השפעת הרפורמות המס על שוק הנדל"ן ההודי

שוק הנדל"ן ההודי, אבן הפינה של כלכלת המדינה, עבר שינויים עמוקים בעשור האחרון.פעם מאופיין על ידי איכויות, פרקטיקות מפורקות, עסקאות כבדות מזומנים, המגזר עכשיו להיות בצורת על ידי סדרה של רפורמות מס נועזות (הרפורמות האלה, מתפתלות על ידי ממשלות מרכז והמדינה, במטרה להביא שקיפות, למשוך הן השקעות מקומיות והן זרות, ולהגן על האינטרסים של מיליוני פעולות אלה של פיתוח מהיר) הוא רק מערכי מס של פעולות כלכליות, ולא רק משווקים מרכזיים של פעולות משמעת כלכלית, ולא רק מתחום ניהול מכירות אלה.

רפורמות מס מפתח מעצבות מחדש את ה-אינדיאנים

הטבות ושירותים (GST)

הכנסת מס 'סחורות ושירותים' (GST) ביולי 2017 הייתה רפורמה ציונית שהפכה לשורה של מסים עקיפים כגון מע"מ, מס שירות, וחובה לגיוס כספים עבור המגזר הנדל"ן, GST הביא את הפשטות והמורכבות. באפריל 2019, מועצת GST חתכה באופן משמעותי עבור נכסים מתחת לשיקום: דיור סביר הוצב בשיעור של 1% GST (ללא מס, ללא תשלום) ו-5% (ברמה) בהשוואה לקונים מרובים (IFST) ב-5%) ל-IFDLCD) בהשוואה ל-5% (IFcST) בהשוואה ל-5% (IFcST) בהשוואה ל-5% (IFDST) בהשוואה ל-IFST) ל-5%) ל-IFD) בהשוואה ל-IFDLCDNSDNSDST) בהשוואה ל-IFST) בהשוואה ל-IFST (ברמה נמוכה יותר מ-IFD.

עם זאת, הסרת ITC עבור מפתחים תחת התוכנית החדשה פירושה כי בנינים לא יכולים עוד להתחיל מסים בתשלום על קלטות כמו מלט ופלדה.זה עולה בנייה מוגברת, במיוחד עבור פרויקטים דיור סביר שבו שולי קניות הם דקים.עבור נכסים מוכנים למול-מו-אין, GST אינו חל, אשר הטיה את ההעדפה של הקונה כלפי יחידות השלמת.

חוק נדל"ן (Regulation and Development) Act (RERA)

ב-2016, מיושם על ידי רוב המדינות עד 2017, RERA היא ככל הנראה הרפורמה הרגולטורית הטרנספורמציה ביותר עבור נדל"ן ההודית. RERA קובע כי כל פרויקטים למגורים עם שטח קרקע מעל 500 מ"ר או שמונה דירות חייב להיות רשום עם רשות רישום נדל"ן של המדינה.מפתחים חייבים לחשוף תוכניות, זמני זמן, אישורים ופרטיות פיננסיות.

(רפורמות מס ו- RERA מתערבים בכמה דרכים.לדוגמה, הסטנדרט של הגדרות שטח שטיח ורישום פרויקטים הפך את זה לקל יותר עבור קונים כדי להעזר בהטבות מס הלוואה הביתה, שכן הבנקים עכשיו אומתו מעמד הפרויקט.RERA גם ריפאו את השימוש בכספים שחורים על ידי אכיפת נורמות חשבונאות מחמירות ודיווח.מ-MAERA, יותר עסקאות עברו באמצעות ערוצי בנקאות רשמיים, עלייה של דוח מס על ידי פרנק פורטר, אשר ציין כי יש שיפור משמעותי של 60% של סוחרי אבטחה של המדינה, כמו RERAF ב-F.

הון מרוויח מס ומדד

הון מרוויח מסים על מכירת הנכס הוא גורם קריטי למשקיעים. בהודו, נכסים הנערכים במשך יותר מ מאתיים שנה מסווגים כנכסי הון לטווח ארוך.הרווח ממומן ב-20% עם הטבות אינדקס, אשר מאמת את מחיר הרכישה לאינפלציה (באמצעות מדד האינפלציה עלות שפורסם על ידי מחלקת המס הכנסה) עבור נכסים שמוחזקים פחות מ שנתיים, הרווח נוסף להכנסות משלמי המסים ותשלום המס החל מקצב ההון החל).

היתרון במדד היה יתרון משמעותי עבור משקיעים ארוכי טווח, ובכך להפחית ביעילות את חבות המס האמיתית בתקופות של עלייה גבוהה בתקופות של 1:1 עם זאת, הממשלה הפחיתה את הכללים לאורך השנים.לדוגמה, התקציב 2023 מוגבל להפחתה של מחירי הדירות רק במקרים שבהם הנכס נמכר לאחר שהתקיים במשך יותר מ- 2 שנים, ורק אם הרוכשים מס על חשבון המכירה המלא, בנוסף לפטורים של 54 דולר ל-F% ל- 54 מעלות נוספות.

רפורמות בלתי ניתנות להשגה: Benamiעסקאות, REITs, וניכויי מס

חוק התיקון של Benami (Prohibition) לשנת 2016, היה הרפורמה במס חזקה שמטרתו לרפא כסף שחור נדל"ן.זה מאפשר לממשלה להחרים נכסים של nami (בעלות על ידי קוסמטיקה) ללא פיצוי.זה הפחית באופן משמעותי את השימוש בשמות פיקטיביים להחזיק נדל"ן, מה שחייב אנשים להכריז על בעלות בפועל.

הצגת נדל"ן השקעות נדל"ן (REITs) בשנת 2014, עם הבהרת מס מאוחרת, יצרה שיעור נכסים חדש למשקיעים. REITs להפיץ לפחות 90% מהכנסה ההשכרה שלהם לבעלי יחידות, עם טיפול מס נוח (מס הפצה מזוהההההה הוסר בשנת 2020).

בצד הרוכשי הבית, ניכויי מס לפי סעיפים 24(b), 80C ו-80EEA מספקים הקלה משמעותית.ניכוי עד ⁇ 2 lakh לשנה על ריבית ההלוואה הביתה (סעיף 24(b) ותשלום עיקרי עד ⁇ 1.5 lakh מתחת 80C משמשים נרחב.בתקציב 2019 הוכנס סעיף 80EEA חדש, המאפשר ניכוי נוסף של 1.5 דונם עבור הלוואות סבירות דיור בתנאים מסוימים.

השפעה על בעלי תפקידים שונים

Homebuyers

עבור קונים ביתיים, ההשפעה המשולבת של חתכים של GST, ההגנה של RERA, וניכויי מס משופרים הייתה חיובית במידה רבה. GST מופחת (1% על סביר, 5% על אי-אפשרות מתחת לשיקום) הוריד את העלות העליונה.המנדט של RERA לחשוף עיכובים בפרויקט ולהשתמש בחשבונות escrow צמצם את הסיכון של פרויקטים מתועממים - סיוט נפוץ בתקופות שאושרו מראש.

עם זאת, אתגרים נשארים.הקצב ה-GST החל מנכסים מתחת לשיקום יכול עדיין להיות מרתיע בהשוואה לבתים מוכנים-ל-מו-אין שמושכים לא GST.בנוסף, המעבר של עלויות הציות למפתחים במסגרת תוכנית GST החדשה עבר לעתים קרובות לקונים בצורת מחירי בסיס גבוהים יותר.המורכבות של פטורי הון מרוויחה מס (למשל, שני כללים פרופורקטיים תחת סעיף 54 לנכס אחד בלבד, גם כן, אשר עשוי מ- 20 פרטים נוספים.

מפתחים

מפתחים נתקלו בהשפעה מעורבת. בצד החיובי, RERA ו-GST פרסמו מפעילי טיסה-יומיים, מה שהפך את היזמים המאורגנים עם רשומות ציות חזקות.המגזר ראה קונסולות, עם מפתחים מכובדים שתופסים נתח שוק.השקיפות שהרפורמות הללו הפכו גם לקלה יותר עבור מפתחים לגייס כספים מבנקים וממשקיעים מוסדיים, צמצום ההסתמכות על מימון לא רשמי.

בצד התחתון, עלויות הציות היו מרוקנות.הרישום של הפרויקט תחת RERA, הגשתים קבועים, וביקורת דורשים צוותים ייעודיים.תחת GST, הכחשת מפתחי אשראי מס בכפייה לספוג מסים קלט, שולי נזיקין - במיוחד עבור דיור סביר.הממשלה ניסתה להקטין את זה על ידי מתן תוכנית הרכב, אבל מפתחים רבים מצאו את הכחשת ITC כואבת כדי לשמור על חשבונות נפרדים עבור כל אחד מהם, גם תחת סטנדרטים, היה מושפע, חסר השפעה חלקית.

משקיעים

המשקיעים הנדל"ן - בין אם מפרי רכוש בודדים או קרנות מוסדיות - היו צריכים להסתגל לסביבה מס מוסדר יותר.הההדק של פטורי הון, במיוחד הקופה על מספר רב של משיכת בתים, הפחיתה את הזדמנויות הפחתת מס.עם זאת, היתרון באינדקס עבור אחזקות ארוכות טווח נשאר אטרקטיבי עבור משקיעים עם אופק ארוך.

העלייה של REITs מספקת אלטרנטיבה נוזלית. דיבידנדים של REIT ממוסים בידי משקיעים בשיעורי סלאב החלים (לאחר הסרת מס חלוקת חלוקת המניות), ורווחי הון על יחידות REIT מטופלים באופן דומה למניות (1 שנים החזקת לטווח ארוך, 10% מס על רווחים מעל ⁇ 1 lakh).זה עשה השקעות נדל"ן מסחריות נגיש למשקיעים קטנים בנוסף, הממשלה עבור דמי שכירות סבירים עבור $ 20 $ סבירים על פני $ 100 $, 000, עד $ ניכוי הטבות מס על פני $ 100 $ על פני ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇

השפעות ⁇

מגורים מול נדל"ן מסחרי

רפורמות המס השפיעו על מגזרי המגורים והמסחריים באופן שונה.מגזר המגורים היה המוקד העיקרי של רפורמות RERA ו- GST, במטרה להגן על אגאם אדאמי (אדם משותף) נכסים מסחריים, לעומת זאת, נהנה ממס REIT, GST קלט אשראי (הזמין לנכס מסחרי בתכנית 2019), וההסרה של שירותים מורכבים סביב מס וממ"מ, המשמש ל- GST לשכר מסחרי, ל- GST, להשכיר נכסים מסחריים (השכר מסחרי ב- GST, ל- GST, ל- GST, ל- GTC) ב- GST, לנכס מסחרי ב- GST, ל- GST, ל- GST, ל- GST, לנכס מסחרי ב- GST, ל- GST, ל- GST, ל- GST, לנכסי שכירות (זמין ל- GST, לנכס מסחרי ב- GST, לנכסי, ב- GST, ב- GST, לנכסי, ב- GST, ב- GST, לנכס מסחרי ב- GST, ב- GST, ב- GST, ב- GST, ב- GST, ב- GST, ב- GST, ב

ההון מרוויח מסגרת מס עבור נכסים מסחריים דומה למגורים, אבל היעדר פטורים כמו סעיף 54 למשיכת נכסים למגורים לעתים דחף משקיעים לעבר נכסים למגורים.

דיור זול לעומת דירות יוקרה

רפורמות המס היו מועדות במיוחד לדיור סביר.שיעור ה-GST של 1% (ללא ITC) הוא הנמוך ביותר על פני פלח.בנוסף, לקידום דיור סביר תחת Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), הממשלה הרחיבה את התקופה לטעינה הטבות מס על הלוואות הביתה עד מרץ 2022.

דיור יוקרה, לעומת זאת, ראה GST גבוה (5% ללא ITC) ופחות תמריצים מיוחדים.ההסרת ITC השפיעה על פרויקטים יוקרתיים יותר כי הם כרוכים בקלטות ערך גבוהות יותר.עם זאת, אנשים בעלי ערך גבוה לעתים קרובות להפיק הטבות מס באמצעות אסטרטגיות פירעון הון ולא הלוואות הביתה, כך ההשפעה כבר מועלת.

אתגרים וביקורת

למרות המסלול החיובי, הרפורמות המס באחוזה ההודית אינן ללא ביקורת. GST Complexities התעקשות: מבנה הריבית הכפול (1% לעומת 5%) וחוסר ITC הובילו לסכסוכים ולליטיגציה . מפתחים רבים נאבקים עם המעבר, במיוחד כאשר השלמת חלקית התרחשה במהלך תאריך יישום GST.RERA היא עיכובים לא אחידים; בעוד מהרשאטרה קרולינה נאבקו עם סוללות חזקות יותר, כמו גם במקרים קטנים יותר, גורמים לחשבונות מסוכנים.

חוקי המס של הון השתנו פעמים רבות, ויצרו אי ודאות למשקיעים.לדוגמה, הסרת היתרון באינדקס עבור נכסים שנמכרו לאחר תאריך מסוים (למרות שמאוחר יותר שוחזר) גרמה לבלבול.המגבלה על סעיף 54 פטורים לנכס חדש אחד בלבד (מתקציב 2023) נחשב לפגיעה למשקיעים המעוניינים לאחד נכסים רבים.

יתר על כן, חוק בנאמי, תוך יעילות, ספג ביקורת על שיעור ההרשעה הנמוכה ועל הטרדה פרו-מדעית של בעלי נכסים אמיתיים.הכישלון להשתלב באופן מלא עם RERA הוביל גם לדיווח על אי-הסכמה נמוכה.כלל, קצב הרפורמה לפעמים קרע את יכולת התעשייה להסתגל, מה שמוביל לשיבוש קצר טווח.

תחזית לעתיד של Outlook ורפורמות

במבט קדימה, הממשלה צפויה להמשיך לממן מחדש את מסגרת המס עבור נדל"ן. גופם של התעשייה כמו CREDAI ו NAREDCO יש לנבאציה של GST, כולל שיקום ITC עבור מפתחים כדי להפחית עלויות ולהגביר את היצע הדיור סביר.המועצת GST שוקל שיעור אחיד עבור נכסים תחת בנייה, אולי סביב 3% עם ITC, אשר יכול לפשט את המערכת.

בצד המס הישיר, הרחבת האמביט של REITs לכלול נכסים להשכרה למגורים ( REITs Residential) נמצאת בדיון, אשר יפתח שדרת השקעות חדשות.הממשלה עשויה גם לשפר את הניכויים המס עבור קונים ביתיים בפעם הראשונה תחת סעיפים 80EEA ו 80C כדי להחיות את הביקוש בשווקים sluggish.

קוד המס הישיר הבא (המתקדם להחליף את חוק מס הכנסה) יכול לפשט את מס ההון על ידי הסרת תקופות אחזקה מרובות וסטנדרטי התקינה.מגזר הדיור הזול יישאר בעדיפות, עם הרחבה אפשרית של הטבות סעיף 80-IBA.

מסקנה

הרפורמות המס המיושמות בעשור האחרון שינו את שוק הנדל"ן ההודי ממגזר שאינו מוסדר במידה רבה, מס-התמכות-היתר לכדי אחד שקופה ומובבנה בהדרגה. GST, RERA, Capital Profits, ורפורמות בעלות הברית שיפרו את אמון הקונה, משיכת השקעות פורמליות, והפחיתו את התפקיד של כסף שחור.

לבעלי העניין, להישאר מעודכן לגבי רפורמות אלה אינה אופציונלית.משקיעים חייבים לתכנן את תיק ההשקעות שלהם בהתחשב ביתרונות ההון ואפשרויות REIT.מפתחים צריכים מנגנוני עמידה חזקים כדי לשגשג. homebuyers צריך למנף את הניכויים המס והגנה על RERA הזמינים להם.השוק הנדל"ן ההודי הוא על נתיב של מודרניזציה, ורפורמות המס הן המנוע לשינוי.