भारतीय रियल एस्टेट मार्केट पर टैक्स रिफॉर्म का प्रभाव

भारतीय रियल एस्टेट बाजार, देश की अर्थव्यवस्था का एक कोने का पत्थर पिछले दशक में काफी बदलाव आया है। एक बार जब ओकेसिटी, खंडित प्रथाओं और नकदी भारी लेनदेन की विशेषता होती है, तो यह क्षेत्र अब बोल्ड टैक्स सुधारों की एक श्रृंखला से फिर से आकार दिया जा रहा है। ये सुधार केंद्रीय और राज्य सरकारों द्वारा प्रेरित हैं, जिसका उद्देश्य पारदर्शिता लाना है, घरेलू और विदेशी निवेश दोनों को आकर्षित करना है और लाखों होमबॉयर्स के हितों की रक्षा करना है। इन कर सुधारों के प्रभाव को समझना सिर्फ एक अकादमिक व्यायाम नहीं है; यह निवेशकों, डेवलपर्स और नीति निर्माताओं के लिए आवश्यक है, जो इस तेजी से विकसित परिदृश्य को नेविगेट करते हैं।

कीट भारत के रियल एस्टेट को फिर से तैयार करता है

Goods and Services Tax (GST)

जुलाई 2017 में गुड्स एंड सर्विस टैक्स (GST) की शुरूआत एक ऐतिहासिक सुधार था जिसने VAT, सर्विस टैक्स और एक्साइज शुल्क जैसे अप्रत्यक्ष करों की मेजबानी को घटा दिया था। रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए, जीएसटी ने सरलीकरण और जटिलता दोनों को लाया। अप्रैल 2019 में, जीएसटी परिषद ने निर्माण आवासीय संपत्तियों के लिए दरों को घटा दिया: सस्ती आवास को 1% जीएसटी दर (इनपुट टैक्स क्रेडिट, आईटीसी) और 5% (आईटीसी के बिना) पर गैर-अस्थिर आवास पर रखा गया था। इसने पूर्व जीएसटी युग की तुलना में खरीदारों पर कर को काफी कम कर दिया, जहां एकाधिक कर 12% से अधिक हो सकते हैं।

हालांकि, नई योजना के तहत डेवलपर्स के लिए आईटीसी को हटाने का मतलब है कि बिल्डरों को सीमेंट और स्टील जैसे इनपुट पर भुगतान किए गए टैक्स को ऑफसेट नहीं कर सकते। यह निर्माण लागत में वृद्धि हुई है, खासकर सस्ती आवास परियोजनाओं के लिए जहां मार्जिन पतली हैं। तैयार-से-चलने वाले गुणों के लिए, जीएसटी लागू नहीं है, जिसने पूरी इकाइयों की ओर खरीदार की प्राथमिकता को झुकाया है। जीएसटी व्यवस्था ने डेवलपर्स को उचित कर चालान और अनुपालन रिकॉर्ड बनाए रखने की आवश्यकता के अनुसार पारदर्शिता में सुधार किया है, जो कि उनके खरीददारों के कर घटक को समझने के लिए गृहबॉयरों के लिए इसे आसान बना दिया है।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईएआरए)

2016 में सक्रिय और 2017 तक ज्यादातर राज्यों में लागू, RERA यकीनन भारतीय अचल संपत्ति के लिए सबसे परिवर्तनीय नियामक सुधार है। RERA ने कहा कि 500 वर्ग मीटर या आठ अपार्टमेंट से अधिक भूमि क्षेत्र के साथ सभी आवासीय परियोजनाओं को राज्य के रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत किया जाना चाहिए। डेवलपर्स को परियोजना योजनाओं, समयरेखा, अनुमोदन और वित्तीय विवरण का खुलासा करना चाहिए। एक एस्क्रो खाता आवश्यकता यह सुनिश्चित करती है कि खरीदारों से एकत्रित धन का 70% केवल निर्माण और भूमि लागत के लिए उपयोग किया जाता है।

टैक्स सुधार और RERA कई मायनों में भिन्न होता है। उदाहरण के लिए, कालीन क्षेत्र परिभाषाओं और परियोजना पंजीकरण के मानकीकरण ने खरीदारों को होम लोन टैक्स लाभ का लाभ उठाने के लिए आसान बना दिया है, क्योंकि बैंकों ने अब परियोजना की स्थिति सत्यापित की है। RERA ने सख्त लेखांकन और रिपोर्टिंग मानदंडों को लागू करके ब्लैक मनी उपयोग का भी पालन किया। नतीजतन, अधिक लेनदेन औपचारिक बैंकिंग चैनलों के माध्यम से चल रहे हैं, कर आधार को बढ़ाते हैं। नाइट फ्रैंक इंडिया द्वारा एक रिपोर्ट ने उल्लेख किया है कि RERA ने खरीदार भावना में काफी सुधार किया है, जिसमें बाजार में अधिक आत्मविश्वास व्यक्त करने वाले homebuyers का 60% से अधिक है। स्टेट लेवल RERA अधिकारियों जैसे [FLT: समय पर] महाराष्ट्र REGRAM ने परियोजना को कम करने में देरी की है।

पूंजी लाभ कर और इंडेक्सेशन लाभ

संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कराधान निवेशकों के लिए एक महत्वपूर्ण कारक है। भारत में, दो साल से अधिक के लिए आयोजित संपत्ति को दीर्घकालिक पूंजी परिसंपत्तियों के रूप में वर्गीकृत किया गया है। लाभ को इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20% पर कर दिया जाता है, जो मुद्रास्फीति के लिए खरीद मूल्य को समायोजित करता है (आयकर विभाग द्वारा प्रकाशित लागत मुद्रास्फीति सूचकांक का उपयोग करके)। दो साल से कम समय तक आयोजित संपत्तियों के लिए, लाभ को टैक्सदाता की आय में जोड़ा जाता है और लागू स्लैब दर (कम अवधि पूंजी लाभ) के अनुसार कर दिया जाता है।

इंडेक्सेशन लाभ दीर्घकालिक संपत्ति निवेशकों के लिए एक प्रमुख लाभ रहा है, जो उच्च मुद्रास्फीति अवधि में वास्तविक कर देयता को प्रभावी ढंग से कम करता है। हालांकि, सरकार ने वर्षों में नियमों को कस दिया है। उदाहरण के लिए, बजट 2023 ने केवल उन मामलों को इंडेक्सेशन लाभ सीमित किया जहां संपत्ति को दो साल से अधिक समय तक रखने के बाद बेचा जाता है, और केवल तभी खरीदार पूर्ण बिक्री विचार पर कर का भुगतान करता है। इसके अतिरिक्त, धारा 54 और 54F के तहत छूट के लिए एक निश्चित पूंजी लाभ के लिए एक अन्य आवासीय संपत्ति में लाभ की पुनर्निवेश की अनुमति है। इन प्रावधानों में संपत्ति टर्नओवर को प्रोत्साहन दिया गया है और केवल आवास में पुनर्निवेश को प्रोत्साहित किया गया है।

अन्य उल्लेखनीय सुधार: बेनामी लेनदेन, REIT, और कर कटौती

Benami लेनदेन ( निषेध) संशोधन अधिनियम, 2016, एक शक्तिशाली कर सुधार था जिसका उद्देश्य अचल संपत्ति में काले धन को ठीक करने के उद्देश्य से किया गया था। यह सरकार को बिना मुआवजे के बेनामी (प्रॉक्सी स्वामित्व वाली) संपत्तियों को स्वीकार करने की अनुमति देता है। इसने अचल संपत्ति को पकड़ने के लिए काल्पनिक नामों के उपयोग को काफी कम कर दिया है, जिससे व्यक्तियों को वास्तविक स्वामित्व घोषित करने की अनुमति मिलती है।

2014 में रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) की शुरूआत, बाद में कर स्पष्टीकरण के साथ, निवेशकों के लिए एक नया परिसंपत्ति वर्ग बनाया। REITs इकाई धारकों को अपनी किराये की आय का कम से कम 90% वितरित करते हैं, अनुकूल कर उपचार (डिविडेंड डिस्ट्रीब्यूशन टैक्स 2020 में हटा दिया गया)। इसने खुदरा और संस्थागत निवेशकों को सीधे संपत्ति खरीदने के बिना वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए आकर्षित किया है।

होमबॉयर साइड पर धारा 24(b), 80C के तहत कर कटौती और 80EEA महत्वपूर्ण राहत प्रदान करते हैं। होम लोन ब्याज (धारा 24(b))) पर प्रति वर्ष ₹2 लाख तक की कटौती और 80C के तहत ₹1.5 लाख तक की मूल पुनर्भुगतान का व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है। बजट 2019 में, एक नई धारा 80EEA शुरू किया गया था, जो कुछ शर्तों के तहत सस्ती आवास ऋण के लिए ब्याज पर ₹1.5 लाख की अतिरिक्त कटौती की अनुमति देता है। इन कर लाभों ने मध्य-निर्धारण और सस्ती आवास दोनों के लिए मांग को प्रोत्साहित किया है।

विभिन्न हितधारकों पर प्रभाव

होमबॉयर

होमबॉयर के लिए, जीएसटी दर कटौती का संयुक्त प्रभाव, आरआरए की सुरक्षा और बढ़ा कर कटौती काफी हद तक सकारात्मक रही है। कम जीएसटी (निमदाय पर 1%, गैर-आवश्यक अंडर-निर्माण पर 5%) ने अपफ्रंट लागत को कम कर दिया। आरईए परियोजना देरी का खुलासा करने और एस्क्रो खातों का उपयोग करने के लिए अधिदेश ने स्टाल परियोजनाओं के जोखिम को कम कर दिया है - पूर्व आरआरए युग में एक आम रात्रिभोज। खरीदार औपचारिक संपत्ति शीर्षक के कारण बेहतर पुनर्विकास संभावनाओं से लाभ उठाते हैं।

हालांकि, चुनौतियों का सामना करना पड़ा। जीएसटी दर निर्माणाधीन संपत्तियों पर लागू है, अभी भी तैयार-से-चलने वाले घरों की तुलना में एक निवारक हो सकता है जो जीएसटी को आकर्षित नहीं करता है। इसके अतिरिक्त, नए जीएसटी योजना के तहत डेवलपर्स को अनुपालन लागत की बदलाव को अक्सर उच्च आधार कीमतों के रूप में खरीदारों को पारित किया गया है। पूंजीगत लाभ कर छूट की जटिलता (उदाहरण के लिए, धारा 54 के तहत दो-प्रस्ताव नियम बजट 2023) से एक संपत्ति तक सीमित है, ने अपने घर को अपग्रेड करने के लिए संपत्ति बेचने वाले व्यक्तियों के लिए कर योजना को और अधिक चुनौतीपूर्ण बना दिया है।

डेवलपर्स

डेवलपर्स ने एक मिश्रित प्रभाव का सामना किया है। सकारात्मक पक्ष पर, RERA और GST ने फ्लाई-बाय-नाइट ऑपरेटरों को बाहर निकाल दिया है, जो मजबूत अनुपालन रिकॉर्ड के साथ व्यवस्थित डेवलपर्स को लाभान्वित करता है। इस क्षेत्र ने समेकन देखा है, जिसमें प्रतिष्ठित डेवलपर्स को बाजार हिस्सेदारी हासिल हुई है। इन सुधारों द्वारा लाया गया पारदर्शिता ने डेवलपर्स के लिए बैंकों और संस्थागत निवेशकों से धन जुटाने के लिए भी आसान बना दिया है, जो अनौपचारिक वित्तपोषण पर निर्भरता को कम करता है।

डाउनसाइड पर, अनुपालन लागत में स्काईरॉकेट किया गया है। RERA, नियमित फाइलिंग के तहत परियोजना पंजीकरण और लेखा परीक्षा को समर्पित टीमों की आवश्यकता होती है। जीएसटी के तहत, इनपुट टैक्स को अवशोषित करने के लिए इनपुट टैक्स क्रेडिट के इनकार ने डेवलपर्स को मजबूर किया, मार्जिन को निचोड़ना - विशेष रूप से सस्ती आवास के लिए। सरकार ने इसे एक संरचना योजना की अनुमति देकर कम करने का प्रयास किया, लेकिन कई डेवलपर्स ने आईटीसी डेनिअल दर्दनाक पाया। RERA के तहत प्रत्येक परियोजना के लिए अलग-अलग खातों को बनाए रखने की आवश्यकता ने प्रशासनिक बोझ को भी बढ़ाया है। छोटे और मध्यम डेवलपर्स, कमी पैमाने पर, बाजार पूरी तरह से बाहर निकलने के साथ ही प्रभावित हो गए हैं।

निवेशक

रियल एस्टेट निवेशक - जहां व्यक्तिगत संपत्ति फ्लिपर्स या संस्थागत फंड - को अधिक विनियमित कर वातावरण के अनुकूल होना पड़ा है। पूंजीगत लाभ छूट का कसना, विशेष रूप से एकाधिक घर पुनर्निवेश पर टोपी ने कर मध्यस्थ अवसरों को कम कर दिया है। हालांकि, दीर्घकालिक होल्डिंग्स के लिए अनुक्रमण लाभ लंबे समय तक चलने वाले निवेशकों के लिए आकर्षक रहता है।

REITs के उदय ने एक तरल विकल्प प्रदान किया है। REIT लाभांश निवेशकों के हाथों में लागू स्लैब दरों (विभाजित वितरण कर को हटाने के बाद) पर कर लगाया जाता है और REIT इकाइयों पर पूंजीगत लाभ को इक्विटी शेयर (1 साल की लंबी अवधि के लिए होल्डिंग, 10% कर पर 1 लाख रुपये से अधिक लाभ) के समान माना जाता है। इसके अतिरिक्त, सरकार ने कर प्रोत्साहन के माध्यम से सस्ती आवास के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश किया है (जैसे कि वित्तीय परियोजनाओं से सस्ती आवास परियोजनाओं से लाभ पर 100% कटौती) इस खंड को पारित करने के लिए कई बिल्डरों को प्रेरित किया है, जिससे निवेशकों को नए अवसर प्रदान किए गए।

क्षेत्र विशेष प्रभाव

आवासीय बनाम वाणिज्यिक रियल एस्टेट

टैक्स सुधार ने आवासीय और वाणिज्यिक खंडों को अलग-अलग प्रभावित किया है। आवासीय क्षेत्र RERA और GST सुधारों का प्राथमिक ध्यान रहा है, जिसमें आम आदमी (आम आदमी) खरीदारों की रक्षा करने का लक्ष्य है। इसके विपरीत, वाणिज्यिक अचल संपत्ति, REIT कराधान, GST इनपुट टैक्स क्रेडिट (पूर्व-2019 योजना में वाणिज्यिक संपत्ति के लिए उपलब्ध) से लाभान्वित हुई है, और सेवा कर और VAT के आसपास की जटिलताओं को हटाने के उद्देश्य से। जीएसटी के तहत, किराए पर लेने / लीजिंग के लिए उपयोग की जाने वाली वाणिज्यिक संपत्ति 18% पर जीएसटी के अधीन है, पूर्ण आईटीसी उपलब्ध के साथ, डेवलपर्स को वाणिज्यिक संपत्ति को पकड़ने और पट्टे पर रखने के लिए प्रोत्साहित किया गया है।

वाणिज्यिक संपत्ति के लिए पूंजीगत लाभ कर ढांचा आवासीय के समान है, लेकिन आवासीय संपत्ति में पुनर्निवेश के लिए धारा 54 जैसे छूट की अनुपस्थिति ने कभी-कभी निवेशकों को आवासीय संपत्ति की ओर धकेल दिया है। हालांकि, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में उच्च किराये की पैदावार और REIT की तरलता ने समीकरण को संतुलित किया है।

किफायती आवास बनाम लक्जरी आवास

टैक्स सुधारों को विशेष रूप से किफायती आवास के अनुकूल बनाया गया है। जीएसटी दर 1% (आईटीसी के बिना) सेगमेंट में सबसे कम है। इसके अतिरिक्त, प्रधान मंत्री आवास योजना (PMAY) के तहत सस्ती आवास को बढ़ावा देने के लिए सरकार ने मार्च 2022 तक होम लोन पर टैक्स लाभ का दावा करने की अवधि बढ़ा दी। डेवलपर्स ने किफायती आवास परियोजनाओं को कम करने के लिए धारा 80-IBA के तहत 100% लाभ कटौती का भी आनंद लिया।

दूसरी ओर लक्जरी आवास ने उच्च जीएसटी (आईटीसी के बिना 5%) और कम विशेष प्रोत्साहन देखा। आईटीसी को हटाने ने लक्जरी परियोजनाओं को अधिक प्रभावित किया क्योंकि उनमें उच्च मूल्य इनपुट शामिल हैं। हालांकि, उच्च-नेट-मूल्य वाले व्यक्ति अक्सर घरेलू ऋण कटौती के बजाय पूंजीगत लाभ के लिए कर लाभ प्राप्त करते हैं, इसलिए प्रभाव को म्यूट किया गया है।

चुनौतियां और आलोचना

सकारात्मक प्रक्षेपवक्र के बावजूद, भारतीय अचल संपत्ति में कर सुधार आलोचना के बिना नहीं हैं। जीएसटी जटिलताएं बनी रहती हैं: दोहरी जीएसटी दर संरचना (1% बनाम 5%) और आईटीसी की कमी ने व्याख्यात्मक विवादों और मुकदमेबाजी का नेतृत्व किया है। कई डेवलपर्स ने संक्रमण से संघर्ष किया, खासकर जब जीएसटी कार्यान्वयन की तारीख में आंशिक पूरा हो गया। आरईए कार्यान्वयन राज्यों में असमान है; जबकि महाराष्ट्र और कर्नाटक में मजबूत प्लेटफॉर्म हैं, छोटे राज्यों ने प्रवर्तन में अंतराल किया। अनिवार्य एस्क्रो खातों ने डेवलपर्स के लिए नकदी प्रवाह को धीमा कर दिया है, जिससे कुछ मामलों में परियोजना देरी हो सकती है।

पूंजीगत लाभ कर नियमों को कई बार बदल दिया गया है, निवेशकों के लिए अनिश्चितता पैदा करना। उदाहरण के लिए, एक निश्चित तारीख (हालांकि बाद में बहाल) के बाद बेची गई संपत्ति के लिए अनुक्रमण लाभ को हटाने के कारण भ्रम पैदा हो गया। धारा 54 छूट पर सीमा केवल एक नई संपत्ति (मार्च 2023) से संपत्ति निवेशकों को कई परिसंपत्तियों को समेकित करने की योजना बनाने के लिए एक झटका माना जाता था।

इसके अलावा, बेनमी कानून, जबकि प्रभावी, कम स्वीकृति दर और वास्तविक संपत्ति धारकों की प्रक्रियात्मक उत्पीड़न के लिए आलोचना की गई है। आरईए के साथ जीएसटी को पूरी तरह से एकीकृत करने में विफलता ने असंगति की रिपोर्टिंग भी की है। कुल मिलाकर, सुधार की गति कभी-कभी उद्योग की अनुकूलता को रोकने की क्षमता को समाप्त कर देती है, जिससे अल्पकालिक विघटन होता है।

भविष्य आउटलुक और अपेक्षित सुधार

आगे देख, सरकार को अचल संपत्ति के लिए कर ढांचे को परिष्कृत करने की संभावना है। CREDAI और NAREDCO जैसे उद्योग निकायों ने जीएसटी के तर्कसंगतीकरण के लिए लॉब किया है, जिसमें डेवलपर्स के लिए आईटीसी की बहाली लागत को कम करने और सस्ती आवास आपूर्ति को बढ़ावा देने के लिए शामिल है। जीएसटी परिषद के तहत निर्माण गुणों के लिए एक एकीकृत दर पर विचार कर रहा है, संभवतः आईटीसी के साथ 3% के आसपास, जो सिस्टम को सरल बना सकता है।

प्रत्यक्ष कर पक्ष पर, आवासीय किराये की संपत्ति (आवासीय REIT) को शामिल करने के लिए REIT की महत्वाकांक्षा को चौड़ा करने के लिए चर्चा में है, जो नए निवेश एवेन्यू खोलेगा। सरकार 80EEA और 80C के तहत पहली बार होमबॉयरों के लिए टैक्स कटौती को बढ़ा सकती है ताकि स्लगिश मार्केट में मांग को पुनर्जीवित किया जा सके। संपत्ति पंजीकरण की डिगिटिसेशन और आधार और पैन के साथ लिंक करने की उम्मीद है कि ब्लैक मनी को आगे बढ़ने की उम्मीद है, जिसमें एक राष्ट्रीय संपत्ति डेटाबेस का निर्माण होता है जिसे आयकर फाइलिंग के साथ पार सत्यापित किया जा सकता है।

आगामी प्रत्यक्ष कर कोड (आयकर अधिनियम को बदलने के लिए) एकाधिक होल्डिंग अवधियों और मानकीकरण दरों को हटाकर पूंजीगत लाभ कराधान को सरल बना सकता है। सस्ती आवास खंड संभवतः धारा 80-IBA लाभ के संभावित विस्तार के साथ एक प्राथमिकता रहेगा।

निष्कर्ष

पिछले दशक में लागू कर सुधारों ने मूल रूप से भारतीय अचल संपत्ति बाजार को बड़े पैमाने पर विनियमित, कर-अपाकर्षण-प्रवण क्षेत्र से बदल दिया है जो प्रगतिशील रूप से पारदर्शी और संरचित है। जीएसटी, आरईए, पूंजीगत लाभ में परिवर्तन, और संबद्ध सुधारों ने खरीदार विश्वास में सुधार किया है, औपचारिक निवेश को आकर्षित किया है और काले धन की भूमिका को कम कर दिया है। हाँ, वहाँ दांत के मुद्दे हैं - अनुपालन बोझ, लागत पास-थ्रू, और राज्य स्तरीय अंतर कार्यान्वयन - लेकिन दीर्घकालिक प्रक्षेपवक्र एक स्वस्थ पारिस्थितिकी तंत्र की ओर इंगित करता है।

हितधारकों के लिए, इन सुधारों के बारे में सूचित रहना वैकल्पिक नहीं है। निवेशकों को अपने पोर्टफोलियो को पूंजीगत लाभ सूचकांक और REIT विकल्पों पर विचार करना चाहिए। डेवलपर्स को थ्राइव के लिए मजबूत अनुपालन तंत्र की आवश्यकता होती है। होमबॉयर्स को उनके लिए उपलब्ध करों की कटौती और RERA सुरक्षा का लाभ उठाना चाहिए। भारतीय रियल एस्टेट बाजार आधुनिकीकरण के रास्ते पर है, और कर सुधार इंजन ड्राइविंग है जो बदलता है। आगे सुधारों के रूप में, क्षेत्र एशिया में सबसे आकर्षक निवेश स्थलों में से एक बनने के लिए तैयार है।