כיצד כוח חקיקה מעצב מדיניות דיור ופרויקטים לפיתוח עירוני

הכוח המחוקק הוא המנגנון העיקרי שבאמצעותו החברות מאגדות את ערכיהן ואת סדר העדיפויות לשימוש בקרקע, דיור וצמיחה עירונית.מתקנות התכנון הקובעות את הרכב השכונה לתמריצים המס המעצבים את השמיים, חוקים המועברים על ידי פדרלי, מדינה וגופים מקומיים יוצרים את המסגרת שבה ערים מתרחבות, החוזה, והופכים.

ערכת הכלים המחוקקת למדיניות הדיור

קובעי החוק יש מגוון רחב של כלים כדי להשפיע על אספקת דיור, affordability ואיכות.הכלים הישירים ביותר כוללים תקנות zoning, שכר דירה ייצוב, תוכניות סובסידיות, ובניית קודים.כל אחד מהמכשירים האלה אינטראקציה עם כוחות השוק ודינמיקה חברתית, לעתים קרובות לייצר תוצאות המעצבות קהילות במשך עשרות שנים.

Zoning: The Foundational Land-Use Regulation

חוקי זונינג מחלקים את השטח העירוני לאזורים עם שימושים מותרים, דחיות, גבהים בנייה ודרישות ריצוף.מקור במאה העשרים עם אימוץ של משפחת אוקליידאן (שנקראה לאחר המקרה בבית המשפט העליון (FLT:0Village of Euclid v.Ambler Realty Co.FLT:1, 1926), תקנות אלה הפכו לגיבוי של תכנון עירוני, בעודם נמוך יותר, כולל שימוש במסגרות שטחיות קטנות כגון מגורים, כגון מגורים, כגון, כגון, כולל שימוש במקרים של שטח שטח שיפוטיות שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח שטח גדול יותר, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל שימוש בתיקון של מספר רב-ה של מספר רב-ה של מספר רב-אזורים, כולל, כגון, כגון, כגון, כולל, כולל שימוש בתקנות שטח שיפוטי תיבות של מספר רב-אזורים שונים של פעולות שטח שיפוטי תיבות של פעולות שטח שיפוטי תיבות של פעולות שטח שטח שטח שיפוטי, כולל, כגון, כגון, כגון, כגון, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל שימוש קבוע של פעולות

השכרת יציבות ושליטה

חוקי בקרה להשכרה מכסה את כמות בעלי הבית יכולים להגדיל את שכר הדירה, במטרה לשמר את יכולתה של הדיירים הקיימים.יותר מ-200 רשויות מקומיות בארה"ב יש צורה מסוימת של תקנה להשכרה, בעיקר ניו יורק, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס. פרווונטים טוענים כי שכר הדירה מספקת יציבות ומונעת עקירה; מבקרים טוענים שהיא מונעת בנייה חדשה ומובילה להידרדרות של דיור.

ענפי השיכון והייצור

סובסידיות ישירות, כגון תוכנית ה-MP 8 דיור בחירת Voucher ו- Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC), במטרה לסגור את הפער בין מחירי השכירות בשוק לבין מה משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יכולים להרשות לעצמם. LIHTC, אשר נחקק כחלק מחוק הרפורמות המס של 1986, הוא בעל השפעה מיוחדת: היא מממנת את הבנייה והשיקום של דירות במחיר סביר באמצעות השקעות פרטיות ומחוקקים מקומיים.

בניית קודים וסטנדרטים

באופן חקיקה אימצה קודים בנייה לקבוע דרישות מינימום עבור יושרה מבנית, בטיחות אש, יעילות אנרגיה ונגישות.בעוד חיוני לבטיחות הציבור, קודים פרוספקטיביים יתר יכולים להגדיל את עלויות הבנייה ולעכב את השלמת הפרויקט.קודי מודל הקוד הבינלאומי (ICC) מאומצים באופן נרחב על ידי מדינות ומקומיות, אך תיקונים שונים באופן משמעותי.חלק מחוקקים אימצו קודים "reach" שמרחיקים מעבר לביצועי האנרגיה הבסיסית לכתובת האקלים בין היתר לאקלים ובטיחות היא אתגר חקיקה.

פרויקט פיתוח עירוני והחלטות חקיקה - קבלת החלטות

פרויקטים גדולים לפיתוח עירוני - כגון מסדרונות מעבר, איצטדיון ספורט, מחוזות שימוש מעורב, ושיפוץ דיור ציבורי - להמשיך ללא מעורבות חקיקה. קובעי חוק לאשר הסכמים ספציפיים לפרויקט, להקצות מימון ציבורי ולהגדיר את הפרמטרים הרגולטוריים תחתיהם פועלים מפתחי פיתוח.

תהליכים מועדפים ומערכת

רוב ההתפתחויות הגדולות דורשות אישורים חקיקה, כגון אישורי שימוש בתנאי, או סקירה עיצובית. התהליכים האלה כוללים לעתים קרובות שימועים ציבוריים, הערכות השפעה סביבתית, ומשא ומתן עם קבוצות קהילתיות.תואר הפיקוח המחוקק משתנה באופן נרחב: בחלק מהערים, מועצת העיר חייבת להצביע על כל פרויקט מעל גודל מסוים; באחרים, תוכניות תכנון או צוות מנהליות יכלו להיות בקבוק מגורים שלעתים קרובות ניסו לבצע רפורמות קודמות, או תוכניות של ארגון אורגון, כמו ארגונים אחרים, או תוכניות אבטחה, או תוכניות קבע, אשר לעתים קרובות, כמו ארגונים ממשלתיים, או תוכניות אבטחה.

כלים פיננסיים: TIF, מחוזות מיוחדים, וחילונות מס

חקיקה יוצרת מנגנונים פיננסיים להנעת פיתוח מס מימון (TIF) מאפשר לרשויות העירוניות ללכוד הכנסות מס נכסים עתידיות מאזור המיועד לשלם עבור שיפורים בתשתיות. דמי הערכה מיוחדים על בעלי נכסים אשר נהנים מתשתית חדשה (למשל, מדרכות, תאורה רחוב) הטבות מס הכנסה, כגון תוכנית 421-a של ניו יורק, מענק זמני להפחתת מס עבור דרישות בנייה חדשות, אשר מאפשר בסופו של דבר דרישות תכנון אזוריות ספציפיות, כלומר, כלומר, כל אחד מהם דרישות תכנון).

מחקר מקרה: אורבניזם חדש ופיתוח הכרחי

התנועה האורבניות החדשה, אשר תומכת בקנה מידה אנושי, שימוש מעורב, שכונות הולכי רגל, צברה מערכת חקיקה באמצעות zoning רפורמות ומדיניות פיתוח מוכוונת מעבר.לדוגמה, עיר פורטלנד, אורגון, אימצה תוכנית מקיפה המעודדת צפיפות גבוהה יותר לאורך מסדרונות המעבר ודורשת יחס קומה מינימלי לחניה באופן דומה, מדינת קליפורניה עברה 50 (מטופלת ב-2020), אך ורק לאחר מכן, הן מייצגות פעולות ניתוחיות יציבות של תחבורה חדשות, שאינן יעילות, הן אינן יכולות לפעולות, אלא רק לתחנות תחבורה סדירות, אלא רק לתחנות אחרות.

אתגרים: הון, אחריות, וקונסטרינטים פוליטיים

בעוד שניתן למנף את הכוח המחוקק לתוצאות עירוניות מתקדמות, הוא גם ניצב בפני מכשולים משמעותיים.אינטרסים מועשרים, אינרטיה מוסדית, והמורכבות הטבוע של רגולציה לשימוש קרקעי מייצרת לעיתים קרובות תוצאות שבקושי יפתרו מטרות ברורות.

לכידת NIMBYYISM ו- Legislative Capture

התנגדות לא-in-my-backyard (NIMBY) נותרה אחד החסמים המסוכנים ביותר לייצור דיור.יש בעלי בתים לעתים קרובות מתנגדים לפיתוח חדש - במיוחד דיור סביר - באמצעות ערוצי חקיקה, כגון דרישה להצביע על מועצת דיור על רקע של חברות דיור על מנת לתקן או הטלת רמות סביבתיות מחמירות מדי, בעבר, המחוקקים של המדינה החלו לדחוף בחזרה על משפחה מקומית על ידי קדמה מוקדמת של ארבע מדינות, כמו חוק דמוקרטיות, אשר ראוות, על פני השטח, על פני השטח, עם זאת, על פני השטח, כולל אזורי אוטונומיה אזורי אוטונומיה אזורי מגורים מקומיים, כולל ארבעה אוטונומיה אזורי מגורים מקומיים, כולל אזורי מגורים, כולל חוק כפולים, כולל גבולות אזורי מגורים, כולל חוק, כולל ארבעה אוטונומיה אזורי מגורים, כולל גבולות אזורי מגורים, כולל ארבעה אוטונומיה אזורי מגורים, כולל, כולל ארבעה אוטונומיה מקומיים, כולל ארבעה אוטונומיה מקומיים, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, אשר לפני כן, לפני כן, אשר לפני כן, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, לפני כן, 000, 000, 000, 000

אפשרויות ל-Affordability vs. Production: The Legislative Trade-off

מדיניות המחייבת את יכולתה – כגון אכיפה הכללתית (הרחבת אחוז יחידות להיות זול) או שכר דירה שליטה - יכולה להפחית את יכולתן הפיננסית של בנייה חדשה.כמה כלכלנים טוענים כי תקנות אלה מדכאות אספקה ולכן להחמיר את יכולתן בטווח הארוך. אחרים טוענים כי ללא כל מניפולציה כזו, פיתוח שוקי שוק לא מייצר דירות בעלות הכנסה נמוכה.

עמידות אקלים ומנדטים של קיימות

חקיקה משלבת יותר ויותר מטרות אקלים למדיניות דיור ופיתוח.בניה קודים הדורשים תשתית טעינה לרכב חשמלי, גגות סולאריים, או תקני בידוד גבוהים יכולים להפחית את טביעת הרגל פחמן, אך גם להעלות עלויות בנייה.כמה ערים אימצו את כל התקנות לבנייה חשמלית, איסור גז טבעי בבנייה חדשה.

עתיד הכוח המחוקק בהתפתחות עירונית

כמה מגמות מתעוררות מעצבות מחדש את האופן שבו המחוקקים ניגשים לדיור ופיתוח עירוני.השימוש ההולך וגדל בניתוח נתונים, העלייה של המנדטים הממשלתיים של דיור ברמה המדינה, והדחף למיסיון ערכי הקרקעי מייצג שינויים משמעותיים בנוף המחוקק.

סינגלים מ-Family Zoning

אחת המגמות המחוקקות הבולטות ביותר בארצות הברית היא התנועה להכשיר צפיפות גבוהה יותר בשכונות שמורות היסטורית לבתים חד-משפחתיים. ערים כמו מיניאפוליס (2018), פורטלנד (2019), וסיאטל ביטלו או שינו את המשפחה הבודדת כדי לאפשר לדפלקסים, משולשים, וארבעה מסובכת של חשבונות המדינה בקליפורניה, אורגון, וושינגטון, ודחפו עוד את המעטפה הזו הם מוצדקת לעתים קרובות להגדרה היסטורית של גופים קצרים, כמו גם לערים אלו, אך ורקמות, אך ורקמות, אך ורקמות, אך ורקמות, אך ורקמות, הן מורכבות, הן אינן מוגבלות, הן אינן מתחומים חדשים, כמו אלה, אך ורקמות, הן אינן מתחומים חדשים, אך ורקמות, הן אינן מתחומים חדשים, אך ורקמות, הן אינן מתחומים רבים, אך ורקמותת חוקים אלה, אך ורקמותת חוקים אלה, אך ורקמות, אך ורקמותן, אך ורקמות, אך ורקמות, אך ורקמות, הן אינן מתחומים חדשים, אך ורקמות, אך ורקמות, אך ורקמות, עם מגבלות מימון, אך ורקמות, הן אינן מתחומים חדשים, הן אינן מתחומים חדשים, אך ורקמות, הן אינן מתחומים חדשים, כמו אלה, הן אינן מתחומים חדשים, כמו אלה, כמו

מס הכנסה ונכסים רפורמים

כמה כלכלנים ותומכי תכנון עירוניים מציעים העברת מיסוי רכוש מבניינים (שיפורים) לערך הקרקע, בטענה כי זה מרחיב את הפיתוח על חבילות בלתי מזוהות תוך הטלת קרקעות אנתרופולוגיה (מחלוקת) פנסילבניה משתמשת במס מפוצל במספר ערים, ותחומי שיפוט כמו האריסבורג ראו עלייה בפיתוח האימוץ לאחר אימוץ רפורמות כאלה.

עדיפות משפטית ותיאום אזורי

המתח בין בקרת הקרקע המקומית לבין צרכי הדיור האזורי הוביל להגדלת ההנפקה של רשות מקומית של מדינת מסצ'וסטס פרק 40B, המאפשר למפתחים לעקוף את הסידור המקומי בערים שאין להן מספיק דיור סביר, הוא דוגמא ארוכת שנים. יותר לאחרונה, חוק האחריות השיכון של קליפורניה ו-Remedy של בונה (המוסמך על ידי חוק משבר הדיור של 2019), המאפשרים לאתגרים מקומיים עם גורמי ממשל מפרבריים אלה, בעוד שהם יכולים גם לפתח את תהליכי תכנון מוקדם של מדינות אחרות, כמו גם את תהליכי ניהול הגבולות של מדינות אחרות.

פיקוח על נתונים-Driven Legislative Oversight

הזמינות של נתונים ברמה של מחסניות, רשם סודיות, וכלים מודלים מאפשרים למחוקקים לקבוע מדיניות מבוססת ראיות.לדוגמה, המחוקקים יכולים להשתמש בנתונים של Census ובנייה מקומיים כדי לזהות אזורים של צורך דיור גדול יותר וועדת מטרות בהתאם.כמה ערים דורשות דוחות ייצור שנתיות ממחלקות תכנון כדי למדוד התקדמות לעבר מטרות.

חידושים בקהילה ממשל ו-Partory Zoning

מנגנונים דמוקרטיים חדשים מתעוררים לתת לאזרחים השפעה ישירה יותר על תוצאות חקיקה.לשלב תהליכים להקצות קרנות ציבוריות המבוססות על קולות קהילתיים, לעתים קרובות כולל פרויקטים של דיור ותשתיות. קרקעות קהילתיות (CLTs) מורשים על ידי המדינה המאפשרת חקיקה ותאפשר לארגונים ללא כוונת רווח להחזיק מעמד באמון, הבטחת יכולת קבע.כמה ערים יצרו "תכננות" או "מועצות ממשלתיות" שממליץות באופן רשמי על שינוי פוליטי, בעודן, על החלטות מקומיות, שלא נועדו להפחית את ההחלטות של קבוצות חקיקה.

מסקנה

כוח חקיקה אינו רק מעצמה חיצונית על שווקים; הוא כוח קונסטרוקטיבי המגדיר את גבולות האפשרות לדיור ופיתוח עירוני.החוקים שהתקבלו על ידי מועצות ערים, מחוקקים ממלכתיים, והקונגרס קובע את כללי המשחק - הקובעים מי יכול לבנות את מה, היכן, וכיצד, תוצאה של בחירות חקיקה חקיקה אלה לא רק צורה פיזית של ערים אלא גם את ההזדמנויות החברתיות והכלכליות של התושבים שלהם, כולל, יכול לנטוע את הביטחון, ולטפח את המצבים, אלא גם את המצבים, אם כן, את המצבים, את המצבים, את המצבים, ולטפח את המצבים, את המצבים, את המצבים, את המצבים, את המצבים, את המשתנים, את המצבים, את המצבים, את המשתנים, את המצבים, את המשתנים, את המצבים, את המצבים, את המשתנים, את המצבים, ובאופן יציבים, את האפשרויות החברתיות והכלכליים, את המצבים, את המצבים, את המשתנים, ובאופן יציבים, ובאופן יציבים, את המשתנים, את המשתנים, ובאופן יציבים, את המצבים, אם הם, את המשתנים, את המשתנים, ובאופן יציבים, אם הם, את המשתנים, והופכים

(ב) לקריאה נוספת על הרפורמה ועל השפעותיה, ראה את הסקירה של איגוד התכנון האמריקאי של רפורמות ברמה המדינה zoning מגמות FLT:1 ואת ה-FLT:2Brookings המוסד של דינמיקת שוק הדיור: איורים נוספים על תפקידם של בניית קודים בדיור סביר, מתייחס לתוכנית הצמיחה החכמה של EPA4:5 נמצא באמצעות מאגר מידע על פיתוח עירוני של 6.