ביותר עבור בעלי בתים, לעתים קרובות מתחרים על תשלומי משכנתא וביטוח. בעוד הם מממנים שירותים קהילתיים חיוניים כגון בתי ספר ציבוריים, תחזוקה כבישים, משטרה ומחלקות אש, וספריות, בעלי בתים רבים מוצאים את המערכת מבלבלת ומעולעת.מדריך מקיף זה שובר כל היבט של מסים - החל מהאופן שבו הם מחושבים לאסטרטגיות להפחתת הצעת החוק שלך - כך שתוכל לנהל את המחויבות הפיננסית עם ביטחון עצמי.

מה הם מסים ומי קובע את אותם?

מסים רכוש הם מס valorem - כלומר "על פי הערך" - המוסמכים על נדל"ן על ידי רשויות המס המקומי.בניגוד להכנסות או מס המכירות, מסים רכוש נאספים במחוז, עירי, ושיעורי בתי הספר.הההכנסות המיוצרות ישירות כספים בתוך סמכות השיפוט שבה הנכס ממוקם.מסים אלה הם מקור הכנסה עיקרי לממשלות מקומיות, המהווים כ-30% מכלל אוספים המס המקומי והמקומי בארצות הברית.

סוכנויות ספציפיות שמציבות שיעורי מס רכוש להשתנות על ידי המדינה והמקומיות.בדרך כלל, הערכת מחוז קובעת את הערך של הנכס, בעוד לוח נפרד או המועצה קובע את שיעור המס (לעתים קרובות נקרא שיעור מילימטר) בעלי בתים צריכים לזהות את משרד ההערכה המקומי שלהם ולהבין את לוח השנה של ההערכה כדי להישאר מעודכן.

כיצד מס רכוש הוא קלקול

החישוב כולל שלבים מרובים שיכולים להיות שונים על ידי סמכות שיפוטית, הבנה של כל רכיב עוזר לך לאמת את הצעת החוק שלך שגיאות נקודה.

ערך מוסף לעומת שווי שוק

שווי השוק של הנכס שלך הוא מה שהוא ימכור בשוק הפתוח.הערך המוערכת, עם זאת, הוא הדמות המשמשת למטרות מס.רוב התחומים מעריכים בשבריר של שווי שוק - לדוגמה, 80% או 100%. חלק מהמדינות מערימות את ההערכה השנתית כדי להגן על בעלי הבתים מפני ספייקטים פתאומיים.לדוגמה, הצעת החוק של קליפורניה 13 מגבילה את ההערכות השנתיות ל-2%, אלא אם הנכס נמכר או חדש.

שיעור מס (Mill Rate)

שיעור המס מתבטא במילימטרים, שבו מילימטר אחד שווה 1 $ של מס ל 1000 $ של ערך מוערך.אם המחוז שלך יש שיעור של 50 מ"ל, וביתך מוערך ב -200 אלף דולר, מס הנכס השנתי שלך יהיה 10,000 $ (200 x 50) שיעורי מיל נקבעים על ידי ממשלות מקומיות במהלך שימועים תקציביים ויכולים להשתנות בהתאם לצרכים מימון לבתי ספר, תשתיות, שירותי חירום.

תוצאות וניכויים

הצעות משנה סכום קבוע מהערך המוערך שלך לפני הגשת שיעור המס. פטורים משותפים כוללים פטורים ממקומן (זמין עבור מגורים ראשוניים), פטורים עבור קשישים, ותיקים, מוגבלויות, אנשים והשימוש החקלאי.לדוגמה, טקסס מציעה פטור ביתי של 40,000 $ עבור מס בית הספר.תמיד לבדוק את תוכניות הפטור של המדינה שלך וליישם במהירות - יש מועדים זמן קצר לאחר רכישת בית.

ערך מס וכובד אחרון

הנוסחה היא: (FLT:0) מס הכנסה = (ערך מושמד - Exemptions) × Mill Rate ⁇ 1,00003FLT:1 ; חלק מהתחומים גם להחיל שיעורים נפרדים עבור שירותים שונים (למשל, מס המחוז, מס בית הספר, מס עירוני), כך הצעת החוק הכוללת שלך היא סכום השכבות האלה.

הבנת הערכת המסים

ההערכה אינה סטטית; הם מעודכנים מעת לעת, הנה מה שכל בעל בית צריך לדעת.

כיצד Assessors Determine Value

אססנס משתמשים בשלוש שיטות עיקריות: השוואת מכירות (התחברות מכירות האחרונות של בתים דומים), גישה עלות (הערכת עלויות החלפת מינוס מינוס depreciation), וגישה הכנסה (עבור נכסים להשכרה) רוב הערכות המגורים מסתמכות על השוואת מכירות.אססססססברס עשויים לבצע בדיקות פיזיות או להשתמש במודלים סטטיסטיים המבוססים על מגמות שכונתיות.אם ביצעת שיפורים כמו הוספת חדר אמבטיה או השלמת המרתף, לצפות שההערכה שלך לעלות.

הערכה של מחזורים והודעות

רוב תחומי השיפוט מתחשבים מחדש כל אחת לחמש שנים. תקבל הודעה על ערך מוערך, בדרך כלל בדואר הודעה זו כוללת את הערך המוערכת של הנכס שלך, שיעור המס, ואת מס הכולל מס.זה גם מסביר כיצד לערער.

מה לעשות אם ההערכה שלך נראית גבוהה מדי

אם אתה מאמין שההערכה שלך עולה על ערך השוק ההוגן, יש לך את הזכות לערער.התהליך משתנה אך בדרך כלל כרוך בהגשת מחאה בכתב עם משרדו של המעריך, מתן ראיות כגון הערכות האחרונות או מכירות דומות, והשתתפות בשיעורי הצלחה משתנה, אבל בעלי בתים רבים להשיג הפחתה. Deadlines הם קפדניים - לעתים קרובות 30 ימים מיום ההודעה - לפעול במהירות.

תוצאות מס רכוש וכיצד לתקן

הצעות יכולות להפחית משמעותית את הצעת החוק שלך.למטה הן הסוגים הנפוצים ביותר הזמינים ברחבי ארה"ב.

Homestead Exemption

פטור זה חל על המגורים העיקריים שלך.זה מקטין את הערך המס על ידי כמות קבועה (למשל, $ 25, 000 בפלורידה) כמה מדינות מציעות גם "כובע בית" המגביל את ההערכות השנתיות.

תוצאות האזרח

מדינות רבות מספקות הקלה נוספת לבעלי בתים בגילאי 65 ומעלה.התוצאות עשויות להיות מבוססות על גיל, הכנסה או שניהם.לדוגמה, הצעת חוק 19 של קליפורניה מאפשרת לבוגרים להעביר את בסיס המס שלהם לבית חדש.

חיילים ואכזבות

ותיקים עם מוגבלויות הקשורות לשירות, בני זוג ששרדו, ואנשים עם מוגבלויות עשויים להיות זכאים לפטורים חלקיים או מלאים.הסכום לעתים קרובות מתואם עם דירוג נכות.לדוגמה, ניו יורק מציעה פטור של 50% עבור ותיקים ששירתו במהלך מלחמת העולם השנייה.

תוצאות מיוחדות

חפש פטורים לקרקע חקלאית, תכונות היסטוריות, מתקני אנרגיה סולארית, או נכסים בבעלות ארגונים דתיים או צדקה.כל אחד מהם יש קריטריונים מסוימים של זכאות.

תשלום מס הנכסים שלך: אפשרויות ואסטרטגיות

מסים רכושיים הם על פי לוח הזמנים של הממשלה המקומית שלך.רוב האזורים מקבלים תשלום מדי שנה, חצי קצב, או רבעון.כאן שיטות תשלום נפוצות ושיקולים חשובים.

תשלום ישיר לרשות המסים

אתה יכול לשלם ישירות על ידי לבדוק, פורטל מקוון, או באופן אישי, חלק תחומי שיפוט מציעים הנחות עבור תשלום מוקדם. verse, תשלומים מאוחר קנסות ריבית ועניין - לעתים 1% לחודש או יותר. הגדרת תזכורות או להירשם במערכות תשלום אוטומטיות כדי להימנע מעונש.

חשבונות הסלמה באמצעות ה-Motgage Lender

רוב המלווים דורשים הלוואות לשלם מסים רכוש לחשבון escrow כחלק תשלום המשכנתא החודשי שלהם.המלווה לאחר מכן מקלקל את המסים לממשלת המקומי כאשר בשל כך זה מפיץ את העלות מעל 12 חודשים ומבטיח שלעולם לא תעמוד בפני סכום גוש גדול.עם זאת, להיות מודע לכך שחשבונות escrow יכולים לפעמים over-collect או תחת collect, המוביל להתאמות.

תוכניות תשלומים ותוכניות קשיחות

אם אתה לא יכול לשלם במלואם, כמה מחוזות מציעים תוכניות תשלומים או תוכניות deferral, במיוחד עבור קשישים או בעלי בתים בעלי הכנסה נמוכה. Deferal נדחה תשלום עד הנכס נמכר או מועבר.עניין אגורים, אבל זה יכול למנוע שכנוע. צור קשר משרד האספן המס שלך כדי לחקור אפשרויות.

שקיפות של חוסר תשלום: Liens ו-Foreclosure

כשל לשלם מסים רכוש הוא עניין רציני, בניגוד לחובות אחרים, מסים רכוש הם עדיפות מוטלת על הדעת.כאן התקדמות ההשלכות.

הסכם אינטרסים ועונש

מסים ללא תשלום מיד מתחילים לצבור ריבית ועונשים מאוחרים.הקצב משתנה על ידי המדינה, אך לעתים קרובות עולה על 10% בשנה.לאחר כמה חודשים, הסכום הכולל חייב יכול ללטף באופן משמעותי.

מיסים Lien על הנכס

אם מסים נותרו ללא תשלום, הממשלה המקומית מציבה מס על הנכס שלך.שקר זה נותן לממשלה תביעה משפטית. במדינות מסוימות, השקרן יכול להימכר למשקיע פרטי במכירה פומבית שקרית מס.המשקיעים משלמים את המסים ומרוויחים ריבית.אתה חייב לשלם למשקיע כדי לנקות את השקר, או להסתכן ברכוש שלך.

המונחים:

לאחר תקופת סטטוטורי (לעתים קרובות שנתיים עד שלוש שנים), רשות המס יכולה ליזום שכנוע.תוצאות אלה במכירת כפויה של ביתך כדי לספק את המסים הלא בתשלום. סיקור יכול לקרות גם אם יש לך משכנתא - למעשה, מס משקרים לקחת עדיפות על פני שקרנים משכנתאות.הימנעות מעונש היא קריטית.

אסטרטגיות לניהול ולהפחית את מס הרכוש שלך Burden

בעלי בתים פרואקטיביים יכולים לנקוט כמה צעדים כדי לשמור על מסים תחת שליטה.אסטרטגיות אלה הן משפטיות, מעשיות, בשימוש נרחב.

סקירה כללית על הודעת ההערכה שלך

בכל שנה, השוו את הערך המוערכת שלכם לשיווק של בתים דומים בשכונה שלכם, אם ההערכה שלכם נראית מחוץ לקו, לאסוף ראיות ולרשום ערעור.אפילו ירידה מוצלחת של 10,000 דולר בשווי מוערך יכולה לחסוך מאות שנה.

יישום כל הבקשות האפשריות

בעלי בתים רבים מתגעגעים לפטורים שהם זכאים להם.לשמור על זכאותך בכל שנה, במיוחד אם הנסיבות שלך משתנות (למשל, הפיכת 65, להיות מוגבלות, או רכישת בית בפעם הראשונה).

הבנת שינויים ב- Mill Rate

הצעת החוק שלך יכולה להגדיל גם אם ההערכה שלך נשארת שטוחה אם הממשלה המקומית מעלה את שיעור המילימטרים.להשתתף בדירקטוריון בית הספר או בשימוע תקציבי מועצת העיר כדי להשמיע את דעתך. באזורים מסוימים, המצביעים חייבים לאשר עלייה בשיעור באמצעות משאל עם, לתת לך השפעה ישירה.

ראה שירות Tax Protest Service

כמה חברות מציעות סיוע מושך עבור תשלום (לעתים קרובות אחוז החיסכון) בעוד אתה יכול לערער על משלך, שירותים אלה להתמודד עם ניירת ולספק השוואתיות. לחקור את הרקורד שלהם ואת מבנה דמי לפני ההרשמה.

ניכויי מס על החזרת פדרלי

בעלי בתים המשווקים יכולים לניכוי מסים מקומיים ונכסים מקומיים (כולל מס נדל"ן) על החזר מס ההכנסה הפדרלי שלהם, בכפוף לסכום של 10,000 דולר (התחילה משותפת) תחת חוק קיצוץ המס ומשרות.הניכוי הזה חל רק על מסים ששילמת במהלך השנה. שמור תיעוד של חשבונות המס שלך והצהרות הסרול.

מיסים עבור קונים בפעם הראשונה

אם אתה נכנס לשוק הדיור, מסים רכוש הם גורם קריטי ב affordability.כאן זה מה לזכור.

מס הכנסה לתוך התקציב שלך

התשלום החודשי שלך כולל את עיקרי, ריבית, ביטוח, ונכסי רכוש (PITI) לבקש את המלווה שלך עבור הערכה של מסים על בסיס מחיר המכירות ואת שיעורי המקומי.זכור כי הערכות עשויות להגדיל לאחר הרכישה, במיוחד אם הבעלים הקודמים היה בעל ערך מוסף בשל פטור או כובעים.

מחקר מס

לפני ביצוע הצעה, קבלת ההיסטוריה של המס של הנכס מהאתר של המחוז הערכה.חפש כל הערכה מחדש לאחרונה, משיכת פניות, או מאזן לא משולם. לקפוץ פתאומי בשווי מוערך יכול להיות הצעת חוק גבוהה יותר בשנה הבאה.

הבנת תוכניות למניעת תשלום

כמה ערים מציעות מחלוקות מס זמניות לבנייה או שיפוץ חדשים, במיוחד באזורי פיתוח ייעודיים.אלה יכולים להוריד את המסים לתקופה של שנים. שאל את סוכן הנדל"ן שלך או משרד הפיתוח הכלכלי המקומי על תוכניות זמינות.

שאלות נפוצות בנושא מיסים

האם המסים יכולים להגדיל בכל שנה?

כן, אבל התואר תלוי בחוקים המקומיים.יש מדינות שמגבילות את העלייה השנתית באחוז קבוע (למשל, 2% בקליפורניה) אחרים מאפשרים הערכה מלאה המבוססת על תנאי שוק.

האם מסים רכוש זהים לכל התכונות באזור?

גם עם אותו שיעור מילימטר, נכסים עם ערכים שונים מוערכים משלמים כמויות שונות.בנוסף, פטורים ואזורים מיוחדים (למשל, להגנה מפני אש) יכולים לגרום לריאציות.

מה קורה אם אני מוכר את הבית שלי באמצע השנה?

מסים רכוש הם בדרך כלל מופרשים בסגירה.המוכר נותן את הקונה עבור מסים כבר שילם לתקופה לאחר המכירה, או הקונה להחזיר את המוכר עבור מסים ללא תשלום לפני המכירה.

האם אני יכול להוריד מסים אם אני לא מפצה?

הניכוי מסים מקומיים והמדינה (SALT) זמין רק אם אתה מפריש ניכויים על לוח זמנים A. אם אתה לוקח את הניכוי הסטנדרטי, אתה לא יכול לניכוי מסים מקצועיים או לראות את ה-FLT:0IRS לוח זמנים A הוראות IRFLT:1.

איך מוצאים את שיעור המס המקומי שלי?

בקר באתר הערכת המחוז שלך או אתר האינטרנט של אספן המס.רבים מציעים כלי בדיקת מס רכוש על ידי כתובת או מספר החבילה.You יכול גם לקרוא למשרד של פקיד המחוז לשיעורי מילימטר נוכחיים.

מסקנה: שליטה על מס הרכוש שלך

מסים רכוש הם חלק מורכב אך מנוהל של בעל הבית.על ידי הבנת איך הערכות עבודה, החלת כל פטור שאתה זכאי, ערעור על יתרות, להישאר הנוכחי על תשלומים, אתה יכול למזער הפתעות ולשמור יותר כסף בכיס שלך.המפתח הוא להישאר מעורב - לראות את הודעותיך, להשתתף פגישות תקציב מקומיות, להתייעץ עם אנשי מקצוע במידת הצורך כאן, אתה יכול לנווט רכוש עם ביטחון וליהנות מביטחון הבית שלך.