Table of Contents
הקשר הקריטי בין הממשלה המקומית לבין דיור בלתי ניתן להסכמה
היחסים בין הממשלה המקומית ודיור סביר מעצבים את הבד החברתי והכלכלי של קהילות ברחבי המדינה.רשויות מקומיות יש כוח משמעותי על השימוש הקרקע, מימון הקצאה ומסגרות רגולטוריות הקובעות ישירות את הזמינות והזמינות של דיור.למחנכים, סטודנטים, תומכי הקהילה ואנשי מקצוע מדיניות, הבנה הקשר הזה חיוני לנהיגה שינוי משמעותי. מאמר זה בוחן את המנגנונים שבאמצעותם ממשלות מקומיות משפיעות על דיור, מכשולים, הפנים, אסטרטגיות מוכחות בבתים סבירים להרחבת הגישה.
רשות הממשלה המקומית על מדיניות הדיור
ממשלות מקומיות פועלות בקו החזית של מדיניות הדיור, בעלות סמכויות שגופים ממשלתיים וממשלתיים בדרך כלל מצוטטים מטה.כוחות אלה כוללים סמכות ייעוד, בניית אכיפה קוד, תכנון לשימוש קרקעי, וממשל של סובסידיות דיור. כי שוקי דיור הם מקומיים, עירוניים ומחוזות ממוקמים טוב ביותר להגיב לצרכים קהילתיים ספציפיים.
חוקי זוחל ותקנות קרקע
חוקי זונינג מייצגים את הכלים החזקים ביותר של ממשלות מקומיות בעלות עיצוב אספקת דיור.תקנות אלה קובעות מה ניתן לבנות, היכן ניתן לבנות, ובאיזה צפיפות המשפחה המסורתית המשפחה הבודדת, אשר נותרה נפוצה בקהילות רבות, מגבילה את הפיתוח לנתק בתים על הרבה, ביעילות לא כולל דיור רב משפחה ועלויות קרקעיות גוברות.
- (ב) ,0) ,הפחתת גודלי הגדלים המינימליים של LT:1 כדי לאפשר בתים קטנים יותר, סבירים יותר.
- (ב) ,0) קבלת יחידות מגורים (ADUsssert) 1:1 על משפחה אחת גדולה להגדיל את אספקת ההשכרה.
- (ב) ,0) ,התקרבו למסדרונות המעבר 1:1 כדי לעודד התפתחות של שקיפות גבוהה יותר.
- (ב) ,0) ,הרחבת הוראת הכללה (הכוללת) 1:1 הדורשת אחוז של יחידות חדשות להיות בר-השגה.
שינויים רגולטוריים אלה יכולים לפתוח את אספקת הדיור מבלי לדרוש הוצאות ציבוריות משמעותיות.על פי מחקר של המכון הלאומי:0Urban InstituteFLT:1, ביצוע רפורמות הקשורות למדיניות משלימה לייצר את התוצאות החזקות ביותר עבור affordability.
בניית קודים ותהליכי Permit
קודי בנייה להבטיח בטיחות ואיכות, אך אישורים ארוכים לדרישות קוד מיושנות יכולים להוביל עלויות בנייה. ממשלות מקומיות יכולות לייעל את אישור פרויקטים דיור סבירים על ידי הקמת תהליכי ביקורת מעודנים, צמצום עמלות, ואימוץ תקני קוד גמישים המאפשרים שיטות בנייה חדשניות כגון דיור מודולרי.רפורמות מנהליות אלה להפחית את הזמן ומפתחי הכסף חייבים להשקיע, מה שהופך אותו יותר אפשרי כדי לבנות יחידות בנקודות נמוכות יותר.
מכניזם פיננסי ואינסטננקטים
מעבר לתקנה, ממשלות מקומיות מפסות כלים פיננסיים כדי לעורר ייצור דיור סביר.מנגנונים אלה נעים ממימון ישיר לתמריצים מס ויכולים להיות מותאמים לתנאי השוק המקומיים.
מימון ו גרנטים
רשויות מקומיות רבות להקצות הכנסות מימון קרן כללי או אג"ח ממשיכות לדיור כספים.זרים מימון ייעודיים אלה תומכים בבנייה, שיקום ושימור יחידות סבירות. קרנות נאמנות דיור מקומיות יכולות להיות מוכוונים באמצעות מסים, דמי רישום מסמכים או מס מכירות ייעודי.הקואליציה הלאומית לשיכון נמוך 1 מדווחת כי מאות תחומי שיפוט פועלים כיום קרנות כאלה, ומייצרים מיליארדי דולרים עבור דיור סבירים מדי שנה.
זיכויים ו Abatements
הסכמי מס רכוש להפחית את עלויות התפעול של התפתחויות דיור סבירות, המאפשרים לבעלים לשמור על שכר דירה נמוך יותר. ממשלות מקומיות יכולות גם לתמוך בתוכנית אשראי מס נמוך-אי-אי-אי-אי-ביסוס על ידי מתן סובסידיות משלימים או על ידי עדיפויות פרויקטים בתוכניות הקצאה Qualified Allocation שלהם. חלק מהרשויות המקומיות יצרו תוכניות אשראי מס מקומי משלהם כדי למלא פערים שנותרו על ידי מימון פדרלי.
הלוואות נמוכות ותרומות קרקע
ממשלות מקומיות יכולות לספק הלוואות בעלות ריבית נמוכה או רווחיות ללא מטרות רווח ומפתחים למטרות רווח כדי לכסות את המימון פערי.בנוסף, רשויות מקומיות בעלות לעתים קרובות קרקע בלתי מזוקקת שניתן להעביר בשיעורי שוק מתחת להשגה לפיתוח דיור.גישה בנקאית זו מקטין את המרכיב הגדול ביותר של בנייה חדשה והוא הועסק בהצלחה בערים כגון דנבר וסיאטל.
גדרות שממשלות מקומיות מתמודדות
למרות סמכותם וכלים, ממשלות מקומיות נתקלות במכשולים משמעותיים כאשר מנסים להרחיב את אספקת הדיור הזול.מחסומים אלה הם מבניים, פוליטיים וכלכליים בטבע.
התנגדות קהילתית ו- NIMBYISM
"לא בחצר האחורית שלי" (NIMBY) הרגש נשאר אחד האתגרים המתמשכים ביותר.תושבים מתנגדים לעתים קרובות להתפתחויות מרובות משפחתיות מתוך דאגה לערכי רכוש, אופי שכונה, עומס תנועה, או בית הספר יתר על המידה.אובייקטים אלה יכולים לעכב פרויקטים במשך שנים ולהגביר עלויות באמצעות אתגרים משפטיים ודרישות עיצוב מחדש של מדינות מקומיות חייבים לאזן את הקלט האמיתי עם האינטרסים הציבוריים הרחבים יותר בגישה דיור כוללים מוקדם ונקייה, שימוש בהסכמים של הקהילה, והטבות גישה נגישות, וסבירות, שימוש ישירות על ידי שימוש בנתוני מצגות.
טרנדים פיסקאליים ותחרותיות
תקציבים עירוניים מתוחים מדי.משטרת, אש, בתי ספר, תשתיות ושירותים חיוניים אחרים מתחרים על הכנסות מוגבלות.שיכון מקבל לעתים קרובות פחות מימון כי היתרונות שלה לטווח ארוך פחות ופחות גלויים מיד.ממשלות מקומיות יכולות לטפל בזה על ידי יצירת זרמי הכנסות ייעודיים, כגון אגרות חוב שאושרו על ידי הצבעה או דמי שכירות הכלולים, אשר מעצימים ממלחמות תקציב שנתיות.
יכולת ניהולית תפוצות
ממשלות מקומיות רבות, במיוחד בתחומי שיפוט קטנים יותר, חסרות מומחיות הצוות ומערכות הטכנולוגיה הדרושים לניהול יעיל של תוכניות דיור.תחת תוכניות תכנון מחלקות להתמודד עם סקירות היתר, עיכובים בדיקה וקשיים במעקב אחר בריתות בעלות. להשקיע באימון צוות, פלטפורמות המאפשרות דיגיטליות, ושיתוף פעולה בין-שיפוטי יכול לעזור לגשר על פערים אלה.
אסטרטגיות לחיזוק תוכניות הדיור המקומיות
ממשלות מקומיות מתקדמות מאמצות גישות משולבות המשלבות רפורמה רגולטורית, השקעות פיננסיות ושיתוף פעולה קהילתי.אסטרטגיות אלה מגבירות את היקף הייצור והמהירות של ייצור דיור בר-השגה תוך בניית תמיכה ציבורית ארוכת טווח.
מעורבות קהילתית
מעורבות משמעותית הולכת מעבר לשימועים ציבוריים, שלעתים קרובות מושכים רק את המתנגדים הקוליים ביותר.
- (ב) ,0) סדנאות חזון קומוניקטיביות (FLT:1) המאפשרות לתושבים ליצור תוכניות לפיתוח משותף.
- (ב) ,0) ,Horiusing דורש הערכות של נתונים על רמות ההכנסה המקומיות, שכר הדירה נטל ורשימות המתנה.
- (ב) ,0) ועדת הביקורת (Advisory CommissionsFLT:1) עם ייצוג של שוכרים בעלי הכנסה נמוכה, בעלי בתים, מפתחים וספקי שירות.
- (FLT:0) כלי מעורבות דיגיטלית (FLT) 1:1 כגון סקרים מקוונים ומפות אינטראקטיביות להגיע לקהל הרחב יותר.
כאשר התושבים מבינים את היקף הצורך בדיור ויש להם קול בפתרונות, האופוזיציה לעתים קרובות מרכך ומתחזקת התמיכה.ההתאחדות לתכנון לאומי:0 American Planning AssociationveFLT:1 מספקת הדרכה על שיטות הטובות ביותר עבור מעורבות קהילתית כוללת בתכנון דיור.
החלטות נהיגה בנתונים
ממשלות מקומיות שמבססות מדיניות דיור על נתונים חזקים נוטות להשיג תוצאות טובות יותר.המדדים המרכזיים כוללים שיעורי שכירות להשכרה, יחסי שכירות להשכרה-לכנסה, שיעורי הגשת הפינוי, ומספר משקי הבית המושתלים בעלויות.עקב אחר האינדיקטורים האלה לאורך זמן מאפשר קובעי מדיניות לזהות משברים מתעוררים, להעריך יעילות תכנית, ולבצע את המקרה עבור השקעות נוספות.
שיתוף פעולה בין ארגונים ציבוריים ו- Cross-Sector
אף ישות יחידה לא יכולה לפתור את משבר הדיור הזול לבדו.ממשלות מקומיות שמאחדות שותפויות חזקות עם ארגונים ללא מטרות רווח, מפתחים פרטיים ומוסדות פיננסיים מגבירות את השפעתן באופן משמעותי.
עבודה עם Nonprofit Housing Developers
מפתחים ללא כוונת רווח מביאים מומחיות עמוקה במימון דיור סביר, יחסי קהילה וניהול נכסים.הם מוכנים לעתים קרובות יותר מחברות למטרות רווח לקחת על פרויקטים מורכבים המשרתים משקי בית בעלי הכנסה נמוכה מאוד.ממשלות מקומיות יכולות לתמוך בשותפים אלה באמצעות הלוואות לפיתוח מוקדם, סובסידיות הפעלה, ועדיפות גישה לארץ בבעלות העירייה. בתמורה, ללא מטרות רווח להתחייב להסכמים ארוכי טווח ושירותים מקומיים המייצבים את העושר.
המונחים: Private Branch Capital
הון פרטי הוא חיוני כדי לסגור את פער המימון עבור דיור סביר.ממשלות מקומיות יכולות למשוך השקעות באמצעות כלים כגון:
- (FLT:0)Tax מימון מימון (TIF)cioFLT:1 שלוכד את ההכנסות של מס נכסים עתידיים לשלם עבור עלויות הפיתוח הנוכחיות.
- (ב) ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
- (FLT:0) דמי אמפט ותוכניות קישור 1 (FIRLT:1) הדורשים מפתחי שוק לתרום לקרנות דיור סבירות.
מנגנונים אלה מתואמים את האינטרסים של שחקנים ציבוריים ופרטיים תוך הבטחת כי סובסידיות ציבוריות משמשות ביעילות.
מחקרים מוצלחים בחדשנות מקומית
בחינת דוגמאות בעולם האמיתי מגלה מה אפשרי כאשר ממשלות מקומיות להתחייב לפעולה נועזת על affordability.מחקרי המקרה הבאים מדגישים גישות שונות אשר יצרו תוצאות מדידה.
מיניאפוליס: חיסול זונינג חד-משפחתי
בשנת 2018 הפכה מיניאפוליס לעיר הגדולה הראשונה בארה"ב לחסל את המשפחה הבודדה במהלך תוכנית מקיפה 2040 שלה.רפורמה אפשרה משולשים על כל מגרשי המגורים, ביעילות להכשיר רב משפחה דיור בעיר.מדיניות משלימה כוללת ביטול דרישות מינימום חניה והשקעה בכבדות בפיתוח מונחה על ידי מעבר.הראיות מוקדמות מצביעות על כך שהמדיניות הגדילה את הייצור, במיוחד יחידות קטנות יותר, זולות יותר, ללא ההשפעות השליליות על ערכים שניתן לחזות בהתקפות על כך שגורמים שאפתניים.
פורטלנד, אורגון: A Voter-Approved Housing Bond
בשנת 2016, המצביעים בפורטלנד אישרו אג"ח דיור במחיר של 258.4 מיליון דולר, הגדול מסוגו בצפון מערב האוקיינוס השקט באותה עת.הקשר מימן את בניית אלפי יחידות שכירות זולות חדשות, עם פיקוח חזק של ועדה קהילתית שכללה תושבים עם ניסיון חי של חוסר יציבות דיור.הגישה של פורטלנד לפני הון מכוונת השקעות בשכונות שאינן ממושכות מבחינה היסטורית ולהבטיח כי יחידות נותרו סבירות לפחות 60 שנים.
מחוז מונטגומרי, מרילנד: אוסטוריון זונינג פיורי
תכנית הלימודים של מחוז מונטגומרי (MPDU) שהוקמה בשנת 1974, היא אחת התוכניות הוותיקות והחמורות ביותר של ייעוד הכללה בארה"ב.החוק דורש מפתחים של 20 יחידות כדי לקבוע בצד 12.5 עד 15% יחידות כמחיר סביר. בתמורה, מפתחים מקבלים בונוס צפיפות המאפשר להם לבנות יחידות יותר מאשר zon היה מאפשר אחרת, שילוב של עשרות יחידות דיור נמוך יותר מאשר שכונות בעלות הכנסה נמוכה.
מגמות מתפתחות וכיוונים עתידיים
הנוף הדיור הזול ממשיך להתפתח, וממשלות מקומיות מתנוסדות בכלים חדשים וגישות כדי לענות על הביקוש הגדל.
מדיניות Reuse ו-Conversion
המרת בנייני משרדים פנויים, בתי מלון וקניונים ליחידות מגורים צברה את התווך כאסטרטגיה להגדלת אספקת הדיור במהירות.ממשלות מקומיות יכולות להקל על המרות הללו על ידי שכנוע ודרישות קוד בנייה מרגיעות, מתן מימון פער, וייעל היתר.השינוי לעבודה מרחוק יש קצבי ריקות מואצים במחוזות מסחריים, יצירת הזדמנויות לדיור במקומות עם תשתיות קיימות וגישה.
דיור כתשתית
תנועה הולכת וגוברת טוענת כי יש לטפל בדיור כתשתית ציבורית, זכאית לאותה סוגי מימון פדרלי ומדינתי ככבישים, גשרים ומערכות מים. ממשלות מקומיות אשר אימצו את ההקפאה הזו יכולות לגשת מענקים למיזמים דיור ולהפוך את המקרה להשקעות דיור ככלי פיתוח כלכלי.
אמצעי הגנה ואנטי-אי-החלפה
ייצור לבד אינו מספיק.ממשלות מקומיות מאמצות יותר ויותר מדיניות הגנה על דיירים למניעת עקירה בשכונות העוברות במשיכת משיכת משיכת משיכת מושכות.מדיניות זו כוללת ייצוב שכירות, רק משום שדרישות פינוי, תוכניות זכות-לפרקות, וסיוע להחלפה.כאשר בשילוב עם בנייה חדשה, הגנה על דיירים להבטיח כי תושבים קיימים יוכלו להישאר בקהילותיהם כתנאי דיור.
מסקנה
הקשר בין הממשלה המקומית לדיור סביר הוא גם חזק ומורכב.רשויות מקומיות יש את הכלים המשפטיים, הפיננסיים והתכנון הדרושים להרחבת הגישה לדיור, אך הן ניצבות בפני מכשולים משמעותיים כולל התנגדות קהילתית, גבולות פיסקאליים, ומגבלות מינהליים.הגישות היעילות ביותר משלבות רפורמה רגולטורית, השקעות ממוקדת, תכנון מונחה על ידי נתונים, ומעורבות קהילתית עמוקה.