מס הכנסה מנכסים להשכרה בערים הודיות

מבוא לשכר הכנסה בהודו

ההכנסה של שכירות מנכסים הממוקמים בערים הודיות מהווה זרם הכנסה משמעותי לבעלי בתים, משקיעים ופורשים.חוק מס הכנסה, 1961, מתייחס להכנסה זו תחת הראש "מנכס בית", שיש לו מנגנון חישוב משלו נפרד מעסקים או משכורת.הבנת כללים אלה לא רק מבטיחה תאימות משפטית אלא גם מאפשר לבעלי נכסים לטעון ניכויים לגיטימיים, להפחית את האחריות, ולהימנע מעונשים שאינם מדיווחים או לא נכונים.

כל בעל רכוש, בין אם השכרת דירה למגורים במומבאי, חנות מסחרית בדלהי, או וילה בבנגלורו, חייב להיות מודע כיצד ההכנסה ההשכרה מס, אילו ניכויים זמינים, ומה תיקונים האחרונים חלים. מאמר זה מספק מדריך יסודי, צעד אחר צעד למס הכנסה להשכרה בערים הודיות, כיסוי עצמי עסוק, עזוב, וניתן להניח תכונות, יחד עם דוגמאות מעשיות ודרישות ציות.

המונחים: Rental Income Taxation Framework

על פי חוק המס ההודי, הערך השנתי של נכס נחשב ההכנסה הנחשבת, ללא קשר לשאלה האם שכר הדירה אכן התקבלה, בכפוף להתאמות מסוימות.הערך השנתי מבוסס על שכר הדירה יכול להביא באופן סביר או שכר הדירה בפועל המתקבל, אשר הוא גבוה יותר, למעט במקרים של תשלום מס עירוני בתשלום על ידי הבעלים ניכוי על הערך השנתי (NAV ניכוי תקן של 30 אחוז, לאחר מכן, תיקון דמי שכירות, כלומר, תיקון אשראי, או ירידה של ריבית נוספת, 1FD).

הכנסה מנכס בית מותווסף להכנסה הכוללת של הפרט ומסתת בשיעורי הזחלות הרלוונטיים לתושבים.עבור שאינם תושבים, שיעורי משתנה בהתאם למעמדם וכל הסכם מניעת מס כפול החל (DTAA) חשוב לציין כי ההכנסה שכירות מנכס המשמש עבור עסק או מקצוע (לדוגמה, מפעל או משרדים להשכרה הכנסה מחוץ לחברה בבעלות משלמי המסים) עדיין מוטלת על ידי מס, לא בבעלות בית עסק.

רכוש עצמי: טיפול במס וניכויים

אם הנכס הוא עצמאי - כלומר הבעלים או המשפחה שלהם מתגוררים בו במשך כל השנה - הערך השנתי נלקח כמו FLT:0nilcioFLT 1 (לא הכנסה שכירות ההנחה, ולכן אין הכנסה חיובית נוספה בראש זה.עם זאת, זה לא אומר הבעלים לא מקבל מס רווח סעיף 24(ב) מאפשר ניכוי ריבית על ההלוואה הביתה נלקח עבור בנייה או רכישה של רכוש עצמאי, מגבלות מסוימות:

• עבור נכס עצמאי, הניכוי המקסימלי להתעניינות על ההלוואה הביתה הוא (FLT:0 ⁇ 2,00,000 דולר לשנה מספרד"ר:1 אם ההלוואה נלקחה לאחר 1 באפריל 1999, והבנייה או הרכישה הושלמו בתוך חמש שנים מסוף השנה הפיננסית שבה ההלוואה נלקחה.
• אם הנכס נמצא בבנייה או עדיין לא מוכן לכיבוש, ניתן לטעון את הריבית במהלך תקופת השיקום מראש בחמישה תשלומים שווים החל משנת ההשלמה.
• עבור נכסים שנרכשו לפני 1999, מגבלת הניכוי היא ⁇ 30 אלף דולר לשנה.

אין ניכוי סטנדרטי של 30% חל על נכסים עסוקים עצמית כי אין ערך שנתי.התוצאה נטו של נכס בית במקרים כאלה היא לעתים קרובות הפסד (בשל ניכוי ריבית), אשר ניתן להגדיר נגד ראשי הכנסה אחרים (שליח, עסקים, הון רווחי) עד ⁇ 2,00,000 בשנה תחת כללים נוכחיים.

החזר כספי (סעיף 80C)

החזר כספי ראשוני של הלוואה הביתה עבור נכס עצמאי זכאי לניכוי תחת סעיף 80C, עד להיקף הכולל של ⁇ 1,50,000.זה נפרד מהניכוי ריבית ומסייע להפחית את ההכנסה מס שלם.

Let-Out Property: Computation of Taxable Rental Income

כאשר נכס מושכר, הבעלים חייבים למקם את ההכנסה תחת "התקבלה מנכס בית" בעקבות השלבים הבאים:

שלב 1: ערך שנתי ממוצע (GAV)

הערך השנתי הגולמי גבוה יותר:

• שכר הדירה בפועל קיבל או מקבל במהלך השנה.
• שכר הדירה (השכרה של נכס דומה תביא לאותו מקום).
• הערכת שווי העירייה (אם יש אפשרות).

עם זאת, אם הנכס הוא פנוי עבור חלק השנה ואת שכר הדירה בפועל נמוך יותר בשל פנוי, שכר הדירה בפועל המתקבל נלקח כמו GAV, בתנאי שה vacancy אינה נובעת מבחירה של הבעלים. חוקי בקרה שכירות עשויים גם להחיל במדינות מסוימות, הגבלת שכר הדירה המקסימלית.

שלב 2: גירוש מסות עירוניות

מסים עירוניים (מסים פרוספקטי, מס מים וכו ') בתשלום על ידי הבעלים במהלך השנה הם מאריך מ GAV להגיע לערך השנתי Net (NAV) חשוב כי המס למעשה משלמים; רק אחריות אינה ניתנת לניכוי.אם העשר משלם מסים עירוניים ישירות, הבעלים לא יכול לטעון כי ניכוי.

שלב 3: לאפשר ניכוי סטנדרטי

מ-NAV, דירה שטוחה (FLT:0) 30% ניכוי תקן ניכויים (A) 1 מותר תחת סעיף 24(a) ניכוי זה מכסה את כל התיקונים, תחזוקה, ביטוח, והוצאות מקריות אחרות.

שלב 4: התעניינות בבירה משועמם

עניין של הלוואה שנלקחה לרכישת, בנייה, תיקון או שיפוץ הנכס נפחת על פי סעיף 24(ב) שלא כמו רכוש כבוש, FLT:0 אין גבול עליון לתפוצה של 1:1 עבור ריבית על נכסים הנת-out.העניין כולו שילם (כולל ניכוי ריבית מראש מעל חמש שנים) יכול להיות מופחת, וכתוצאה מכך הכנסה שלילית תחת ראש זה.

שלב 5: כלול נטו תוצאה של הכנסה מלאה

הסכום המתקבל (לאחר שלבים 1-4) נוסף להכנסה הכוללת של הפרט.אם התוצאה שלילית (התוצאה היא כאשר ריבית עולה על שכר הדירה), ניתן להגדיר אותה נגד ראשי הכנסה אחרים ללא כל הגבלה עבור רכוש סלקטיבי.

דוגמה: טיהור ל- Let-Out Property

נניח שדירה מגורים בפואן מושכרת ב- ⁇ 30 אלף דולר בחודש.המסים העירוניים שולמו: ⁇ 12,000 דולר בשנה.בית ההלוואה הביתי ששולם במהלך השנה: ⁇ 3,50,000 (כולל הסמכת שיקום מראש) חישוב:

• שכר הדירה הקבוע קיבל: ⁇ 30 אלף × 12= ⁇ 3,60,000
• שכר הדירה ההוגן והשווי העירוני אינם גבוהים יותר. GAV = ⁇ 3,60,000
• פחות מסים עירוניים משלמים: ⁇ 12,000 - NAV = ⁇ 3,48,000
• פחות סטנדרטי ניכוי 30% של NAV: - ⁇ 1,04400 דולר הכנסה לאחר ניכוי סטנדרטי = ⁇ 2,43,600
• פחות עניין הלוואה הביתה: ⁇ 3,50,000 אובדן הנכס הבית = - ⁇ 1,06400

אובדן זה יכול להיות מוגדר נגד משכורת או הכנסה אחרת, צמצום אחריות מס הכוללת.

עקבו אחרי Let-Out Property

אם אדם הבעלים יותר מנכס בית אחד, רק נכס אחד יכול להיות מטופל עצמאי (האחד שנבחר על ידי הבעלים) כל הנכסים האחרים מסווגים כ" נחשב להיות מחוץ" גם אם הם נשארים פנויים. עבור נכסים כאלה, הערך השנתי גרוס נלקח ככל גבוה יותר של שכר הדירה בפועל (אם בכלל) או שכר הדירה ההוגן, ללא קשר לדיקור בפועל.

כללים מיוחדים חלים אם הנכס הוא בבעלות הבעלים, אך משמש עבור עסקים או מקצוע - הנכס הזה מטופל כנכס עסקי, לא תחת רכוש בית.

מיסים שהופקדו במקור (TDS) על שכירות

תחת סעיף 194-I של חוק מס הכנסה, כל אדם (לא חייב להיות נאמן או HUF לא אחראי לביקורת מס) לשלם שכר דירה מעל ⁇ 2,40,000 דולר לשנה לתושב חייב לניכוי TDS בשיעורים הבאים:

• השכרת הצמח והמכונות: 2%
• השכרת קרקע, בנייה או ריהוט: 10%
• השכרת נכס אחר: 10%

אם ה-Fant הוא אדם או גדול שאינו כפוף לביקורת מס, אין צורך ב- TDS להשכרה בתשלום עבור שימוש למגורים.עם זאת, עבור שכר דירה מסחרי, כל דייר (כולל אנשים שאינם אחראים לביקורת) חייב לניכוי TDS אם שכר הדירה השנתי עולה על ⁇ 2,40,000.ה-TDS יש להפקיד עם הממשלה באמצעות טופס 26QC, ואת ה- 10 חייב לספק תעודה (עבור מ"מ) לבעל הבית 16C.

על הקרקע להבטיח כי TDS משתקף בצורת 26AS כדי לטעון אשראי עבור מס ניכוי.לא ציות על ידי הדיירים עדיין עלול להשאיר את בעל הבית האחראי על המס, אם כי העשרים עומדים עונשים.

נכסים בבעלות משותפת

כאשר שני אנשים או יותר מחזיקים בנכס שכירות, כל בעל משותף חייב לדווח על נתח ההכנסה ההשכרה ולטעון ניכויים באופן יחסי.הערך השנתי מחולק על בסיס אחוז בעלות.עניין על הלוואה משותפת הוא גם נטען באופן יחסי.בעלים של Co אינם יכולים להתייחס לאותו נכס כמו עצמי עסוק על ידי שניהם; כל אחד יכול לטפל רק נכס אחד (השותף שלהם) כעוסקים עצמי אם הם במשותף תכונות מרובות.

רשומות שמירה והתאמה

שמירה על רשומות מדויקות היא חיונית עבור הכנסת שכירות מחשוב נכון ולתמוך בניכויים אם מחלקת המס הכנסה נושא הודעה.

• קבלות שכירות או הסכמי שכירות חתום על ידי שני הצדדים.
• הוכחה של מסים עירוניים בתשלום (קבלות או אישורי תשלום מקוונים).
• הצהרות הלוואה מראות ריבית בתשלום במהלך השנה.
• הצהרות הבנק משקפות את תשלומי השכירות שהתקבלו.
• תעודות TDS (Form 16C) מ- Tenants.

בעלי נכסים חייבים להגיש את החזר המס שלהם (ITR) באמצעות הטופס המתאים - בדרך כלל ITR-1 (Sahaj) עבור אנשים עם רכוש בית אחד בלבד ולא הכנסה עסקית אחרת, או ITR-2 עבור אלה עם יותר מרכוש אחד או רווחי הון.השיבה חייבת להיות מוגשת על ידי התאריך המשוער (בדרך כלל 31 ביולי עבור אנשים שאינם דורשים ביקורת) כדי להימנע מתשלום מאוחר ועניין תחת סעיף 234A.

תיקונים אחרונים ונקודות חשובות

• תקציב 2023 הפחית את הניכוי המקסימלי להתעניינות בנכסים הכבושים מ- ⁇ 2,00,000 ל- ⁇ 1,50,000?FLT:0.0.10.לא, שינוי זה לא נעשה.3.10.1,00,000 הלוואות שנלקחו לאחר 1 באפריל 1999, אך היה ברור כי עניין בהלוואות לתיקון או שיפוץ גם ניכויים.
• תקציב האיחוד 2024 הציג משטר מס חדש ליחידים, אך כללי הרכוש הביתיים נותרו ללא שינוי.
• עבור נכסים המוחזקים כסחר במניות (למשל, על ידי מפתחי נדל"ן), ההכנסה ההשכרה עשויה להיות מטופלת ככנסה עסקית אם הנכס מושכר במהלך תקופת ההחזקה.
• ההכנסה הזרה מהרכוש מחוץ להודו היא מסה בהודו עבור תושבים, אך הוראות DTAA עשויות לספק הקלה.

טיפים מעשיים ל Landlords

• שכר הדירה בפועל קיבל: FLT:1 תחת שכר דירה כדי לחסוך מס עשוי להוביל להודעה אם הערך העירוני או שכר הדירה ההוגן גבוה יותר.
• (FLT:0) ,Claim ריבית על ההלוואה הביתה נכון: ⁇ F1 , גם אם הנכס הוא עסוק בעצמו, אתה יכול לטעון ניכוי ריבית עד 2,00,000.עבור , לטעון עניין מלא וליצור הפסד כדי לבטל הכנסה אחרת.
• (FLT:0)Collect TDS תעודהs: 10IRLT:1 אם הניכויים שלך TDS, להבטיח שתקבל טופס 16C וכולל את ההכנסה של TDS בתמורה, ולאחר מכן לטעון אשראי עבור TDS.
• (FLT:0)File חוזר בזמן: כישלון 1FLT להגשת או תוצאות מאוחרות להגשת עונש של עד ⁇ 5,000 (אם הוגשו לאחר תאריך תאריך היעד, אך לפני 31 בדצמבר) או ⁇ 10,000 (אם הוגשו לאחר 31 בדצמבר).

מסקנה

מיסוי הכנסה שכירות מנכסים בערים הודיות נשלט על ידי כללים מוגדרים היטב תחת הכנסה של ראש הנכס הבית. על ידי הבנה ההבחנה בין עצמי עסוק, עזיבה, ו נחשב נכסים ללא תשלום, בטענה 30% ניכוי סטנדרטי, ומקסימום ניכויים ריבית, בעלי נכסים יכולים להפחית באופן משמעותי את נטל המס שלהם.

בהתחשב המורכבות של מקרים בודדים מעורבים הלוואות מרובות, בעלות משותפת, או תכונות שימוש מעורב, ייעוץ רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מומלץ. עבור מידע סמכותי, מתייחס הרשמי FLT:0Income Tax Department (ראה FLT:1 ו-FLT:2Clearx משאבים על הנכס בית 3 LT: פרטים נוספים על הוראות TDS ניתן למצוא על פורטל 4FLT5 סיוע נוסף עבור תיקון: 2.