Zašto lokalni zakoni definiraju vaša stanarska prava

Iznajmljivanje kuće je jedna od najznačajnijih financijskih obveza koje većina ljudi čini. Ipak mnogi stanari pretpostavljaju da su njihova prava ujednačena diljem zemlje. U stvarnosti, vaša prava stanara uvelike ovise o specifičnim zakonima vaše države, županije i grada. Dok federalni zakon pruža osnovu kao što je zabrana Zakona o stanovanju na sajmu lokalni propisi ispunjavaju kritične detalje. Oni upravljaju svime od toga koliko stanodavac može naplatiti sigurnosni depozit do toga kako ga brzo moraju vratiti, koje popravke moraju napraviti, i kako vas zakonski mogu izbaciti.

Ignoriranje lokalnih propisa može vas ostaviti ranjivima. Klauzula o najmu koja se čini nepoštena zapravo može biti nezakonita u vašoj nadležnosti. Nasuprot tome, stanodavac’s zahtjev može biti potpuno zakonit tamo gdje živite, ali ilegalno samo nekoliko kilometara daleko. Razumijevanje kako lokalni zakoni oblikuju vaše iskustvo najma nije samo dobar savjet to je ključna zaštita za vaš dom, vaše financije, i vaš mir uma.

Slojevi zakona o stanarima: savezni, državni i lokalni

Zakon o stanarstvu djeluje na tri razine. Savezni zakoni postavljaju nepregovarajuće standarde. Zakon o poštenom stanovanju zabranjuje diskriminaciju na temelju rase, boje, nacionalnog podrijetla, religije, spola, obiteljskog statusa i invaliditeta. [U.S. Odjel za pravosuđe provodi ovaj zakon. Državni zakoni zatim dodaju još jedan sloj, često dajući stanarima više prava nego što to zahtijeva savezni zakon. Na primjer, mnoge države zahtijevaju od vlasnika da osiguraju pisani zakup, odrede razdoblje milosti za plaćanje stanarine, i ograničavaju kasne pristojbe.

Lokalni zakoniobičnosti koje su donosila gradska vijeća, županijske uprave, ili glasačke mjere mogu dati stanarima još jače zaštite. To su zakoni koji najizravnije utječu na svakodnevni život: ograničenja kontrole najma, samo-uzrok iseljavanja pravila, obvezna pomoć premještanja, i inspekcija zahtjeva. Oni se razlikuju široko. Stanar u Seattleu uživa različita prava od stanara u Houstonu. Čak i unutar istog metropolitan području, grad kao Oakland može imati zaštitu stanara koje susjedna predgrađa ne.

Zašto su lokalni zakoni najvažniji

Budući da državni i savezni zakoni određuju samo minimalne standarde, lokalni zakoni često određuju stvarne stanare provedbene moći. Državni zakon bi mogao reći da stanodavac mora vratiti sigurnosni depozit u roku od 30 dana, ali gradska uredba može smanjiti da na 14 dana i zahtijevati stavkumizirane odbitke. Lokalni stambeni odjeli također pružaju inspektorima i posrednicima koji se bave pritužbama. Bez jakih lokalnih pravila, stanari mogu imati malo regres izvan skupih sudskih bitaka.

Uobičajene vrste lokalnih stanarskih zakona

Lokalne uredbe obično rješavaju najčešće boli bodova između stanara i stanodavaca. Ovdje su glavne kategorije koje su vjerojatno da će se susresti.

Stabilizacija najma i najam

Možda najpoznatiji lokalni zakupac zaštita je kontrola stanarine. To ograničava koliko stanodavac može povećati najam svake godineili u nekim slučajevima, sprječava povećanje u cijelosti. Gradovi kao što su New York, San Francisco, Los Angeles, i Washington, imaju neki oblik kontrole najma. No pravila razlikuju. New York City's Rent Stabilizacija Zakon vrijedi za zgrade izgrađene prije 1974 sa šest ili više jedinica. San Francisco's Rent Ordinance pokriva većinu zgrada izgrađenih prije 1979. Čak i unutar države poput Kalifornije, koji je prošao državni najam kapa (AB 1482), pojedini gradovi mogu proći striktije granice. Na primjer, Los Angeles County's renta rentall control primjenjuje na stanove izgrađen prije listopada 1978., s godišnjim povećanjem vezanim za potrošačke cijene.

Ako živite u području kontroliranom zakupom, vaš najam mora jasno navesti da je jedinica podliježe ovim pravilima. Stanodavci moraju prijaviti na lokalnu rentary board i mogu se suočiti s kaznama za nezakonita povećanja. stanari mogu podnijeti pritužbe i često dobiti povrat za prekoračenje naknade.

Pravilnik o sigurnosnim depozitima

Lokalni zakoni često zatvaraju sigurnosne depozite. Na primjer, u San Franciscu, depozit za nenamješten stan ne može prijeći najamninu od mjesec dana. U Bostonu, ograničenje je mjesec dana najamnina, a stanodavac mora platiti kamatu na depozit. Lokalni zakoni također diktiraju kako brzo depozit mora biti vraćen nakon preseljenjaučestalo 14 do 30 dana i zahtijevaju stavke za bilo koje odbitke. Kršenje tih pravila može dovesti do troška štete (triple iznos) na sudu.

Postupci za izbjegavanje i zahtjevi za opravdanim uzrocima

Mnogi gradovi su donijeli \"samo uzrok\" iseljavanja uredbe. To znači da stanodavac ne može izbaciti stanara bez zakonski priznatog razloga, kao što je neplaćanje stanarine, kršenja zakupa, ili vlasnik kreće u. Bez pravedan-uzrok zaštite, stanodavac u mjesec-to-mjesec zakupstvo može izbaciti iz bilo kojeg razloga (ili bez razloga) s pravilnom obavijesti. Gradovi kao Seattle, Portland, i Berkeley zahtijevaju samo uzrok. Ti zakoni često također postaviti minimalne rokove za obavijesti na primjer, 60 ili 90 dana za bez-krive iseljenje kao što je vlasnik potez-in. Oni također mogu zahtijevati pomoć premještanja za stanare raseljene bez-zaštićenih iseljenja.

Standardi i popravci staništa

Svaka nadležnost ima “jamstvo nastanjivosti” koje obvezuje stanodavce da održavaju siguran i sanitarni smještaj. Lokalni kodovi točno odrediti što to znači: rad vodovod, grijanje, električna energija, pravilno odlaganje smeća, kontrola štetočina, i strukturni integritet. Neki gradovi zahtijevaju godišnje inspekcije (npr. programi za registraciju najma). Ako stanodavac ne obavlja potrebne popravke, stanari mogu imati pravo da prekinu najam, popravak i oduzimanje, ili prekinuti najam. Međutim, specifični postupci variraju. Na nekim mjestima, morate dati pismeno obavijest i dopustiti razumno vrijeme za popravak prije poduzimanja akcije. Uvijek konzultirati svoje lokalne stambene odjele ili stanarske organizacije prije zadržavanja najam.

Zaštita od odmazde

Nezakonito je da se vlasnik kuće osveti stanaru za ostvarivanje njihovih prava prijavljivanje kodnog kršenja, pridruživanje zakupcu ili žalba na loše uvjete. Lokalni zakoni često šire zaštitu odmazde izvan federalnih ili državnih standarda. Na primjer, neki gradovi pretpostavljaju odmazdu ako se iseljavanje dogodi u roku od 60 do 180 dana nakon što stanar podnese pritužbu. Gospodari zemljišta moraju tada dokazati da su imali legitiman, ne-retaliatorni razlog.

Pravedno stanovanje i antidiskriminacija ekstenzije

Zakon o stanovanju na državnom nivou pokriva zaštićene klase na nacionalnoj razini. No, lokalni zakoni često dodaju više zaštićenih kategorija, kao što su izvor prihoda (uključujući odjeljak 8 bonova), seksualna orijentacija, rodni identitet, imigracijski status, dob, ili zanimanje. Neki gradovi zahtijevaju od stanodavaca da prihvate najam subvencije ili zabrane diskriminacije protiv obitelji s djecom. Na primjer, Seattle i San Francisco imaju “izvor prihoda” zaštite koje čine nezakonitim odbiti stanara isključivo jer koriste stambeni booner.

Kako istražiti svoje lokalne stanarske zakone

Pronalaženje lokalnih zakona o stanarima ne zahtijeva diplomu prava.

Posjetite službene web stranice Vlade

Vaša web stranica gradske ili županijske vlade obično ima stranicu za stambena ili stanarska prava. Potražite “Odbor za stanare”, “Ured za stanare” ili “Odsek za stanovanje”. Mnogi gradovi objavljuju vodiče na običnom jeziku, pisma za uzorke i često postavljana pitanja. Na primjer, Unija za stanovanje i urbani razvoj San Francisca pruža sveobuhvatne resurse. Za federalne informacije U.S. Odjel za stanovanje i urbani razvoj ima brošure za stanare.

Savjetujte pravne organizacije za pomoć

Neprofitne klinike za pravnu pomoć nude besplatne ili jeftine savjete. Grupe poput Pravne pomoći Society (New York City), Pravne usluge Sjeverne Kalifornije, ili Odvjetnički odbor za građanska prava često pokrenuti hotline i walk-in klinike. Oni mogu objasniti svoje lokalne prava i pomoći vam nacrtati zahtjev pisma.

Pohađajte sastanke ili radionice Sindikata stanara

Mnogi gradovi imaju sindikate stanara ili udruge. Ove grupe travnatih korijena vode radionice, objavljuju ažuriranja o novim propisima i zagovaraju jače zaštite. Pohađanje sastanka može vas povezati s drugima koji su suočeni s istim pitanjima.

Pažljivo pročitajte svoj zalog

Vaš najam može upućivati na specifične lokalne zakone - na primjer, \"Ova jedinica je predmet na najam Stabilizacija Pravilnik\" ili \"Sigurnosni depozit održan po Gradskom kodu poglavlje 123. \"Ako je zakup spominje uredbu broj, potražite ga online. Zakup ne može prevladati lokalni zakon; ako klauzula krši lokalni uredbu, da klauzula je neovlašteno.

Što učiniti ako su vaša prava prekršena

Ako vjerujete da je stanodavac prekršio vaša prava, ponašajte se metodično.

  1. Dokumentirajte sve. Zadržite kopije svog najma, primitke za najam, e-mailove, tekstualne poruke i fotografije bilo kakvih problema. Napomena datume i vremena razgovora.
  2. Pošaljite pisanu prijavu. Koristite certificiranu poštu ili e-mail s računom za čitanje. Iznesite jasno i navedite da je problem koji se odnosi na određeni zakon koji smatra da je prekršen.
  3. Kontaktirajte svoje lokalne stambene odjele.] Mnogi gradovi imaju službenike za provedbu kodova koji mogu pregledati vašu jedinicu i izdati naredbe stanodavcu.
  4. Nazovite hotline stanara. Pravne organizacije za pomoć često imaju besplatne hotline koje mogu dati savjete specifične za vaš grad.
  5. Razmotri posredovanje.] Neki gradovi nude usluge besplatnog posredovanja između stanara i stanodavaca putem centara za rješavanje sporova zajednice.
  6. Zaustaviti najam ili popravak i odbitisamo ako vaši lokalni zakoni to dozvole. Nikada to ne učiniti bez prve potvrde postupka. Greška bi mogla dovesti do iseljenja.
  7. Traži pravnu zastupljenost. Ako se to pitanje pogorša, odvjetnik koji je specijaliziran za pravo stanara može pomoći. Mnogi rade na nepredviđenoj naknadi ili nude besplatne početne konzultacije.

Posebne situacije: COVID-19, prirodne katastrofe i Najam moratorija

Lokalni zakoni mogu se brzo promijeniti tijekom hitnih slučajeva. Tijekom pandemije COVID-19, desetke gradova i država uvesti privremene iseljavanja moratorija, iznajmljivanje zakona o zamrzavanju, i zaštite za stanare koji nisu mogli platiti zbog gubitka posla. Neki od tih zakona ostaju na snazi, iako u izmijenjenom obliku. Na primjer, New York's COVID-19 Hitna pomoć za najam Program (CERAP) i Tenant Safe Harbor Zakon spriječili iseljenja za neplaćanje tijekom stanja izvanrednog stanja. Tenants u Los Angelesu još uvijek može podnijeti zahtjev za najam i zaštićeni su od iseljenja do određenog datuma ako imaju neodređen zahtjev.

Slično tome, nakon prirodnih katastrofa poput požara ili uragana, lokalne vlasti često izdaju privremene zabrane zakupa i produljuju vremenske rokove. Ostanite ažurirani tako da se prijavite za upozorenja iz vašeg gradskog stambenog odjela.

Ugovori o izdavanju i lokalni zakon: Što treba paziti

Čak i dobro napisani zakup mora se pridržavati lokalnih zakona.

  • Odstupanje od prava klauzule: Stanodavac ne može učiniti da se potpišete pravo odobreno lokalnim zakonom. Ako zakup kaže: \"Ostali pristaje da se odrekne svih prava na zadržavanje najamnina\", ali vaš grad dopušta najamninu koja zadržava za popravke, ta klauzula je nevažeća.
  • Nezakonite kasne naknade: Neki gradovi zatvaraju kasne naknade (npr. ne više od 50 ili 5% najamnine). Zakup koji naplaćuje stan 100 dolara kasne naknade može biti nezakonit.
  • Rano ukidanje kazni: Ako zbog nasilja u obitelji prekinete najamninu, vojne razmještaje ili nesigurne uvjete, mnogi lokalni zakoni dopuštaju vam da prekinete bez kazne.
  • Zahtjevi za obavještenje o ulasku: Stanodavci moraju dati razumnu obavijest prije ulaska u vašu jedinicu obično 24 do 48 sati, ali neki gradovi zahtijevaju pisanu obavijest.

Resursi koje svaki stanar treba znati

Nekoliko pouzdanih izvora može vam pomoći da shvatite i provedete svoja prava.

  • HUD stranica za prava stanara Pregled saveznih zaštita i linkova na lokalne urede HUD-a.
  • Nolov renantski pravni centar Običan engleski članak o sigurnosnim depozitima, iseljenju i nastanjivosti, ažuriran s informacijama specifičnim za države.
  • Lokalna komora Mnogi nude usluge odvjetnika za pitanja stanara, često uz niske cijene početnog savjetovanja.
  • Ured državnog tužitelja objavljuje priručnike za stanodavce i stanare te provodi zakone o zaštiti potrošača.
  • Unija stanara i stanara u Kaliforniji zajedno organizacija za prava stanara u Kaliforniji pruža uzorna pisma i ažuriranja zakonodavstva.
  • Pravne usluge Zajednice Neprofitne organizacije s uredima u mnogim većim gradovima, nude besplatnu pravnu pomoć za stanare s niskim primanjima.

Zaključak

Lokalni zakoni su temelj prava stanara. Oni određuju koliko najamnina može ići gore, koliko brzo mora biti vraćen sigurnosni depozit, što popravci stanodavac mora napraviti, i kako iseljenje može nastaviti. Dok federalni i državni zakoni pružaju sigurnosnu mrežu, to je vaš grad ili županijska vlada koja ima najizravniju moć nad svojim iskustvom najma. Uzimanje vremena da potražite uredbe koje se primjenjuju na svoju adresu je mala investicija koja vas može spasiti od ozbiljnih financijskih i emocionalnih problema. Ostanite informirani, dokumentirati sve, i nikada se ne bojite tražiti pomoć od mnogih resursa dizajniranih za zaštitu stanara. Vaš dom je previše važno ostaviti priliku.