ऑस्ट्रेलियाई ट्रेजरी की भूमिका को संबोधित करने में आवास अफोर्डिबिलिटी क्रिसिस

ऑस्ट्रेलियाई ट्रेजरी की भूमिका को समझना आवास सस्तीता संकट में

ऑस्ट्रेलियाई आवास सामर्थ्य संकट सबसे अधिक लगातार और विवादास्पद आर्थिक चुनौतियों में से एक है जो राष्ट्र का सामना कर रहा है। गृह स्वामित्व दर युवा पीढ़ी के बीच घट गई है, किराये का तनाव व्यापक है, और कम आय वाले घर सुरक्षित, सस्ती आवास खोजने के लिए संघर्ष करते हैं। जबकि कई कारक योगदान करते हैं - जनसंख्या वृद्धि, ज़ोनिंग प्रतिबंध, निर्माण लागत और निवेशक मांग - संघीय सरकार की प्राथमिक आर्थिक एजेंसी, ऑस्ट्रेलियाई खजाना, पॉलिसी लीवर पर महत्वपूर्ण प्रभाव रखता है जो कि वह सामर्थ्य परिणाम को आकार दे सकता है। यह लेख ट्रेजरी की वर्तमान और संभावित भूमिका की जांच करता है, इसके निपटान पर उपकरण, और यह सीमाएँ एक वित्तीय संकट को संबोधित करने में होती हैं जो वित्तीय क्षेत्र में कार्रवाई, वित्तीय नियामकों और वित्तीय नियामकों को पूरा करती है।

The Treasury of the Core Mandate and Housing Linkage

ऑस्ट्रेलियाई ट्रेजरी आर्थिक नीति पर सरकार को सलाह देने के लिए जिम्मेदार है, जिसमें वित्तीय रणनीति, कर सुधार, वित्तीय प्रणाली विनियमन और सार्वजनिक वित्त की दीर्घकालिक स्थिरता शामिल है। आवास इस जनादेश के हर हिस्से के साथ प्रतिच्छेदित होता है। निजी आवास घरेलू धन के सबसे बड़े घटक का प्रतिनिधित्व करते हैं, बंधक ऋण एक प्रमुख वित्तीय स्थिरता चिंता है, और आवास से संबंधित कर व्यय (जैसे नकारात्मक गियरिंग और पूंजीगत लाभ कर छूट) सालाना बजट अरबों की लागत को खर्च करते हैं। ट्रेजरी की विश्लेषणात्मक क्षमता - आवास बाजार डेटा, जनसांख्यिकीय अनुमानों, आपूर्ति-साइड बाधाएं, और वितरणात्मक प्रभाव - इसे एक केंद्रीय डिजाइनिंग लागत नीतियों में शामिल करता है।

वित्तीय नीति और कर सेटिंग

ट्रेजरी सीधे संघीय कर प्रावधानों के डिजाइन और राजस्व निहितार्थों का प्रबंधन करती है जो आवास बाजारों को प्रभावित करती हैं।

• Negative gearing: निवेशकों को अन्य आय से किराये के नुकसान को कम करने की अनुमति देता है। ट्रेजरी नियमित रूप से इस रियायत को प्रतिबंधित करने या हटाने के प्रभाव को मॉडल करती है, किराये की आपूर्ति और घर की कीमतों पर प्रभाव के खिलाफ राजस्व लाभ का वजन देती है।
• Capital gains tax (CGT) छूट: 12 महीने से अधिक समय तक आयोजित परिसंपत्तियों के लिए 50% कमी। ट्रेजरी का आकलन करता है कि छूट में बदलाव से स्पेक्युलेटिव मांग को कम किया जा सकता है और वहन क्षमता उपायों के लिए वित्तीय स्थान को मुक्त कर सकता है।
• ] First Home Super Saver (FHSS) योजना: प्रथम-घर खरीदारों को रियायती कर दर पर सुपरएन्स्यूएशन के भीतर बचाने की अनुमति देता है। ट्रेजरी योगदान, वापसी और वार्षिक टोपी को नियंत्रित करने वाले नियमों का प्रशासन करती है।
• घर गारंटी योजना:] एक सरकारी गारंटी जो पात्र खरीदारों को कम जमा के साथ खरीदने में सक्षम बनाती है, जो राष्ट्रीय आवास वित्त और निवेश निगम (NHFIC) के साथ साझेदारी में खजाना द्वारा प्रबंधित है।

हालांकि, ट्रेजरी इन उपायों का विश्लेषण प्रदान करती है, यह एकतरफा रूप से टैक्स नीति निर्धारित नहीं करता है-राजनीतिक निर्णय सरकार के साथ रहते हैं। फिर भी, ट्रेजरी की लागत और मॉडलिंग ने बहस को भारी आकार दिया और किसी भी सुधार के अंतिम डिजाइन को काफी हद तक आकार दिया।

आवास कार्यक्रम के लिए बजट आवंटन

प्रत्येक संघीय बजट में आवास की सामर्थ्यता पर निर्देशित पर्याप्त व्यय शामिल है, जिनमें से कई को खजाना द्वारा डिजाइन और प्रशासित किया गया है।

• ]Housing Australia Future Fund (HAFF), एक $10 बिलियन निवेश निधि जो पांच वर्षों में 30,000 सामाजिक और सस्ती किराये के घरों के निर्माण के लिए कमाई करती है। ट्रेजरी फंड की पूंजी संरचना और ड्रॉडाउन अनुसूची का प्रबंधन करती है।
• ]] के तहत राज्यों और क्षेत्रों को अनुदान राष्ट्रीय आवास और गृहहीनता समझौता (NHHA), जो वित्तीय स्थिरता सिद्धांतों के साथ स्थिरता सुनिश्चित करने के लिए सामाजिक सेवा विभाग के साथ खजाना समन्वय करता है।
• ]Rental Assistance प्रोग्राम के माध्यम से प्रत्यक्ष सब्सिडी, प्रत्येक वर्ष ट्रेजरी द्वारा किराए पर लेने के लिए अनुक्रमित।
• एनएचएफआईसी के लिए वित्तपोषण Affordable Housing Bond Aggregator], जो सामुदायिक आवास प्रदाताओं के लिए पूंजी की लागत को कम करता है।

बजट लिफाफे को नियंत्रित करके, ट्रेजरी आवास निवेश के पैमाने, समय और सशर्तता को प्रभावित करती है। व्यय समीक्षा समिति प्रस्तुत करने में इसकी भूमिका यह सुनिश्चित करती है कि किसी भी नए प्रस्ताव को कैबिनेट तक पहुंचने से पहले लागत प्रभावीता और मापनीय परिणामों को प्रदर्शित करना चाहिए।

आपूर्ति-साइड लीवर: बुनियादी ढांचा और भूमि रिलीज

आवास आपूर्ति भूमि उपलब्धता, योजना विनियम और बुनियादी ढांचे की क्षमता पर निर्भर करती है। ट्रेजरी सीधे ज़ोनिंग या बिल्डिंग अनुमोदन को नियंत्रित नहीं करती है -जो शक्तियां राज्य और स्थानीय सरकारों के साथ रहती हैं। हालांकि, यह संघीय वित्तीय साधनों के माध्यम से आपूर्ति को प्रभावित कर सकता है:

बुनियादी ढांचा निवेश और आवास घनत्व

संघीय सरकार द्वारा वित्त पोषित प्रमुख परिवहन और उपयोगिता बुनियादी ढांचा परियोजनाओं (उदाहरण के लिए, इन्फ्रास्ट्रक्चर ऑस्ट्रेलिया और राष्ट्रीय भागीदारी समझौतों के माध्यम से) को खजाना द्वारा लागत और मूल्यांकन किया जाता है। निर्णयों के बारे में किन परियोजनाओं को प्राथमिकता मिलती है - और क्या घनत्व की आवश्यकताएं धन के साथ जुड़ती हैं - ग्रीनफील्ड या इंफिल क्षेत्रों में विकास को अनलॉक कर सकती हैं जो अन्यथा ठहरेंगे। क्षेत्र के बुनियादी ढांचे विभाग के साथ काम करता है ताकि गलियारों को परिवहन के लिए आवास आपूर्ति को जोड़ने के आर्थिक रिटर्न को मॉडल किया जा सके, और यह सिफारिश कर सकता है कि संघीय अनुदान को राज्यों पर प्रतिबंधात्मक ज़ोनिंग पर लगातार बनाया जा सके।

पर्यावरण और भूमि उपयोग आकलन

] के तहत संघीय पर्यावरणीय अनुमोदन पर्यावरण संरक्षण और जैव विविधता संरक्षण अधिनियम 1999 बड़े आवासीय विकास में देरी या बाधा डाल सकते हैं। ट्रेजरी आवास आपूर्ति लक्ष्य के खिलाफ पर्यावरणीय उद्देश्यों का वजन करने के लिए नियामक प्रभाव विश्लेषण में भाग लेती है, जहां उचित मूल्यांकन मार्गों के लिए आगे बढ़ रही है। अनुमानित आपूर्ति के खिलाफ आवास की मांग की इसकी मॉडलिंग सरकार की स्थिति को सूचित करती है कि वर्तमान अनुमोदन समयसीमा एक भौतिक बाधा है या नहीं।

डिमांड-साइड इंटरवेंशन: वित्तीय सहायता और मैक्रोप्रूडेंशियल लिंकेज

टैक्स रियायत से परे, ट्रेजरी प्रत्यक्ष वित्तीय सहायता कार्यक्रमों की देखरेख करती है जो आवास की मांग को प्रभावित करती है।

होम खरीदार अनुदान और गारंटी

होम गारंटी योजना (प्रथम होम गारंटी, क्षेत्रीय प्रथम होम गारंटी और परिवार होम गारंटी सहित) तेजी से विस्तार हुआ है, जिसमें 2024-25 में 50,000 स्थान उपलब्ध हैं। ट्रेजरी वॉल्यूम कैप, पात्रता मानदंडों और उधार सीमा को निर्धारित करती है। जबकि ये योजनाएं मार्जिनल खरीदारों को बाजार में प्रवेश करने में मदद करती हैं, लेकिन आलोचकों का तर्क है कि वे मुख्य रूप से मांग को बढ़ावा देते हैं और कीमतों को धक्का देते हैं- ट्रेजरी के अपने विश्लेषण में तनाव को स्वीकार किया गया है।

रिजर्व बैंक और एपीआरए के साथ पारस्परिक क्रिया

ट्रेजरी ब्याज दरों या प्रूडेंशियल नियमों को निर्धारित नहीं करती है, लेकिन यह वित्तीय नियामकों की परिषद के माध्यम से ऑस्ट्रेलिया (RBA) और ऑस्ट्रेलियाई प्रूडेंशियल रेग्युलेशन अथॉरिटी (APRA) के रिज़र्व बैंक के साथ सहयोग करता है। आवास बाजार में अति ताप-विशेष रूप से निवेशक उधार देने वाले- APRA ने ब्याज पर गति सीमा लागू करने के लिए केवल ऋण और सख्त सेवा बफर को लागू करने के लिए नेतृत्व किया है। ट्रेजरी की वित्तीय स्थिरता टीम उच्च घरेलू ऋण से प्रणालीगत जोखिम को मॉडल करती है और यह सिफारिश कर सकती है कि APRA मैक्रोप्रूडेंशियल सेटिंग्स को समायोजित करता है। जबकि ये उपकरण प्रत्यक्ष सामर्थ्यता के उपाय नहीं हैं, वे ऋण-ई की तरह की गई कीमत में वृद्धि को रोकने का लक्ष्य रखते हैं।

संघीय और राज्य सरकारों के पार समन्वय

आवास की वहनशीलता अकेले राष्ट्रमंडल द्वारा हल नहीं की जा सकती है। राज्य भूमि उपयोग, सार्वजनिक आवास अवधि, करों (स्टैम्प ड्यूटी) और किरायेदार सुरक्षा को नियंत्रित करते हैं। ट्रेजरी ने आवास वित्तीय हस्तांतरण पर संघीय राज्य वार्ता की ओर ले जाया है, जिसमें एनएचए और 2024 में घोषित नए द्विपक्षीय आवास समझौते शामिल हैं।

• राज्य आवास वितरण के लिए डिजाइनिंग प्रदर्शन मीट्रिक, धन के लिए बंधे हुए खुरच।
• स्टैम्प ड्यूटी सुधार के लिए राज्य प्रस्तावों का मूल्यांकन (उदाहरण के लिए, व्यापक आधारित भूमि कर में संक्रमण) और राज्यों पर वित्तीय प्रभावों का आकलन करना।
• राज्य सुधार समय सारिणी के साथ संघीय बजट चक्र को संरेखित करने के लिए आवास और गृहहीनता मंत्री परिषद के एजेंडे को समन्वय करना।

दलालों के समझौते की ट्रेजरी की क्षमता विभाग के अंदर आवास ऑस्ट्रेलिया इकाई के निर्माण में सुधार हुआ है, जो क्रॉस-ज्यूरिक्शनल मुद्दों के लिए एक समर्पित नीति केंद्र के रूप में कार्य करता है।

हाल ही में प्रमुख पहल: HAFF, NHHA सुधार, और राष्ट्रीय आवास समझौते

अल्बानी सरकार के तहत सबसे महत्वपूर्ण संघीय आवास पहल में उनके मूल पर खजाना है।

हाउसिंग ऑस्ट्रेलिया फ्यूचर फंड (HAFF)

सितंबर 2023 में पारित, HAFF ने सामाजिक आवास निर्माण के लिए रिटर्न उत्पन्न करने के लिए सार्वजनिक निवेश में 10 बिलियन डॉलर की छूट दी। ट्रेजरी ने न केवल फंड की पूंजी संरचना (5% वार्षिक रिटर्न प्राप्त करने) को डिजाइन किया बल्कि वित्तीय लागत भी चलाई जिसने अपनी लंबी अवधि की स्थिरता के संसदीय बजट कार्यालय को आश्वस्त किया। फंड का उद्देश्य पांच वर्षों में 30,000 घरों को वितरित करना है, जिसमें घरेलू प्रतिक्रिया के लिए 10,000 से अधिक है। कार्यान्वयन को आवास ऑस्ट्रेलिया (पूर्व में NHFIC) के साथ मिलकर ट्रेजरी द्वारा निगरानी की जाती है।

राष्ट्रीय आवास और गृहहीनता समझौता (एनएचएचए) प्रतिस्थापन

2024 में सरकार ने एनएचएचए को एक नए वित्त पोषण के लिए प्रतिबद्ध किया जिसमें वृद्धि हुई वित्त पोषण ($2 बिलियन से अधिक पाँच साल) और मजबूत स्थितियां राज्यों को योजना सुधार को बढ़ावा देने की आवश्यकता होती हैं। ट्रेजरी ने नए वित्त पोषण सूत्र को डिजाइन किया - जनसंख्या शेयर, किराये के तनाव संकेतक और ऐतिहासिक आवास निवेश पर आधारित - पिछली असमानताओं को सही करने के लिए। इसने राज्यों को सार्वजनिक रूप से भूमि रिलीज और अनुमोदन समय पर रिपोर्ट करने की आवश्यकता भी पेश की, एक पारदर्शिता अंतर्राष्ट्रीय सर्वोत्तम अभ्यास से मॉडलिंग को मापती है।

नेशनल हाउसिंग एकॉर्ड

2022 में शुरू किया और 2024 में अद्यतन किया गया, एकॉर्ड संघीय, राज्य और स्थानीय सरकारों के बीच एक साझेदारी है, जो संपत्ति क्षेत्र और सामुदायिक आवास प्रदाताओं के साथ मिलकर है, जिसका उद्देश्य 2029 तक 1.2 मिलियन नए अच्छी तरह से स्थित घरों का निर्माण करना है। ट्रेजरी आबादी के विकास और घरेलू गठन के मैक्रो-आर्थिक पूर्वानुमान प्रदान करती है जो एकॉर्ड के लक्ष्य को कम करती है, और यह तिमाही प्रगति रिपोर्टों को समन्वयित करती है।

ट्रेजरी के दृष्टिकोण की चुनौतियां और आलोचना

इसकी विश्लेषणात्मक गहराई और प्रशासनिक पहुंच के बावजूद, ट्रेजरी ने आवास की सामर्थ्य से निपटने में सीमाओं का सामना किया।

नीति फ्रैगमेंटेशन और शॉर्ट टर्म होराइजन

आवास नीति कई विभागों में विभाजित है-कोशरी, सामाजिक सेवा, अवसंरचना, जलवायु परिवर्तन-अनिवार्य संकेतों की अग्रणी। उदाहरण के लिए, जबकि खजाना निवेशकों के लिए मांग-साइड टैक्स ब्रेक का पीछा करता है, सामाजिक सेवा विभाग धन किराया सहायता जो अप्रत्यक्ष रूप से उसी निवेशकों को बहती है। खजाना को एक व्यापक सुधार पैकेज को धक्का नहीं देने के लिए आलोचना की गई है जो आपूर्ति, कर और कल्याण प्रणाली को संरेखित करता है।

कॉन्फ्रंट Entrenched टैक्स सेटिंग्स के लिए Reluctance

दोनों प्रमुख दलों ने नकारात्मक गियरिंग और CGT छूट के लिए प्रमुख सुधारों से बचना है, दशकों में बार-बार ट्रेजरी सिफारिशों को सीमित करने या उन्हें बाहर करने के बावजूद। 2019 संघीय चुनाव ने ऐसे परिवर्तनों की राजनीतिक लागत का प्रदर्शन किया, और ट्रेजरी अब राजस्व-न्यूट्रल विकल्प को मॉडल करने के लिए स्पष्ट सरकारी निर्देशों के तहत काम करती है। आलोचनाओं का तर्क है कि यह स्वयं सेंसरशिप विभाग की स्वतंत्रता को कम करती है।

आपूर्ति बाधाओं पर प्रत्यक्ष नियंत्रण की कमी

राज्य और स्थानीय सरकारों को zoning, योजना अनुमोदन और सस्ती आवास जनादेश पर लीवर पकड़ो। खजाना सुधार को प्रोत्साहित कर सकता है लेकिन इसे मजबूर नहीं कर सकता है। NHHA की स्थिति अभ्यास में कमजोर रही है, कई राज्यों ने बिना दंड के रिपोर्टिंग आवश्यकताओं को पूरा करने में विफल रहे हैं। ट्रेजरी का लाभ उठाने के लिए सीमित है - एक ब्लंट टूल जो वास्तविक परिवर्तन को प्रोत्साहित करने के बजाय राज्य बजट को बाधित कर सकता है।

मांग-साइड सब्सिडी मई Inflate मूल्य

ऑस्ट्रेलियाई आवास और शहरी अनुसंधान संस्थान (AHURI) जैसे ट्रेजरी और शैक्षणिक निकायों द्वारा आर्थिक मॉडलिंग लगातार दर्शाता है कि पहले-घर खरीदारों के लिए अनुदान और गारंटी प्रदान किए बिना क्रय क्षमता को बढ़ाती है, जिससे मूल्य पूंजीकरण की ओर बढ़ जाता है। ट्रेजरी ने इसे आंतरिक संक्षेप में स्वीकार किया है लेकिन इन योजनाओं को उनकी राजनीतिक लोकप्रियता के कारण प्रशासित करना जारी रखा है। अधिक प्रभावी दीर्घकालिक दृष्टिकोण सीधे नए आपूर्ति के लिए मांग समर्थन को टाई करेगा, जैसे कि साझा-उपयुक्त मॉडल जो कैप मूल्य बढ़ जाता है।

भविष्य निर्देश: क्या Treasury अलग तरीके से कर सकता है

आगे देख रहे हैं, ट्रेजरी कई सुधारों के माध्यम से अपने प्रभाव को मजबूत कर सकती है:

• ]एकीकृत आवास रणनीति: प्रत्येक बजट में एक एकल, क्रॉस-विभागीय वहन रणनीति प्रस्तुत करें, आपूर्ति, किराए के बोझ और घर स्वामित्व दरों के लिए स्पष्ट लक्ष्य के साथ।
• ]Tax सुधार रोडमैप: मॉडल और एक मंच पर संक्रमण को नकारात्मक गियरिंग से दूर प्रकाशित करें और CGT छूट, मौजूदा निवेशकों को बाधित करने से बचने के लिए लॉक-इन प्रावधानों के साथ मिलकर।
• ]Conditional बुनियादी ढांचा वित्त पोषण: के लिए किसी भी संघीय वित्त पोषण की आवश्यकता है शहरी परिवहन या उपयोगिताओं के लिए राज्य के क्षेत्र में परिवर्तन पर आकस्मिक होने की आवश्यकता है जो परिवहन हब के पास मध्यम घनत्व आवास की अनुमति देता है।
• ] वित्तीय स्थिरता के साथ बेहतर एकीकरण: ऋण आसान और घर की कीमतों के बीच बातचीत की निगरानी के लिए एक संयुक्त खजाना-RBA-APRA "आवासन सामर्थ्य और स्थिरता समिति" का गठन किया, और पूर्व-खाली मैक्रोप्रूडेंशियल कार्यों की सिफारिश करने के लिए।

ये कदम आर्थिक विश्लेषण और बजट डिजाइन में ट्रेजरी की ताकत का लाभ उठाते हुए अपने वर्तमान जनादेश की सीमाओं को धक्का देते हुए। ऐसे एकीकरण के बिना, एक संरचनात्मक संकट के खिलाफ वृद्धिशील लाभ को जारी रखने के लिए पीसमेल उपाय जारी रहेगा।

निष्कर्ष

ऑस्ट्रेलियाई ट्रेजरी आवास वहनीयता नीति नेटवर्क में एक अनिवार्य अभिनेता है। वित्तीय सेटिंग्स, बजट आवंटन और अंतर सरकारी वित्त पोषण पर इसका नियंत्रण इसे आवास बाजार के आपूर्ति पक्ष और मांग पक्ष दोनों को आकार देने की शक्ति देता है। आवास ऑस्ट्रेलिया फ्यूचर फंड, नेशनल हाउसिंग एकॉर्ड और होम गारंटी योजना जैसे वाहनों के माध्यम से, ट्रेजरी ने महत्वपूर्ण नई वित्त पोषण और लक्षित समर्थन दिया है। फिर भी उच्च कीमतों की दृढ़ता, उभरते किराये के तनाव और घरेलू स्वामित्व दरों को कम करने के लिए यह दर्शाता है कि वर्तमान दृष्टिकोण अपर्याप्त हैं। अपनी क्षमता को पूरा करने के लिए ट्रेजरी के लिए, इसे गहरे संरचनात्मक सुधारों को चलाना चाहिए-विशेष रूप से करों, संघीय समन्वय के बीच में बस अंतर करना चाहिए।

आगे पढ़ने के लिए, ट्रेजरी के 2024 इंटरजेनरेशनल रिपोर्ट] आवास रुझानों पर, AHURI का विश्लेषण टैक्स सेटिंग्स और वहन क्षमता], और उत्पादकता आयोग की 2022 ]घरेलूपन में पूछताछ]. ]]]]