תקנות מקומיות לעומת פדרליות: מה צריך לדעת על חוקי זונינג

התפקיד של Zoning in Land Use

חוקי זונינג הם המסגרת הבלתי נראית שמעצבת את השכונות, מחוזות מסחריים ואזורים תעשייתיים שאנו מתקשרים עם יום.בעצם שלהם, תקנות אלה קובעות מה ניתן לבנות היכן, כמה מבנים גדולים יכולים להיות, ומה פעילויות מותרות על חלק מסוים של אדמה.ללא zoning, גורדי שחקים יכולים לעלות ליד בית משפחתי יחיד, או צמח כימי יכול לפעול מעבר לרחוב, בעוד שמפתחים אלה חייבים לנווט בין-לאומיים, ולנהל תקנות קריטיות, בין-מקומיות, או מוסדיות, הן בעלות על-ידי מוסדות עבודה, הן על-תחומי עניין מקומי, הן, הן, הן, הן, והן על-תחומי עניין מקומי, הן, הן, הן, הן, והן על-תחומי עניין מרכזי של מוסדות, אשר יכולים לתקנות, אשר יכולות להובלתן, הן, הן, הן, והן על-ידי מוסדות ניהוליים, הן, הן, אשר יכולות להובלתן, הן, הן, אשר יכולות לתקנות בעלות על-ידי מוסדות משפטיים מקומיים, או גוף-ידי מוסדות משפטיים, אשר יכולים לתקנות קריטיים, אשר יכולים לתקנות בעלות על-ידי מוסדות משפטיים, או גוף-ידי מוסדות משפטיים, או מפעל כימי, אשר יכולים להובלתן, אשר יכולים להובלתן, אשר יכולים להובלתן,

הבנה של תקנות זואיות

תקנות מקומיות הן הכלים העיקריים של שליטה בשימוש הקרקע בארצות הברית.ננקטו על ידי מועצות העיר, עמלות מחוז או מועצות עיירות, חוקים אלה משקפים את סדרי העדיפויות הייחודיים והגיאוגרפיה של כל קהילה.הסמכות של ייעוד מקומי נובעת מכוח המשטרה המוענקת למדינות, אשר לאחר מכן מועברת לרשויות העירוניות באמצעות הפעלת מעשים.

ארכיון תגיות: The Birth of Modern Zoning

התנועה המודרנית של ייעוד בארצות הברית החלה עם החלטת בית המשפט העליון של EF:0 [Euclid v. Ambler Realty Co.cioFLT:1 ב-1926, אשר ביססה את חוקתיות של ייעוד מקיף.במקרה זה היה מעורב הכפר של Euclid, אוהיו, אשר אימצה צו ייעוד ארצי מוגבל לפיתוח תעשייתי באזורים מגורים.

סוגים נפוצים של סימולציות של

תקנות מקומיות בדרך כלל מחלקים קרקע למספר אזורי יסוד, כל אחד עם שימושים מותרים ודרישות ממדיות ספציפיות:

(FLT:0) אזורי מגורים (R-1, R-2, R-3, וכו ')cioFLT:1 - אלה לווסת צפיפות דיור, החל בתים בודדים מנותקים על הרבה גדול (R-1) ועד בניינים דירות בעלות ברית גבוהה (R-3 או יותר) הגבלות כוללות לעתים קרובות גדלים מינימליים, דרישות ריצוף, גובה, ויחסי קומה.
אזורי C-1, C-2 וכו ')FLT:1 - מיועד לקמעונאי, משרדים ועסקים בשירות.הם עשויים לציין עסקים מותרים (למשל, מסעדות, בנקים, חנויות קמעונאיות) להגביל תעשייה כבדה או שימושים למגורים.
אזורי תעשייה (I-1, I-203)FLT:1 - Intended for Manufacturing, Warehousing, and other Industrial Activity.תחומים אלה בדרך כלל יש פחות הגבלות על רעש, פליטות ותנועה, אך עדיין חייבים לציית לתקנות סביבתיות.
אזורי חקלאות (A-1, A-2)cioFLT:1 - שמורים לחקלאות, לחווה ולפעילויות הקשורות.לעתים קרובות יש להם הרבה גדלים קטנים גדולים כדי לשמר את החלל הפתוח ולמנוע את הכבש הפרברים.
(FLT:0) אזורי שימוש ב-Mixed-useFLT:1, חידוש מודרני המאפשר גם מגורים וגם שימוש מסחרי בתוך אותו בניין או מחוז, קידום יכולת הליכה וצמצום תלות במכוניות.

מעבר ל-Oclidean Zoning: Alternative Approaches

קהילות רבות עברו מעבר להפרדה המסורתית של אוקלידאן לאמץ מסגרות אכיפה גמישות יותר:

(FLT:0) הכרזה על ייעודו של EEFLT:1 - קביעת סטנדרטים להשפעות מדידה (למשל, רמות רעש, דור תנועה, סופה מים) ולא לפני השימושים ספציפיים. A מפתח יכול לבנות כל פרויקט כל עוד הוא עומד במדדי הביצועים.
(FLT:0) zoningFLT:1 - מציע בונוסים (למשל, צפיפות מוגברת, דרישות חניה מופחתות) בתמורה להטבות ציבוריות כמו יחידות דיור סבירות, כיכרות ציבוריות, או תכונות בנייה ירוקות.
(FLT:0 ,Form-basedcodesFLT:1) - להתמקד בצורתם הפיזית של מבנים (height, מסה, חזית רחוב) ולא בשימוש קרקע.קודים אלה שואפים ליצור סביבות בנויות צפויות ומשמשים לעתים קרובות ב- infill עירוניים ופיתוח מוכוון-מעבר.

מפתחי זוונינג מכניזם ותהליכים

תכנון מקומי אינו סט של כללים; הוא כרוך בתהליכים מינהליים ופרקסיים מתמשכים:

(ה) [ה]: [ה] [ה] [ה]] [ה]] [הבעלים של רכוש] עשויים לחפש הקלה מדרישות ספציפיות של ייעוד (למשל, רצף, גובה] אם אכיפה נוקשה תגרום לקשיים בלתי צפויים.
(FLT:0) השימושים (מלבד יוצא דופן מיוחד) ,(ה) - חלק מהמשתמשים (למשל, כנסיות, בתי ספר, בתי ספר, מעון יום) מותרים רק אם הם עומדים בתנאים נוספים כדי למזער את ההשפעות על נכסים הסובבים.
(FLT:0) איקונפורמטיבי משתמש ב-FLT:1 - נכס שהיה חוקי כאשר צו ההזנה אומץ אך לא עוד התאמות (למשל, מכולת קטנה באזור עכשיו-הצדי) מותר להמשיך לפעול כשימוש טרום-existing ללא פיקוח.
(FLT:0) שכנוע (תיקון:0) 1:1 - כאשר חבילה קטנה מלוטשת עבור סיווג אחר של ייעוד מאשר סביבתה, ייתכן שהיא תאתגר כ"הזנה של נקודה" בלתי חוקית אם היא לא האינטרס הציבורי.
(תיקון:0) תיקונים (תיקון) ⁇ 1) - שינוי כינוי הייעוד של נכס דורש שימוע ציבורי ואישור על ידי גוף החקיקה המקומי.

אכיפה ועתירות מקומיות

אכיפת סידור מקומית מטופלת בדרך כלל על ידי מנהל או מפקח בניין.התעלויות יכולות לגרום קנסות, צווי הפסקת עבודה, או פעולה משפטית. ערעורים של החלטות מינהליות ללכת ראשון לדירקטוריון של ערעורים, ולאחר מכן לבתי משפט ממלכתיים.התוכנית המקיפה המקומית משמשת כמסמכים מנחים להחלטות zoning; לעתים קרובות לתת ניכוי לגורמים מקומיים כל עוד ההחלטה אינה שרירותית או קפריזאית.

תקנות פדרליות שגורמות לזונינג מקומי

בעוד שהממשלה הפדרלית אינה מבצעת תקנות, כמה חוקים פדרליים מטילים מגבלות כי ייעוד מקומי חייב להתאים.כישלון לציית יכול להוביל לאובדן מימון פדרלי, תביעות או ביטול תקנות מקומיות.

חוקי הסביבה והשלכות של זונינג

חוק מדיניות הסביבה הלאומית (NEPA)FIRLT:1 - כאשר ממשלה מקומית משתמשת בכספים פדרליים (למשל מענקים גדולים, כספי מחלקת התחבורה) לפרויקט שמשפיע באופן משמעותי על הסביבה, NEPA דורש הערכה סביבתית או הצהרה סביבתית.
חוק המים (CWA)FIRLT:1 (סעיף 404 של CWA מווסת פעילות מרוטאלית ומלאה ב"מים של ארצות הברית", כולל הרטובים. צו ייעוד מקומי המאפשר פיתוח ברטבים רגישים עשוי להיות מוקרן או דורש אישור פדרלי מחילת צבא ארה"ב של מהנדסים.
(FLT:0) Endangered Species Act (ESA)FirLT:1) - פיתוח שאושר על ידי סידור מקומי שעלול לפגוע במינים בסכנת הכחדה או בסביבתו הקריטית עשוי להיות כפוף לסקירה פדרלית.לדוגמה, אישור מחוז של תת-מחלקה גדולה בבית גידול ידוע של גינאט קליפורניה יכול לעורר התייעצות רשמית עם שירות הדגים והחיות בר.
חוק שימור ושיקום (RCRA)IRLT:1 - ייעוד מקומי עבור מתקני פסולת מוצק חייב לציית לסטנדרטים פדרליים עבור ניהול פסולת מסוכן.

זכויות האזרח והשיכון ההוגן

חוק הדיור (FHA)FOVALT:1 (FHA) אוסר על אפליה בדיור על בסיס גזע, צבע, דת, מין, מוצא לאומי, מעמד חיימי, ומוגבלות. תקנות מקומיות בעלות השפעה מפלה - גם אם לא מפלה בכוונה - ניתן לערער על הוראות zon כי למעשה לא לכלול בתים עבור אנשים עם מוגבלויות FHA ו- FHA (F).
(FLT:0) אמריקאים עם מוגבלות (ADA)ראהFLT:1) דרישות זונינג עבור לינה ציבורית (פרטים, משרדים וכו ') לא צריך ליצור מחסומים עבור אנשים עם מוגבלויות.בעוד קודים בנייה ותוכניות אתר ביקורות כתובת נגישות ישירה, zon תקנות המגדירות את המיקום של שירותים הקשורים למוגבלות (למשל, מרכזי שיקום) יכול להיות בעייתי.
(FLT:0) השופט הכללי של וינהלו 1 (המסדר המבצעי 12898 (1994) דורש מסוכנויות פדרליות לשקול צדק סביבתי בפעולותיהם.הההה מקומית שמתמקדת בתעשיות המזהות בשכונות בעלות הכנסה נמוכה או מיעוט עשויה להיות כפופה לתלונה פדרלית או חקירה אזרחית אם יש לה השפעה לא נפרדת.

אישור פדרלי של ZOOING

בחלק מהאזורים, החוק הפדרלי מחלחל במפורש לסידור המקומי.הדוגמאות הבולטות ביותר כוללות:

(FLT:0) חוק התקשורת של 1996FLT:1ir (הממשלות המקומיות לא יכולות להיות חסרות הבחנה בין הספקים של שירותים אלחוטיים אישיים או לאסור על מיקום מגדלי אלחוטיים.
(FLT:0)Railroad ו-צנרת רגולציה צינורות 1 - חוק הפסקת המסחר הבין-מדינתי וחוק הגז הטבעי רצף את ההקצאה המקומית עבור רכבות צינורות גז בין-מדינתי. עיר אינה יכולה לחצות קו רכבת או תחנת דחיסת גז טבעי אם היא חלק ממערכת בין-מדינתית.
(FLT:0) הסתייגויות אמריקאיות ⁇ FLT:1 - אדמות טריבל פטורות בדרך כלל ממדינתיות וסידור מקומי, אם כי יש חפיפות מורכבות שיפוטיות.חוק זכויות האזרח ההודי והחלטות בית המשפט שונות מתייחסות לאדמות שבטיות כמו ישויות ריבוניות.

תנאי מימון פדרלי

ממשלות מקומיות רבות מקבלות מענקים פדרליים לתשתיות, לפיתוח קהילתי ולדיור באמצעות תוכניות המנוהלות על ידי HUD, מחלקת התחבורה (DOT), ו-EPA. מענקים אלה באים לעתים קרובות עם מיתרים המצורפים על ייעודו של HUD, למשל, תוכנית הפיתוח הקהילתי של חוסם (CDBG) דורשת ממשלות מקומיות לאשר כי הם נוקטים צעדים לשיכון הוגן נוסף (AFF מוכווני זה כולל בדיקת דיור ושינויים בהסתברותיים ועלויות פיתוח בר קיימא.

ניווט סכסוכים בין תקנות מקומיות ופדריות

בעלי נכסים ומפתחים מוצאים עצמם לכודים בין צווי ייעוד מקומיים לבין המנדטים הפדרליים.כאן הם נקודות חיכוך נפוצות וכיצד לטפל בהם:

(FLT:0) דיור הניתן לרישום מקומי לעומת zoningofLT ( 1:1) - חוקי דיור הוגנים פדרליים עשויים לדרוש ממשלה מקומית לאפשר פיתוח גבוה יותר של זהות באזורים משפחתיים או לאפשר יחידות מגורים חלופיות (ADUs) כמה חוקי מדינה עכשיו להפריש הגבלות מקומיות על ADUs. Developers צריך לבדוק הן דרישות מדינה והן פדרליות לפני השקעה בפרויקט.
(FLT:0) השפעת על ההנעה של ביקורת על השפעתה של ה-Vinvironmental Review (FLT:1) – פרויקט העובר סקירה מקומית של ייעוד ייעוד עשוי עדיין לדרוש אישור פדרלי (למשל, מילוי רטובות) מפתחים צריכים לבצע מוקדם מדידות, כולל ייעוץ עם חיל האוויר של מהנדסים או EPA אם רטובות או מינים בסכנת הכחדה נמצאים.
(FLT:0) המתקן חסר ה-Wireless יושב ראש 1(המועצות המקומיות עשויות לקבל משיכה מהתושבים על מגדלי תאים, אך החוק הפדרלי מגביל את יכולתם להכחיש היתרים.ועדת התקשורת הפדרלית (FCC) ביססה שעונים ירייים לסקירה - הכחשת קלוריות העולה על קווי הזמן הללו ניתן לערער בבית המשפט הפדרלי.
(FLT:0) תביעות משפטיות של אפקט הפליוט (Falve) 1) – גם אם צו ייעוד מקומי הוא נייטרלי על פניו, אם יש לו השפעה לא פרופורציונלית על מעמד מוגן, ניתן לפסול תחת FHA או את חוק הגנת שווה. לדוגמה, קוד ייעוד ייעוד הדורש גודל מינימלי גדול בקהילה שבה משפחות מיעוט הן בעלות הכנסה נמוכה באופן בלתי פרופורציונלית עלול להיות מפורש להפרדה.

צעדים מעשיים לבעלי נכסים ומפתחים

(FLT:0)Start עם ניתוח מקיף של ייעודו של ההרחבה 1) - לפני רכישת אדמה, לבדוק את מפת ההזנה המקומית, תוכנית מקיפה, ומחוזות ממושכים יכולים להוסיף דרישות נוספות (למשל, שימור היסטורי, ניהול הצפה, ניהול הצפה, ריבאונדנדנדנדנדנדנדנדק).
(FLT:0Engage with Local Planning Team earlyFLT:1) - מחלקות תכנון עירוניות יכולות לספק הדרכה ראשונית על שימושים מותרים, בונוסים בצפיפות ותהליכי השחלות.
(FLT:0) גורם פדרלי של אסאסספסה (FLT:1 ), Determine אם הפרויקט כרוך במימון פדרלי, רטובות, מינים בסכנת הכחדה, או תשתיות בין-מדינתיות.אם כן, להתייעץ עם סוכנויות פדרליות או עורך דין המתמחה בחוק לשימוש בקרקע.
(FLT:0) שמור תיעוד של כל התקשורת: 1:1 - במקרה של אתגר משפטי על השפעות מפלות או עיכובים לא סבירים, שביל נייר מראה מאמצים בתום לב לציית לחוקים פדרליים יכול להיות יקר ערך.
(FLT:0) חישוב אישור שימוש מותני או varianceFLT 1:1 - אם השימוש המוצע אינו מותר, לחקור אם שימוש מותני או שחלנות הוא אפשרי. להיות מוכן להציג עדות לקשיים (עבור שטיפה) או תאימות (לשימוש תנאי) בדיון ציבורי.
(FLT:0)Monitor zoning שינויים בתיקון 1:1) - קודים מקומיים מעודכנים מעת לעת.

מגמות מתפתחות בחוק Zoning

הנוף של zoning מתפתח במהירות, מונע על ידי משברים של דיור, שינויי אקלים וחדשנות טכנולוגית:

(FLT:0) ,העברה לדחיסות של צפיפות 1:1 - מדינות רבות (California, אורגון, וושינגטון ואחרים) מחוקקות חוקים שקדמו ל-one-Family-ezon המאפשרים דופלקסים, משולשים וארבעה מסובכים באזורי מגורים בלעדיים לשעבר.מגמה זו צפויה להימשך כתגובה למחסורי דיור.
(FLT:0Climate resilience and Green zoningFLT) 1:1 - ממשלות מקומיות משלבות תחזיות עלייה ברמת הים, סיכון שריפות בר, וחום-island מיגנציה לתוך zoning. לדוגמה, "הרצוני דיקור עצמי" עשויים לדרוש רצפות ראשונות גבוהות במבולסים, אדמות עמידות אש במחסניות פראיות, וממשקים עירוניים בגגות.
(FLT:0) זיון של אנרגיה מתחדשת 1R) - מתקני אנרגיה סולארית ורוח לעתים קרובות עומדים בפני הגבלות על השקעתם מקומית, אשר סותרות את מטרות האנרגיה המתחדשת של המדינה והממשל הפדרלי.
(FLT:0) תקנה שכירות לטווח קצר (FLT:1) - פלטפורמות כמו Airbnb הכריחו ממשלות מקומיות ליצור קטגוריות חדשות עבור שכרות לטווח קצר.תקנות אלה לעתים קרובות להתמודד עם אתגרים משפטיים להפרה של מסחר בין-מדינתי או זכויות רכוש, ובתי המשפט עדיין מעצבים את הגבולות.
(FLT:0) רפורמות אכיפה של רפורמות רפורמות 1 (FLT: 1) – עלייה במודעות של פרקטיקות גזעניות היסטוריות (למשל, רדיפות, בריתות גזעיות) הביאה למאמצים לבודד מחדש עבור קהילות בלעדיות.חוק הדיור ההוגן של HUD דורש ממשלות מקומיות המקבלות כספים פדרליים כדי להעריך ולרפא דפוסים של הפרדה, כולל באמצעות שינויים ביזונים.

ההרחבה Interbroken of Land Use

חוקי זואיזון הם הרבה יותר מחסמים ביורוקרטיים; הם ביטוי החזון של הקהילה לעתידה, מאוזנים נגד זכויות היסוד של בעלי נכסים ומנדטים המרשימים של החוק הפדרלי. ממשלות מקומיות שומרות על סמכות ראשונית על השימוש בקרקע, אך זכויות סביבתיות, אזרחיות וחוקי מסחר קובעים את הגבולות שבתוכו פועלת שיקול דעת מקומי מוצלח של מערכת מורכבת זו דורשות הבנה של פרטי משפחה קדמוניים של תקנות מקומיות ורמת פיתוח גבוהה יותר של וושינגטון, בין אם אתם מתכננים את הגבולות המקצועיים, ובין אם אתם נמצאים בסוכנויות מחקר מקומי, ובין אם אתם נמצאים בדרגים, ובין אם אתם נמצאים בדרגים, ובין אם אתם נמצאים תחת אחריות מקומית, ובין אם אתם נמצאים בדרגות, ובין אם אתם נמצאים תחת אחריות מקצועית, ובין אם אתם נמצאים תחת אחריות מקצועית, ובין אם אתם מתכננים, ובין אם אתם מתכננים, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם מתכננים, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם, ובין אם אתם מתכננים, ובין אם אתם, ובין אם אתם מתכננים, ובין אם אתם,