मईर्स की भूमिका ब्रिटेन के शहरों में सस्ती आवास पहल के समर्थन में

क्यों आवास के लिए Mayoral प्राधिकरण मामले

यूनाइटेड किंगडम के पार, शहर के मेयरों को किफायती आवास संकट से निपटने में महत्वपूर्ण आंकड़े के रूप में उभरा है। राष्ट्रीय सरकार के व्यापक नीति लीवर के विपरीत, मेयर स्थानीय स्तर पर काम करते हैं, जहां आवास की चुनौतियों को तीव्र रूप से महसूस किया जाता है और जहां अनुरूप समाधान डिजाइन किया जा सकता है। उनकी अनूठी स्थिति उन्हें भूमि उपयोग, प्रत्यक्ष सार्वजनिक निवेश को समन्वय करने और डेवलपर्स और आवास संघों के साथ बातचीत करने की अनुमति देती है। चूंकि ब्रिटेन सस्ती घरों की कमी का सामना करना जारी रखता है, यह समझकर कि कैसे मेयर्स कर सकते हैं - और क्या - ड्राइव परिवर्तन पॉलिसीमेकर, शहरी योजनाकारों और निवासियों के लिए समान है।

चुनौती को बढ़ाने: ब्रिटेन सिटीज में अफोर्डेबल हाउसिंग की वर्तमान स्थिति

मेयर्स के विशिष्ट कार्यों की जांच करने से पहले, समस्या के पैमाने की सराहना करना महत्वपूर्ण है। नेशनल हाउसिंग फेडरेशन के अनुसार, इंग्लैंड को अकेले हर साल 145,000 सस्ती घरों की जरूरत है, फिर भी 50,000 से कम वर्तमान में वितरित किया जा रहा है। लंदन, मैनचेस्टर, बर्मिंघम और ब्रिस्टोल जैसे प्रमुख शहरों में, घर की कीमतों को बढ़ाने और निजी किराए को बढ़ाने के लिए कई मध्यम और कम आय वाले परिवारों तक पहुंच से घर का स्वामित्व बढ़ा दिया है। सामाजिक आवास प्रतीक्षा सूची राष्ट्रीय स्तर पर 1.2 मिलियन से अधिक घरों पर है। ये आंकड़े इस तरह के अंडरस्कोर क्यों मेमोरियल नेतृत्व सिर्फ फायदेमंद लेकिन महत्वपूर्ण नहीं है।

आवास तनाव और स्थानीय नेतृत्व की भूमिका

स्थानीयकृत आवास बाज़ार स्थानीयकृत प्रतिक्रियाओं की मांग करते हैं। राष्ट्रीय नीतियां जैसे कि खरीद या योजना सुधार करने में मदद करना महत्वपूर्ण है, लेकिन वे अक्सर प्रत्येक शहर की विशिष्ट परिस्थितियों को संबोधित करने में विफल रहते हैं। मेयर अधिक निम्बली कार्य कर सकते हैं: वे स्थानीय विकास निगमों को नियंत्रित करते हैं, रणनीतिक योजना को प्रभावित करते हैं, और वे वेस्टमिंस्टर कानून की प्रतीक्षा किए बिना अभिनव मॉडल पायलट कर सकते हैं। यह गतिशीलता विशेष रूप से उन शहरों में मूल्यवान है जहां भूमि की कीमतें, जनसांख्यिकीय और मौजूदा आवास स्टॉक बहुत भिन्न होते हैं।

प्रमुख नीति लीवर मेयर्स के लिए उपलब्ध

ब्रिटेन के शहरों में मेयर्स - चाहे सीधे मेट्रो मेयर्स ( ग्रेटर मैनचेस्टर के मेयर या लिवरपूल सिटी क्षेत्र के मेयर) या सॉफ्टर पॉवर्स वाले सेरेमोनियल मेयर्स - सस्ती आवास आपूर्ति को बढ़ावा देने के लिए कई उपकरणों को तैनात कर सकते हैं। सबसे प्रभावी मेयर एक साथ इन लीवरों में से कई को जोड़ते हैं।

सामरिक स्थानिक योजना और भूमि विधानसभा

मेयर के सबसे मजबूत लीवर में से एक स्थानीय विकास योजना और रणनीतिक आवास बाजार मूल्यांकन पर प्रभाव डालता है। मेयर भूरे क्षेत्र की साइटों की पहचान कर सकते हैं, विकास क्षेत्रों को नामित कर सकते हैं, और स्थानीय योजना नीतियों के माध्यम से नए विकास में सस्ती आवास के न्यूनतम प्रतिशत को अनिवार्य कर सकते हैं। लंदन में, मेयर के लंदन प्लान को 10 इकाइयों या उससे अधिक की योजनाओं में न्यूनतम 35% किफायती आवास प्रदान करने के लिए सभी नए विकास की आवश्यकता होती है, जो व्यवहार्यता के अधीन है। इसी तरह, ग्रेटर मैनचेस्टर संयुक्त प्राधिकरण ने ब्राउनफील्ड पुनर्जनन की प्राथमिकता के लिए अपनी स्थानिक रूपरेखा का उपयोग किया है और अपने दस बौरे में किफायती आवास लक्ष्य निर्धारित किया है।

भूमि विधानसभा - विकास के लिए भूमि के पार्सल को प्राप्त करने और समेकित करने की प्रक्रिया - एक और शक्तिशाली उपकरण है। मेयर्स आगे की स्टाल या कम भूमि लाने के लिए अनिवार्य खरीद आदेश (CPOs) का उपयोग कर सकते हैं, खासकर जब डेवलपर्स भूमि बैंकों पर पकड़े जाते हैं। शेफील्ड सिटी क्षेत्र के मेयर ने मिश्रित-तनाव आवास के लिए साइटों को अनलॉक करने के लिए CPO शक्तियों का उपयोग किया है। सरकार के लेवलिंग अप और पुनर्जनन अधिनियम 2023 ने मेयरल अनिवार्य खरीद शक्तियों को भी मजबूत किया है, जो कि सस्ती आवास के लिए भूमि विधानसभा को अधिक संभव बनाती है।

समावेशिक ज़ोनिंग और डेवलपर योगदान

इनक्लोजनरी ज़ोनिंग को निजी डेवलपर्स को अपनी योजनाओं में सस्ती आवास का अनुपात शामिल करने की आवश्यकता होती है। कई ब्रिटेन के शहरों में, यह धारा 106 समझौतों के माध्यम से हासिल किया जाता है - योजना अनुमतियों से जुड़े कानूनी दायित्व। मेयर स्पष्ट नीतियों को निर्धारित कर सकते हैं कि धारा 106 के तहत वार्ता सस्ती घरों की सार्थक संख्या उत्पन्न करती है। उदाहरण के लिए, वेस्ट मिडलैंड्स संयुक्त प्राधिकरण के "वहनीय आवास रणनीति" ने एक लक्ष्य निर्धारित किया है कि क्षेत्र में सभी नए घरों का 20% सस्ती होना चाहिए, जिसमें सार्वजनिक स्वामित्व वाली भूमि पर विकास में उच्च प्रतिशत शामिल है। कुछ मेयरों ने "वैश्वीयता मूल्यांकन" का भी चैंपियन बनाया है ताकि डेवलपर्स किफायती आवास योगदान से बचने के लिए व्यावसायिक व्यवहार्यता के आधार का भी फायदा नहीं कर सकें।

विकास और वित्तीय शक्तियां

डेवोल्यूशन सौदों कि उनकी शक्तियों को प्रदान की कुछ व्यावसायिक दरों और शीर्ष परिषद कर के एक हिस्से को बनाए रखने की क्षमता भी दे दी है। मेयर्स इन राजस्वों को सस्ती आवास कार्यक्रमों को वित्त पोषित करने के लिए रोक सकते हैं। ग्रेटर मैनचेस्टर के मेयर, एंडी बर्नहम ने आवास निवेश निधि की स्थापना के लिए डिवोल्ड फंडिंग का इस्तेमाल किया जो 2,000 किफायती घरों को वितरित किया है। इसी तरह, लिवरपूल सिटी क्षेत्र मेयर ने एक आवास-नेतृत्व कार्यक्रम शुरू किया जो £44 मिलियन तक की वित्तीय सहायता से वापस ले लिया गया। अमेरिकी या जर्मन शहरों के मेयर्स की तुलना में वित्तीय विकास अभी भी सीमित है, लेकिन स्थानीय वित्तीय स्वायत्तता की प्रवृत्ति अधिक संभावना है।

धन योग्य आवास: Mayoral बजट आवंटन और साझेदारी मॉडल

प्रभावी मेमोरियल कार्रवाई के लिए पैसे की आवश्यकता होती है जबकि मेयर पैसे प्रिंट नहीं कर सकते हैं, वे मौजूदा बजट को निर्देशित कर सकते हैं, निजी निवेश को आकर्षित कर सकते हैं और राष्ट्रीय अनुदान का लाभ उठा सकते हैं। निम्नलिखित मुख्य वित्तीय तंत्र हैं जिनका वे उपयोग करते हैं।

आवास राजस्व लेखा और परिषद-ओनेड हाउसिंग

कुछ मेयर संयुक्त अधिकारियों की देखरेख करते हैं जिनमें बनाए रखा आवास स्टॉक के साथ परिषद शामिल हैं। वे आवास राजस्व खाते (एचआरए) खर्च को प्रभावित कर सकते हैं, यह सुनिश्चित करते हुए कि मौजूदा परिषद आवास से अधिशेष नए निर्माण और नवीनीकरण में पुनर्निवेशित हो। हालांकि, 2012 HRA स्व-वित्त सुधारों ने प्रत्येक परिषद को अपने स्वयं के HRA पर नियंत्रण दिया, इसलिए मेयर का प्रभाव अक्सर रणनीतिक समन्वय के माध्यम से अप्रत्यक्ष होता है। ब्रिस्टोल जैसे शहरों में, मेयर ने परिषद के साथ काम किया है ताकि नए सामाजिक आवास के लिए आवंटित HRA अधिशेषों का उच्च अनुपात निर्धारित किया जा सके।

आवास त्वरक कार्यक्रम और अनुदान मिलान

कई मेयरों ने स्थानीय आवास त्वरक कार्यक्रम शुरू किए हैं जो आवास संघों और सामुदायिक नेतृत्व वाले डेवलपर्स को छोटे पैमाने पर अंतर वित्त पोषण या कम लागत वाले ऋण प्रदान करते हैं। उदाहरण के लिए, लंदन के "बिल्डिंग काउंसिल होम फॉर लंदनर्स" कार्यक्रम के मेयर ने नई परिषद के घरों को शुरू करने के लिए चार वर्षों में £ 4.8 बिलियन आवंटित किया। टाइन संयुक्त प्राधिकरण के उत्तर के मेयर ने किफायती आवास के लिए डी-रिस साइटों के लिए £ 10 मिलियन त्वरक फंड का उपयोग किया। इन कार्यक्रमों को अक्सर आवास संघों या डेवलपर्स से मिलान किया जाता है, जो मेमोरियल बजट के प्रभाव को बढ़ा देता है।

सार्वजनिक-निजी भागीदारी (PPP) और संयुक्त उद्यम

रणनीतिक साझेदारी वितरण को स्केल करने की कुंजी है। मेयर सार्वजनिक क्षेत्र (स्थानीय परिषद, संयुक्त अधिकारियों) और निजी डेवलपर्स या संस्थागत निवेशकों के बीच ब्रोकर सौदों को नियंत्रित कर सकते हैं। ग्रेटर मैनचेस्टर में "जीएम वन" संयुक्त उद्यम संयुक्त प्राधिकरण, ग्रेटर मैनचेस्टर संयुक्त प्राधिकरण और पांच आवास संघों को 1,200 मिश्रित-तत्व वाले घरों को वितरित करने के लिए एक साथ लाता है। मेयर उन योजनाओं को बनाने के लिए व्यवहार्य अंतर निधि का भी उपयोग करते हैं जो अन्यथा उच्च भूमि लागत या कम बिक्री मूल्यों के कारण वित्तीय रूप से व्यवहार्य होंगे। इस दृष्टिकोण का उपयोग लिवरपूल शहर क्षेत्र के आवास एसोसिएशन ग्रांट प्रोग्राम द्वारा किया गया है ताकि वंचित क्षेत्रों में साइटों को आगे बढ़ाया जा सके।

सामुदायिक सगाई: टिकलिंग NIMBYism और बिल्डिंग Consensus

मौजूदा निवासियों से विपक्ष - जिसे सामान्यतः NIMBYism कहा जाता है - नए आवास के लिए एक महत्वपूर्ण बाधा बनी हुई है, खासकर सस्ती और सामाजिक घरों के लिए। मेयर्स को विशिष्ट रूप से इस बात का मुकाबला करने के लिए रखा गया है कि प्रमुख सार्वजनिक बातचीत और सस्ती आवास के सामुदायिक लाभों का प्रदर्शन किया जा सकता है।

पारदर्शी योजना और प्रारंभिक परामर्श

सेंटर फॉर सिटीज़ द्वारा शोध से पता चलता है कि शुरुआती, सार्थक सगाई बाद में आपत्ति को कम करती है। मेयर्स यह जनादेश दे सकते हैं कि डेवलपर्स योजना अनुप्रयोगों के लिए सार्वजनिक प्रदर्शनियों को पकड़ते हैं और वे यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि स्थानीय निवासियों को सस्ती आवास मिश्रण, इकाई आकार और कार्यकाल के बारे में स्पष्ट जानकारी प्राप्त हो। लंदन के "डिजाइन द्वारा गुड ग्रोथ" कार्यक्रम के मेयर में सामुदायिक सगाई के लिए एक मानक शामिल है। मैनचेस्टर में, मेयर के कार्यालय ने शहर की आवास रणनीति को आकार देने में निवासियों को शामिल करने के लिए "ग्रेट मैनकुनियाई आवास ऋण" चलाया।

सामुदायिक भूमि ट्रस्ट (CLT) एनआईएमबीवाईज़्म के लिए एक काउंटर के रूप में

एक अभिनव दृष्टिकोण जो मेयर्स ने समर्थन किया है, सामुदायिक भूमि ट्रस्टों का विस्तार है - गैर लाभकारी, स्थानीय रूप से नियंत्रित संगठन जो किफायती आवास का विकास और प्रबंधन करते हैं। CLT स्थानीय विरोध का सामना करने की संभावना कम है क्योंकि समुदाय स्वयं सीधे शामिल है। लिवरपूल शहर क्षेत्र मेयर ने टोक्सटेथ और एनेफील्ड में CLT परियोजनाओं का समर्थन किया है। ब्रिस्टोल के मेयर ने शहर भर में कई CLT स्थापित करने के लिए जमीन और अनुदान प्रदान किया है, जो खुले बाजार के बाहर स्थायी रूप से सस्ती घरों को वितरित करता है।

मेसेरियल मैसेजिंग और मीडिया लीडरशिप

मेयर अपने सार्वजनिक प्लेटफार्मों का उपयोग कर सकते हैं ताकि वह अपने विचारों को सुरक्षित रख सकें। स्थानीय चरित्र के लिए खतरा के रूप में विकास को तैयार करने के बजाय, वे सामाजिक और आर्थिक लाभों पर जोर दे सकते हैं: स्थिर दसियों, कम बेघरी, मिश्रित समुदायों और स्थानीय नौकरी निर्माण के दौरान निर्माण। मजबूत मेयर नेतृत्व "them और हमें" भाषा का मुकाबला करने में मदद कर सकता है जो अक्सर योजना बहस पर हावी होती है। उदाहरण के लिए, वेस्ट मिडलैंड्स के मेयर ने नए आवास के लिए समर्थन बनाने के लिए विज्ञापन अभियान चलाया है, और लंदन के मेयर ने ग्रीन बेल्ट भूमि पर सामाजिक आवास बढ़ाने के पक्ष में बार-बार बोला है जहां उपयुक्त है।

केस स्टडी: मेयर्स एक अंतर बनाते हैं

कई ब्रिटेन के मेयरों ने प्रदर्शन किया है कि मजबूत स्थानीय नेतृत्व मेस्योरेबल परिणाम उत्पन्न करता है।

ग्रेटर मैनचेस्टर: एंडी बर्नहम की हाउसिंग फर्स्ट स्ट्रेटजी

2017 में उनके चुनाव के बाद से, एंडी बर्नहम ने अपनी मायावती का एक केंद्रीय स्तंभ आवास की वहनीयता को बनाया है। सभी रणनीति के लिए उनके होम में पांच साल से अधिक किफायती घरों का लक्ष्य शामिल है, जो £ 300 मिलियन हाउसिंग इन्वेस्टमेंट फंड द्वारा समर्थित है। मेयर ने क्षेत्रीय गृहहीनता रोकथाम अनुदान के लिए भी धक्का दिया है, जो एक ट्रेलब्लेज़िंग दृष्टिकोण है जो स्वास्थ्य और सामाजिक देखभाल समर्थन के साथ आवास को जोड़ती है। रणनीति को 10% तक शहर के क्षेत्र में किसी न किसी तरह की नींद को कम करने और रणनीति के पहले दो वर्षों में 5,000 से अधिक किफायती घरों को वितरित करने के साथ श्रेय दिया गया है।

लंदन: सादिक खान की लंदन योजना और वित्त पोषण पाइपलाइन

लंदन के सीधे निर्वाचित मेयर के रूप में, सादिक खान ने लंदन योजना का पूरा भार यह सुनिश्चित करने के लिए उपयोग किया है कि सस्ती आवास वितरण बाजार में गिरावट के दौरान भी पहले से ही शुरू हो गया है। उनके प्रशासन ने प्रमुख श्रमिकों के लिए योजना खरीदने में लंदन की मदद को बढ़ाया और "बिल्डिंग काउंसिल होम फॉर लन्दनर्स" कार्यक्रम की स्थापना की, जिसने 10,000 से अधिक परिषद के घरों को शुरू किया है। मेयर ने लंदन हाउसिंग रणनीति का भी लाभ उठाया है ताकि वह किफायती आवास की नई परिभाषा पेश कर सके जिसमें सामाजिक किराए के मॉडल शामिल हैं। बढ़ती निर्माण लागत से चुनौतियों के बावजूद, मेयर के दृष्टिकोण ने किफायती आवास पाइपलाइन सक्रिय रखा है।

लिवरपूल शहर क्षेत्र: स्टीव रथराम का ब्राउनफील्ड-पहली दृष्टिकोण

मेयर स्टीव रथराम ने ब्राउनफील्ड को सस्ती घरों के लिए उपयोग में लाने पर ध्यान केंद्रित किया है। "लिवरपूल सिटी क्षेत्र ब्राउनफील्ड पुनर्जनन रणनीति" ने दूषित और अप्रयुक्त भूमि के 100 हेक्टेयर से अधिक क्षेत्रों को अनलॉक किया है, जो 2,000 से अधिक नए घरों का समर्थन करता है - 60% जिनमें से सस्ती हैं। सीपीओ शक्तियों और devolved आवास अनुदान का उपयोग करके, मेयर का कार्यालय उन साइटों पर विकास को गति देता है जो वर्षों तक चल रहे थे। दृष्टिकोण ने इस क्षेत्र के पर्यावरणीय लक्ष्यों को पूरा करने में भी मदद की है, क्योंकि ब्राउनफील्ड विकास ग्रीन बेल्ट पर दबाव कम कर देता है।

चुनौतियां और सीमाएं: क्या मेयर्स कैनन नहीं करते अलॉन

कोई भी मेयर किफायती आवास संकट को अकेले हल नहीं कर सकता। कई संरचनात्मक बाधाएं उनके प्रभाव को सीमित करती हैं।

केंद्रीय सरकार कोष पर निर्भरता

मेयर्स के आवास बजट में राष्ट्रीय अनुदान जैसे कि वहनीय होम्स प्रोग्राम और हाउसिंग इन्फ्रास्ट्रक्चर फंड पर अत्यधिक निर्भर हैं। जब केंद्रीय सरकार अनुदान दरों को कम करती है या पात्रता नियमों को बदल देती है, तो मेयरल प्रोग्राम्स को स्टाल कर सकते हैं। 2023-2024 के लिए सस्ती होम्स कार्यक्रम के हाल के फ्रीज ने कुछ संयुक्त अधिकारियों को वित्त पोषण अंतराल का सामना करना पड़ा है।

सीमित नियंत्रण निजी किराए पर लिया क्षेत्र और सामाजिक आवास विनियमन पर

मेयरों को निजी किराए पर क्षेत्र पर थोड़ा अधिकार है, जो ब्रिटेन के शहरों में आवास के बढ़ते हिस्से के लिए जिम्मेदार है। किराया काफी हद तक विनियमित होते हैं और गुणवत्ता मानकों को लागू करने की सीमित क्षमता वाले स्थानीय परिषदों में पड़ता है। इसी तरह, सामाजिक आवास विनियमन को राष्ट्रीय स्तर पर सामाजिक आवास नियामक द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जिसका अर्थ है मेयर सीधे खाते में रूग हाउसिंग एसोसिएशन नहीं रख सकते हैं।

योजना व्यवहार्यता और डेवलपर बाधा

डेवलपर्स किफायती आवास योगदान को कम करने के लिए व्यवहार्यता आकलन का उपयोग कर सकते हैं, और सरकार की वर्तमान मार्गदर्शन स्थानीय अधिकारियों को 10 इकाइयों के तहत साइटों पर सस्ती आवास की आवश्यकता से रोकती है। मेयर मजबूत स्थानीय नीतियों के माध्यम से वापस धक्का दे सकते हैं, लेकिन वे अक्सर भूमि मालिकों से कानूनी चुनौतियों का सामना करते हैं। ग्रेटर लंदन प्राधिकरण को लंदन प्लान की सस्ती आवास सीमा पर कई बार अदालत में ले जाया गया है।

Ahead: The Future of Mayoral Housing लीडरशिप

चल रहे विकास सौदों और सरकार की प्रतिबद्धता के साथ "लेवलिंग" मेयर्स को अधिक उपकरण प्राप्त होने की संभावना है। लेवलिंग अप व्हाइट पेपर (2022) ने संयुक्त अधिकारियों को 100% व्यावसायिक दरों को बनाए रखने और मजबूत अनिवार्य खरीद शक्तियों के साथ मेमोरियल डेवलपमेंट कॉर्पोरेशन पेश करने की अनुमति देने का प्रस्ताव दिया। कुछ कमेंटेटरों ने सीधे आवास के लिए उधार लेने की शक्तियां दी हैं, जैसे कि हाउसिंग फाइनेंस कॉर्पोरेशन पहले से ही कुछ संयुक्त अधिकारियों के साथ काम करता है।

एक और उभरते रुझान नेट-शून्य retrofit कार्यक्रमों के साथ आवास का एकीकरण है। ब्रिस्टॉल और मैनचेस्टर जैसे शहरों में मेयर जलवायु लक्ष्यों को सस्ती आवास जोड़ रहे हैं, सामाजिक आवास और नए निर्माण में ऊर्जा दक्षता में सुधार के लिए ग्रीन फाइनेंस का उपयोग करते हुए। यह यूके इंफ्रास्ट्रक्चर बैंक और निजी निवेशकों से अतिरिक्त धन धाराओं को अनलॉक कर सकता है जो स्थिरता से जुड़े परियोजनाओं में तेजी से रुचि रखते हैं।

निष्कर्ष: एक केंद्रीय भूमिका जिसमें कमरे में बढ़ने के लिए

सबूत स्पष्ट है: ब्रिटेन के शहरों में मेयरों को किफायती आवास को आगे बढ़ाने में एक महत्वपूर्ण स्थान है। रणनीतिक योजना, संसाधन आवंटन, सामुदायिक सगाई और साझेदारी के माध्यम से, वे सस्ती घरों की मात्रा और गुणवत्ता में एक tangible अंतर बना सकते हैं। जबकि वे सर्वव्यापी नहीं हैं - और वास्तविक वित्तीय और कानूनी बाधाएं - स्थानीय जरूरतों के प्रति उनकी निकटता और कई हितधारकों के बीच समन्वय करने की उनकी क्षमता उन्हें अनिवार्य बनाती है। चूंकि सरकार गहरे विकास की खोज करती है, तो मेयर की भूमिका केवल बढ़ जाएगी। अब तक, सबसे सफल मेयर वे हैं जो व्यावहारिक टूलकिट के साथ राजनीतिक इच्छा को जोड़ती हैं, जो विवाद के साथ पारदर्शिता और एक दीर्घकालिक दृष्टिकोण के साथ फिर से वितरण करती है।

आगे पढ़ने के लिए, Levelling up White Paper (GOV.UK) ], Centre for Cities Analysis of Housing Policy, and ]]राष्ट्रीय आवास संघ के सस्ती आवास आँकड़े ]]]]