वे अपने पड़ोस और संपत्ति मूल्य को कैसे प्रभावित करते हैं

जूनिंग कानून अदृश्य ढांचा है जो संयुक्त राज्य अमेरिका में पड़ोस के चरित्र और मूल्य को आकार देता है। ये स्थानीय सरकार के विनियमों को निर्धारित करते हैं कि कौन बनाया जा सकता है जहां -एक एकल परिवार का घर, एक अपार्टमेंट परिसर, खुदरा स्टोर या एक कारखाना। जबकि ज़ोनिंग एक सूखी प्रशासनिक उपकरण की तरह लग सकता है, संपत्ति मूल्यों, सामुदायिक सहसंबंध पर इसका प्रभाव और यहां तक कि सामाजिक इक्विटी भी गहरा है। गृहस्वामी, संभावित खरीदारों और अचल संपत्ति निवेशकों के लिए, समझ ज़ोनिंग जहां रहने के लिए और जहां निवेश करने के लिए ध्वनि निर्णय लेने के लिए आवश्यक है।

क्या हैं Zoning कानून?

जूनिंग कानून स्थानीय सरकारों द्वारा बनाए गए नियमों का एक सेट है - सिटीज़, काउंटी, या टाउनशिप- अपने क्षेत्राधिकार के भीतर भूमि के विकास और उपयोग को नियंत्रित करने के लिए। ये कानून विभिन्न क्षेत्रों या जिलों में नगरपालिका को विभाजित करते हैं, प्रत्येक अपने स्वयं के अनुमत उपयोग, निर्माण आयाम, घनत्व सीमा और कभी-कभी सौंदर्य की आवश्यकताओं के साथ। संयुक्त राज्य अमेरिका में ज़ोनिंग के लिए कानूनी आधार राज्य की पुलिस शक्ति पर आराम करता है, जो सरकारों को सार्वजनिक स्वास्थ्य, सुरक्षा और सामान्य कल्याण की रक्षा के लिए निजी संपत्ति को विनियमित करने की अनुमति देता है। लैंडमार्क सुप्रीम कोर्ट का मामला Euclid v. Ambler Realty Co. की स्थापना करना और नगरपालिका के आदेश को अलग करना।

आम zoning श्रेणियों में आवासीय (एकल परिवार, बहु परिवार), वाणिज्यिक, औद्योगिक और कृषि शामिल हैं। कई अधिकार क्षेत्र में मिश्रित उपयोग क्षेत्र, योजनाबद्ध इकाई विकास और ऐतिहासिक संरक्षण या पर्यावरण संरक्षण के लिए ओवरले जिलों शामिल हैं। प्रत्येक श्रेणी में आवश्यकताओं के विस्तृत सेट के साथ आता है - न्यूनतम बहुत आकार, संपत्ति लाइनों से सेटबैक दूरी, अधिकतम इमारत की ऊंचाई, पार्किंग अनुपात और अनुमति गतिविधियों। ये नियम स्थानीय zoning अध्यादेश में एकजुट होते हैं और एक zoning मानचित्र के साथ जो प्रत्येक जिले की सीमाओं को दर्शाता है।

Zoning कानून का उद्देश्य

पिछले सदी में, जोनिंग कानूनों का प्राथमिक उद्देश्य विकसित हुआ है, लेकिन कई मुख्य उद्देश्य स्थिर रहते हैं:

• लैंड का उपयोग संगठन - ज़ोनिंग एक दूसरे के बगल में स्थित होने से असंगत उपयोग को रोकता है। एक भारी औद्योगिक संयंत्र को स्कूल के बगल में काम नहीं करना चाहिए, और एक नाइटक्लब को शांत आवासीय सड़क के निकट नहीं बैठना चाहिए। उपयोग को अलग करके, ज़ोनिंग संघर्ष को कम कर देता है और जीवन की गुणवत्ता को बचाता है।
• Property value safety[ – Well-enforced zoning सुनिश्चित करता है कि निकट भूमि का उपयोग संपत्ति मूल्यों को अवसाद नहीं पहुंचाता है। उदाहरण के लिए, एक लैंडफिल या एक जंकया पास के घर मूल्यों को काफी कम कर सकता है। जूनिंग प्रतिबंध पड़ोस के चरित्र और इच्छा को बनाए रखने में मदद करते हैं।
• पब्लिक हेल्थ एंड सेफ्टी - ज़ोनिंग विनियमों के अनुसार अग्नि सुरक्षा, स्वच्छता और संरचनात्मक अखंडता का पता है। वे पर्याप्त प्रकाश, हवा और खुली जगह भी सुनिश्चित करते हैं। ओवरले जोन बाढ़ के मैदान प्रबंधन या वन्य अग्नि जोखिम को संबोधित कर सकते हैं।
• ]Sustainable विकास - आधुनिक zoning तेजी से पर्यावरण लक्ष्यों को शामिल करता है, जैसे कि शहरी स्पैरल को कम करना, ग्रीन स्पेस को संरक्षित करना, इन्फिल विकास को बढ़ावा देना और ट्रांजिट-उन्मुख डिजाइन को प्रोत्साहित करना। कुछ शहर बिजली वाहन चार्जिंग स्टेशनों या हरी छतों की आवश्यकता के लिए zoning का उपयोग करते हैं।

ये उद्देश्य सामूहिक रूप से समुदायों के भौतिक रूप को निर्देशित करते हैं और स्थानीय सरकारों को भविष्य के विकास की योजना बनाने में मदद करते हैं। जब सोचकर किया जाता है, तो ज़ोनिंग जीवंत, कार्यात्मक और लचीला पड़ोस बना सकता है। जब खराब हो जाता है, तो यह असमानता, स्टिफल हाउसिंग सप्लाई को प्रोत्साहित कर सकता है, और आर्थिक अवसर को बाधित कर सकता है।

कैसे जूनिंग कानून संपत्ति मान को प्रभावित करते हैं

जूनिंग कानूनों में संपत्ति मूल्यों पर प्रत्यक्ष और अक्सर महत्वपूर्ण प्रभाव हो सकता है। इन गतिशीलता को समझना होम मालिकों और निवेशकों को पार्सल की संभावित प्रशंसा या मूल्यह्रास का आकलन करने में मदद करता है। कई प्रमुख तंत्र खेल रहे हैं:

आपूर्ति कंस्ट्रक्शन और Scarcity

जोनिंग जो विकास के घनत्व को प्रतिबंधित करता है - जैसे कि बड़े न्यूनतम बहुत आकार की आवश्यकता होती है या बहु-परिवार के आवास को प्रतिबंधित करता है - बिल्डेबल भूमि की आपूर्ति को सीमित करता है। उच्च मांग वाले क्षेत्रों में, यह कृत्रिम कमी मौजूदा घरों और भूमि की कीमत को बढ़ाती है। कई उपनगरीय समुदायों में आम तौर पर एकल-परिवार के केवल zoning, नए निवासियों के लिए प्रवेश बाधाएं उठाती है और आवास की वहन क्षमता संकट में योगदान कर सकती है।

अनुमति प्राप्त उपयोग और उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग

संपत्ति का मूल्य वर्तमान ज़ोनिंग के तहत अपने उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग से जुड़ा हुआ है। एक पार्सल जोन वाणिज्यिक उपयोग के लिए एक व्यस्त संपूर्ण किराया केवल एक से अधिक क्षेत्र में है, क्योंकि व्यावसायिक उपयोग उच्च आय उत्पन्न करता है। इसी तरह, बहु-परिवार के विकास के लिए बहुत अधिक क्षेत्रफल को एकल-परिवार तक सीमित रखा जा सकता है, क्योंकि यह अधिक इकाइयों को समायोजित कर सकता है। यदि किसी संपत्ति का ज़ोनिंग डाउनज़ोन (अधिक प्रतिबंधात्मक बना) है, तो इसका मूल्य गिर सकता है। इसके विपरीत, एक अपज़ोन जो अधिक गहन उपयोग की अनुमति देता है, मूल्य बढ़ा सकता है।

संगत उपयोग और सुविधाएं

पार्क, स्कूलों, ट्रांजिट स्टॉप और वाणिज्यिक केंद्रों के पास गुण अक्सर उच्च कीमतों को कम करते हैं- लेकिन केवल तभी जब ज़ोनिंग सुनिश्चित करता है कि वे उपयोग संगत हैं। एक शॉपिंग सेंटर जो यातायात और शोर को आकर्षित करता है, पास के घरों को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकता है जब तक कि सेटबैक या लैंडसैपिंग आवश्यकताओं से बफर नहीं किया जाता है। जोनिंग ओपन स्पेस को संरक्षित करता है और ग्रीन बफर को प्रीमियम मूल्यांकन बनाए रखने में मदद करता है।

स्थिरता और भविष्यवाणी

खरीदार और ऋणदाता मूल्य भविष्यवाणी करते हैं। जब ज़ोनिंग स्थिर और अच्छी तरह से लागू होता है, तो संपत्ति मालिकों को विश्वास है कि पड़ोस चरित्र अचानक परिवर्तन नहीं होगा। यह स्थिरता जोखिम को कम करती है और उच्च संपत्ति मूल्यों का समर्थन करती है। इसके विपरीत, जहां ज़ोनिंग अक्सर चुनौती दी जाती है या जहां स्पॉट ज़ोनिंग होती है, वहां अस्थिरता अधिक अस्थिरता देखी जा सकती है।

एक्स्क्लोजनरी प्रभाव

ज़ोनिंग में एक्स्लुशनरी प्रभाव भी हो सकते हैं जो अप्रत्यक्ष रूप से संपत्ति मूल्यों को आकार देते हैं। बड़े-लोट ज़ोनिंग, सहायक आवास इकाइयों पर प्रतिबंध लगाता है, और प्रतिबंधात्मक ऊंचाई सीमा अक्सर कम आय वाले परिवारों की कीमत को कम करती है। हालांकि यह अल्पकालिक अवधि में मौजूदा गृह मालिकों के संपत्ति मूल्यों की रक्षा कर सकता है, यह क्षेत्रीय आर्थिक अक्षमता और केंद्रित गरीबी का कारण बन सकता है, जो अंततः व्यापक अचल संपत्ति बाजार को प्रभावित करता है।

उदाहरण के लिए: मिनियापोलिस 2040

2018 में, मिनियापोलिस एकल परिवार के केवल zoning को खत्म करने वाला पहला प्रमुख अमेरिकी शहर बन गया, जो सभी आवासीय क्षेत्रों में डुप्लेक्स और ट्रिपलक्स की अनुमति देता है। शहरी संस्थान द्वारा एक अध्ययन में पाया गया कि नीति ने विकास क्षमता में वृद्धि की है, यह कुछ पड़ोसों में विस्थापन के बारे में भी चिंता जगाती है। दीर्घकालिक, अपज़ोनिंग को आवास आपूर्ति में वृद्धि करके मूल्य वृद्धि को कम करने की उम्मीद है। इस उदाहरण का वर्णन है कि zoning सुधारों में संपत्ति मूल्यों पर जटिल, बहु वर्षीय प्रभाव हो सकते हैं।

ज़ोनिंग विनियमों के प्रकार

ज़ोनिंग अध्यादेश एकाधिकारी नहीं हैं। वे आम तौर पर कई श्रेणियों के विनियमों को शामिल करते हैं जो भूमि उपयोग और निर्माण के विभिन्न पहलुओं को संबोधित करते हैं।

ज़ोंनिंग का प्रयोग करें

यह सबसे मौलिक प्रकार है, यह निर्दिष्ट करना कि प्रत्येक जिले में कौन से गतिविधियों की अनुमति है। उपयोग को अक्सर सही, सशर्त (एक विशेष परमिट या सुनवाई की आवश्यकता) द्वारा अनुमति के रूप में वर्गीकृत किया जाता है, या निषिद्ध है। आम उपयोग श्रेणियों में शामिल हैं:

• Residential - आगे R-1 (एकल परिवार अलग), R-2 (दो परिवार / डुप्लेक्स), R-3 (multi-family), और इतने पर, घनत्व सीमा के साथ प्रत्येक में विभाजित।
• Commercial – में खुदरा, कार्यालय, रेस्तरां, होटल और मनोरंजन शामिल हैं, जिनमें से प्रत्येक पार्किंग और साइनेज आवश्यकताओं के साथ है।
• औद्योगिक - हल्के औद्योगिक (वेयरहाउस, विधानसभा) और भारी औद्योगिक (निर्माण, प्रसंस्करण) अक्सर बफर जोनों द्वारा अलग हो जाते हैं।
• Agricultural – खेत की भूमि को संरक्षित रखता है और गैर-फार्म विकास को सीमित करता है।
• Mixed-use – आवासीय, वाणिज्यिक और कभी-कभी उसी इमारत या जिले के भीतर कार्यालय की अनुमति देता है, चलने योग्य पड़ोस को बढ़ावा देता है।

थोक और आयामी Zoning

ये नियम इमारतों के भौतिक रूप को नियंत्रित करते हैं।

• ]मिनीम बहुत आकार - यह निर्धारित करता है कि कितने को एक क्षेत्र में बनाया जा सकता है, घनत्व को प्रभावित करता है।
• Setbacks – इमारत पदचिह्न के सामने, पक्ष और पीछे की संपत्ति लाइनों से दूरी की आवश्यकता है।
• ]Floor क्षेत्र अनुपात (FAR) - कुल मंजिल क्षेत्र का अनुपात बहुत क्षेत्र तक, एक इमारत के द्रव्यमान को सीमित करता है।
• मैक्सिमम ऊंचाई - शहर के क्षेत्रों में विशेष रूप से महत्वपूर्ण विचारों और सूर्य के प्रकाश को सीमित कर सकता है।
• Lot कवरेज - बहुत कुछ का प्रतिशत जो इमारतों और ड्राइववे जैसे अभेद्य सतहों से ढका हुआ हो सकता है।

ओवरले ज़ोनिंग

ओवरले जोन बेस ज़ोनिंग के शीर्ष पर अतिरिक्त आवश्यकताएं जोड़ते हैं, अक्सर एक विशिष्ट सामुदायिक लक्ष्य को संबोधित करने के लिए। आम ओवरले में ऐतिहासिक जिले (आध्यात्मिक चरित्र को संरक्षित करना), बाढ़ के मैदानी क्षेत्र (सड़कों की ऊंचाई की आवश्यकता), पारगमन उन्मुख विकास (स्टेशन के पास घनत्व को प्रोत्साहित करना), और डिजाइन समीक्षा जिलों (सौंदर्य, सामग्री, या भूनिर्माण को विनियमित करना) शामिल है।

प्रदर्शन ज़ोनिंग

सटीक उपयोगों को निर्दिष्ट करने के बजाय, शोर, यातायात, उत्सर्जन या प्रकाश जैसे प्रभावों के लिए प्रदर्शन ज़ोनिंग सेट मानकों को निर्धारित करता है। यदि एक प्रस्तावित विकास इन प्रदर्शन थ्रेसहोल्ड को पूरा कर सकता है, तो यह अनुमति दी जा सकती है कि उपयोग श्रेणी अलग-अलग है। इस लचीलेपन का उपयोग कुछ औद्योगिक क्षेत्रों और योजनाबद्ध समुदायों में किया जाता है।

फॉर्म-आधारित कोड

पारंपरिक उपयोग आधारित zoning, फॉर्म आधारित कोड के विकल्प के लिए इमारतों और सड़कों के उपयोग पर भौतिक रूप को प्राथमिकता दी जाती है। वे इमारत के प्लेसमेंट, ऊंचाई, फ़ैकडे डिजाइन और सार्वजनिक स्थान पर ध्यान केंद्रित करते हैं। मियामी, नैशविले और डेनवर जैसे शहरों ने अधिक पूर्वानुमानित और पैदल यात्री के अनुकूल परिणामों को बनाने के लिए फॉर्म-आधारित कोड को अपनाया है।

पड़ोस पर Zoning का प्रभाव

जूनिंग पड़ोस के बहुत कपड़े को आकार देता है। इसका प्रभाव समुदाय के चरित्र, बुनियादी ढांचे और सामाजिक गतिशीलता को प्रभावित करने के लिए व्यक्तिगत पार्सल से परे है।

सामुदायिक सहहसन और चरित्र

आवासीय और व्यावसायिक उपयोग को अलग करके, पारंपरिक ज़ोनिंग शांत आवासीय एन्क्लेव बनाता है लेकिन कार-निर्भर स्प्रोल का भी नेतृत्व कर सकता है। मिश्रित उपयोग ज़ोनिंग, दूसरी तरफ, जहां निवासी थोड़ी दूरी के भीतर रह सकते हैं, चलने योग्य पड़ोस को बढ़ावा देता है। एक पड़ोस का चरित्र - चाहे पत्तन उपनगर, बस्ती गलियारे, या ऐतिहासिक जिला - इसके बड़े पैमाने पर अपने ज़ोनिंग पदनामों द्वारा निर्धारित किया जाता है।

अवसंरचना योजना

स्थानीय सरकार सड़कों, पानी और सीवर लाइनों, स्कूलों, पार्कों और आपातकालीन सेवाओं के लिए पूर्वानुमान मांग के लिए ज़ोनिंग का उपयोग करती है। उदाहरण के लिए, एक ऐसा क्षेत्र जो उच्च घनत्व आवासीय विकास को सार्वजनिक पारगमन और उपयोगिता क्षमता में निवेश को ट्रिगर करता है। जब ज़ोनिंग बुनियादी ढांचे की योजनाओं के साथ संरेखित होता है, तो समुदाय कुशलता से बढ़ता है। जब यह नहीं करता है, तो पड़ोस को अतिव्यापी स्कूलों, यातायात भीड़ या क्रम्बल सीवर का सामना करना पड़ सकता है।

पर्यावरण गुणवत्ता

ज़ोनिंग प्राकृतिक संसाधनों को बाढ़ के मैदानों, वेटलैंडों, खड़ी ढलानों और वन्यजीव आवासों में विकास को प्रतिबंधित करके सुरक्षित रख सकता है। यह शहरी ताप द्वीप प्रभाव को भी आकार देता है - बड़े पार्किंग स्थल और अंधेरे छतों के जाल गर्मी, जबकि पेड़ चंदवा की आवश्यकताएं और हरे अंतरिक्ष सेट-साइड इसे कम करते हैं। कुछ शहर अब सौर पैनलों या ऊर्जा कुशल इमारत अभिविन्यास की आवश्यकता के लिए जलवायु-संघीय ज़ोनिंग का उपयोग करते हैं।

सामाजिक इक्विटी और एक्सेस

ऐतिहासिक रूप से, zoning का उपयोग नस्लीय अलगाव के एक उपकरण के रूप में किया गया था। ज़ोनिंग अध्यादेशों ने विशिष्ट क्षेत्रों में रहने से कुछ रेसों को स्पष्ट रूप से प्रतिबंधित कर दिया जब तक कि सुप्रीम कोर्ट ने 1917 में नस्लीय zoning को मारा। लेकिन एक्सल्यूनेशनरी प्रथाओं को आर्थिक zoning के माध्यम से जारी रखा: बड़े-लॉट आवश्यकताएं, बहु-परिवार के आवास पर प्रतिबंध लगा दिया गया और न्यूनतम मंजिल क्षेत्र के नियमों ने प्रभावी रूप से कम आय वाले परिवारों को फ़िल्टर किया। आज, कई नगरपालिकाओं को इन प्रथाओं की विरासत और समावेशिक zoning की खोज के साथ ग्रैपिंग कर रहे हैं, जिसके लिए नई इकाइयों का प्रतिशत सस्ती होने की आवश्यकता होती है।

अपराध और सुरक्षा

जबकि प्रत्यक्ष कारण नहीं, ज़ोनिंग ने भूमि उपयोग पैटर्न के माध्यम से अप्रत्यक्ष रूप से अपराध दरों को प्रभावित किया। मिश्रित उपयोग और सक्रिय स्ट्रीट-लेवल रिटेल के साथ पड़ोस में "सड़क पर आंखें" होती हैं, जो अपराध को रोक सकती हैं। इसके विपरीत, खराब सड़क कनेक्टिविटी के साथ पृथक आवासीय उपखंडों में भेद्यता बढ़ सकती है। जोनिंग पैदल यात्री गतिविधि और सार्वजनिक स्थान को कथित और वास्तविक सुरक्षा में योगदान देता है।

चुनौतियां और विवादास्पद परिवेशी जूनिंग कानून

इसके लाभों के बावजूद, ज़ोनिंग महत्वपूर्ण आलोचनाओं और चुनौतियों के बिना नहीं है। इन विवादों को समझना स्थानीय नियोजन प्रक्रियाओं में शामिल होने के लिए किसी के लिए महत्वपूर्ण है।

एक्स्क्लोजनरी ज़ोनिंग

यह शायद सबसे अधिक विवादास्पद मुद्दा है। जोनिंग जो आवास के प्रकारों और घनत्व को सीमित करता है, कम-और मध्यम आय वाले परिवारों को प्रभावी ढंग से बाहर कर देता है। आलोचकों का तर्क है कि एकल-परिवार-केवल ज़ोनिंग राष्ट्रीय आवास कमी और आर्थिक अलगाव का प्राथमिक चालक है। जैसे कि ओरेगन, कैलिफोर्निया और वाशिंगटन ने पहले एकल-परिवार के क्षेत्रों में डुप्लेक्स और ट्रिपलक्स को वैध बनाने के लिए कानून पारित कर दिए हैं, लेकिन स्थानीय प्रतिरोध मजबूत रहता है।

एनआईएमबीवाईज़्म (मेरे पिछवाड़े में नहीं)

मौजूदा निवासी अक्सर नए विकास, विशेष रूप से सस्ती आवास, बहु-परिवार परियोजनाओं, या समूह के घरों का विरोध करते हैं, यह तर्क देते हुए कि वे संपत्ति मूल्यों को नुकसान पहुंचाते हैं, यातायात को बढ़ाते हैं या पड़ोस के चरित्र को बदलते हैं। NIMBY विपक्ष परियोजनाओं को देरी या मार सकते हैं, स्थिति को मजबूत कर सकते हैं और आपूर्ति को सीमित कर सकते हैं। जूनिंग विचरण और विशेष उपयोग की अनुमतियां इन संघर्षों के लिए युद्धभूमि बन जाती हैं।

अतिरेक और Inflexibility

ज़ोनिंग कोड अत्यधिक prescriptive हो सकता है, जो कार्बनिक विकास और अभिनव आवास रूपों को बाधित करता है। उदाहरण के लिए, पार्किंग न्यूनतम (प्रति यूनिट पार्किंग स्थान की एक निश्चित संख्या की आवश्यकता) निर्माण लागत में वृद्धि और ट्रांसिट-उन्मुख विकास को हतोत्साहित करता है। छोटे पार्सल पर न्यूनतम बहुत आकार में वृद्धि हुई है। कई नगरीय लोग बाजार को घनत्व और उपयोग को निर्धारित करने के लिए विनियमन की वकालत करते हैं, बुनियादी स्वास्थ्य और सुरक्षा दिशानिर्देशों के भीतर।

स्पॉट ज़ोनिंग और राजनीतिक भ्रष्टाचार

स्पॉट ज़ोनिंग तब होता है जब किसी पार्सल को किसी विशेष डेवलपर को लाभ देने के लिए पुनर्जोन किया जाता है, अक्सर राजनीतिक दबाव या अभियान योगदान के जवाब में। यह ज़ोनिंग की भविष्यवाणी को कम करता है और वह असंगत उपयोग का कारण बन सकता है। अधिकांश अदालतें स्पॉट ज़ोनिंग को स्क्रिन करती हैं और इसे स्पष्ट सार्वजनिक उद्देश्य की सेवा करने की आवश्यकता होती है।

पर्यावरण न्याय

कम आय वाले समुदायों और रंगों के समुदायों को औद्योगिक उपयोग, लैंडफिल, राजमार्गों और प्रदूषण सुविधाओं के लिए ज़ोन करने की संभावना अधिक होती है। यह पर्यावरणीय नस्लवाद मामूली पड़ोस में स्वास्थ्य खतरों को केंद्रित करता है। एडवोकेसी समूह अब "पर्यावरण न्याय ज़ोनिंग" के लिए धक्का देते हैं जो अतिरंजित क्षेत्रों में नई प्रदूषण सुविधाओं को रोकता है और सामुदायिक लाभ समझौते की आवश्यकता होती है।

अपने क्षेत्र में Zoning कानून कैसे अनुसंधान करें

चाहे आप घर खरीद रहे हों, नवीकरण की योजना बना रहे हों या व्यवसाय शुरू कर रहे हों, यह जानने के लिए कि जोन नियमों को संपत्ति पर लागू करना आवश्यक है।

• ]अपने स्थानीय सरकारी वेबसाइट - अधिकांश शहर और काउंटी अपने zoning ordinance और इंटरैक्टिव zoning मानचित्र ऑनलाइन प्रकाशित करते हैं। योजना, सामुदायिक विकास, या zoning विभाग के लिए देखो।
• ]]- एक त्वरित ईमेल या कॉल अनुमति उपयोग, सेटबैक आवश्यकताओं, या लंबित परिवर्तनों के बारे में प्रश्नों का उत्तर दे सकता है। योजना कर्मचारी आमतौर पर सहायक होते हैं।
• ]zoning नक्शा - पते का उपयोग करके, zoning जिले (जैसे, आर-1, सी-2) का निर्धारण करें। फिर विशिष्ट नियमों के लिए अध्यादेश के संबंधित अनुभाग को पढ़ें।
• ]Attend public Meeting – योजना आयोग और समायोजन बैठकों के बोर्ड जनता के लिए खुला है और कैसे zoning निर्णय किया जाता है में एक खिड़की की पेशकश कर रहे हैं। आप भी प्रस्तावित परिवर्तन के बारे में चिंता की बात कर सकते हैं।
• Consult Professional – रियल एस्टेट एजेंट, भूमि उपयोग वकीलों, और भूमि सर्वेक्षक अक्सर गहरे स्थानीय ज्ञान होते हैं। एक शीर्षक कंपनी में संपत्ति रिपोर्ट में ज़ोनिंग जानकारी शामिल हो सकती है।
• ]Use तृतीय-पक्ष संसाधन – जैसे वेबसाइट ]The American Plan Association गाइड और सर्वोत्तम प्रथाओं की पेशकश. U.S. Department of Housing and Urban Development ] भी zoning और आवास वहन पर अनुसंधान प्रकाशित करता है।

इन चरणों को लेने से आपको संपत्ति पर क्या अनुमति है और क्या संभव हो सकता है, इसकी स्पष्ट तस्वीर आपको एक विचरण या पुनर्जन्म के साथ देनी होगी।

अपने समुदाय में Zoning परिवर्तन को कैसे प्रभावित करें

यदि आप मानते हैं कि जोनिंग कानून को बदलने की आवश्यकता होती है - चाहे वह अधिक आवास की अनुमति दे, ऐतिहासिक चरित्र की रक्षा करे, या एक अवांछनीय विकास को अवरुद्ध करे- भागीदारी के रास्ते हैं।

प्रक्रिया सीखिए

प्रत्येक नगरपालिका में zoning or map में संशोधन करने की प्रक्रिया होती है। आम तौर पर, एक प्रस्ताव सुनवाई के लिए योजना आयोग से पहले जाता है, फिर अंतिम वोट के लिए शहर परिषद या काउंटी बोर्ड में। सार्वजनिक सूचना की आवश्यकता होती है, और सामुदायिक इनपुट को त्याग दिया जाता है। समयरेखा और कुंजी निर्णय लेने वालों को समझना पहला कदम है।

गठबंधन का निर्माण

जब व्यवस्थित होता है तो व्यक्तिगत आवाज़ को बढ़ा दिया जाता है। पड़ोसी, सामुदायिक समूह, स्थानीय व्यवसाय और वकालत संगठन एक साथ मिलकर एक zoning परिवर्तन का समर्थन करने या विरोध करने के लिए बैंड कर सकते हैं। सोशल मीडिया, पड़ोस एसोसिएशन और स्थानीय बैठकें मित्रता को खोजने के लिए अच्छे स्थान हैं।

डेटा और साक्ष्य का उपयोग करें

प्रभावी वकालत तथ्यों पर निर्भर करती है। अन्य जगहों पर समान zoning परिवर्तनों के प्रभावों का अनुसंधान करें। आवास की जरूरतों, यातायात अध्ययन, या आर्थिक लाभों पर हाइलाइट डेटा। Brookings Institution या ]Urban संस्थान ] जैसे विचार टैंकों से रिपोर्ट विश्वसनीय सबूत प्रदान कर सकती है।

हेरिंग्स और स्पीक्ट में भाग लें

सार्वजनिक सुनवाई सामुदायिक इनपुट के लिए मुख्य मंच हैं। सार्वजनिक हित पर ध्यान केंद्रित करने वाले संक्षिप्त बयान तैयार करें। व्यक्तिगत हमलों से बचें। संशोधनों के लिए विशिष्ट सुझाव दें। यदि आप समय से पहले लिखित टिप्पणियां नहीं दे सकते हैं।

कानूनी कार्रवाई पर विचार

यदि आप मानते हैं कि कानून या आपके संपत्ति अधिकारों का उल्लंघन करने का निर्णय लेने के लिए, आपके पास मुकदमा चलाने के लिए जमीन हो सकती है। आम दावों में स्पॉट ज़ोनिंग, निहित अधिकार, या सिर्फ मुआवजे के बिना संपत्ति का असंवैधानिक लेना शामिल है। कार्यवाही से पहले भूमि उपयोग वकील का परामर्श करें।

The Future of Zoning: Trends and Reforms

ज़निंग स्थिर नहीं है। देश भर में, नगरपालिकाओं का प्रयोग समुदायों को अधिक किफायती, न्यायसंगत और लचीला बनाने के उद्देश्य से सुधारों के साथ किया जाता है।

अपज़ोन और मिसिंग मिडिल हाउसिंग

कई शहर विशेष एकल परिवार के ज़ोनिंग से दूर चल रहे हैं ताकि "मध्यम" आवास प्रकार जैसे डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स, टाउनहाउस और छोटे अपार्टमेंट इमारतों को अनुमति मिल सके। ये फॉर्म मौजूदा पड़ोस में फिट होते हैं और बिना किसी कट्टरपंथी परिवर्तन के आवास विकल्प को बढ़ाते हैं। कैलिफोर्निया और ओरेगन जैसे राज्यों ने कुछ क्षेत्रों में अपज़ोन करने के लिए स्थानीय प्रतिबंधों को तैयार किया है।

ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (TOD) जोन

कार निर्भरता को कम करने और सार्वजनिक पारगमन के उपयोग को प्रोत्साहित करने के लिए, अधिक अधिकार क्षेत्र उच्च घनत्व, पार्किंग आवश्यकताओं को कम करने और मिश्रित उपयोग की अनुमति के साथ पारगमन स्टेशनों के पास जोन बना रहे हैं। TOD zoning जलवायु लक्ष्यों का समर्थन करते हुए स्टेशनों के आसपास संपत्ति मूल्यों को बढ़ा सकता है।

फॉर्म-आधारित कोड

जैसा कि उल्लेख किया गया है, फॉर्म-आधारित कोड पूर्वानुमानित भौतिक परिणामों को प्राथमिकता देते हैं, जिससे डेवलपर्स को उन परियोजनाओं को डिजाइन करना आसान हो जाता है जो सामुदायिक दृष्टि को फिट करते हैं। वे अनिश्चितता को कम करते हैं और परमिट को गति देते हैं।

जलवायु-संघीय ज़ोनिंग

जलवायु परिवर्तन के साथ, ज़ोंनिंग का उपयोग लचीलापन को बढ़ावा देने के लिए किया जा रहा है। उदाहरणों में तूफान के पानी को प्रबंधित करने के लिए ग्रीन इन्फ्रास्ट्रक्चर की आवश्यकता होती है, जो उच्च-flood-risk क्षेत्रों में नए निर्माण पर प्रतिबंध लगाती है, और अक्षय ऊर्जा प्रतिष्ठानों को प्रोत्साहित करती है। कुछ शहरों ने "कोल जोन" को अपनाया है जो प्रतिबिंबित छतों और छाया पेड़ों को जनादेश देती है।

समावेशिक ज़ोनिंग

अमेरिका में 800 से अधिक अधिकार क्षेत्र अब समावेशिक zoning नीतियों है कि आवश्यकता है या डेवलपर्स को बाजार दर परियोजनाओं में सस्ती इकाइयों को शामिल करने के लिए प्रोत्साहित किया है। जबकि बिल्डरों के बीच विवादास्पद, इन नीतियों मिश्रित आय वाले पड़ोस बनाने में मदद कर सकते हैं।

सुव्यवस्थित परमिट और उप-राठ विकास

आवास की कमी को संबोधित करने के लिए, कुछ स्थानीयताओं को कुछ आवास प्रकारों को "बाई-राइट" (कोई विशेष अनुमति की आवश्यकता नहीं है) बनाकर विवेकानुकूल समीक्षा को कम कर दिया जाता है। यह निर्माण को गति देता है और लागत को कम करता है, हालांकि यह सामुदायिक इनपुट को कम कर सकता है।

निष्कर्ष

जूनिंग कानून नौकरशाही तकनीकी से कहीं अधिक हैं- वे एक शक्तिशाली उपकरण हैं जो पड़ोस के लुक, अनुभव और मूल्य को आकार देता है। चाहे आप अपनी संपत्ति के मूल्य को बनाए रखने की कोशिश कर रहे एक घर के मालिक हों, एक किरायेदार जो वहनीयता की तलाश में हों, या एक निवेशक विकास क्षमता का मूल्यांकन करते हैं, जोनिंग की समझ सूचित निर्णय लेने के लिए एक महत्वपूर्ण लेंस प्रदान करती है। चूंकि समुदायों को आवास पहुंच, जलवायु परिवर्तन और सामाजिक इक्विटी की चुनौतियों का सामना करना पड़ता है, जो उभरने के लिए जारी रहेगा। स्थानीय नियोजन प्रक्रियाओं के साथ लगे रहना यह सुनिश्चित करता है कि आपकी आवाज़ उस बातचीत का हिस्सा है जो कल के पड़ोस का निर्माण करती है।