भारतीय शहरों में किराया संपत्तियों से आय का कराधान

भारत में रेंटल इनकम टैक्सेशन का परिचय

भारतीय शहरों में स्थित संपत्तियों से किराया आय मकान मालिकों, निवेशकों और सेवानिवृत्त लोगों के लिए एक महत्वपूर्ण आय धारा बनाती है। आयकर अधिनियम 1961, इस आय को "हाउस संपत्ति से आय" के तहत व्यवहार करता है, जिसमें व्यापार या वेतन आय से अलग अपनी स्वयं की गणना तंत्र है। इन नियमों को समझना न केवल कानूनी अनुपालन सुनिश्चित करता है बल्कि संपत्ति मालिकों को वैध कटौती का दावा करने, कर देयता को कम करने और गैर-डिस्क्लोज़र या गलत रिपोर्टिंग से दंड से बचने की अनुमति देता है।

प्रत्येक संपत्ति के मालिक, चाहे मुंबई में आवासीय फ्लैट किराए पर, दिल्ली में एक वाणिज्यिक दुकान, या बेंगलुरु में एक विला, किराए पर आय कैसे कर दिया जाता है, क्या कटौती उपलब्ध हैं, और हाल के संशोधनों को लागू करने के बारे में पता होना चाहिए। यह लेख भारतीय शहरों में किराये की आय के कराधान के लिए एक गहन, कदम-दर-चरण गाइड प्रदान करता है, जिसमें स्व-अतिरिक्त, ले-आउट और ले-आउट गुण शामिल होते हैं, साथ ही व्यावहारिक उदाहरणों और अनुपालन आवश्यकताओं के साथ।

रेंटल इनकम टैक्सेशन फ्रेमवर्क का अवलोकन

भारतीय कर कानून के तहत, किसी संपत्ति का वार्षिक मूल्य माना जाता है, भले ही किराए को वास्तव में प्राप्त किया गया हो, कुछ समायोजन के अधीन। वार्षिक मूल्य किराए पर आधारित है संपत्ति को उचित रूप से प्राप्त या वास्तविक किराए पर लिया जा सकता है, जो भी अधिक हो, बिना रिक्ति के। मालिक द्वारा भुगतान किए गए नगरपालिका करों को शुद्ध वार्षिक मूल्य (NAV) पर पहुंचने के लिए काटा जाता है। एनएवी के 30% की एक मानक कटौती तब मरम्मत, रखरखाव और अन्य आकस्मिक खर्चों को कवर करने की अनुमति दी जाती है। अंत में, उधार लेने पर ब्याज Ed ध्यान दें: उधार लेने के लिए ब्याज ] धारा को प्राप्त करने के लिए 24 या संपत्ति का भी कटौती करने योग्य है।

घर संपत्ति से आय व्यक्तिगत की कुल आय में जोड़ा जाता है और निवासियों के लिए लागू स्लैब दरों पर कर लगाया जाता है। गैर-निवासियों के लिए, दरें उनकी स्थिति और किसी भी लागू डबल कराधान बचाव समझौते (डीटीएए) के आधार पर भिन्न होती हैं। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि व्यापार या पेशे के लिए इस्तेमाल की जाने वाली संपत्ति से किराया आय (उदाहरण के लिए, एक कारखाना या कार्यालय स्थान जो करदाता के स्वामित्व वाली कंपनी को किराए पर लिया गया) अभी भी घर संपत्ति के तहत कर दिया जाता है, व्यापार आय नहीं।

स्व-आपूर्ति संपत्ति: कर उपचार और कटौती

यदि संपत्ति स्वयं-अंशय है - जिसका अर्थ है कि मालिक या उनके परिवार पूरे वर्ष के लिए इसमें रहते हैं - वार्षिक मूल्य nil] के रूप में लिया जाता है। कोई किराये की आय नहीं मानी जाती है, और इसलिए इस सिर के तहत कोई सकारात्मक आय नहीं मिलती है। हालांकि, इसका मतलब यह नहीं है कि मालिक को कोई कर लाभ नहीं मिलता है। धारा 24(b) घरेलू ऋण पर ब्याज की कटौती की अनुमति देता है जो कुछ सीमाओं के अधीन स्व-अंय संपत्ति की खरीद या निर्माण के लिए लिया जाता है:

• एक स्व-अंशित संपत्ति के लिए, होम लोन पर ब्याज के लिए अधिकतम कटौती ₹2,00,000 प्रति वर्ष यदि ऋण 1 अप्रैल 1999 के बाद लिया गया था, और निर्माण या अधिग्रहण वित्तीय वर्ष के अंत से पांच साल के भीतर पूरा किया गया था जिसमें ऋण लिया गया था।
• यदि संपत्ति निर्माणाधीन है या फिर अभी तक व्यवसाय के लिए तैयार नहीं है, तो पूर्व निर्माण अवधि के दौरान ब्याज को पूरा होने के वर्ष से शुरू होने वाले पांच समान किस्तों में दावा किया जा सकता है।
• 1999 से पहले अर्जित संपत्तियों के लिए, कटौती सीमा प्रति वर्ष 30,000 रुपये है।

30% की कोई मानक कटौती स्वयं-अधिकृत संपत्तियों पर लागू नहीं होती क्योंकि वार्षिक मूल्य नहीं है। ऐसे मामलों में घर संपत्ति से शुद्ध परिणाम अक्सर एक नुकसान (अनुभवहीन कटौती के कारण) होता है, जिसे वर्तमान नियमों के तहत प्रति वर्ष ₹2,00,000 तक आय के अन्य प्रमुखों (साल, व्यापार, पूंजीगत लाभ) के खिलाफ सेट किया जा सकता है। कोई भी शेष नुकसान आठ मूल्यांकन वर्षों तक आगे बढ़ाया जा सकता है।

होम लोन प्रिंसिपल रिपेमेंट (धारा 80C)

एक स्व-अंशेदार संपत्ति के लिए होम लोन का मूल पुनर्भुगतान धारा 80C के तहत कटौती के लिए पात्र है, जो ₹1,50,000 की समग्र सीमा तक है। यह ब्याज कटौती से अलग है और कुल कर योग्य आय को कम करने में मदद करता है।

Let-out Property: कर योग्य किराया आय का संगणन

जब संपत्ति को किराए पर लिया जाता है, तो मालिक को इन चरणों के बाद "हाउस प्रॉपर्टी से इंकोम" के तहत आय की गणना करनी चाहिए:

चरण 1: सकल वार्षिक मान (GAV) निर्धारित करें

सकल वार्षिक मूल्य का उच्च है:

• वर्ष के दौरान प्राप्त या प्राप्त होने योग्य वास्तविक किराया।
• फेयर रेंट (एक समान संपत्ति उसी इलाके में आयी होगी)।
• नगर निगम मूल्यांकन (यदि उपलब्ध हो)।

हालांकि, अगर संपत्ति वर्ष के हिस्से के लिए खाली है और वास्तविक किराए की रिक्ति के कारण कम है, तो वास्तविक किराए को GAV के रूप में लिया जाता है, बशर्ते रिक्ति मालिक की पसंद के कारण नहीं है। किराया नियंत्रण कानून कुछ राज्यों में भी लागू हो सकते हैं, अधिकतम किराए को सीमित कर सकते हैं।

Step 2: Deduct नगर कर

वर्ष के दौरान मालिक द्वारा भुगतान किए गए नगरपालिका कर (प्रॉपर्टी टैक्स, वॉटर टैक्स आदि) को GAV से घटाकर नेट वार्षिक वैल्यू (NAV) पर पहुंचने के लिए घटा दिया जाता है। यह महत्वपूर्ण है कि कर वास्तव में भुगतान किए जाते हैं; केवल देयता कटौती योग्य नहीं है। यदि किरायेदार सीधे नगरपालिका करों का भुगतान करता है तो मालिक उस कटौती का दावा नहीं कर सकता।

चरण 3: मानक कटौती की अनुमति दें

NAV से, एक फ्लैट 30% मानक कटौती धारा 24(a) के तहत अनुमति दी है। इस कटौती में सभी मरम्मत, रखरखाव, बीमा और अन्य आकस्मिक खर्च शामिल हैं। इस कटौती के लिए कोई वास्तविक खर्च प्रमाण की आवश्यकता नहीं है।

चरण 4: उधार पूंजी पर डिडक्ट ब्याज

खरीद, निर्माण, मरम्मत, या संपत्ति के नवीकरण के लिए गए ऋण पर ब्याज धारा 24(b) के तहत कटौती की जाती है। स्व-अधिकृत संपत्ति के विपरीत, इसमें कोई ऊपरी सीमा नहीं है Let-out संपत्तियों पर ब्याज कटौती के लिए। पूरे ब्याज का भुगतान (पूर्व निर्माण ब्याज सहित पांच साल से अधिक) किया जा सकता है, जिसके परिणामस्वरूप इस सिर के तहत नकारात्मक आय नहीं होती है।

चरण 5: कुल आय में नेट परिणाम शामिल करें

परिणामस्वरूप राशि (चरण 1-4 के बाद) व्यक्ति की कुल आय में जोड़ा जाता है। यदि परिणाम नकारात्मक है (आम तौर पर जब ब्याज किराया से अधिक हो जाता है), तो इसे अन्य प्रमुखों के खिलाफ बिना किसी सीमा के बिना निर्धारित किया जा सकता है। अनबर्ब्सॉर्ब्ड नुकसान को आठ साल तक आगे बढ़ाया जा सकता है।

उदाहरण Let-out संपत्ति के लिए गणना

मान लीजिए कि पुणे में एक आवासीय अपार्टमेंट प्रति माह ₹30,000 पर किराए पर लिया जाता है। नगर करों का भुगतान किया गया: ₹12,000 प्रति वर्ष। वर्ष के दौरान भुगतान किया गया होम लोन ब्याज: ₹3,50,000 (पूर्व निर्माण की मंजूरी सहित)।

• वास्तविक किराया प्राप्त: ₹30,000 × 12 = ₹3,60,000
• उचित किराए और नगरपालिका मूल्यांकन की मात्रा अधिक नहीं है। GAV = ₹3,60,000
• कम नगरपालिका करों का भुगतान: -₹12,000 → NAV = ₹3,48,000
• NAV का 30% कम मानक कटौती: -₹1,04,400 → मानक कटौती के बाद आय = ₹2,43,600
• होम लोन पर कम ब्याज: -₹3,50,000 → हाउस प्रॉपर्टी से नुकसान = -₹1,06,400

इस नुकसान को वेतन या अन्य आय के खिलाफ बंद किया जा सकता है, समग्र कर देयता को कम किया जा सकता है।

To be Let-out Property

यदि कोई व्यक्ति एक से अधिक घर संपत्ति का मालिक है, तो केवल एक संपत्ति को स्वयं कब्जे वाले (एक मालिक द्वारा चुना गया) के रूप में माना जा सकता है। अन्य सभी संपत्तियों को "देने वाले" के रूप में वर्गीकृत किया जाता है, भले ही वे खाली रह जाएं। ऐसे गुणों के लिए, सकल वार्षिक मूल्य वास्तविक किराए (यदि कोई हो) या निष्पक्ष किराए पर लिया जाता है, वास्तविक कब्जे की परवाह किए बिना। यह मालिकों को किसी भी कर देयता के बिना एकाधिक खाली संपत्ति रखने से रोकता है। कटौती की अनुमति दी जाने वाली संपत्तियों के लिए समान है।

विशेष नियम यह लागू करते हैं कि संपत्ति मालिक के कब्जे में है लेकिन व्यवसाय या पेशे के लिए इस्तेमाल किया जाता है - उस संपत्ति को एक व्यवसाय संपत्ति के रूप में माना जाता है, जो घर की संपत्ति के तहत नहीं है।

किराए पर स्रोत (टीडीएस) पर टैक्स कटौती

आयकर अधिनियम की धारा 194-I के तहत, किसी भी व्यक्ति (व्यक्तिगत या HUF कर लेखा परीक्षा के लिए उत्तरदायी नहीं) भुगतान किराया ₹2,40,000 प्रति वर्ष से अधिक है, जिसके अंतर्गत निवासी को निम्नलिखित दरों पर TDS काटा जाना चाहिए:

• संयंत्र और मशीनरी का किराया: 2%
• भूमि, इमारत या फर्नीचर का किराया: 10%
• किसी अन्य परिसंपत्ति का किराया: 10%

यदि किरायेदार एक व्यक्ति या HUF है तो कर लेखा परीक्षा के अधीन नहीं है, तो आवासीय उपयोग के लिए भुगतान किए गए किराए पर कोई TDS की आवश्यकता नहीं है। हालांकि, व्यावसायिक किराए के लिए, प्रत्येक किरायेदार (व्यक्तियों सहित लेखा परीक्षा के लिए उत्तरदायी नहीं) को TDS काटा जाना चाहिए यदि वार्षिक किराया ₹2,40,000 से अधिक हो। TDS को फॉर्म 26QC का उपयोग करके सरकार के साथ जमा किया जाना चाहिए और किरायेदार को मकान मालिक को TDS प्रमाणपत्र (फॉर्म 16C) प्रदान करना होगा।

लैंडोर्ड्स को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि TDS उनके फॉर्म 26AS में टैक्स कटौती के लिए क्रेडिट का दावा करने के लिए परिलक्षित होता है। किरायेदार द्वारा गैर-अनुपालन अभी भी कर के लिए उत्तरदायी भूमि को छोड़ सकता है, हालांकि किरायेदारों के लिए दंडनीयता का सामना करना पड़ता है।

संयुक्त रूप से स्वामित्व वाली गुण

जब दो या अधिक व्यक्तियों को किराये की संपत्ति के साथ मिलकर, प्रत्येक सह-स्वामी को किराये की आय के अपने हिस्से की रिपोर्ट करनी चाहिए और अनुपात में दावा कटौती करना चाहिए। वार्षिक मूल्य स्वामित्व प्रतिशत के आधार पर विभाजित है। संयुक्त होम लोन पर ब्याज भी समान रूप से दावा किया जाता है। सह-स्वामी दोनों द्वारा स्वयं खरीदे गए समान संपत्ति का इलाज नहीं कर सकते हैं; प्रत्येक केवल एक संपत्ति (उनके हिस्से) को स्वयं-अंशय के रूप में व्यवहार कर सकता है यदि वे संयुक्त रूप से एकाधिक संपत्तियों के मालिक हैं।

रिकॉर्ड रखने और अनुपालन

सटीक रिकॉर्ड बनाए रखने के लिए सही ढंग से किराया आय की गणना और कटौती का समर्थन करने के लिए महत्वपूर्ण है यदि आयकर विभाग नोटिस जारी करता है।

• दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित रसीदों या किराये के समझौतों को किराए पर लेते हैं।
• भुगतान किए गए नगरपालिका करों का सबूत (प्राप्ति या ऑनलाइन भुगतान स्वीकार करने की अनुमति)।
• वर्ष के दौरान भुगतान की गई ब्याज दिखायी गयी ऋण विवरण।
• बैंक स्टेटमेंट प्राप्त किराए के भुगतान को दर्शाता है।
• टीडीएस प्रमाणपत्र (फॉर्म 16C) किरायेदारों से।

संपत्ति मालिकों को उचित रूप का उपयोग करके अपनी आय कर रिटर्न (आईटीआर) दाखिल करना चाहिए - आमतौर पर केवल एक घर की संपत्ति वाले व्यक्तियों के लिए ITR-1 (साहाज) और किसी अन्य व्यावसायिक आय नहीं, या ITR-2 को एक से अधिक संपत्ति या पूंजीगत लाभ वाले लोगों के लिए। रिटर्न को देय तिथि (आमतौर पर 31 जुलाई को व्यक्तियों के लिए ऑडिट की आवश्यकता नहीं होती) द्वारा धारा 234A के तहत देर से दाखिल शुल्क और ब्याज से बचने के लिए दायर किया जाना चाहिए।

हाल ही में संशोधन और महत्वपूर्ण अंक

• बजट 2023 ने 1 अप्रैल 1999 के बाद किए गए ऋणों के लिए 2,00,000 से 1,50,000 तक स्व-अच्छेद संपत्ति पर ब्याज के लिए अधिकतम कटौती को कम कर दिया? No, कि परिवर्तन नहीं किया गया था। सीमा 1 अप्रैल 1999 के बाद किए गए ऋणों के लिए 2,00,000 रुपये है। हालांकि, स्पष्टीकरण था कि मरम्मत या नवीकरण के लिए ऋण पर ब्याज भी कटौती के लिए योग्य है।
• यूनियन बजट 2024 ने व्यक्तियों के लिए एक नया कर व्यवस्था शुरू की, लेकिन घर संपत्ति के नियमों का अपरिवर्तित रहना।
• स्टॉक-इन-ट्रेड (जैसे रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा) के रूप में आयोजित संपत्तियों के लिए, किराए पर आय को व्यापार आय के रूप में माना जा सकता है यदि संपत्ति को होल्डिंग की अवधि के दौरान किराए पर लिया जाता है।
• भारत के बाहर संपत्ति से विदेशी आय निवासियों के लिए भारत में कर योग्य है, लेकिन डीटीएए प्रावधानों से राहत मिल सकती है। हालांकि, यह लेख भारतीय शहरों पर केंद्रित है।

Landlords के लिए व्यावहारिक सुझाव

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• घर ऋण पर सही ब्याज: भले ही संपत्ति स्वयं कब्जे में हो, आप 2,00,000 रुपये तक ब्याज कटौती का दावा कर सकते हैं।
• ]Collect TDS प्रमाणपत्र: यदि आपका किरायेदार TDS काटता है, तो सुनिश्चित करें कि आपको फॉर्म 16C प्राप्त हो और आपकी वापसी में TDS की आय सकल राशि शामिल हो, फिर TDS के लिए क्रेडिट का दावा करें।
• ]फ़ाइल रिटर्न ऑन टाइम: ₹5,000 तक के दंड में फाइल करने या देर से फाइल करने के परिणाम की विफलता (यदि 31 दिसंबर के बाद फाइल किया गया हो) या ₹10,000 (यदि 31 दिसंबर के बाद फाइल किया गया हो)।

निष्कर्ष

भारतीय शहरों में संपत्तियों से किराये की आय का कराधान हाउस प्रॉपर्टी हेड से आय के तहत अच्छी तरह से परिभाषित नियमों से नियंत्रित है। स्व-अंशेदार, लेट-आउट और लेट-आउट गुणों के बीच अंतर को समझने के द्वारा, 30% मानक कटौती का दावा करते हुए, और ब्याज कटौती को अधिकतम करने, संपत्ति मालिकों को उनके कर बोझ को काफी कम कर सकते हैं। उचित रिकॉर्ड रखने और TDS प्रावधानों के अनुपालन से कर अधिकारियों के साथ सहज बातचीत सुनिश्चित होती है।

व्यक्तिगत मामलों की जटिलता को देखते हुए, जिसमें एकाधिक ऋण, संयुक्त स्वामित्व, या मिश्रित उपयोग गुण शामिल हैं, एक योग्य चार्टर्ड अकाउंटेंट या कर सलाहकार से परामर्श करना उचित है। आधिकारिक जानकारी के लिए, आधिकारिक ]Income Tax Department की वेबसाइट और ]]ClearTax संसाधन ऑन हाउस प्रॉपर्टी [[FLT: 3]]]]]]]. अतिरिक्त विवरण पर TDS प्रावधानों को ]TDS CPC पोर्टल ] पर पाया जा सकता है। वार्षिक बजट परिवर्तन के साथ अद्यतन रहना आगे किराये की आय के लिए कर योजना को अनुकूलित करने में मदद करेगा।