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जूनिंग कानून भूमि उपयोग विनियमन के मूल साधन हैं जो निर्मित वातावरण को आकार देते हैं और निवासियों, व्यापार मालिकों और डेवलपर्स के दैनिक जीवन को प्रभावित करते हैं। स्थानीय सरकारों जैसे शहर परिषदों, काउंटी आयोगों और योजना बोर्डों द्वारा सक्रिय, ये अध्यादेश परिभाषित करते हैं कि कौन बनाया जा सकता है, कैसे घनी गुण विकसित की जा सकती हैं, और प्रत्येक जिले में कौन सी गतिविधियाँ की अनुमति है। केवल एक सेट की प्रतिबंधों से अधिक, जोन एक स्थानीय भूमि के लिए एक महत्वपूर्ण भूमिका, चाहे वह एक महत्वपूर्ण भूमि के लिए एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है।

क्या हैं Zoning कानून?

जूनिंग कानून स्थानीय नियम हैं जो एक नगरपालिका को जिलों (जोन) में विभाजित करते हैं और प्रत्येक जिले के भीतर अनुमति देने वाले भूमि के प्रकारों का उपयोग करते हैं। वे राज्य की पुलिस शक्ति से अपने कानूनी अधिकार को प्राप्त करते हैं - सरकार का अंतर्निहित अधिकार जनता के स्वास्थ्य, सुरक्षा, नैतिकता और सामान्य कल्याण की रक्षा करना। एक ज़ोनिंग अध्यादेश में आम तौर पर दो घटक होते हैं: एक ज़ोनिंग मानचित्र जो प्रत्येक क्षेत्र की सीमाओं को रेखांकित करता है, और एक ज़ोनिंग टेक्स्ट जो अनुमति का उपयोग करता है, इमारत की ऊंचाई, बहुत आकार, सेटबैक, घनत्व सीमा, पार्किंग आवश्यकताओं और प्रत्येक क्षेत्र के लिए अन्य विकास मानकों को निर्दिष्ट करता है।

शुरुआती बीसवीं सदी में जोनिंग की आधुनिक अवधारणा उभरी, न्यूयॉर्क शहर ने 1916 में पहले व्यापक ज़ोनिंग रिज़ॉल्यूशन को अपनाने के लिए आकाशवाणी के ऊंचाई और थोक को नियंत्रित करने और कारखानों और किरायेदारों जैसे असंगत उपयोगों को अलग करने के लिए। अमेरिकी सुप्रीम कोर्ट ने ऐतिहासिक 1926 मामले में जोनिंग की संवैधानिकता को बरकरार रखा Euclid v. Ambler Realty Co. , यह स्थापित करने के लिए कि जोनिंग पुलिस की शक्ति का एक वैध व्यायाम है, क्योंकि यह संभवतः सार्वजनिक स्वास्थ्य, आर्थिक कल्याण और आर्थिक कल्याण के लिए एक महत्वपूर्ण भूमिका निभा रहा है।

स्थानीय सरकारों ने अपने विशिष्ट भौगोलिक, जनसांख्यिकीय और आर्थिक संदर्भों के लिए अनुरूप नियमों का निर्धारण किया। उदाहरण के लिए, एक तेजी से बढ़ते उपनगर एक एकल परिवार के पड़ोस को संरक्षित करने के लिए zoning का उपयोग कर सकता है जबकि प्रमुख गलियारों को व्यावसायिक विकास का निर्देशन किया जा सकता है, जबकि एक घनी निर्मित शहरी कोर ट्रांसिट-उन्मुख विकास और मिश्रित उपयोग परियोजनाओं को प्रोत्साहित करने के लिए zoning को रोजगार दे सकता है। लचीलापन और स्थानीय नियंत्रण जोनिंग में निहित है, इसे एक शक्तिशाली और प्रभावशाली बना देता है, लेकिन सामुदायिक नियोजन का साधन भी।

उद्देश्य और महत्व के जूनिंग कानून

ज़ोनिंग कई अंतरसंबंधित कार्यों को करता है जो केवल जमीन के उपयोग को अलग करने से परे दूर जाते हैं। इन उद्देश्यों को समझना स्पष्ट करने में मदद करता है कि स्थानीय सरकारें अपने ज़ोनिंग कोड को तैयार करने और संशोधित करने के लिए पर्याप्त संसाधन क्यों समर्पित हैं।

क्रमिक विकास और भूमि उपयोग संगतता

जोनिंग का प्राथमिक लक्ष्य एक दूसरे के पास स्थित होने से असंगत भूमि का उपयोग रोकने के लिए है। एक स्कूल या शांत आवासीय पड़ोस के बगल में एक भारी औद्योगिक कारखाना की स्थापना शोर, प्रदूषण, यातायात भीड़ और सुरक्षा खतरों जैसे nuisance पैदा कर सकता है। जूनिंग एक साथ समान उपयोगों को समूहित करके विकास के पूर्वानुमानीय पैटर्न बनाता है - आवासीय क्षेत्रों को भारी उद्योग से दूर, धमनी सड़कों के साथ वाणिज्यिक जिलों और निर्दिष्ट क्षेत्रों में खुले स्थान। यह स्थानिक आदेश संघर्षों को कम करता है और सड़कों, पानी और सिल्वरों जैसे सार्वजनिक बुनियादी ढांचे के कुशल प्रावधान को बढ़ावा देता है।

संपत्ति मूल्य और पड़ोस चरित्र का संरक्षण

स्थिर और पूर्वानुमान योग्य भूमि उपयोग विनियम संपत्ति मूल्यों को यह सुनिश्चित करके रक्षा करने में मदद करते हैं कि एक घर का निवेश एक जंकयार्ड या अगले दरवाजे के एक ऑटो-बॉडी शॉप के निर्माण से कम नहीं होता है। ज़ोनिंग भवन की ऊंचाई, वास्तुशिल्प शैलियों, बहुत आकार और घनत्व को विनियमित करके पड़ोस के चरित्र को भी संरक्षित करता है। उदाहरण के लिए, एक ज़ोनिंग कोड को एक ऐतिहासिक जिले में नए घरों को कुछ डिज़ाइन सुविधाओं को बनाए रखने या उस अपार्टमेंट की इमारतों को पारगमन हब के पास क्षेत्रों तक सीमित रखा जा सकता है। लगातार मानकों को निर्धारित करके, ज़ोनिंग संपत्ति मालिकों को विश्वास दिलाता है कि उनके आसपास समय के साथ स्थिर रहेंगे।

सार्वजनिक स्वास्थ्य, सुरक्षा और कल्याण

ज़ोनिंग सीधे पर्याप्त प्रकाश, हवा और खुली जगह सुनिश्चित करने के लिए भवन घनत्व को विनियमित करके सार्वजनिक स्वास्थ्य और सुरक्षा में योगदान देता है; आवासीय क्षेत्रों से खतरनाक उद्योगों को दूर रखने के द्वारा; और पर्याप्त ऑफ-स्ट्रीट पार्किंग और आपातकालीन वाहनों के लिए पहुंच की आवश्यकता के अनुसार कई ज़ोनिंग कोड में बाढ़ प्रबंधन, तूफान जल निकासी और वृक्ष संरक्षण के प्रावधान शामिल हैं, जिससे प्राकृतिक खतरों को कम किया जाता है और पर्यावरणीय स्वास्थ्य को बढ़ावा दिया जाता है। जूनिंग पार्क, स्कूलों और सामुदायिक केंद्रों जैसे सार्वजनिक सुविधाओं जैसे कि डेवलपर्स को इन उद्देश्यों के लिए भूमि को समर्पित करने या उन क्षेत्रों में विकास को चैनल करके जहां पहले से ही सेवाएं मौजूद हैं, के प्रावधानों का समर्थन करता है।

आर्थिक विकास और वित्तीय स्थिरता

स्थानीय सरकारों ने कारोबार को आकर्षित करने, नौकरी बनाने और कर आधार का विस्तार करने के लिए रणनीतिक रूप से zoning का उपयोग किया। वाणिज्यिक, कार्यालय और औद्योगिक क्षेत्रों को नामित करके, नगरपालिकाओं को निवेशकों को संकेत दिया जाता है जहां विकास को प्रोत्साहित किया जाता है। प्रदर्शन मानकों - जैसे कि शोर, उत्सर्जन और यातायात पीढ़ी पर सीमा - औद्योगिक क्षेत्र पड़ोसी उपयोगों के लिए अधिक palatable बना सकते हैं। उसी समय, zoning वाणिज्यिक गलियारों को स्ट्रिप-मॉल ब्लाइट से बचाने में मदद कर सकता है, जिससे भूनिर्माण, संकेत नियंत्रण और पैदल यात्री-अनुकूल साइट डिजाइन की आवश्यकता होती है। एक अच्छी तरह से तैयार किया गया कोड जीवन की गुणवत्ता के साथ आर्थिक विकास को संतुलित करता है, समुदायों को दीर्घकालिक वित्तीय स्थिरता प्राप्त करने में मदद करता है।

पर्यावरण संरक्षण और स्थिरता

तेजी से, ज़ोनिंग कोड पर्यावरण उद्देश्यों को शामिल करते हैं। ओवरले जोन वेटलैंड्स, खड़ी ढलानों और वन्यजीव गलियारों जैसे संवेदनशील प्राकृतिक क्षेत्रों की रक्षा कर सकते हैं। क्लस्टरिंग प्रावधान डेवलपर्स को किसी साइट के कम से कम पर्यावरण के प्रति संवेदनशील हिस्से पर निर्माण करने की अनुमति देते हैं, बाकी को खुले स्थान के रूप में संरक्षित करते हैं। कुछ समुदायों ने अपने ज़ोनिंग अध्यादेशों में ग्रीन बिल्डिंग मानकों को अपनाया है, जिसके लिए ऊर्जा दक्षता या तूफान जल प्रबंधन मानदंडों को पूरा करने के लिए नए निर्माण की आवश्यकता होती है। स्थानीय सरकारें उच्च घनत्व, मिश्रित उपयोग और पारगमन-उन्मुख विकास को प्रोत्साहित करके वाहन मीलों को कम करने के लिए ज़ोनिंग का भी उपयोग करती हैं।

Zoning Classifications

जबकि प्रत्येक नगरपालिका अपनी स्वयं की ज़ोनिंग श्रेणियां बनाता है, अधिकांश सामान्य प्रकारों में गिर जाते हैं। इन वर्गीकरणों को समझना एक zoning मानचित्र की व्याख्या करने और विकास प्रक्रिया को नेविगेट करने की कुंजी है।

आवासीय ज़ोनिंग

आवासीय जिले ज़ोनिंग का सबसे आम प्रकार है। वे आवास के घनत्व को नियंत्रित करते हैं - प्रति एकड़ या न्यूनतम बहुत आकार के आवासीय इकाइयों के रूप में व्यक्त किया जाता है - और संरचनाओं के प्रकार की अनुमति दी जाती है। एकल परिवार आवासीय (R-1) जोन आम तौर पर केवल व्यक्तिगत बहुत से घरों को अलग करने की अनुमति देते हैं, जबकि बहु परिवार क्षेत्र (R-3, R-4) डुप्लेक्स, टाउनहाउस और अपार्टमेंट इमारतों की अनुमति देते हैं। कुछ आवासीय क्षेत्रों में सहायक आवास इकाइयों (ADUs) या समूह घरों के प्रावधान शामिल हैं। घनत्व बोनस और समावेशिक ज़ोनिंग आवश्यकताओं को आवासीय जिलों से जोड़ा जा सकता है ताकि किफायती आवास को प्रोत्साहित किया जा सके।

वाणिज्यिक ज़ोनिंग

वाणिज्यिक क्षेत्र खुदरा स्टोर, कार्यालय, रेस्तरां, होटल और सेवा कारोबार को समायोजित करते हैं। वे क्षेत्रीय शॉपिंग सेंटर और केंद्रीय व्यापार जिलों के लिए पड़ोस के वाणिज्यिक जिलों (स्थानीय निवासियों के संरक्षण) से लेकर हैं। वाणिज्यिक ज़ोनिंग अक्सर आवासीय क्षेत्रों से फर्श क्षेत्र अनुपात (FAR), इमारत की ऊंचाई, संकेतन, पार्किंग और बफरिंग को नियंत्रित करता है। कई कोड में शोर, चमक और यातायात प्रभाव को कम करने के लिए प्रदर्शन मानकों को शामिल किया गया है।

औद्योगिक ज़ोनिंग

औद्योगिक जिलों के निर्माण, भंडारण, वितरण और अनुसंधान और विकास सुविधाओं के लिए आरक्षित हैं। ये क्षेत्र आम तौर पर आवासीय क्षेत्रों और रेलरोड, राजमार्गों या बंदरगाहों के पास स्थित होते हैं। औद्योगिक ज़ोनिंग को आगे प्रकाश औद्योगिक (जैसे, विधानसभा संयंत्रों, प्रयोगशालाओं) और भारी औद्योगिक (जैसे रासायनिक संयंत्रों, रिफाइनरी) में विभाजित किया जा सकता है, जिसके बाद के लिए सख्त प्रदर्शन मानकों के साथ। औद्योगिक उपयोगों के लिए पर्यावरणीय समीक्षा और अनुमति की आवश्यकता अक्सर आवश्यक होती है।

कृषि ज़ोनिंग

कृषि क्षेत्र कृषि भूमि को कृषि आवासीय या व्यावसायिक विकास से बचाता है। यह आम तौर पर खेती, रांचिंग और संबंधित गतिविधियों की अनुमति देता है और गैर-फार्म उपयोग को रोक सकता है। न्यूनतम बहुत आकार अक्सर बड़े होते हैं (जैसे, 20 एकड़ या अधिक) खेती के संचालन की व्यवहार्यता को बनाए रखने के लिए। कुछ कृषि क्षेत्रों में विकास अधिकार (टीडीआर) कार्यक्रम का स्थानांतरण शामिल है जो भूमि मालिकों को नामित विकास क्षेत्रों में बिल्डरों को अपनी विकास क्षमता बेचने की अनुमति देता है।

मिश्रित उपयोग और विशेष उद्देश्य Zoning

कई आधुनिक ज़ोनिंग कोड में मिश्रित उपयोग वाले क्षेत्र शामिल हैं जो आवासीय, वाणिज्यिक और कभी-कभी उसी इमारत या जिले के भीतर हल्के औद्योगिक उपयोगों के संयोजन की अनुमति देते हैं। मिश्रित उपयोग वाले ज़ोनिंग चलने योग्य, जीवंत पड़ोस को प्रोत्साहित करते हैं और ऑटोमोबाइल निर्भरता को कम करते हैं। विशेष उद्देश्य जिलों में योजनाबद्ध इकाई विकास (PUDs) शामिल हैं, जो बड़े पैमाने पर परियोजनाओं के लिए लचीले डिजाइन मानकों की अनुमति देते हैं; ओवरले जो ज़ोनिंग के आधार पर अतिरिक्त नियमों (जैसे, ऐतिहासिक संरक्षण, बाढ़ जोखिम या डिजाइन समीक्षा) लागू करते हैं; और फ्लोटिंग जोनों को उनके लिए लागू होने तक मैप नहीं किया जाता है।

The Zoning process: How to the local Government shape, land use, and the state of the country.

ज़ोनिंग कानूनों के निर्माण, संशोधन और प्रवर्तन में एक संरचित प्रक्रिया शामिल है जो तकनीकी विश्लेषण, सार्वजनिक भागीदारी और राजनीतिक निर्णय लेने को संतुलित करती है। यह प्रक्रिया स्थानीय सरकारी योजना विभागों, योजना आयोगों और विधायी निकायों का एक मुख्य कार्य है।

फाउंडेशन के रूप में व्यापक योजना

ज़ोनिंग एक वैक्यूम में नहीं होती है। यह आम तौर पर एक ] के आधार पर है। यह योजना भूमि उपयोग, परिवहन, आवास, आर्थिक विकास और पर्यावरण संरक्षण के लिए लक्ष्य और नीतियों को स्थापित करती है। ज़ोनिंग ऑर्डिनेंस को कानूनी रूप से परिभाषित होने वाली व्यापक योजना के अनुरूप होना चाहिए। ज़ोनिंग मानचित्र को अपनाने या संशोधित करने से पहले स्थानीय सरकारें अक्सर सार्वजनिक सगाई की प्रक्रिया के माध्यम से अपनी व्यापक योजना को अपडेट करती हैं।

ज़ोनिंग ऑर्डिनेंस को ड्राफ्ट और संशोधित करना

योजना स्टाफ-अक्सर सलाहकारों और कानूनी परामर्श द्वारा सहायता की जाती है- जोनिंग अध्यादेश और मानचित्र को छोड़ देती है। इस कार्य में एक भूमि उपयोग की सूची का संचालन करना, जनसांख्यिकीय और आर्थिक रुझानों का विश्लेषण करना, बुनियादी ढांचे की क्षमता बढ़ाना और भविष्य के विकास परिदृश्य को मॉडलिंग करना शामिल है। सार्वजनिक इनपुट सामुदायिक कार्यशालाओं, ऑनलाइन सर्वेक्षणों और योजना आयोग से पहले सार्वजनिक सुनवाई के माध्यम से इकट्ठा किया जाता है। ड्राफ्ट अध्यादेश तब शहर परिषद या काउंटी बोर्ड द्वारा समीक्षा की जाती है, जो अतिरिक्त सुनवाई पकड़ सकती है और गोद लेने से पहले संशोधन कर सकती है।

वैरिएंस, सशर्त उपयोग और विशेष परमिट

यहां तक कि सबसे सावधानी से तैयार किए गए ज़ोनिंग कोड हर स्थिति की जांच नहीं कर सकता है। लचीलापन प्रदान करने के लिए, स्थानीय सरकारें राहत के लिए तंत्र स्थापित करती हैं। A variance] एक संपत्ति मालिक को एक विशिष्ट आवश्यकता से अलग करने की अनुमति देता है (उदाहरण के लिए, एक सेटबैक या ऊंचाई सीमा) यदि सख्त प्रवर्तन एक अनुचित हार्डशिप पैदा करेगा। A ]] शर्त उपयोग परमिट [FLT: 3] (या विशेष अपवाद) एक ऐसा उपयोग की अनुमति देता है जो आम तौर पर किसी क्षेत्र में अनुमति नहीं है, ऐसी स्थिति के अधीन जो इसके प्रभावों को कम करती है।

प्रवर्तन और अनुपालन

एक बार जब एक ज़ोनिंग अध्यादेश होता है, तो स्थानीय सरकार इसे अनुमति, निरीक्षण और कोड प्रवर्तन अधिकारियों के निर्माण के माध्यम से लागू करती है। संपत्ति मालिकों जो ज़ोनिंग नियमों का उल्लंघन करते हैं - उदाहरण के लिए, एक आवासीय क्षेत्र में एक व्यवसाय का संचालन करके या अनुमति ऊंचाई से परे इमारत - उल्लंघन, जुर्माना या अदालत के आदेशों को बंद करने के लिए कार्रवाई। ज़ोनिंग प्रवर्तन एक महत्वपूर्ण है - और अक्सर कम-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग-अलग

चैलेंज और ज़ोनिंग के आलोचना

इसके व्यापक उपयोग के बावजूद, ज़ोनिंग विवाद के बिना नहीं है। आलोचकों का तर्क है कि पारंपरिक ज़ोनिंग ने सामाजिक, आर्थिक और पर्यावरणीय समस्याओं की एक श्रृंखला में योगदान दिया है। स्थानीय सरकारों को इन चुनौतियों से ग्रस्त होना चाहिए क्योंकि वे अपने कोड को अपडेट करते हैं।

एक्स्कुलमरी ज़ोनिंग और हाउसिंग अफोर्डिबिलिटी

जोनिंग की सबसे लगातार आलोचनाओं में से एक नस्लीय और आर्थिक अलगाव को रोकने में इसकी भूमिका है। एक्स्क्यूशनरी जोनिंग प्रथाओं - जैसे कि एक एक एक एकड़ या अधिक के न्यूनतम बहुत आकार, बहु-परिवार आवास पर प्रतिबंध, और प्रतिबंधात्मक घनत्व सीमा - प्रभावी रूप से कम आय वाले परिवारों और कुछ पड़ोसों से रंग के लोगों की कीमत। ये विनियम अक्सर "न्यूबर्हुड चरित्र" को संरक्षित करने के रूप में बचाव करते हैं, कई महानगरीय क्षेत्रों में आवास सामर्थ्य संकट से जुड़े हुए हैं। कोर्ट और राज्य विधानमंडलों ने आवास प्रतिबंधों (Calia, स्थानीय क्षेत्र) पर कब्जा करने के लिए एक विकल्प बनाया है।

एनआईएमबीवाईज़्म और सामुदायिक प्रतिरोध

प्रस्तावित zoning परिवर्तन-विशेष रूप से उन लोगों को जो घनत्व बढ़ाते हैं या नए प्रकार के विकास की अनुमति देते हैं-अक्सर मौजूदा निवासियों से विपक्ष का सामना करते हैं। इस घटना को NIMBYism ("Not In My Backyard") के रूप में जाना जाता है, सस्ती आवास, घरेलू आश्रयों, समूह घरों, या अक्षय ऊर्जा सुविधाओं जैसी परियोजनाओं को विलंबित या डिरेल कर सकता है। जबकि नागरिक सगाई योजना प्रक्रिया का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है, NIMBY विरोध अच्छी तरह से व्यवस्थित प्रतिरोध को प्रतिबिंबित कर सकता है जो व्यापक समुदाय की जरूरतों के खर्च पर कुछ की आवाज को बढ़ा देता है।

जटिलता और अभिगम्यता

ज़ोनिंग कोड काफी जटिल हैं, अक्सर जटिल तालिकाओं और कानूनी जार्गन के साथ सैकड़ों पृष्ठों को चलाते हैं। यह जटिलता सामान्य नागरिकों, छोटे व्यवसाय मालिकों और यहां तक कि स्थानीय अधिकारियों के लिए नियमों को समझने के लिए मुश्किल बना सकती है। नतीजतन, विकास निर्णयों को अच्छी तरह से वित्त पोषित डेवलपर्स और भूमि उपयोग वकीलों द्वारा वर्चस्व हो सकता है, जबकि निवासियों और पड़ोस प्रभावी ढंग से भाग लेने के लिए संघर्ष करते हैं। कई समुदाय पारदर्शिता और सार्वजनिक सगाई में सुधार के लिए अपने zoning कोड को सरल और डिजाइन करने के लिए काम कर रहे हैं।

पर्यावरण और इक्विटी व्यापार-ऑफ

ज़ोनिंग में पर्यावरणीय परिणाम नहीं हो सकते हैं। उदाहरण के लिए, उपनगरीय क्षेत्रों में बड़े-लट वाले ज़ोनिंग से कम घनत्व वाले क्षेत्रों की ओर जाता है जो खेत का उपभोग करता है, वाहन उत्सर्जन बढ़ाता है, और वन्यजीव निवास स्थान को खंडित करता है। इसके विपरीत, अपज़ोन के माध्यम से शहरी कोर में विकास को ध्यान केंद्रित करने का प्रयास, जगाने और विस्थापन के बारे में चिंतित निवासियों से विपक्ष उत्पन्न कर सकता है। पर्यावरणीय स्थिरता, आवास सामर्थ्यता और सामुदायिक चरित्र के बीच संतुलन की खोज स्थानीय सरकारों के लिए लगातार चुनौती बनी हुई है।

ज़ोनिंग में केस स्टडीज

यह जांचकर कि विभिन्न शहरों ने किस तरह से zoning से संपर्क किया है, इस नियामक उपकरण की शक्ति और नुकसान दोनों को प्रकट करता है।

न्यूयॉर्क शहर: आधुनिक चिड़ियाघर का जन्मस्थान

न्यूयॉर्क शहर का 1916 ज़ोनिंग रेज़ोल्यूशन शहरी नियोजन में एक ऐतिहासिक स्थल था, जो शहर के प्रतिष्ठित स्काईलाइन को आकार देने वाले ऊंचाई और सेटबैक नियमों की स्थापना करता था। दशकों से, शहर के ज़ोनिंग ने नाटकीय रूप से विकसित किया है। 1961 में, एक व्यापक संशोधन ने फर्श क्षेत्र अनुपात (FAR) और प्रोत्साहन प्लाजा और सार्वजनिक स्थान पेश किया। हाल ही में, शहर ने अनिवार्य समावेशात्मक आवास नीतियों के माध्यम से "खरीदारी के लिए ज़ोनिंग" का पीछा किया है, जिसके लिए सस्ती इकाइयों को शामिल करने के लिए नए क्षेत्रों में नए विकास की आवश्यकता होती है। इन प्रयासों के बावजूद, न्यूयॉर्क आवास क्षमता और इक्विटी के साथ संघर्ष करना जारी रखता है, जिससे शहर के बीच में सुधार की अनुमति मिलती है।

पोर्टलैंड, ओरेगन: प्रगतिशील जूनिंग के लिए एक प्रयोगशाला

पोर्टलैंड अपने अभिनव zoning दृष्टिकोण के लिए व्यापक रूप से मान्यता प्राप्त है। इसकी शहरी विकास सीमा (UGB) 1979 में स्थापित, कर्बों ने एक नामित क्षेत्र को विकास को सीमित करके और आसपास के खेत और जंगलों को संरक्षित करके विसर्जित किया। UGB के भीतर, पोर्टलैंड ने ट्रांसिट-उन्मुख विकास, मिश्रित उपयोग zoning और फॉर्म-आधारित कोड को बढ़ावा दिया है जो भवन के आकार और प्लेसमेंट को सिर्फ उपयोग के बजाय विनियमित करता है। शहर की समावेशिक zoning नीति के लिए आवश्यक है कि 20 या अधिक इकाइयों के साथ नए आवासीय विकास को किफायती रूप में घरों का एक प्रतिशत निर्धारित किया गया है। पोर्टलैंड का अनुभव प्रदर्शित करता है कि जो कि zoning को आवास की चुनौतियों को प्राप्त करने के लिए एक शक्तिशाली उपकरण हो सकता है।

लॉस एंजिल्स: एक आवास संकट को संबोधित करने के लिए upzoning

लॉस एंजिल्स में संयुक्त राज्य अमेरिका में सबसे गंभीर आवास वहनीयता संकट है, जो एक zoning कोड द्वारा भाग में संचालित है जो ऐतिहासिक रूप से आवासीय भूमि के 75% पर बहु-परिवार आवास को प्रतिबंधित करता है। जवाब में, शहर ने महत्वपूर्ण zoning सुधारों को शुरू किया है, जिसमें 2019 "माउर जेजे" शामिल हैं जो सस्ती आवास आवश्यकताओं के बीच पारगमन के निकट संबंधों को बढ़ाते हैं, और 2021 "हाउसिंग एलिमेंट" अद्यतन जो कि 2029 तक 1.5 मिलियन नए घरों के लिए upzoning का निरीक्षण करता है। इन परिवर्तनों ने समर्थक विकास वकीलों के बीच भयंकर बहस की है, जो तर्क देते हैं कि अधिक आपूर्ति आवश्यक है, और सामुदायिक समूहों ने प्रकृति सुधारों के लिए राजनीतिक रूप से प्रभावित किया।

ह्यूस्टन: ज़ाइनिंग की अनुपस्थिति और इसके परिणाम

ह्यूस्टन प्रसिद्ध रूप से एक व्यापक ज़ोनिंग कोड के बिना एकमात्र प्रमुख अमेरिकी शहर है। इसके बजाय, भूमि उपयोग को निष्क्रिय प्रतिबंधों, उपखंड नियमों और पार्किंग, इमारत के झटके और ऐतिहासिक संरक्षण पर शहर के अध्यादेशों के संयोजन के माध्यम से विनियमित किया जाता है। हालांकि यह लचीलापन विकास के लिए बाधाओं को कम करता है और आवास लागत को अपेक्षाकृत सस्ती रखता है, इसने haphazard विकास, असंगत उपयोगों के बीच संघर्ष और सुसंगत शहरी डिजाइन की कमी के कारण भी इसका नेतृत्व किया है। ह्यूस्टन का मामला जोनिंग-भारी शहरों को एक प्रतिबिम्ब प्रदान करता है और एक लाइस-फ़ेयर दृष्टिकोण के लाभ और दोष दोनों को दर्शाता है।

देश भर में स्थानीय सरकारें जलवायु परिवर्तन, आवास सामर्थ्य और जनसांख्यिकीय बदलाव जैसी चुनौतियों को दबाने के जवाब में पारंपरिक ज़ोनिंग को फिर से सोच रही हैं। कई प्रमुख रुझान सामुदायिक योजना में zoning की भूमिका को फिर से तैयार कर रहे हैं।

फॉर्म-आधारित कोड

पारंपरिक उपयोग आधारित zoning के विपरीत, form-based codes का ध्यान इमारतों के भौतिक रूप पर केंद्रित है -उनके भीतर विशिष्ट गतिविधियों के बजाय उनकी ऊंचाई, द्रव्यमान, सेटबैक और façade डिजाइन। इन कोडों का उद्देश्य इमारतों और सार्वजनिक दायरे के बीच संबंधों पर जोर देकर चलने योग्य, मानव-पैमाने वाले पड़ोस बनाना है। फॉर्म-आधारित कोड का तेजी से शहर के जिलों, पारगमन गलियारों और इंफिल विकास के लिए उपयोग किया जाता है।

अपज़ोन और मिसिंग मिडिल हाउसिंग

आवास की कमी को संबोधित करने के लिए, कई शहर "मध्यम" आवास की अनुमति देने के लिए पड़ोस को ऊपर उठते हैं - जैसे कि डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स, टाउनहाउस और छोटे अपार्टमेंट इमारतों - पहले एकल परिवार के घरों तक सीमित क्षेत्रों में। ओरेगन, कैलिफोर्निया और वाशिंगटन ने स्थानीय एकल परिवार के ज़ोनिंग को रोकने के लिए राज्यव्यापी कानूनों को पारित किया है, जबकि मिनियापोलिस, चार्लोट और पोर्टलैंड जैसे शहरों ने एकल परिवार के केवल जिलों को समाप्त कर दिया है। ये सुधारों को मान्यता है कि पारंपरिक ज़ोनिंग ने कृत्रिम रूप से आवास आपूर्ति को बाधित किया है और अलगाव में योगदान दिया है।

जलवायु-संघीय ज़ोनिंग

ज़ोनिंग को जलवायु लक्ष्यों को पूरा करने के लिए अनुकूलित किया जा रहा है। उदाहरणों में नए विकास में इलेक्ट्रिक वाहन चार्जिंग अवसंरचना की आवश्यकता होती है, जो शहरी ताप द्वीप क्षेत्रों में ग्रीन छतों और ठंडी छतों को प्रबंधित करती है, और बाढ़ के मैदानी जिलों की स्थापना करती है जो उच्च जोखिम वाले क्षेत्रों में विकास को सीमित करती हैं। कुछ समुदायों ने "विश्वास zoning" को अपनाया है जो इमारत retrofits और अनुकूलन उपायों को प्रोत्साहित करती है। जलवायु-चेतन ज़ोनिंग भी नौकरियों और पारगमन के पास आवास का पता लगाने के द्वारा उत्सर्जन को कम कर सकते हैं, जिससे कम्यूट दूरी को छोटा किया जा सकता है।

इक्विटी और रियाल न्याय लेखा परीक्षा

स्थानीय सरकारों की बढ़ती संख्या उनके zoning कोड के इक्विटी ऑडिट का आयोजन कर रही है ताकि उन प्रावधानों को पहचानने और हटाने के लिए जो ऐतिहासिक रूप से जातीय भेदभाव को निर्धारित करते हैं। उदाहरण के लिए, शहर न्यूनतम बहुत आकार, पार्किंग आवश्यकताओं और अधिभोग सीमा की समीक्षा कर रहे हैं जो रंग के समुदायों को अनौपचारिक रूप से प्रभावित करते हैं। लक्ष्य वहन कोड बनाना है जो संघीय फेयर हाउसिंग एक्ट द्वारा आवश्यक उचित आवास विकल्प को शामिल और बढ़ावा देना है।

डिजिटल ज़ोनिंग और डेटा-ड्राइविंग योजना

प्रौद्योगिकी अधिक सुलभ बना रही है। कई शहर अब इंटरैक्टिव zoning नक्शे, ऑनलाइन परमिट पोर्टल और सादे भाषा zoning नियमों के सारांश प्रदान करते हैं। भौगोलिक सूचना प्रणाली (GIS) योजनाकारों को यातायात, बुनियादी ढांचे और पर्यावरण संसाधनों पर प्रस्तावित zoning परिवर्तनों के प्रभावों का विश्लेषण करने की अनुमति देती है। डिजिटल उपकरण आभासी बैठकों और भीड़-संसाधित प्रतिक्रिया के माध्यम से सार्वजनिक भागीदारी की सुविधा प्रदान करते हैं।

निष्कर्ष

जूनिंग कानून शुष्क तकनीकी नियमों से कहीं अधिक हैं; वे अपने भविष्य के लिए समुदाय के मूल्यों और आकांक्षाओं की अभिव्यक्ति हैं। स्थानीय सरकारें इन कानूनों को भौतिक, सामाजिक और आर्थिक परिदृश्य को आकार देने के लिए तैयार करती हैं, व्यवस्थित विकास को प्राप्त करने के लिए प्रतिस्पर्धा के हितों को संतुलित करती हैं, संपत्ति मूल्यों की रक्षा करती हैं, और सार्वजनिक कल्याण को बढ़ावा देती हैं। फिर भी ज़ोनिंग घर्षण का स्रोत भी है, जिसमें आलोचकों ने आवास आपूर्ति को सीमित करने, और नवाचार को मजबूत करने में अपनी भूमिका को इंगित किया है।

चूंकि समुदायों को विकसित करना जारी रहता है, तो ज़ोनिंग कोड को समय-समय पर संशोधित और सुधार किया जाना चाहिए। सबसे प्रभावी ज़ोनिंग स्थिर नहीं है लेकिन अनुकूली-नए डेटा के लिए उत्तरदायी, जनसांख्यिकी को बदलकर सार्वजनिक प्राथमिकताओं को विकसित करना। जोनिंग प्रक्रिया में शामिल होना-चाहे सार्वजनिक सुनवाई में भाग लेना, ड्राफ्ट अध्यादेश पर टिप्पणियां जमा करना, या योजना आयोग पर काम करना - नागरिकों के लिए उनके पड़ोस के भविष्य को प्रभावित करने के सबसे प्रत्यक्ष तरीकों में से एक है। यह समझने के लिए कि कैसे zoning काम करता है और स्थानीय सरकार इसका उपयोग कैसे करती है, व्यक्ति और संगठन जीवंत, न्यायसंभाव्य और स्थायी समुदायों के लिए अधिक प्रभावी वकील बन सकते हैं।