Razumijevanje uloge australske riznice u kriznim situacijama u kojima se može živjeti

Australska kriza stambene pristupačnosti jedan je od najupornijih i najspornijih gospodarskih izazova s kojima se suočava nacija. Stope vlasništva su pale među mlađim generacijama, stres u najmu je raširen, a domaćinstva s niskim prihodima se bore za pronalaženje sigurnog, pristupačnog smještaja. Dok više čimbenika doprinose uključujući rast stanovništva, ograničenja u zoni, troškove izgradnje, i ulagača potražnja primarna gospodarska agencija savezne vlade, australska riznica, ima značajan utjecaj na poluge politike koje mogu oblikovati ishode pristupačnosti. Ovaj članak ispituje trenutačnu i potencijalnu ulogu trezora, alate na raspolaganju, i ograničenja s kojima se suočava u rješavanju krize koja zahtijeva integriranu akciju preko fiskalne, financijske, i regulatorne domene.

Temeljni član i veza u vlasništvu trezora

Australska riznica je odgovorna za savjetovanje vlade o ekonomskoj politici, uključujući fiskalnu strategiju, poreznu reformu, regulaciju financijskog sustava, te dugoročnu održivost javnih financija. Stambeni presijeca svaki dio ovog mandata. Privatni stanovi predstavljaju najveću komponentu bogatstva kućanstava, hipotekarni dug je velika financijska stabilnost, i stambeno-vezani porezni izdaci (kao što su negativna zupčanika i kapital dobitci porezni popust) koštati proračun milijarde godišnje. Riznica analitički kapacitetpokrivanje stambenog tržišta podataka, demografske projekcije, opskrba -side ograničenja, i distribucijski učinci - čini ga središnjim akterom u projektiranju i troškovne politike stanovanja.

Fiskalna politika i porezne postavke

Riznica izravno upravlja dizajnom i prihodima implikacije federalnih poreznih odredbi koje utječu na tržišta stambenih nekretnina. Najviše raspravlja se uključuju:

  • Negativno opremanje: Ulagačima omogućuje da odbiju gubitke najma od drugih prihoda. Riznica redovito modelira utjecaj ograničavanja ili uklanjanja ove koncesije, odvagajući prihode od učinaka na opskrbu najamninom i cijene kuća.
  • Popust na porez na dobit (CGT): Smanjenje imovine od 50% za 12 mjeseci. Riznica procjenjuje kako bi se mijenjanjem popusta smanjila špekulativna potražnja i oslobađanjem fiskalnog prostora za mjere pristupačnosti.
  • Prva Home Super Saver (FHSS) shema: Omogućuje kupcima prve kuće da štede unutar superanuacija na koncesionarskoj poreznoj stopi. Riznica upravlja pravilima kojima se uređuju doprinosi, povlačenja, i godišnja kapa.
  • Shema jamstva za dom: Jamstvo vlade koje omogućuje kupcima da kupe niskim depozitom, kojim upravlja Riznica u partnerstvu s Nacionalnom stambenom financijskom i investicijskom korporacijom (NHFIC).

Iako Riznica pruža analizu tih mjera, ona ne jednostrano postavlja poreznu politiku političke odluke ostaju s vladom. Unatoč tome, cijene trezora i modeliranje teško oblikuju raspravu i eventualni dizajn bilo koje reforme.

Proračunska raspodjela programa stanovanja

Svaki federalni proračun uključuje znatne izdatke usmjerene na stambene pristupačnosti, od kojih su mnogi dizajnirani i upravljaju trezora. To uključuju:

  • Financiranje Fond za budućnost u Australiji (HAFF), investicijski fond vrijedan 10 milijardi dolara koji vraća zaradu za izgradnju 30.000 kuća za iznajmljivanje u okviru društvenih i pristupačnih cijena tijekom pet godina. Riznica upravlja kapitalnom strukturom i rasporedom zacrtavanja.
  • Dodijeljene su državne i državne potpore Nacionalni sporazum o stanovanju i beskućništvu (NHHA), koji se u okviru Ministarstva socijalne skrbi nalazi u skladu s načelima fiskalne održivosti.
  • Izravne subvencije putem programa Rentalna pomoć, koji se svake godine povećava u najam u trezoru.
  • Financiranje NHFIC-ovog Agregator prihvatljivog stambenog prostora , čime se smanjuje cijena kapitala za pružatelje stambenih usluga u zajednici.

Kontrolom proračunskih omotnica Riznica utječe na razmjere, vrijeme i uvjetovanost stambenih ulaganja. Uloga u pripremi podnošenja prijedloga za reviziju rashoda osigurava da se u svakom novom prijedlogu mora pokazati isplativost i mjerljivi ishod prije nego dođe do vlade.

Nabava Side Levers: Infrastruktura i zemljišna objava

Stambena opskrba uvelike ovisi o dostupnosti zemljišta, planiranju propisa i kapacitetima infrastrukture. Riznica ne izravno kontrolirati zoniranje ili građevinske odobrenja - te ovlasti borave s državama i lokalnim vladama. Međutim, to može utjecati na opskrbu kroz federalne fiskalne instrumente:

Infrastrukturna ulaganja i gustoća stanovanja

Glavni prometni i komunalni infrastrukturni projekti financirani od strane savezne vlade (npr. preko infrastrukture Australije i nacionalnih sporazuma o partnerstvu) su troškovi i procijenjeni od strane Riznice. Odluke o tome koji projekti dobivaju prioritet i koje zahtjeve gustoće pridodaju financiranju mogu otključati razvoj u zelenim poljima ili infiltrirajućim područjima koja bi inače ostala zastala. Riznica radi s Odjelom za infrastrukturu kako bi se modelirala gospodarska vraćanja vezanja opskrbe stambenim objektima za prometne koridore, a može preporučiti da se savezne potpore olakšavaju restriktivne zone.

Procjene okoliša i zemljišta Uporaba procjena

Saveznim odobrenjima za zaštitu okoliša Zaštita okoliša i očuvanje bioraznolikosti 1999 može odgoditi ili zaustaviti velika stambena kretanja. Riznica sudjeluje u analizi regulatornog učinka kako bi izmerila ciljeve zaštite okoliša protiv ciljeva opskrbe stambenim objektima, zalažući se za racionalizirane putove procjene, gdje je to primjereno. Njezino modeliranje potražnje za stambenim kapacitetom protiv predviđene ponude obavještava državu o tome jesu li trenutne vremenske linije odobrenja materijalno ograničenje.

ZahtjevSide intervencija: Financijska pomoć i makroprudencijalne veze

Osim poreznih koncesija, Riznica nadzire programe izravne financijske pomoći koji utječu na potražnju za stambenim nekretninama.

Prvi kupac domova donacije i jamstva

Program za garantiranje domova (uključujući prvo jamstvo doma, regionalno prvo jamstvo doma i obiteljsko osiguranje) brzo se proširio, s 50.000 mjesta dostupna u 202425 . Riznica upravlja volumenom, kriterijima prihvatljivosti i ograničenjima zaduživanja. Dok ti programi pomažu marginalnim kupcima da uđu na tržište, kritičari tvrde da prvenstveno pospješuju potražnju i potiskuju cijene tenzija koju je priznala vlastita analiza trezora.

Interakcija s Rezervnom bankom i APR-om

Riznica ne postavlja kamatne stope ili bonitetna pravila, ali surađuje s Rezervnom bankom Australije (RBA) i Australskim tijelom za prudentske regulacije (APRA) kroz Vijeće financijskih regulatora. Pregrijavanje tržišta stanovanjaposebice kreditiranje investitora navelo je APRU da unese ograničenja brzine kamate samo kredite i strože međuspremnike za uslužnost. Tim za financijsku stabilnost trezora modelira sistemski rizik od visokog duga kućanstava i može preporučiti da APRA prilagodi makroprudencijalne postavke. Iako ti alati nisu izravne mjere za pristupačnost, oni imaju za cilj spriječiti vrste kreditno poticanih valova cijena koje su pogoršale nejednakost.

Koordinacija preko saveznih i državnih vlada

Stambena dostupnost ne može riješiti samo Commonwealth. Države kontroliraju korištenje zemljišta, javni stambeni staž, prijenos poreza (državne pristojbe), i zaštite stanara. Riznica vodi federalne državne pregovore o stambenim fiskalnim transferima, uključujući NHHA i nove bilateralne stambene sporazume objavljene u 2024. Njezina uloga uključuje:

  • Dizajniranje metrike performansi za državnu isporuku stambenih jedinica, koja je povezana s financiranjem tranša.
  • Procjena državnih prijedloga za reformu carine pečata (npr. prijelaz na široku poreznu stopu) i procjena fiskalnih učinaka na države.
  • Koordiniranje programa Vijeća ministara stanovanja i beskućništva za usklađivanje federalnih proračunskih ciklusa s rasporedima državnih reformi.

Mogućnosti Ministarstva financija da posreduje u sporazumima poboljšala se s stvaranjem jedinice stambene Australije unutar odjela, koja djeluje kao namjensko političko čvorište za prekogranična jurisdikcija pitanja.

Nedavne velike inicijative: HAFF, reforma NHHA i Nacionalni stambeni sporazum

Najznačajnije savezne stambene inicijative pod Albanese vlada imaju trezor u svojoj srži.

Fond za budućnost u Australiji (HAFF)

U rujnu 2023. godine HAFF obvezuje 10 milijardi dolara u javnom ulaganju da bi se ostvarili povrati za izgradnju socijalnog stanovanja. Riznica ne samo da je dizajnirala kapitalnu strukturu fonda (ciljajući 5% godišnji povrat), već je i provela fiskalnu cijenu koja je uvjerila Parlamentarni ured za proračun svoje dugotrajne održivosti. Fond ima za cilj isporučiti 30.000 domova tijekom pet godina, uz dodatnih 10.000 za beskućničke odgovore. Implementaciju nadgleda Riznica u suradnji s stambenom Australijom (ranije NCFIC).

Zamjena nacionalnog sporazuma o stanovanju i beskućništvu (NHHA)

Vlada se 2024. obvezala na novu NHHA-u s povećanim financiranjem (2 milijarde dolara tijekom pet godina) i snažnijim uvjetima koji zahtijevaju od država da potaknu reforme planiranja. Riznica je osmislila novu formulu financiranja na temelju udjela stanovništva, pokazatelja stresa u najam i povijesnih stambenih ulaganja, kako bi ispravila prijašnje nejednakosti. Također je uvela zahtjev da države javno izvijesti o oslobađanju i odobrenju zemljišta, mjeru transparentnosti koju je trezor modelirao iz međunarodne najbolje prakse.

Nacionalni stambeni sporazum

Pokrenut 2022. godine i ažuriran 2024. godine, Sporazum je partnerstvo između saveznih, državnih i lokalnih vlada, zajedno s sektorom nekretnina i pružateljima stambenih jedinica, s ciljem izgradnje 1,2 milijuna novih dobro lociranih kuća do 2029. godine. Riznica pruža makroekonomske prognoze rasta stanovništva i formiranja kućanstava koje podupiru ciljeve Sporazuma, a koordinira tromjesečna izvješća o napretku.

Izazovi i kritike pristupa trezora

Unatoč analitičkoj dubini i administrativnom dosegu, Riznica se suočava s ograničenjima u rješavanju mogućnosti za smještaj.

Fragmentacija politike i kratkoročni horizonti

Politika stanovanja podijeljena je na više odjela Treasury, Social Services, Infrastructure, Climate Change što dovodi do nedosljednih signala. Na primjer, dok Riznica teži potražnjipored poreznih olakšica za ulagače, Odjel za socijalne usluge fondovi za najam pomoć koja neizravno teče do istih ulagača. Riznica je kritizirana zbog ne guranja sveobuhvatnog reformskog paketa koji usklađuje opskrbu, porez i socijalne sustave.

Nevoljkost za suočavanje s uvrštavanjem poreznih postavki

Obje velike stranke su izbjegle velike reforme na negativne zupčanosti i popust CGT, unatoč ponovljenim preporukama Riznice tijekom desetljeća da ih ograniči ili izmjenjuje. Federalni izbori 2019. godine pokazali su političku cijenu takvih promjena, a Riznica sada radi pod eksplicitnim vladinim uputama da ne modeliraju prihode - neutralne alternative. Kritičari tvrde da to samocenzuriranje potkopava neovisnost odjela.

Nedostatak izravne kontrole nad ograničenjima opskrbe

Državne i lokalne vlade drže poluge za prostorno, plansko odobravanje i pristupačne stambene mandate. Riznica može potaknuti reforme, ali ne može ga prisiliti. NHHA uvjeti su bili slabi u praksi, s nekoliko država ne ispunjavaju zahtjeve izvješćivanja bez kazne. Prednost trezora ograničena je na davanje bespovratnih sredstava - tupi alat koji može poremetiti državne proračune, a ne potaknuti istinske promjene.

Zahtjev Subvencije mogu nadoplatiti cijene

Ekonomski modeliranje od strane Riznice i akademskih tijela poput Australskog instituta za stanovanje i urbana istraživanja (AHURI) dosljedno pokazuje da bespovratna sredstva i jamstva za kupce prvog doma povećavaju kapacitet kupnje bez dodavanja ponude, što dovodi do kapitalizacije cijena. Riznica je to priznala u internim garsonijerama, ali i dalje upravlja tim shemama zbog njihove političke popularnosti. učinkovitiji dugoročni pristup povezao bi potporu potražnje izravno s novom ponudom, kao što su zajednički modeli jednakosti koji povećavaju cijenu.

Buduće upute: što je Riznica mogla učiniti drugačije

Gledajući u budućnost, Riznica bi mogla ojačati svoj učinak kroz nekoliko reformi:

  • Integrirana strategija stanovanja: Predstaviti jedinstvenu strategiju pristupačnosti u svakom proračunu, s jasnim ciljevima za opskrbu, opterećenje najmom i stopom vlasništva kod kuće.
  • Mapa reforme poreza: Model i objavljivanje namještenog prijelaza daleko od negativnog zupčanog i CGT popusta, uparen s locku odredbama kako bi se izbjeglo ometanje postojećih ulagača.
  • Zajedničko financiranje infrastrukture: zahtijeva da sva federalna sredstva za gradski prijevoz ili komunalna poduzeća budu kontigentna na promjene u zoni države koje omogućuju srednje gustoću stanovanja u blizini prometnih čvorišta.
  • Bolja integracija s financijskom stabilnošću: Formalizirati zajedničku riznicuRBA APRAodbor za stanovanje i stabilnost” kako bi se pratile interakcije između smanjenja kreditnih kredita i cijena kuća, te preporučile preventivne makroprudencijalne akcije.

Tim bi se koracima pogodovala prednostima Riznice u ekonomskoj analizi i oblikovanju proračuna, a istovremeno bi se pomicale granice njezina sadašnjeg mandata. Bez takve integracije, mjere za ugradnju u skladišni materijal i dalje će donositi sve veće dobitke protiv strukturne krize.

Zaključak

Australska riznica je neizostavni glumac u stambenoj mreži za politiku. Njegova kontrola nad fiskalnim postavkama, proračunskim izdvajanjima, i međuvladina sredstva daje joj moć da oblikuje i stranu ponude i potražnju na tržištu stanovanja. Kroz vozila poput stambenog Australia Future Fund, National Stambeni sporazum, i Home Garantion Scheme, Riznica je isporučila značajna nova sredstva i ciljane potpore. Ipak, postojanost visokih cijena, povećanje stresa u najam, i opadanje cijena vlasništva kuće pokazuju da su trenutačni pristupi nedovoljni. Za Riznica ispuniti svoj potencijal, ona mora voziti dublje strukturne reforme - osobito u porezu, saveznoj - državi - koordinaciji, i povezanosti između infrastrukture i stanovanja - rather nego jednostavno administriranje popularne potražnje - pokraj programa. Samo tada Australija može kretati izvan rješavanja krize prema rješavanju.

Za daljnje čitanje, pogledajte postavke poreza i dostupnosti Intergeneracijskog izvješća o trendovima stanovanja, AHURI-jeve analize poreznih postavki i pristojbi, i Komisijina 2022 u vezi s istraživanjem o beskućništvu.].